物业前期工作指引-竣工验收配合及承接查验资料

物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 竣工验收配合及承接查验 物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后 达到了该工程项 目设计文件所规定的要求 具备了使用或投产的条件 工程项目竣工后 由建筑商向建设单位办理交付手续 在办理交付手续时 需经建设 单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验 在认为工程合格后办理工程交付手续 建筑商把物业交给建设单位 这一交接过程称之为验收 物业竣工验收可分为隐蔽工程验收 分期验收 单项工程验收和全部工程验收 物业竣 工验收一般可分两个阶段验收 初验和竣工验收 竣工验收由建设单位 施工单位 物业公 司 政府工程质量监督部门等共同进行 物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位 共用设施设备进行承 接查验 它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型 前者发生 在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中 后者发生在业主大会或产权单位向新的物业 管理企业移交物业的过程中 第一章第一章 建设单位竣工验收的配合建设单位竣工验收的配合 一 管理处参与竣工验收配合的内容与流程一 管理处参与竣工验收配合的内容与流程 1 管理处应当参加住宅工程质量分户验收工作 住宅工程质量分户验收应当依据设计 图纸的要求 在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上 以检查工程观感质量和使 用功能质量为主 主要包括以下四部分查验内容 1 1 房屋本体及公共设施的查验 包括但不限于 房屋本体及公共设施的查验 包括但不限于 a 房屋本体包括 地基基础 梁 柱 板主体 顶棚 墙面 楼地面 门窗 楼梯 扶手 卫生间供水 排污管道 地漏 卫生洁具等 b 公共设施包括 基础设施 天台 屋面避雷设施 消防设施 小区路灯 绿化 小 区道路 垃圾箱 房 车库 检查井和化粪池 明暗沟 踏步 台阶 水池 水箱 景观 雕塑和文化娱乐设施等 2 2 公共配套设备设施的查验 包括但不限于 公共配套设备设施的查验 包括但不限于 强电系统 电梯系统 安全防范系统 消防系统 楼宇自控系统 综合布线系统 空调 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 各系统 给排水各系统 绿化工程等 3 3 钥匙的查验 钥匙的查验 钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进 行 由于管理处不负责业主专有部分的管理 因此原则上业主钥匙只能由建设单位接收保管 如果建设单位在此阶段将业主钥匙交由管理处代管 管理处必须与建设单位签订 钥匙代管 协议 明确双方责任关系 规避法律风险 4 4 计量仪表 计量仪表查验 查验 含费用计量表和技术参数测量表 前者包括生活水表 中水表 电表 煤气表等 后者 包括供水 供暖 空调系统的各类压力表 温度表等 2 住宅工程质量分户验收应当按照以下程序进行 1 在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量 并在施工图纸上注明 2 按照国家有关规范要求的方法 对本规定要求的分户验收内容进行检查 3 填写检查记录 发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的 书面 责成施工单位整改并对整改情况进行复查 4 分户验收合格后 必须按户出具由建设 施工 监理单位负责人签字或签章确认的 住宅工程质量分户验收表 并加盖建设 施工 监理单位质量验收专用章 5 住宅工程质量分户验收不合格的 建设单位不得组织单位工程竣工验收 第二节第二节 承接查验组织架构及职责承接查验组织架构及职责 一 