在城市规模扩大背景下芜湖商业副中心的布局选择

在城市规模扩大背景下芜湖商业副中心的在城市规模扩大背景下芜湖商业副中心的 布局选择布局选择 随着芜湖市的不断发展 芜湖市的城市规模也在不断的扩大 而紧随其 发展步伐的商业中心的布局问题也将是未来芜湖发展必然面临的问题 而 芜湖目前的副商业中心的布局主要为批发型商业中心和零售型商业中心 随 着经济的繁荣和发展 芜湖市已经从以前的临江城市 变成目前的横跨长江 两岸的著名的工商业大都市 自古以来 芜湖就以商业发展而文明 而现在 的芜湖商业更是在如火如荼的发展着 随着芜湖市城市东扩南进 在跨江发 展的联动发展的背景之下 未来的芜湖商业服务不仅会覆盖芜湖 还会覆盖 到周边的其他城市 甚至其他临近省份地区 走在芜湖 确实无时无刻不 感受到城市商业的发展与繁荣 但不可否认的是 在芜湖市民和业界之中 对于芜湖商业未来的发展 也存在着观望 作为皖江城市带承接产业转移 示范区的双核心城市之一 芜湖成为诸多企业抢滩落户的目的地 大量外来 人口集聚 城市版图不断扩展 给江城注入新的发展活力 2013 年末 芜 湖市区建成区面积扩大到 155 平方公里 随着城市框架的拉伸 新的城市 组团相继出现 新的商业机会也不断涌现 随着芜湖市城市规模的不断扩大 商业中心的布局选择也将是未来芜湖 发展必然面临的问题 根据中心地理论 规划建立新的城市副中心不仅是实 际情况的需要 更是芜湖长远发展的必然 在现有以中山路步行街商业中心 规划的基础上 小组通过实地走访调查 结合当地实际的地理环境 人文景 观 交通便利程度 政治经济环境 人口因素等方面进行综合分析 提出对 芜湖未来商业副中心的布局做出以下规划 城北奇瑞 BOBO 城 城中星隆 国际 城东政务新区和城南澛港四块区域建立城市商业副中心 以促进芜湖 区域经济发展 带动整个芜湖城市建设 实现芜湖经济的腾飞 下面分别介 绍 城北商业副中心 奇瑞 BOB0 一简介 奇瑞 BOBO 城南枕龙山 东临凤鸣湖 可谓 集龙凤之气 兼山水之色 小区于衡山路以南 泰山路以北 尖山路东西两侧 东距 205 国道约 400 米 可直通马鞍山 南京 南临泰山路 西距风鸣湖北路 400 米 尖山路 从小区一穿而过 直贯南北 大桥农贸市场 金融服务区等配套设施已建设 完备 城北以风鸣湖 天门山 大桥镇为核心 以奇瑞 BOBO 城为龙头居 住商业文化中心正逐步形成 规划用地面积 43 万平方米 规划房屋套数约 为 5500 套 居住人口约 2 万人 它位于衡山路以南 泰山路以北 尖山 路东西两侧 辐射范围包括凤鸣湖 天门山 大桥镇 奇瑞 皖江学院 交通发达 乘坐 47 88 路车到奇瑞 BOBO 城东站下 或乘坐 47 111 夜 路车至千岛湖路站都能到达 周边设施齐全 包括瑞城幼儿园 育瑞小学 芜湖三十三中学 安徽师 范大学皖江学院 BOBO 风情商业街 红十字医院 邮政 徽商银行等 小区内部配有风情商业街 基本生活必需品一应俱全 二 发展优势 1 交通线路四通八达 不论是坐公交还是自驾都十分的便捷 2 远离市中心 这里目前还没有什么商业巨擘 若在这里设置一个商业副 中心则竞争压力小 同时也可以形成一个商业上的向心力 将周围零散的商业 小团体吸引到一起 共同形成一个商业圈 促进这里的发展与繁荣 3 附近有凤鸣湖风景区 能够更好地发展旅游业 而旅游业的发展会为这 里带来更多的人气 同时也带来了更多的消费群体 有利于商业圈的发展与扩 大 4 当地政府的大力支持 芜湖现在想要将自身打造成为一个 立足芜湖 辐射皖江 的新型城市 在对于经济与商业方面予以高度的重视和支持 5 附近村镇 小区 厂区住宅等人口众多 纵然现在的消费水平不高 但 随着经济的发展 人们的消费水平的提高 也急需在附近建设一个大型的商业 圈来满足人们的需要 城东商业副中心 政务新区 一 区位特征 芜湖城东新区紧接芜湖老城区 规划面积约 80 平方公里 近期规划 面积约 42 平方公里 新区以十字型的城市轴线为骨架 由 6 6 平方公里的行政 商务核心区 北部休闲片区 东北部文化片区 东南部创新片区 南部生态片 区组成 按照将芜湖打造成为全省东向发展排头兵的发展思路 城东新区将被 打造成辐射周边 2 亿人口的商务文化中心 区域性总部经济中心 成为最具发 展潜力的活力新区 