津泰新大都商业计划书

1 津泰新大都商业计划书 简要 津泰新大都商业计划书 简要 宗旨 集中外名牌专营 树商业全新形象 促进物业增值宗旨 集中外名牌专营 树商业全新形象 促进物业增值 口号 完全时尚 至尊生活口号 完全时尚 至尊生活 一 津泰路商圈简析一 津泰路商圈简析 津泰路曾于 90 年代中后期成为商业黄金地段 如今还依稀可见当年风 采 由于福州其他各商圈的成熟及大型百货公司的专业化 精品化 巧定位 及高强度促销经营的冲击使该地段开始淡出消费者们的视线 目前 津泰路 品牌依然是多 但各自为政 缺少了整体规划 缺乏高水平服务 缺乏整体 促销带来的商业氛围 缺乏消费者对商品诚信要求的保障 缺乏消费者对多 品项购买的要求 因为店面租金居高不下造成商品价格机制不灵活从而丧失 关键竞争力 近几年来该地段的商业地位已逐渐下降 据业内分析及可靠调查资料显示 虽然目前津泰路商业地位大不如前 但众厂商 经销商们对津泰路的钟情度依然不减 毕竟这里代表了中外知名 品牌产品专营的集中地 只是缺少了硬件设施和软件的进一步提高 以及平 均高达 220 元 的店面租金使众厂商 经销商为规避风险而不得不望之兴 叹 二 本案优势二 本案优势 地理位置优越 津泰路仍是福州市人流量最大 消费水平较高的商业 区域 本案位于津泰路东段 居五一中路及仙塔街中间 交通便利 物业条件充分 本案有充分的物业条件实现统一规划 统一形象 统 一服务 统一促销 配套设施齐全 停车场 文化广场 休闲长廊 电梯 公共区域中央 空调 消防设施一应俱全 经营定位明确 本案为中外名牌专营店集中经营商场 符合了众厂商 经销商的需求 填补了津泰路的大型商业空白 同时也是竞争白热化的福州 商业发展的新思路 2 租金低 三楼平均 45 元 二楼平均 85 元 的低租金 降低众厂 商 供应商风险 三 本案案名 三 本案案名 暂定名 新大都名店广场暂定名 新大都名店广场 备选名 新大都名店城备选名 新大都名店城 四 形象定位四 形象定位 本案形象设定 缤纷时尚嘉年华盛会 本案格调为精致典雅 玲珑剔透 活泼不失庄重 时尚而不虚华 视觉形象 时尚 高雅 明亮 1 基本色 主颜色 玫瑰红 辅助色 浅灰 2 内装立面以磨砂玻璃内打灯为主材料 五 经营定位五 经营定位 新大都名店广场位于传统商业步行街津泰路东段津泰新大都 1 3 层 经营面积近 4000 平方米 1 业种设定 男女时尚服饰为主 化妆品 黄金首饰 男女杂件 具 体楼层业种分布如下 一楼 灿烂珠宝城 经营品种 珠宝首饰 名牌化妆品 二楼 情调服饰馆 经营品种 少女 少淑女装 淑女装 饰品 美容中心 三楼 雅士家庭馆 经营品种 男装 饰品 2 经营者 品牌 设定 3 主要根据本案所设定的品牌范围选择厂商或代理商作为备选经营者对象 所设定品牌的厂商或代理商 小型精品专卖厅 如屈臣氏 大型国际品牌商品代理公司 有 CEPA 概念的品牌服饰厂商 代理商 3 品牌的设定力求 件件精品 样样经典 根据本案经营定位将品牌 设定为国际二线及国内一线品牌 举例如下 女装类 淑女屋 依恋 ONIY 百图 感觉 纤 丑娘 浪漫一身等 男装类 华伦天奴 雅戈尔 杉杉 九牧王 PC U S POLO 等 4 目标顾客群体设定 时尚白领 商务人士 年龄层次在 20 40 岁左 右 有一定的文化程度及稳定的收入 消费价格在中档水平 追求商品的时 尚感及高雅的购物环境 六 管理模式六 管理模式 新大都名店广场由一支多年从事大型商业领域经营的中高层成功人士组 成管理团队 该团队具有丰富的商业管理经验 灵活的经营技巧 行业领先 的企划 拥有商业最为丰富的良好的客户资源 由于该物业的特殊性 管理公司对新大都名店广场采取店中店模式统 一管理 自主经营 保留各店铺特色 打造出整体商业主题形象 七 经营形式七 经营形式 1 经营管理公司对本案进行统一管理 统一规划 统一形象 统一服 务 统一促销 2 各店铺自行办理开店相关手续 如工商注册等 3 各店铺独立收银 4 特色 VIP 营销 既保留了专卖店的自营特色 又可以享受专业大型百货公司的优质服务 促销优惠 多品项的商品结构要求 商业文化 符合消费者的多层次需求 八 招商计划八 招商计划 4 交房时开发商已对商场进行整体装修 网箱设计装修 