承接查验组织的成立一 承接查验组织的成立 物业承接查验组应根据专业细分 下设土建 电气 包括强电及智能化 给排水 园 艺 物业资料等小组 项目承接查验小组由管理处经理提出具体的配置方案及计划 由区域 公司 或区域分公司 协助管理处成立 区域 分 公司人力资源部门负责承接查验小组人 员的调配 承接查验小组 物业资料给排水专业土建专业电气专业环境专业 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 二 承接查验小组职责二 承接查验小组职责 1 负责编制承接查验方案并组织实施 2 负责具体实施建筑 装修 配套设施 设备等方面的承接查验工作 详细填写各类 承接查验表格 3 负责物业项目相关资料承接手续办理 工程竣工图 竣工承接查验资料 设施设备 技术资料 工程质量保修文件和物业使用说明文件等等 4 负责整理 归类承接查验中的问题 5 负责提交承接查验报告给建设单位 并与监理公司 施工单位保持沟通 负责落实 发现问题的处理结果 6 管理处责任人负责签署正式承接的物业文件 7 区域公司应书面授权管理处经理进行共用部位 共用设施设备 档案资料交接手续 签字办理 三 承接查验小组分工三 承接查验小组分工 为确保项目的承接查验顺利进行 管理处应与建设单位工程部 监理公司 各施工单位 协商成立承接查验领导小组 具体如下 1 1 承接查验领导小组 承接查验领导小组 组 长 副组长 组 员 2 2 承接查验分工情况如下 承接查验分工情况如下 组组 别别组员组员给排水给排水土土 建建电电 气气环境环境其他配套其他配套 3 3 承接查验小组联系电话 承接查验小组联系电话 序序 号号姓姓 名名电电 话话序号序号姓姓 名名电电 话话 15 26 37 48 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 第三节第三节 承接查验前的准备工作 一 承接查验应具备的条件一 承接查验应具备的条件 1 建设工程全部施工完毕 并已竣工查验合格 2 供电 给排水 供暖 消防 道路等设备设施能正常使用 3 有关部门对楼栋 户编号已经确认 4 承接查验注意事项 1 承接查验虽然是以竣工查验合格为前提 但承接查验是对每一细节进行检验 如卫 生间地漏排水不畅等等 2 承接查验必须坚持合格一项承接一项的原则 3 承接查验一定要写明承接日期 以便划清责任界线 二 承接查验前的准备工作二 承接查验前的准备工作 1 1 人员的准备 人员的准备 承接查验前根据承接查验物业的类型特点 与建设单位组成联合小组 各自确定相关专 业的技术人员参加 2 2 工具的准备 工具的准备 承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况 应根据具体的情况 提前准备好所需的检验设备和工具 工具清单如下 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 12A4 复写纸复写记录 13工具现场使用 14工具包便于物品携带 15安全帽安全防护 16小锤检查空谷 17彩色粉笔白 红 绿色 标注质量缺陷位置 18记录本记录 19标签纸贴电表开关 20灯头试电 21胶质线0 5 平方 22电笔查验水表及电表 23小手电筒查验水表及电表 24验电器试验户内电源插座 2515A 转 10A 转换插头试验空调插座 26胶袋及细沙卫生间闭水试验用 27钢筋 1 2 米长 检查地面及天花空鼓 3 3 资料的准备 资料的准备 根据移交单位申请查验所提供的资料 如竣工图 设备清单 设备调试运行记录等 编制查验所涉及内容的各种表格 并制定查验计划和查验工作流程 承接查验表格详见附件 详见 详见附件附件 1 13 1 1 13 1 房屋主体承接查验记录房屋主体承接查验记录 1 13 2 1 13 2 公共配套设施承接查验记录公共配套设施承接查验记录 1 13 3 1 13 3 供配电系统承接查验记录供配电系统承接查验记录 1 13 4 1 13 4 给排水系统承接查验记录给排水系统承接查验记录 1 13 5 1 13 5 暖通系暖通系 统承接查验记录统承接查验记录 1 13 6 1 13 6 