最佳的别墅物业管理模式

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 11 最佳的别墅物业管理模式最佳的别墅物业管理模式 最佳的别墅物业管理模式提要 另外物业管理公司还 必须非常清楚交房流程 交房时到底跟客户怎么讲 以后 注意什么 要办什么手续 这些是都非常重要的 于 最佳的别墅物业管理模式 是关于别墅的概念 因为我们做管理的跟做 cD 不一样 我们做管理要实实在在 整个产品出来了以后 我们到底 怎么管理呢 别墅的情况比较特别 别墅的类型也非常多 刚才也说到 有很多独立别墅 连排别墅 因为别墅的类 型挺多 别墅的售价差别也太大 现在别墅有可能几千人 民币一平方米到 2000 美金 3000 美金一平米的 差价实在 太大了 所以我们看到 这个价钱如何定位到我们的客户 群 好象前阶段时间 碧水家园 2500 到 3000 美金 而且 开盘的时候挺好 但是我们作为物业管理非常重要的是必 须要了解它到底是不是一个正经的别墅 到底是那类别墅 独立别墅 还是联排别墅 为什么我们要去定物业管理费 物业管理公司依靠什么来生存呢 发展商 就是所有的客 户 他们交管理费 到底有什么要求 物业管理费非常重 要 管理费的标准定的时候 不是物业管理说多少钱就多 少钱 按照物业管理规定管理费应该怎么来说呢 管理费 是很多种的 第一关于政府指导价 我们一般的小区 住 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 11 宅 必须要按照北京政府的要求给我们定物业管理费 不 能超出这个范围的 有市场指导价 写字楼 高级公寓和 别墅 管理费的算法是按管理成本来算的 到底你支出以 后 成本多少 然后按整个项目小区的建筑面积来付他的 管理费 还有管理费的标准 代售 代交水 电 气 暖 还有特约服务 特约服务可能在今天省很多 特约服务可 能是按照多少钱就是多少钱 管理费的标准就是北京 上海省每个地方都不一样 当地的房地局有一定的文件 物价局也有文件 到底物业 管理费是什么 每个发展商出多少 管理公司收多少管理 费 不能自己想 必须要去查 因为物价局监管物业管理 公司是收费标准 还有一件事非常重要 物业管理收费标 准立项的文件是什么 就授权什么 有可能北京的情况是 这样 它立项是普通住宅 最后变成了别墅 或者是连排 别墅 这样的管理费肯定是不一样的 因为管理费的客户 群不一样 可能很一般的别墅管理费一块多人民币 当然 碧水庄园之类的管理费超过一美金的 大家放心 很多的 别墅管理费被政府控制在 200 块人民币一个月 当然高级 的可能超过 2000 块人民币 我立项时是多少钱 出来时却 是非常高档的管理费 发展商和管理商怎么办 政府去审 批管理费的时候 不看你的产品 看你立项的文件到底是 什么 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 11 现在通州的康城 我估计是普通住宅的管理费 还有 收管理费的时候 发展商跟物业管理公司之间有很多的矛 盾 管理公司肯定希望管理费越多越好 这样能用多钱来 管理 而发展商很多时候 认为管理费越低越好 他在签 预售书的时候 可能签的管理费多少钱或者是不差过多少 钱 最后那就变成了管理公司与发展商之间的矛盾了 发 展商为了推广自己的项目 什么都答应 管理费不管 看 一看现在的管理 有扣 50 个 因为别墅的类型太多 我们 到底怎么确定 物业管理的模式很重要 大家都肯定的非 常好的别墅 因为物业管理的方法不一样 现在看看 就 是我们的对象 客户群怎么样 非常关键 如果是一般的 模式跟高级公寓差不多 买别墅的客户一般他们的消费能 力比较高 现在有一个说法去年比较流行 TowNHoUSE 叫经 济型别墅 有天有地 什么叫有天有地的别墅 有天空 有季节花园 旁边有邻居 中产阶级买的比较多 定管理 模式的时候 他们到底是哪一类客户群 因为现在许多别 墅都是老百姓买的比较多 大众化的设计比较多 还有一 种是物业价格 我刚刚说的物业价格差别很大 4000 人民 币跟上千美金完全不一样 这个价格已经超过了客户群本 身的承受力 物业管理成本还有物业管理标准到底你是普 通立项的 还是别的什么项目 别墅 普通住宅 低密度 住宅还是真正的高级别墅 那就不可同日而语了 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 11 发展商对业主管理成本的承诺非常重要 发展商可能 是也知道到 