湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析试题

湖南省房地产估价师湖南省房地产估价师 案例与分析案例与分析 估价对象实物状况描述与分 估价对象实物状况描述与分 析试题析试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 建设工程发生质量事故 有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其他 有关部门报告 A 24h B 30h C 36h D 48h E 执行层的组织协调 2 达不成拆迁补偿安置协议 应当自收到申请之日起日内作出裁决 A 15 B 30 C 60 D 90 E 房地产估价机构必须加盖公章 3 甲企业自用写字楼房产原值为 2000 万元 按规定应缴纳的房产税可能是万 元 A 16 8 21 6 B 21 6 24 C 24 D 100 E 执行层的组织协调 4 拆除公益事业房屋 通常采用评估 A 市场法 B 路线价法 C 假设开发法 D 成本法 E 房地产估价机构必须加盖公章 5 某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元 此后每年的净收益会在上一年 的基础上增加 3 万元 该类房地产的报酬率为 8 该房地产的价格为 万元 A 695 83 B 681 25 C 715 83 D 718 75 6 某宗房地产土地面积 300m2 建筑面积 250m2 建筑物的外观及设备均已陈 旧过时 有待拆除重建 估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元 残值每平方 米建筑面积 50 元 则该宗房地产相对于空地的减价额为 元 2 A 62500 B 62000 C 61000 D 61500 7 路线价的理论依据是房地产价格形成的 A 预期原理 B 替代原理 C 均衡原理 D 收益递增递减原理 E 工业用地的监测点评估价格 8 对于有城市规划设计条件要求 但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地 产 进行估价 A 难以采用假设开发法 B 可以采用比较法 C 难以采用成本法 D 可以采用收益法 9 承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同 该套住宅面积为 200m2 租赁期限为 8 年 年租金固定不变为 480 元 m2 现市场上类似住宅的 年租金为 600 元 m2 若折现率为 8 则承租人甲目前的权益价值为 万元 A 6 19 B 6 42 C 7 20 D 9 58 10 张某购买了一套二手房 按照有关规定 张某应到当地房地产管理部门办 理 A 房屋总登记 B 房屋所有权初始登记 C 房屋所有权转移登记 D 房屋所有权变更登记 E 执行层的组织协调 11 某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上 承诺对前 80 名购房者给予 20 的价格优惠 这种价格折扣技巧属于 A 现金折扣 B 数量折扣 C 折让 D 季节折扣 12 某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元 收益期限可视为无限年 该 类房地产的报酬率为 8 5 则该宗房地产的收益价格为 A 94 12 B 92 14 C 91 24 D 93 25 E 工业用地的监测点评估价格 3 13 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后 就要进入实 施过程 而实施过程的第一步就是 A 确定建设施工的各种图纸已经准备就绪 B 完成全体工作人员的筛选工作 C 获取土地使用权 D 明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 14 某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为 30 万元 此后每年的净收益在 上一年的基础上减少 2 4 万元 该房地产的合理经营期限为年 A 10 0 B 12 5 C 13 5 D 40 0 E 工业用地的监测点评估价格 15 下列关于实地查看估价对象的表述中 错误的是 2007 年考题 A 房地产估价师应亲自到估价对象现场 对估价对象的坐落 用途等情况进 行核对 B 房地产估价师应亲自到估价对象现场 拍摄反映估价对象外观状况的影像 资料 内部状况可不拍摄 C 房地产估价师应亲自到估价对象现场 感受估价对象的位置 交通 环境 景观等的优劣 D 估价对象为已经消失的房地产 房地产估价师也应去估价对象原址进行必 要的调查 了解 E 工业用地的监测点评估价格 16 某宗房地产交易中 买方支付给卖方 29 万元 买卖中涉及的税费均由卖方 负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交 价格的 5 和 3 则该宗房地产交易的正常成交价格为 万元 A 27 6 B 28 2 C 29 0 D 29 9 17 某宗房地产的土地价值占总价值的 40 建筑物价值占总价值的 60 从 可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6 建筑物资本化率为 8 综合资 本化率为 A 6 2 B 7 2 C 8 2 D 9 2 E 工业用地的监测点评估价格 18 投资项目资本金是指 A 在投资项目总投资中 由投资者认购的出资额 对投资项目来说是债务性 资金 项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务 项目法人可按其出资的 比例依法享有所有者权益 也可转让其出资 但不得以任何方式抽出 B 在投资项目总投资中 由政府部门认购的出资额 对投资项目来说是非债 务性资金 投资者不承担这部分资金的任何利息和债务 投资者可按其出资的 4 比例依法享有所有者权益 也可转让其出资 但不得以任何方式抽出 C 在投资项目总投资中 由项目政府部门认购的出资额 对投资项目来说是 债务性资金 投资者不承担这部分资金的任何利息和债务 投资者可按其出资 的比例依法享有所有者权益 也可转让其出资 但不得以任何方式抽出 D 在投资项目总投资中 由投资者认购的出资额 对投资项目来说是非债务 性资金 项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务 投资者可按其出资的 比例依法享有所有者权益 也可转让其出资 但不得以任何方式抽出 19 申请房地产估价师初始注册的 申请人应当向 提交申请材料 A 人事部 B 建设部 C 省级人事行政主管部门 D 所在地省级房地产行政主管部门 20 按照目前我国土地登记制度的规定 使用集体土地的核发 A 国有土地所有证 B 国有土地使用证 C 集体土地所有证 D 集体土地使用证 E 房地产估价机构必须加盖公章 21 下列关于住房公积金的表述中 