物管培训-物业管理公司资金筹措

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 19 物管培训物管培训 物业管理公司资金筹措物业管理公司资金筹措 物管培训 物业管理公司资金筹措作者 佚名 时间 2008 7 1 浏览量 物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹 措方案来完成 本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式 物业投资 的筹资成本 抵押贷款 对资金筹措方案的分析与评估 一 物业管理公司资金的筹措方式 物业经营的巨额资金 一般都远远超过大多数经营者的财力 对多数经营者而言 没有外援就根本无法完成项目的建设 因而 资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环 而 广泛地寻找资金 大量获取借贷资金 即俗语所谓 用别人 的钱来赚钱 几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想 即使经营者手中有足够的资金 由于其自有资金的价值可能 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 19 大于借贷资金的价值 经营者也愿意靠借贷去投资 也就是 说 如果经营者通过借贷资金而将其自有资金 分散 到更 多的经营项目中去 将会创造更多的收益 物业经营的资金筹措方式 一般来讲 物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷 资金两大类 其具体的筹措方式主要有 自有物业收入 主要指自有物业的销售收入和出租收入 目前的趋势是 为 了应付市场行情与产业政策的波动与变化 许多经营者将自 己投资开发或购置的物业用于出租 以获取稳定的租金收入 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 19 2 银行借贷 从银行透支以应付短期债务 或向银行借贷利率较高的长期 贷款 3 抵押贷款 以自身所拥有的物业作抵押物 向银行等金融机构申请长期 贷款 抵押贷款一般是经营者筹集长期资金的重要途径 4 发行债券 在市场经济日益发展的今天 债券发行已成为资金筹措的重 要渠道 按发行的主体不同 可分为企业债券和金融债券两 大类 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 19 企业债券是项目投资公司以债务人身份发行的债权凭证 持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本 金融债券 是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证 或受政府及企业 委托而发行的债权凭证 债权人可凭债券到期收回本息 也 可提前向银行申请贴现 债券有规定的期限 到期就要还本付息 靠发行债券筹集资 金而开发的房地产项目 一般都靠出售来收回投资 偿付债 务本息及其他费用后即为投资利润 因此 在制定项目的筹 资方案时 债券的还本付息期限通常就是该物业的投资开发 期限 5 发行股票 股票是股份制企业以股份形式集资 发放股息的凭证 认 购股票是一种投资行为 认股后就只有从企业经营收入中 按期领取股息的红利的权利 股票不能还本 只能在证券市 场上转让和出售 故发行股票筹集的资金 可用作项目的长 期资金 项目开发后可租赁经营 靠每年的租金收入支付股 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 19 息 红利和其他费用后 形成投资者长期 稳定的利润 在物业项目经营中 经营者自有资金所占的比例越少 其投 资利润率就越高 若同一物业的两个投资方案所获利润均 为 800 万元 A 方案需投入自有资金 1000 万元 B 方案需投 入自有资金 2000 万元 即使经营者可提供 2000 万元的自 有资金 他也愿意选择 A 方案 因为 A 方案的自有资本利润 率为 80 而 B 方案的自有资本利润率只有 40 经营者宁肯 拿它拥有的 2000 万元资金投资两个或更多的项目 而不愿 集中投资在一个项目上 作为经营者 他最关心的当然莫过 于自有资金利润率了 物业经营的筹资成本 筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部 费用 如前所述 资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金 在一定时期内的使用权 因而筹集资金是要付出代价的 这 个代价就是筹资成本 筹资成本的高低取决于筹资方式 筹资使用期 筹资数额等因素 目前 我国的物业经营筹资 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 19 成本主要是借款利息 发行股票与债券的股息及企业自有 资金的存款利息等 借款利息 指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款 企 业间资金拆借而付出的利息 借款利息按复利计算 利息 的大小取决于借贷方式 借贷期限 利率及借贷金额 2 股息 股息是指公司发行股票与债券后 按一定的股息率支付的利 息 