购物中心租金定价方案

购物中心租金定价方案 根据商圈租金水平 厂商承受能力 购物中心投资回报不同 购物中心租金定价可考 虑以下四种法 租金水平类比法 以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础 推测本商圈与本项目 的租金水平 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一 保本保利定价法 以厂商的租金承受能力为基础 分析典型业种在一定成本下的损益 平衡点 只有多数厂商能够赢利 购物中心才能稳定与发展 厂商在投资设店前 通常会 对营业额 租金 保本保利点作测算 投资收益分析法 以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平 项目成本定价法 以项目的投资成本为基础 按静态回报率推算项目租金均价 接下来我们将以租金水平类比法为例 详解某购物中心租金测算方案 方案制定于 2016 年 5 月 一 基准价格设定 1 基准价格 为科学设计本项目租金体系 须以本项目一楼的平均租金价格为基准 来厘定各楼层 的均价和价格体系 2 标的价格 以购物类 服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的 餐饮 娱乐 服务类商铺的租金 根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整 二 某项目租金水平分析 1 市区一层街铺的租金水平 2 影响租金水平的关键因素 供求关系 价格的决定因素 销售业绩 价格的支撑因素 综合成本 价格的成本因素 可将上述 3 大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的 10 大要素 并作加权分析 租赁项目类比价格 结论 采用租金水平类比法 本项目 1 层室内的套内面积租金水平为 三 某项目租金价格 1 多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系 通常为二楼为一楼租金水平的 65 三楼为一楼的 50 四楼为三楼的 75 负一楼为一楼的 40 根据以上综合分析 并依照各楼层的业态规划 本购物中心的租金定价建议为 以实际面积计 单位 元 月 2 考虑到同一楼层商铺位置的优劣 在达到平均租金的情况下 根据位置优劣将租金 水平上下浮动 10 元 月 左右 厘定各楼层区间的租金价格带 3 根据以上考量 本项目的租金价格体系如下 以实际面积计 单位 元 月 在上述楼层租金价格表的基础上 制定各铺位的租金价格 根据商家品牌 规模 价值等因素 餐饮 娱乐 服务类店铺在实际招商执行过程中 租金在上表基础上会作出适当调整 提高或降低 4 落实到项目的不同业态 餐饮 娱乐 服务类的商业项目对租金的承受能力相对较 弱 在租金设立上必须与购物类进行区分 需要给予餐饮 娱乐 服务类项目租金支持 通常为不高于购物类租金的 70 餐饮 娱乐 服务类的租金水平参考各楼层租金均价标 准 以不高于每楼层租金均价的 70 厘定价格 5 由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态 不同品类 不同品级的品牌 以及招商态势 同业竞争等众多因素影响 租金价格会有所调整 不可能完全按照既定租 金价格执行 因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格 在实际执行过程中将有 部分调整 适当提高或降低 6 对于一个传统的市场商圈 新的购物中心 首要问题是要尽快吸引优质商家进驻 实现既定定位和规划 并在保持商家稳定经营的基础上 与商家一起共同做旺市场 本项 目需要时间进行培育 在尚未形成庞大 持续 中高消费的客流