正确的是 A 每年的 1 月 1 日为职工住房公积金的结息日 B 住房公积金的缴存比例一般不得低于 5 原则上不得超过 15 C 职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额 D 个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别 应免征个 人所得税 22 某建筑物实际经过年数为 10 年 估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设 计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物 判断其有效经 过年数为 18 年 剩余经济寿命为 22 年 残值率为 4 用直线法计算该建筑物 的成新率为 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 23 某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000 总预算为 400 万元 估价时 建筑工程中的基础工程已完成 结构工程完成 50 设备安装工程尚未进行 根据调查得知 基础工程 结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造 价的比重分别是 15 60 25 该在建工程在估价时点的完工程度是 A 30 B 45 C 65 D 75 E 工业用地的监测点评估价格 24 资本化率的公式为 A B 5 C D E 工业用地的监测点评估价格 25 估价报告有效期应从 起计 A 估价时点 B 估价作业期 C 出具估价报告之日 D 签订估价委托合同之日 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 房产图按房产管理的需要分为 A 地籍图 B 房产分幅平面图 C 房产分丘平面图 D 房产分户平面图 E 宗地图 2 当贷款综合风险度超过 时 为高风险贷款 A 50 B 60 C 80 D 90 3 股票赢利的大小取决于 A 股份有限公司的经营状况和赢利水平 B 公司的赢利状况 C 公司的年终利润的多少 D 公司风险程度和股票的稳定性 E 执行层的组织协调 4 当年名义利率一定时 按月计息时 实际利率应 A 大于名义利率 B 小于名义利率 C 等于名义利率 D 等于周期利率 5 物业管理的基本特征包括 A 社会化 B 专业化 C 市场化 D 国际化 E 规模化 6 下列有关区域规划的表述 正确的包括 A 区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署 B 广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体 规划 C 区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划 是国家总体规划或省 6 级总体规划在特定经济区的细化和落实 D 区域规划具有战略性 空间性和有约束力的特点 是在多种方案比较和选 择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E 区域规划的作用是划定主要功能区的 黄线 主要内容是把经济中心 城镇体系 产业聚集区 基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间 7 下列土地符合免征土地使用税的包括 A 国家机关自用的土地 B 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C 宗教寺庙自用的土地 D 公园开展出租经营用的土地 E 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 8 假设某房地产投资项目的负债合计为 3000 万元 资产合计为 5000 万元 流 动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元 存货为 1500 万元 则该房地 产投资项目的资产负债率为 A 167 B 80 C 200 D 60 9 农民集体的范围包括 A 村农民集体 B 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 C 乡 镇 农民集体 D 建制农民集体 E 县农民集体 10 在城市用地经济评价中 确定各种地价修正系数基础的区位条件是 A 宏观区位 B 中观区位 C 微观区位 D 其他区位 E 执行层的组织协调 11 是会计处理程序的第一个关键步骤 A 填制记账凭证 B 登记账簿 C 复式记账 D 会计报表 E 执行层的组织协调 12 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该房地产 后 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的 的款额后 抵押权人方可 优先受偿 A 税金 B 拍卖费用 C 土地使用权出让金 D 土地使用成本 13 下列房屋属于不得出租的情形的有 7 A 依法取得房屋所有权证的 B 司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的 C 共有房屋 取得共有人同意的 D 不符合安全标准的 E 属于违章建筑的 14 住房公积金管理的基本原则不包括 A 住房公积金管理中心动作 B 银行专户 C 低存低贷 D 财政监督 15 房地产开发程序中的前期工作包括 等 A 可行性研究 B 获取土地使用权 C 规划设计与建设方案的制订 D 安排短期和长期信贷 E 开发项目保险事宜洽谈 16 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏 落后或过剩所造成的建筑物价 值的损失 造成建筑物功能折旧的主要原因有等 A 意外破坏的损毁 B 市场供给的过量 C 建筑设计的缺陷 D 人们消费观念的改变 E 周围环境条件恶化 17 从宏观上说 在进行房地产市场结构分析时 除了要分析总量结构 通常 还应分析 A 价格结构 B 区域结构 C 产品结构 D 供求结构 E 投资结构 18 监理的基本方法就是控制 基本工作是 三控 两管 一协调 其中 两管 是指监理活动中的 A 合同管理 B 质量管理 C 投资管理 D 进度管理 E 信息管理 19 下列权益和财产中 可用房地产开发项目资本金出资的有 A 股票 B 期货 C 工业产权 D 非专利技术 E 建设用地使用权 20 某房产面积 10000m2 要求测绘精度为二级 则其限差为 8 A 4 B 6 C 12 D 24 21 城市房地产抵押管理办法 规定 房地产抵押合同当事人应当自合同签订 之日起 日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记 A 10 B 15 C 20 D 30 22 经济分析将不同的市场结