消防系统承接查验记录消防系统承接查验记录 1 13 7 1 13 7 楼控系统承接查验记录楼控系统承接查验记录 1 13 8 1 13 8 综合布线系统承接查验记录综合布线系统承接查验记录 1 13 9 1 13 9 监控系统承接查验记录监控系统承接查验记录 1 13 10 1 13 10 电梯电梯 承接查验记录承接查验记录 1 13 11 1 13 11 门禁系统承接查验记录门禁系统承接查验记录 1 13 12 1 13 12 通信及安防系统承接查验记通信及安防系统承接查验记 录录 1 13 13 1 13 13 工程遗留问题统计表工程遗留问题统计表 三 承接查验依据三 承接查验依据 ZBP30001 90 房屋接管验收标准 GBJ7 建筑地基基础设计规范 GBJ10 钢筋混凝土结构设计规范 GBJ11 建筑抗震设计规范 GBJ14 室外排水设计规范 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 GBJ16 建筑设计防火规范 GBJ45 高层民用建筑设计防火规范 GBJ206 木结构工程施工及验收规范 GBJ207 屋面工程施工及验收规范 GBJ232 电气装置安装工程施工及验收规范 GBJ242 采暖与卫生工程施工及验收规范 CJB13 危险房屋鉴定标准 四 承接承接查验要求及方法查验要求及方法 下面用电气照明装置做例子 其它可从相关法规标准或物业 C 版 体系标准来做 1 1 电气照明装置 灯具 插座 开关等 电气照明装置 灯具 插座 开关等 1 1 一般要求 一般要求 a 灯具的安装应符合设计的规定 当设计无明确规定时 应符合下列要求 在砖石结构中安装电气照明装置时 应采用预埋吊钩 螺栓 膨胀螺栓 尼龙塞或塑料 塞固定 严禁使用木塞 当设计无明确规定时 上述固定件的承载能力应与电气装置的重量 相匹配 在危险性较大及特殊危险场所 当灯具距地面高度小于 2 5m 时 应使用额定电压为 36V 及以下的照明灯具 或采取保护措施 布置和选用灯具时 应考虑维修方便和使用安全 并根据周围环境条件选用 灯具等配 件应齐全 并应无机械损伤 变形 油漆脱落和灯罩破裂等缺陷 灯具不得直接安装在可燃构件上 当灯具表面高温部位靠近可燃物时 应采取隔热 散 热措施 b 插座的安装应符合设计的规定 当设计无明确规定时 应符合下列要求 当不采用安全型插座时 幼儿园 小学校等儿童活动场所安装高度不小于 1 8m 同一 场所安装的插座高度应一致 办公楼 民用住宅室内的安装高度距地面不应小于 0 3m 特 殊场所暗装的插座不应小于 0 15m 同一室内安装的插座高度差不应大于 5mm 并列安装的 相同型号的插座高度差不应大于 1mm 落地插座应有牢固可靠的保护盖板 在潮湿场所 应 采用密封良好的防水防溅插座 C 开关的安装应符合设计的规定 当设计无明确规定时 应符合下列要求 开关安装的位置应便于操作 开关边缘距门框的距离应为 0 15m 0 5m 开关距地面高 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 度为 1 3m 拉线开关高度应为 2m 3m 且拉线出口应垂直向下 并列安装的相同型号开关距地面高度应一致 高度差不应大于 1mm 同一室内安装的开 关高度差不应大于 5mm 并列安装的拉线开关的相邻间距不应小于 20mm 相线应经开关控制 民用住宅严禁装设床头开关 暗装的开关面板应紧贴墙面 四周无缝隙 安装牢固 表面光 滑整洁 无碎裂 划伤 装饰帽齐全 b 查验方法 照明系统通电 灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致 开关与灯具控制顺序 相对应 插座接线顺序正确 风扇的转向及调速开关应正常 公用建筑照明系统通电连续试运行 12 小时 民用住宅照明系统通电连续试运行 6 小时 所有照明灯具均应开启 且每 2 小时记录运行状态 1 次 连续试运行时间内无故障 检查制造厂提供的图纸资料和文件 产品说明书 试验记录 合格证书 安装图纸以及 备品备件 专用工具等 第四节第四节 承接查验计划承接查验计划 管理处制定承接查验计划 让承接查验工作按步骤有计划地实施 承接查验计划表承接查验计划表 