股息率的多少 取决于公司经营状况 投资分析时 应按 当时的平均水平考虑 债券利率则是在发行时便已确定的 股息的大小等于股息率乘以发行股票的总额 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 19 3 公司自有资金的存款利息 自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本 相当于把这笔自 有资金存入银行而得到的存款利息 其利息额等于存款利 率与自有资金额之积 筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革 房地产金融市 场的进一步开放 筹资方式的多样化而发生变化 筹资成本 的分析评价指标是筹资成本率 即筹资成本额与筹资总额之 比 筹资成本额 筹资成本率 100 筹资总额 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 19 二 抵押贷款 抵押贷款属于担保贷款的一种 与信用放款相比具有风险小 安全性高的特点 在我国 由于社会主义市场经济体制的逐 步建立与完善 市场机制的作用 加之许多历史的原因 银行 贷款面临着诸多的风险 商业银行等金融企业也从自身的 经营原则出发 借鉴发达国家的经验 更多地采用财产担保 方式发放抵押贷款 是其信贷资金运用的最佳选择 抵押贷 款既适宜于短期贷款 又适宜于长期贷款 既适宜于人民币 贷款 又适宜于外汇贷款 因此 有必要在此对抵押贷款进 行探讨 抵押贷款及其特点 抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人 作为 债务人履行担保的一种形式 在债务清偿以前 债权人拥有 财产的抵押权 以避免遭受经济损失 当债务人按期偿还债 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 19 务 抵押财产关系结束 一旦债务人不能按期履行偿债责任 债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利 抵押的目的是 为了担保债务的履行 抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人提供自己 合法的财产作为抵押物而发放的贷款 借款人按期偿还贷 款本息 贷款人把抵押物归还给借款人 否则 贷款人根据借 款合同以及抵押协议处分抵押物 并以所得价款优先偿还贷 款 所以 抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式 抵押贷款相对于信用贷款而言 不仅具有银行信用的一般特 征 而且具有自己独特的性质 具体体现在以下几个方面 两权 分离具有双重性质 抵押贷款不仅具有信贷资金 所有权和使用权分离的性质 而且具有抵押物抵押权和使用 权分离的特点 抵押期间 抵押物抵押权属贷款人 使用权 通常仍归借款人 只有按期偿还贷款本息 抵押物才能重新 归还给借款人 因此 在整个抵押期间 无论是资金 还是抵 押物 其抵押权和使用权都是分离的 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 19 贷款和抵押物具有融合性 抵押贷款是依靠抵押物价值而 发放的贷款 也就是抵押数量受抵押物价值的制约 因此 抵押贷款将贷款与抵押物融合在一起 借款人为了取得定量 的抵押贷款 必须提供足够价值的抵押物 担保具有凭物性 抵押贷款的担保是以借款人的财产作为 抵押标的 必须提供实实在在的抵押物 才能获得贷款 因 此 抵押物的担保须凭借现实的财产 可有效地避免贷款风 险 此外 相对于信用担保贷款而言 抵押贷款还具有担保责任 现实性的特点 信用担保贷款人的实际责任发生在借款人 借款到期不能偿还的时候 因而是一种 未来责任 抵押 贷款在办理贷款时提供实实在在的抵押品 否则便不能取得 贷款 担保责任是现实的 抵押贷款的作用 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 11 19 抵押贷款是一种古老的贷款形式 在商品经济条件下 抵押 贷款得到迅速的发展 在我国 抵押贷款业务尚在恢复 需 要大胆实践 所以应该不断总结经验 提高其管理水平 以适 应社会主义市场经济的要求 充分认识抵押贷款的作用 以 利于进一步开展这项业务 有利于物业管理公司增强信誉观念 按期偿还贷款 我国过去长期实行高度集中的 物管培训 物业管理公司资金筹措作者 佚名 时间 2008 7 1 浏览量 计划经济体制 银行一直采用供给方式向工商企业 提供贷款 随着社会主义市场经济的逐步建立 原来那种单 一信用放款方式已不能适应经济发展的要求 并暴露出许多 弊端 概括起来为 三化 三高 所谓 三化 就是短期 贷款长期化 长期贷款固定化 信贷资金财政化 三高 指 三个居高不下 即产品资金占用居高不下 逾期贷款比例居 高不下 亏损挂账占用居高不下 这必然导致公司信誉度低 甚 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 12 19 至发生赖账有理的怪现象 致使银行贷款不能按期收回 甚 至根本不能收回 抵押贷款须将借款人所有的财产抵押给 银行 因而有利于增强借款公司的偿债意识 提高其信誉观 念 促使其按时清偿债务 2 有利于保障信贷资金的安全性 提高银行资产质量 银行资产质量低下 