现在比较好的别墅项目通常有山有水 靠近 湖或者河 当然发展商到了一定时间 就很难说了 整个 绘画图 设计图非常好 但出来后的效果却不一定是这样 因为我们建立的客户很多 还有物业周边环境 物业周边 环境是怎么定呢 交通 保安 到底别墅园区旁住的是什 么类型的人 园林 邻居 物业设计 还有一个非常重要 的 就是关于物业规模 发展商是不是分期来施工 现在 别墅的发展太快 发展商对一期做的很好 二期三期同样 重要 它会影响到以后的物业管理工作 保安工作 还有 配套设备设施有没有 一些湖 水景观等到了二期 三期 才可能有 还有国家法规 我们做物业管理要守法 很多 时候高级的别墅问题出在哪儿呢 我们必须要了解顺义区 很多高级别墅有大使馆的人住在里面 做物业管理要掌握 到底大使馆住在这样的别墅区有什么问题出现 还有大使 馆人员住在小区里投诉不用找到物业管理公司 直接找到 大使馆 大使馆可能在外交人员服务中心 找一个礼宾跟 物业管理公司调查 所以我们到底提供什么服务 主要还 要看 我们收多少钱 做多少服务 还有物业管理有什么特点 别墅的园区非常大 跟我 们住宅不一样 塔楼 高楼都往高处发展 别墅的情况是 铺开平面 管理挺麻烦的 还有安全保护管理也非常重要 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 11 你们看到了很多图片 有没有小区像中国一样 一个别墅 区 用一个围墙或者围栏把整个园区保护起来 你们看美 国 不一样 所以大家要看清楚 中国的国情怎么样 美 国的怎么样 美国的别墅建完了以后 卖给客户以后 物 业管理又谁来做 他们的物业管理是政府来做的 他们没 有一道围栏 季节花园 没有把整个社区围住 大家注意 刚刚大家看到的图片 开放的西城区 东城区 他们用一 条道路来分开 或者是用园林来分开 没有围栏的 没有 外墙把整个社区围住的 因为他们整个社区的发展是我们 别墅发展是的十年 二十年 以前我参加过一个美国的别 墅发展论坛 整个园区没有围栏 但在国内 你看安全保卫部非常重要 把别墅用一道 道围墙围住 那就是我们的管理范围 不让其他人进 封 闭管理很重要的 跟外国的概念完全不一样 还有 最佳的别墅物业管理模式提要 另外物业管理公 司还必须非常清楚交房流程 交房时到底跟客户怎么讲 以后注意什么 要办什么手续 这些是都非常重要的 于 绿化管理 因为他们的绿化面积非常多 物业管理公司很 多时候为什么要参与到园林设计 很多时候要看 因为现 在好象北京很多时候用上海的园林设计 可能是南方的园 林设计挺大的 他们把其他地方的概念搬到北京 或者是 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 11 沈阳东北区的 北方跟南方的气侯不一样 跟园林工作人 员说 北京下雪很冷的 冬天的时候可能树都没叶 不要 全部都绿 园林对别墅实际意义非常重要 到冬天全都白 了 所有树都没有叶 那不行 物业管理公司锻炼的力度 很大 一天到晚看着绿化 怕它死掉 因为有果树 非常 贵 可能对发展商来说那个树无所谓 但是作为一个管理 公司 死一个树都非常痛心 他们从哪儿掏钱 买一个几 万块钱的树 还有把绿化做的挺密 那保安就麻烦了 保 安在中间 园林特别密的地方放一个保安 把园林也放在 这个围栏旁边 很多时候我们看不明白这些问题 所以有 时候 我们提出来绿化和保安到底会出现什么问题 这两 个问题是有冲突的 还有难在哪儿呢 别墅控制率比较高 现在的发展商不会买期房的 很少的 我们愿意别墅的工 期比较短 和塔楼 高楼 板楼不一样 一般现在卖房都 要把局部绿化 环境做完 然后再盖别墅 这样可以给客 户一种回归大自然的感觉 但是这种概念的真实性如何呢 跟我们现在流行的期房 有何不同呢 让客户看平面图 是没用的 因为我们自己就有卖别墅的客户 一般给他看 现场的效果比较重要 所以物业管理公司接收别墅的物业 管理的时候可能很多房子都没卖出去 就已经要做管理这 块工作了 另外 很多高级的总裁 他们上班 孩子家人都住在 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 11 里面 他们的会所非常重要 到一个高级会所我发现一个 问题 越高级的别墅 会所越少 刚刚也说过了 非常高 级的别墅会所管理它的任务比较重 会所用的人比较多 还有管理成本非常高 这个把握非常重要 保安最少 100 人 这么多的保安 员工的素质非常重要 因为管理别墅 有一个情况比较特殊 路途较远 很多人不愿意来这个地 方去工作 还有一个问题 