园林新区和时尚新区 与老城区商贸中心形成功能互补 良性互动的 双心 结构 拉动城市主中心向东拓展 交通区位 开阔的路面 清晰的指向 城东的路网建设可以说一直是芜 湖城市交通的先进典范 政务新区交通发达 主要干路有赤铸山路 政通路 仁和神山路 中江大道 和清路等纵横交错 道路宽广 交通通达度好 公交 路线有 4 路 7 路 15 路 27 路 40 路 42 路 45 路 49 路 105 路 晚 118 路 晚 二 商业环境分析 1 作为城东核心商业 具有不可撼动的人气优势 东城豪庭 万科 兆通 大观 柏庄香府 三潭音悦 东方红郡等数十几个小区就在附近 集结了约 30 万潜在的高知 稳定 实力消费群体 为项目提供了丰富客源 2 毗邻芜湖市第一中学新校区 具有广阔的市场前景 3 距离安徽工程大学较近 大学生消费种类多 需求大 4 周边还有神山公园 太阳埠 扁担河 西阳河 方特主题公园 为市民 提供了消遣的地方 三 功能特征 1 芜湖市政务新区 固定的政治优势和保障 2 城东金融服务区 占地 171 亩 由 10 栋单体及裙房组成 目前已有中 国农业银行 扬子银行 邮政储蓄银行 皖江金融租赁公司 奇瑞徽银等 15 家金融机构 5 家银行 5 家类金融机构 3 家投资公司 2 家管理型机构 入 驻 成为金融后台服务 银行卡 金融创新等金融产业聚集区 四 发展优势 1 公路交通体系发达 2 目标消费市场集中聚集 3 竞争较小 4 自然景观和娱乐设施分布其中 五 相对局限性 1 目前城东城市建设尚未完成 部分基础设施建设不完善 小区的入住吸 引力就目前而言不算太高 商业集聚速度也就比较缓慢 2 虽然东侧的神山公园能提高政务中心商圈的吸引力 但同时也挡住了政 务中心商圈向西的去路 在一定程度上缩小了商圈的辐射范围 3 仔细观察发现万达和神山的组合 截留了一部分向东去的消费者 神山 路和赭山东路的交汇处的 Y 型交点是截留的关键点所在 这是城西人群东去的 关键入口 而这个入口旁边恰好有一处万达广场 具有一定得截留作用 但正 如上面提到的作用不大 城南商业副中心 澛港 背景 在芜湖市民的印象中 芜湖的商业核心一直是中山路步行街一带 而青弋江以南的城南地块 除了新时代商业街 世纪联华南瑞店外一直没有什 么商业项目 然而 近年来这种状况却在悄悄改变 随着城南路网等基础设施 的建设 城南的城市框架开始拉开 大批商品房小区的落成 客观上推动着商 业项目的建设 侨鸿 沃尔玛都将入驻城南 澛港建设的必要性 位于中山北路的侨鸿和沃尔玛两家在中山北路上是邻 居 在向城南进军时又成了邻居 沃尔玛超市将落户新时代商业街旁边的金玺 城市商业广场 侨鸿国际在新时代商业街西侧拿地 立志要建芜湖第一高楼 新时代商业街西侧的地块 该地块将建一个 200 多米的地标性建筑 有商业 办公 住宅 酒店等业态 目前该项目已在紧锣密鼓地建设之中 但是 在城 南商业中心建设过程中需考虑城南区域距离芜湖市主要商业聚集地距离遥远 所以在城南的主要人口和市场聚集地建设一个规模较大的商业中心很有必要 一方面能够减少城南地区居民消费的路程 另一方面 可以扩大居民的消费需 求 增加消费 城南居民消费出行选择具有多样性 一 区位特征 瀂港位于芜湖市南郊 素有芜湖 南大门 之称 她像颗璀璨明珠 辉映着 江城商都 根据最近人口普查数据显示澛港镇人口的有 5 万余人 存在着巨大 的消费群体 澛港镇周围高校园区云集 大学生是巨大的潜在顾客群体 澛港 新镇位于高新技术开发区 目前周边开发建设的新楼盘较少 仅有高鑫国际广 场一家楼盘正在建设 此外都是开发建设已久的居民区和商业街区 例如澛港 新镇和澛港大市场 区域内的高鑫国际广场是作为高新区内唯一的综合服务配 套项目 高鑫国际广场以前瞻设计理念 引入标准写字楼 SOHO 办公 商务 酒店 休闲娱乐等多种业态 该项目将吸引大批服务外包类高新技术企业和中 介服务类机构入驻 目前 高鑫国际广场在售的为 60 平 80 平的办公用房 均价约 6000 元 平 商铺目前的销售均价是 17600 元 瀂港新区是比较成熟 的大型居民生活区 周边商业配套较为完善 主要以澛港大市场为主 商铺 林立 较为繁华 但是该区 域的商业以中低端为主 尚缺乏高端商业 而且有高新区的政务中心 芜湖康奇制药厂 