承接查验项目承接查验项目计划时间计划时间责任人责任人承接查验内容承接查验内容备注备注 室外土建 漆料包括天面 道路 消防 给排水包括泵房 燃气管道 项目 公共 室外 电气包括避雷系统 电梯 空调 绿化 第五节第五节 承接查验程序承接查验程序 一 基本承接查验程序一 基本承接查验程序 1 建设单位工程部书面通知管理处 长城物业 进行承接查验 单项工程承接查验或 全部工程承接查验 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 2 管理处召开承接查验专题会议 组建承接查验小组 3 建立承接检验项目一览表以及资料交接一览表 4 根据国家有关标准 原设计要求等制定针对性的承接查验标准 5 根据资料交接一览表 要求提供所需资料 如提供资料不齐全 必须做出书面承诺 具体提供时间 6 建设单位工程部所需提供的资料到位后 管理处制定承接查验计划以及日程安排书 面通知建设单位工程部 7 管理处组织有关人员进行初次承接查验工作 8 将承接查验中出现的质量缺陷分类报告建设单位工程部处理 9 配合建设单位工程部组织各施工单位实施整改 各施工单位应在规定时间内完成整 改项目 如为重大整改维修项目 不能及时完成 应书面承诺具体完成时间 10 建设单位工程部书面通知管理处进行承接查验复验 质量缺陷的针对性地再承接查 验 11 全面承接查验合格后 填写物业的交接记录 接收所有钥匙 二 承接查验流程二 承接查验流程 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 E 结结束束 1 承承接接查查 验验需需求求 N N 7 签签署署移移 交交文文件件 Y 0 开开始始 3 确确定定验验 收收时时间间 承接查验 建设单位管理处经理承接查验小组备注 2是是否否符符合合 验验收收条条件件 4 承承接接查查 验验实实施施 5 是是否否存存 在在问问题题 N 6 汇汇总总 问问题题 Y 反馈 建设 单位 整改 0 流程开始 1 建设单位提出书面承接查验需 求 2 管理处经理按承接查验的标准进 行现场勘察 判断是否满足承接查验 条件 并将结果反馈建设单位 3 管理处经理在满足承接查验的条 件下与建设单位约定承接查验的开展 时间 4 承接查验小组会同建设单位工程 技术人员对楼宇进行承接查验工作 填写各类承接查验记录表 5 承接查验小组在承接查验过程中 记录发现的工程维保问题 6 承接查验小组将发现的工程维保 问题进行汇总 并反馈给建设单位进 行整改 7 管理处经理对验收合格的楼宇签 署移交文件并按照 楼宇资料移交作 业指导书 的要求接收房屋及设备设 施等相关资料 E 流程结束 三 房屋 设备设施移交原则三 房屋 设备设施移交原则 1 1 交接双方的责任 交接双方的责任 1 为尽快发挥投资效益 建设单位应按要求提前做好房屋查验准备 房屋竣工验收后 及时提出承接查验申请 管理处应按约定时间进行查验 经查验符合要求 管理处应在 7 日 内签署查验合格凭证 分步分项及时办理交接手续 并将全部档案资料 所有的钥匙 备件 和专用工具移交管理处 2 未经承接的新建房屋一律不得使用 3 承接查验时 交接双方均应严格按照本标准执行 验收不合格时 双方协议处理办 法 并商定时间复验 建设单位应按约返修合格 组织复验 4 房屋承接交付使用后 如发生隐蔽性的重大质量事故 应由管理处会同建设单位组 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 织设计 施工等单位 共同分析研究 查明原因 如属设计 施工 材料的原因应由建设单 位负责处理 如属使用不当 管理不善的原因 则应由承接查验负责处理 5 对承接的房屋质量有争议而又不能协商解决时 双方均可请房屋所在地的质检部门 进行复验裁决 四 拒绝查验四 拒绝查验 对以下情况 管理处有权拒绝承接物业 如建设单位认可现状 同意管理处代管免责情 况除外 对以下情况严重违反国家有关技术规范 1 未能通过有关政府职能部门的验收 2 工地与交付物业不能有效隔离 3 机房不能完全独立封闭 4 其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业 