高级的别墅 员工必须要能说 英语 因此员工的素质必须要高 工资也必须要高 还有 要解决班车的问题 班车的维修保养也是非常贵的 也是 管理公司非常头疼的问题 所以成本控制非常重要 还有 别墅管理难在哪儿 别墅把关是非常难的 因为物业管理 公司很多时候为了保证整体园区的外貌 要定时召开很多 会议 在很多情况下 住在别墅里的人感觉不安全 有很多 想法 阳台 窗要防盗栏 这样把整个别墅的概念都改变 了 很多时候别墅要盖防盗拦 我们都肯定不愿意做 这 样有损整个别墅的园区景观 现在很多别墅都是智能化 但是我们要考虑周全 空调安在哪儿 晒衣服在哪儿等等 我去过广州一个非常高级的别墅 他们晒衣服到处都是 让人感觉非常不舒服 到底怎么做呢 很多事情我们都要 想清楚 还有关于装修管理 以前可能有许多精装修 它 不看重个人化 所以很多都是千遍一律 我遇到一个别墅 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 11 搞装修建到了河旁边 让管理公司看到了 而且还占用了 的马路 最后让其停工了 所以对装修要加大管理 而且 力度必须大 我对建筑业不了解 每套房都需要建筑师去 计算 所以管理客户的时候要看有没有问题 而且现在别 墅有许多关于开放阳台 阳台为什么会这样呢 一是设计 的原因 二是采光的需要 而很多客户却把它变成了内外 房间 或者是变成了玻璃房间 或者在花园大建玻璃房 所以发展商跟物业管理公司必须要预先想到这类问题 当 然最后如何解决才是最重要的 还有的别墅客户觉得这个 别墅是我买的 我想怎么样就怎么样 跟其他人没有关系 他们太随意 管理起来比较难 他们可能跟刚才说的美国 情况一样 关了自己的门就没有别人的事了 无法去管他 们 但是外国有法律 所以他们肯定会按照政府的规定去 做 为什么提到这个问题呢 特别是发展商分期开发的时 候 水电不能一次到位 还有一些远离市区的地方 一天 到晚停水停电 为什么呢 一是发展商没有付完市政费用 二是管理不到位 现在北京政府又规定了 卖房的时候必 须要跟客户签一个物业管理公约 物业管理公约为什么重 要呢 它是一个法律文件 把别墅的物业管理规定写进来 假如客户以后划地 做地 搭建玻璃房建 封闭阳台 防 盗栏都可以写进来 如果客户不服从 管理公司要改进的 时候可以进行法律的诉状 这个文件非常重要的 所以管 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 11 理公司在前期必须要看清楚整个园区 每一套房的设计到 底以后会出现什么问题 在管理公约里面也提到了 智能 化管理 现在别墅的科技含量越来越多 为了自身产品的 品味高科技的产品处处可以体现 智能化管理为什么这么 重要呢 现在主要是许多别墅是度假型的 我去刷卡 管 理公司很难拿物业费用 客户一般不在 下面我要提到供暖的问题 现在北京比较流行的 用 壁挂炉就解决了供暖问题 不在需要向客户要供暖费 那 么发展商就要承担一定的费用了 而且费用相当大 别墅 的设计要符合安全 要能适应管理 因为我觉得 物业管 理是实实在在的 而别墅设计比较看中概念 但是也要考 虑到园区整体的安全 整体的节能 整体的保卫也非常重 要 还有物业管理的准备工作非常重要 包括施工环节的 问题 中原有很多参与到管理中来 这个环节非常重要 如果客户提出了意见 了解这个情况后 以后就能确定用 什么方法来管理 物业管理公司还可以把握工程的进度 发 展商到底什么时候交房 什么时候完工 主要为以后降低 物业管理费的成本 还有一点很重要 我们的一位客户非 常个人化 还有一个口号 我的别墅我来设计 所以他的 别墅内部完全不一样 发现了很多不对的地方 所以为什 么公司必须有律师 第二售后环节也非常重要 现在的客 户越来越看中管理 他们一定要问物业管理费用是多少 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 11 以后有什么服务 到底我以后装修有什么规定等等 还有 关于交房的环节 现在我看到很多客户 北京的地产商可 能非常了解 交房的时 必须有正规的文件 还有房屋验 收标准的把关 交房之前 物业管理公司必须要代替客户 验收 如有问题就告知客户 还有别墅整体完工日期 什 么时候完工 这是客户看房时肯定要问的 因此管理公司 有这个责任去了解整个园区的进展情况以及配套情况 另外物业管理公司还必须非常清楚交房流程 交房时 到底跟客户怎么讲 以后注意什么 要办什么手续 这些 是都非常重要的 我觉得不管是做别墅物业管理还