大量逾期 呆滞贷款的出现 不仅严重 影响银行的流动性和盈利性 而且直接威胁着信贷资金的安 全和其债权人利益 抵押贷款所具有的担保责任现实性和 凭物性特点 使银行在借款人一旦不能按期偿还贷款本息时 可 依据抵押贷款合同强制处分抵押物 并享有优先受偿的权利 若 借款企业破产 依据 中华人民共和国企业破产法 第 32 条 破产宣告前成立的有财产担保的债权 债权人享有就该 担保物优先受偿的权利 的规定 银行同样享有破产企业财 产拍卖后以价款优先受偿的权利 这就大大增强了信贷资金 的安全 因此 银行更多地以抵押方式放款 有利于提高资 产的质量 也有利于保护债权人的利益 保障银行贷款的安 全 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 13 19 3 有利于物业管理公司增强风险约束机制 限制其短期行为 物业管理公司由于存在利益驱动性 因而具有强烈的扩大投 资的需求 但是 因我国投资体制不完善 争项目 争投资 现象普遍 缺乏投资风险意识 特别是对银行贷款能否按期 归还 考虑甚少 采用抵押财产形式发放贷款 促使公司提 高偿还贷款的自觉性 迫使公司从自身的经济利益出发考虑 投资项目的可行性 可有效地避免盲目投资 因此 开展抵 押贷款业务 有利于公司增强风险约束机制 限制短期行为 4 有利于物业管理公司加速资金周转 保证再生产顺利进行 在生产经营过程中 公司因某种临时性原因亟须周转资金 可将存货 票据 证券等作为抵押物 向银行申请抵押贷款 这样 可使公司暂时闲置资产提前转化为货币资金 满足经 营过程对资金的需求 加速资金周转 提高经济效益 保证再 生产的顺利进行 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 14 19 抵押贷款的一般原则 如前所述 抵押贷款是以自己所拥有的物业作为抵押物向银 行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式 公司在依赖 抵押贷款而筹集资金时 应遵循如下原则 公司的债务与其自有资产必须保持适当平衡关系的原则 尽管 负债经营 已成为当代企业经营的生财之道 然而恰 当的举债规模仍然是企业经营要坚持的一个原则 不考虑自 身的经济实力与承受能力 一味举债借款对公司是危险的 一遇市场波动 就会带来损失 甚至面临破产的危险 因而 量力而行 保持公司的负债额与自有资本恰当的比例 是制定筹资方案 进行融资决策的一项基本原则 2 尽可能均匀安排债务偿还期原则 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 15 19 集中于一个时期偿还债务 往往会使公司面临巨大的压力 为了保证公司有较稳定的资金供给 最好同时安排有较长期 限的贷款 应力争借款有一定的偿还宽限期 3 妥善安排 有效利用的原则 应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设 短期贷款用于支 付贷款本息及维持项目经营 充分利用好每一笔贷款 4 统筹兼顾 全面考虑的原则 申请抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息 还应研究赋税条 例 法律咨询等问题及因不能按时还贷而承受的惩罚性支 出等支出成本问题 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 16 19 5 妥善制定还贷计划的原则 所有的抵押贷款均要按时偿还本息 因此 在每一笔贷款借 款时都应制定好切实可行的环节 计划 尽可能均匀安排 每年支付的贷款本息 以利于理财 三 资金筹措方案的分析与评估 由于存在资金渠道多元化的现状 物业管理公司的资金筹措 方案也必然有多种 为此 应对各方案进行分析比较 取其 优者 在对资金筹措方案进行分析以前 首先应剔除方案所存在的 各种虚假因素 比较明显的是不同方案服务的对象不一致 即不是为同一项目而筹集的方案 它们之间显然没有可比性 又 如筹集不同方案中的资金不落实或根本不可能 则不用分析 就应否定该方案 再如方案中对各种资金的安排不合理 不 符合要求 则也应对方案中的具体安排调整落实后再进行分 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 17 19 析评估 通过分析评估 选择具有获取方便 使用安排最佳 和资金成本最低的筹资方案 筹资 物管培训 物业管理公司资金筹措作者 佚名 时间 2008 7 1 浏览量 结构分析 物业管理公司筹措资金的各有各的优缺点 一般而言 银行 贷款手续比较简便 利率较低 基本无发行费用 但银行限制 条件较多 使用贷款的风险较大 发行股票不需支付固定利 息 股本不要归还 使用无风险 但发行手续较繁 成本较高 发行债券有利于保证企业的控制权 筹资成本较低 债息固 定 而且是税前支付并且较低 但使用债券风险较大 会在还 本付息期间给企业造成资金压力 企业自筹资金兼备了上 述各种资金的优点 但一般数量有限 无法保证需求 所以 应该选择一个合理的筹资结构 使各种资金的组合达到风险 最小 获取容易 成本最低的目的 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 18 19 筹资成本分析 银行贷款的资金成本是利息 利用国外贷款还要支付承诺费 股 票的资金成本是各年的股利加发行费用