设备设施配套到 位 六月初成立商场筹备处 设立商场部门管理机构 开始面向全省乃至全 国范围进行招商 1 招商方式招商方式 组织人员对设定业种 品牌进行市调 收集所设定品牌代理商 厂商 的相关资料并进行汇总 根据本案特点确定设定品牌 即招商对象 制作加盟邀请函 新大都名店广场完全手册 宣传本案 体现本案 为中外名牌服饰集中营 为津泰路商业新亮点 向已有的 属设定品牌范围的客户资源发出加盟邀请函及招商手册 并进行电话联系 召开招商发布会 邀请中外名牌 设定品牌 代理商 总经销商及 相关新闻媒体参加 2 招商手段招商手段 基于该物业是新开发的 且经营位置设在该物业二 三楼 众名牌 厂商 代理商由于对商业风险往往持观望态度 为鼓励客户入驻 在招 商时给予他们一定优惠措施 特别是对于进深达 14 米的店面 措施如 下 根据经营者签约时间段给予其前三个月租金不同折扣的优惠 该优 惠措施分三个时间段进行 第一阶段签约者 前三个月租金给予 5 折优惠 第二阶段签约者 前三个月租金给予 7 折优惠 第三阶段签约者 前三个月租金给予 9 折优惠 设定各店租金时 对进深较深的店面给予调整降低租金 对进深较 浅的店面适当给予调整提高租金 对位于本案周边商圈店面与本案店面租金进行对比 从人气 设施 及经营方式比较作为卖点 津泰路现有店面 五一路店面 津泰新大都二三层店面 5 租金 220 元 95 元 65 元 人气 优 较差 优 设施 不全 不全 全 有车位 装修高档 经营 分散孤立 分散孤立 进行五统一管理模式 先进的营销理念 购物环境优美 3 招商进度表招商进度表 招商进度表 时间 签约面积完成率备注 媒体配合 六月筹备DM 招商手册 软文及海 都报通栏广告 2 次 七月1000 30 DM 招商手册 软文及海 都报广告 3 次 八月3000 80 招商手册 软文及海都报广 告 3 次 九月初3400 90 软文及海都报广告 3 次 新 闻频道 电台音乐交通频道 九月末继续招商准备开 业 软文及海都报广告 3 次 新 闻频道 电台音乐交通频道 九 经营推广措施 九 经营推广措施 以大量媒体广告 DM 广告扩大新大都名品广场知名度 传递商场 信息 以外立面的专业设计及精心布置树立物业形象 以一整套完整 成熟的 CI 识别系统 创造一流商场文化与形象 以充分利用广场进行文艺表演 顾客娱乐活动 便民活动 派发赠 品提升商场文化内涵 以灵活多样的促销活动吸引眼球 6 以中外名牌经营提高商业地位 以整套长期企划 短期企划 专项企划系统保证商场形象的延续 以优质服务 诚信经营赢得口碑 十 开业广告计划 十 开业广告计划 较为密集发布 侧重于电视 报纸 电台三大类媒体 广告与软文 即有偿新闻 相结合 要求广告设计有深度 着眼于形象塑造 与招商广告相交替 开业前一周着眼于开业信息发布 津泰路含东西口在内的附近地点作明显指引标识 津泰路人行道悬挂精美路灯旗 须在能审批的条件下 每月及法定节假日作专题促销 并在媒体发布广告 每月派送 DM 海报 着重推介商品信息 十一 物业改善建议 十一 物业改善建议 本案基本色为玫红 辅色为浅灰 物业装修设计时应予以充分考 多方 协商 针对物业的缺陷及配套要求作如下几项建议与要求 1 1 公共区域统设统装 各店铺镜面立柱采用玻璃内打灯装饰 门眉采 用铁艺加椭圆形灯箱 2 地板及吊顶 由于各品牌所需面积不一 商家需要相邻店铺的组合 在二次装修时要确保商家打掉隔墙时不影响吊顶及地板 要求广播布线 3 电梯间 物业无扶梯 要确保电梯间的明亮 4 门厅 楼梯 明亮 热烈 有亲切感 5 扩大公共洗手间并进行高档装修 6 外立面作装修时要考虑到本案的基本色 同时要考虑悬挂广告招牌 的 物业条件 7 保留原设计外立面广告位 十二 整体运营财务分析十二 整体运营财务分析 后附 后附 7 各店铺位租金明细 草案 二楼租金备注三楼租金备注 20150301办公 2025030230 2035030330 2048030440 2058530545 2068530645 2078530745 2088530845 2098030940 2108031040 2118031140 2128031240 21310531355 21410531455 21595315