房地产公司运营流程

房地产运营管理流程房地产运营管理流程 从开发 建设 经营 管理的程序上讲 房地产开发一般可分 为五个阶段 即可行性研究和项目决策阶段 建设前期准备阶段 建设阶段 销售阶段和交付使用阶段 第一章 项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后 转由企业战略发展研 究室进行可行性研究 1 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化 化 减少 或避免投资决策的失误 提高项目开发建设的经济 社会和环境效 益 可行性研究的主要内容有 1 项目概况 2 开发项目用地的现场 调查及动迁安置 3 市场分析和建设规模的确定 4 规划设计影 响和环境保护 5 资源供给及资本运作方案 6 环境影响和环境保 护 7 项目开发模式 组织机构 岗位需求 管理费用的研究 8 开 发建设节点计划 9 项目经济及社会效益分析 10 结论及建议 2 可行性研究小组成员知识组成 经济师 市场分析专家 房地产 专家 建筑工程专家 财会师及律师 3 可行性研究的工作阶段 1 投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行 初步摸底和意向性谈判 并对投资项目或投资方向提出建议 即在 一定的地区和部门内 以自然资源和市场的调查预测为基础 寻找 最有利的投资机会 投资机会研究相当粗略 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的 分析 如果机会研究认为可行的 就可以进行下一阶段的工作 2 初步可行性研究 亦称 预可行性研究 在机会研究的基础上 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 3 详细可行性研究 即通常所说的可行性研究 详细可行性研究是 开发建设项目 投资决策的基础 是在分析项目在技术上 财务上 经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤 4 项目的评估和决策 4 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行 1 项目公司接受委托或集团公司董 事会立项 2 调查研究 3 方案选择与优化 4 财务评价和经 济评价 5 编制可行性研究报告 5 集团公司董事会通过 批准正式立项 项目进入前期开发阶段 第二章 前期准备阶段 一 获取土地使用权 开发商获取土地使用权的主要方式 1 通过行政划拨方式取得 2 旧城改造取得中标地块国有土地使用权 3 转让取得 4 出让方式取得 招标 拍卖 协议出让三种方式 5 联合开发并报有关主管部门立项 审批后取得 6 通过司法裁决取得 7 通过兼并 收购等股权重组方式取得 二 征地拆迁 申办并取得 房屋拆迁许可证 拆迁的主要内容包括 1 房屋拆建 如危旧房改造 2 城市功能 用地布局和空间结构的调整 如居住区 商业区 车站 生活服 务设施等公共建筑的建设和改造 3 环境治理 如扩展绿地 治理 污染工程等 因此 城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的 是城市建设的重要组成部分 尤其是旧城改造中的一个重要环节 处于建设项目的前期工作阶段 3 申办拆迁许可证应提交以下申报资料 1 填写 城市房屋拆迁申请表 一式五份 2 建设项目批准文件 3 建设用地规划许可证 4 国有土地使用权批准文件 建设用地批准书或划拨决定书 5 拆迁代办单位和评估机构资料 6 拆迁安置计划和方案 拆迁红线范围内房屋面积 户数 性 质 用途等基本情况 拆迁方式 拆迁期限 还建方式及还建期限 产权清晰的安置用房证明 拆迁补偿资金来源及预算资金额度 三 规划设计 1 申办项目选址定点 取得 建设项目选址意见书 和 建设用地 规划许可证 并取得 建设项目选址意见书 的附件 规划设计 土地使用 条件 1 建设项目选址申请 3 委托设计单位设计 送审设计方案 2 持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建 取得建 筑核位红线图和施工图 建筑方案报建分两阶段 1 规划方案审批阶段 取得 规划建筑方案批准意见书 在 2 施工图核准阶段 取得建筑核位红线图5份和施工图3份 3 申 办建设工程红线定位与验线 取得建筑核位红线图 4 申办 建设工程规划许可通知书 办理完毕后凭此通知书到建 管部门办理 施工许可证 建设工程施工至正负零时 持通知书 等相关资料申办 建设工程规划许可证 持建筑红线图到市城管 局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费 申 四 建设项目报建登记 申请招标 办理招标投标手续 确定勘察 设计 监理 施工队伍 五 申办 施工许可证 第四章 项目销售阶段 一 申办 销售许可证 商品房预售实行许可证制度 商品房预售许可证一年一换 未 取得 商品房预售许可证 的 不得进行商品房预售 开发企业进 行商品房预售 应当向城市 县房地产管理部门办理预售登记 取 得 商品房预售许可证 二 商品房销售及按揭办理 1 销售前期准备工作 可委托销售代理公司进行 2 销售合同的签订 3 按揭办理 第五章 交付使用阶段 一 申请竣工验收 取得 建筑工程竣工验收备案证 属成片开 发小区的 还应申请综合验收 二 申办建设工程规划验收 建设工程竣工验收后3个月内 建设单位应向原批准的城市规划行政