沿着长江南路往南 还有多家厂 家以及企业 因此 该地块作为商业用地 未来的消费人群也也包括这些中小 企业的工人 二 配套设施 交通配套 该地交通便利 有两条道路都是重要的交通要道 交通非常便 利 途径该地块的公交线路有 26 路 48 路 51 路 114 路 206 路 T1 路 教育配套 该周边有澛港小学 澛港中学以及芜湖机电学院 另外 该地 块距离芜湖大学城仅有两站路 人文氛围浓厚 医疗配套 距离该地最近的医院是长江医院 其次是芜湖第三人民医院 位于九华中路芜湖国际会展中心对面 发展优势 1 区位优势 澛港镇隶属于安徽省 芜湖市 弋江区 位于芜湖市南郊 素有 芜湖 南大门 之称 她象颗璀璨明珠 辉映着江城商都 2 市场容量大 发展潜力大 面积大约 20000 辐射面积包括其北部 的高校园区 南部的工业区 以及澛港新镇地区 以及中央城 南部连接弋江 开发区 该地将拥有广泛的消费者群体 3 交通便利 澛港东临皖赣 宁铜铁路 与马塘镇 火龙岗镇毗邻 南有天子港 漳河与繁昌相望 西有座座码头 面迎七公里长江航道 北接芜 湖市利民西路 与市区相融 中有 205 国道 芜南路 花津南路纵横腹地 该 地紧邻峨山路交通干道 交通便利 此外该商业区对外进出口较多 内部通达 性较好 4 竞争小 该地目前是该地区比较大的商业中心 其他的竞争者正在形成 之中 要么是正在建设 要么正在发展 但规模较小 品种不够齐全 所以 现阶段外部竞争还不太大 5 经济地位 该镇地理位置得天独厚 历来商贾云集 系芜湖 繁昌 南 陵三县贸易集散之地 2004 年全镇财政收入 3381 8 万元 农民人均收入 4130 元 面临的挑战 1 交通条件短板 南部多交通干道 消费者到此处要穿越多条车道 故而 对于南边的通达条件较差 而北部地区交通连接较少 该地仅有 3 个班次的公 交 且距离偏远 2 竞争对手欧尚 该地北面正在建设中央城财富街 北部又紧靠高校园区 商业街群 且地处较偏 故而 面临的的竞争压力较大 并且 高校学生乘车 十几分钟就可以到中央城的大型欧尚超市 此超市销售商品涵盖了周边居民日 常所需的所有类型 同样也满足高教园区中老师和学生们的需求 并且质量上 相当有保证 它吸引了大多数的消费者 是澛港商业街经营的极大竞争对手 3 同类竞争严重 缺乏差异化组合 同行商家呈现集群式分布 例如 餐饮 类 该地东北面有一个大型摊群点而该地又有许多同业竞争 而服装类则更为 严重 同一类服装在同一条街上是相互靠近 而细分又相对较少 除了几家童 装鞋类之外 都是青年服装 竞争激烈 4 步行街核心商业区的竞争 从大学城乘车半个小时也就可以到达芜湖市 步行街周边 集娱乐 购物 休闲 餐饮为一体的中山路步行街 中心商务区 的商品种类齐全 质量有保证 性价比高 大学生中的很多都选择了去有这种 知名度高的这些地方购买生活上的所需品 这样便把商业街排斥在外 再加上 这些地方环境很好 并定期开展一些优惠项目 满足了大学生和周边居民较高 消费档次的需要 大学城内的很多学生经常去购物 而对于其主要的消费者还 是高教园区内的大学生们的澛港商业街来说 这对商业街的发展无疑会有很大 的影响 5 起步晚发展较慢 由于发展受地理位置和规划缺陷的影响 其发展没能 赶上高校园区的建设 商业区的整体面积较小 加之知名店面和大型商业广场 更是难寻踪迹 所以规模较小 知名度不高 澛港未来发展建议 1 实现商业中心与商业副中心的均衡 突出副中心特色 体现出商圈发展 同中心商圈的差异性 以免因商圈功能相似而造成资源浪费 各个商业副中心 应围绕商业中心根据本区域特色形成商业分工 已形成整体优势 澛港临近大 学城 主要消费群体为学生和教师家庭 所以我们建议澛港在实现基本商业功 能的同时 注重对学生消费者的研究 突出大学城特色 2 实现商业副中心内部的均衡 根据调查澛港商业区店铺出现同质化 这 不利于整体功能的的实现 内部的不协调必然会造成总体效益小于各个体效益 之和 所以在商业副中心内部 对于商业个体的分布必须要合理规划实现不同 功能的组合 在同一条街上不能只有旅馆和饭店两类商家 必须出现多样化的 分布 实现最小范围内的最多商家种类 城中星隆国际商业副中心 它处于市中心相对位置 以星隆国际为中心 包括凤凰美食街 侨鸿国际 凯德在内 形成商业副中心 位于镜湖区