房地产全程策划(一)项目投资策划营销.doc

房地产全程策划(一)项目投资策划营销 房地产全程手册目录第1章项目投资策划营销第2章项目规划设计策划营销第3章项目质量工期策划营销第4章项目形象策划营销第5章项目营销推广策划第6章项目顾问、销售、代理的策划营销第7章项目服务策划营销第8章项目二次策划营销第9章房地产全程策划理论模式第10章房地产策划人的六个职能第11章xx中国房地产发展前景新开发时代的合纵连横第12章A-MCR打造地产营销新境界第13章S.T.P战略现代房地产营销的核心第14章碧桂园解密第15章创意无限房地产销售单张运用全攻略第16章从品牌承诺到品牌体验以东润*为例谈房地产品牌传播之道第17章打造百年地产品牌第18章房地产全程策划流程第19章房地产，走进全方位营销时代第20章房产销售中的常见问题及解决方法第21章房地产价格的心理策略第22章房地产开发商对全程策划认识的战略误区第23章房地产楼书该怎样做第24章房地产企划随想第25章房地产企业“以客户为中心”，完善客户服务体系是根本第26章房地产销售实战攻略第27章房地产营销策划与运作第28章房地产营销的生命线第29章房地产营销中的4C策略第30章服务提升房地产企业核心竞争力的新利器第31章概念地产策划案例选第32章掀起房地产全方位营销的盖头来第33章迎接房地产品牌时代的来临第34章怎样用品牌卖楼？第35章增强品牌价值地产竞争的锐利武器第36章战略远见与机会把握创造商业房地产赢利新模式现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。 其核心内容包括?房地产全程策划营销方案 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状 2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况批注微软用户1:什么是红线图红线图是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。 1建筑红线一般为建筑物的占地界限，用实红线表示，二层以上有阳台用虚红线表示，表示底层不占用地。 也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。 批注微软用户2:七通一平它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况.国内生产总值第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策货币政策利率房地产按揭政策固定资产投资总额全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现批注微软用户3:房屋销售价格指数反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。 包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。 房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。 6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判 2、项目定位.市场定位区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素 2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟 1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价 2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明 3、项目收益部分模拟.销售收入模拟销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明模拟说明利润模拟表.敏感性分析可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功 2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3、经济政策风险.国际国内宏观