五 缺陷整改五 缺陷整改 对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项 工程缺陷及由于成品未能有效保护等情 况 管理处将会做详细的缺陷记录 以供建设单位进行整改 对不能进行整改的缺陷进行赔 偿交涉 对问题比较严重 则向建设单位建议暂缓交接 待整改完成后重新查验 六 试运行六 试运行 若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收 但由于小业主 或租户 入住需要必须开 启运行某些设备或系统 管理处一般仅做实物验收 并严格按建设单位的书面指令进行管理 和操作 在此期间 技术上仍由建设单位把关 若发生任何问题或意外 除管理处人为原因 外 责任由建设单位负责 第六节第六节 工程资料的移交工程资料的移交 一 资料的分类一 资料的分类 1 产权资料 2 竣工验收合格证明资料 3 工程技术资料 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 4 其它资料 二 工程移交清单二 工程移交清单 项目承接查验合格签署承接文件后 管理处编制 楼宇资料移交清单 根据清单清点 移交资料 对于未移交的资料及时跟踪 确保资料移交完整 移交资料必须包括以下内容 1 1 产权资料产权资料 1 项目批准文件 2 用地批准文件 3 建筑执照 4 拆迁安置资料 5 业主姓名 地址 联系电话 建筑面积清单 2 2 政府承接查验合格资料政府承接查验合格资料 1 建筑工程竣工承接查验合格证书 2 建筑消防承接查验合格证书 3 完善配套办公室项目综合承接查验合格证书 4 燃气工程承接查验合格证书 5 用电许可证 6 供用电协议书 7 卫星地面接收设施许可证 8 电视公用天线合格证 9 电梯使用合格证 10 电子防盗监控系统承接查验合格证书 注 煤气 电话有线电视由城市有关公司负责维修保养及承接查验 3 3 工程技术资料工程技术资料 1 竣工图 包括总平面图 建筑 结构 设备 附属工程及隐蔽管线的全套图纸 2 地质勘察报告 3 工程合同及开 竣工报告 4 工程预决算分项清单 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 5 图纸会审记录 6 工程设计变更通知及技术核定单 包括质量事故处理记录 7 隐蔽工程承接查验签证 8 沉降观察记录 9 竣工承接查验证明书 10 钢材 水泥等主要材料的质量保证书 11 新材料 构配件的鉴定合格证书 12 水 电 卫生器具 电梯等设备的检验合格证书 13 砂浆 混凝土试块试压报告 14 供水 供暖的试压报告 4 4 其它资料 其它资料 1 电梯使用合格证 原件 2 用电协议书 原件 3 用电许可证 原件 4 用水申请审批表及月供水计划执行表 原件 5 卫星电视地面接收设施许可证 原件 6 燃气管道使用许可证 原件 7 参与建设该项目的设计 工程监理及所有施工队伍 含分包队伍 等单位的名称 负责人 联系人 联系电话清单 8 城市建设工程竣工承接查验证书 复印件 9 市建筑消防承接查验合格证书 复印件 10 电视共用天线合格证 复印件 11 建筑 电气 给排水 空调 煤气 气体灭火系统等施工图 复印件 12 机电设备单台说明书 调试 订购合同 复印件 13 项目物业 VI 系统电子版的移交 14 智能化系统操作系统备份软件的移交 三 资料交接流程三 资料交接流程 1 小区查验合格签署承接文件后 管理处必须编制 资料移交清单 根据清单清点移 交资料 对于未移交的资料应当及时跟踪 确保资料移交完整 物业前期工作指引 竣工验收配合及承接查验 2 客户助理应对移交的资料进行整理归档 3 客户助理应在资料移交 3 天内把档案资料录入物业管理系统 第七节第七节 水电过户水电过户 管理处工程组负责整个项目内的水 电 气计量表各技术参数测量表交接工作 承接计 量表时 需要建设单位 移交人 在场 并填写 水 电 气表承接记录表 内容包括记 量表的品牌 表号 变比倍率 初始读数 或交接时读数 计量能耗范围 交接日期 含 具体时间点 交接双方负责人签名等 承接供水 供暖 空调的各类压力表时 可与相关