居住小区控制性详细规划说明(46doc)

房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 登峰家园居住小区控制性详细规划说明登峰家园居住小区控制性详细规划说明 一 前言一 前言 根据石油管理局的要求 为满足油田外围职工顺利回迁 本着建设和谐社 会的基本理念 对大庆市登峰地区进行更新规划 原登峰居住小区规模较小 公共设施配套不完善 居住综合环境质量较差 更新规划依托现有居住环境基础 结合产能用地和设施的调整 拓展新的用地空间 形成功能齐备 环境优美的职 工住区 规划遵循新区与老区和谐 生产与生活和谐 景观与住区特色和谐的基 本原则 通过对登峰地区的整体规划 提升原有居住区环境质量 使登峰地区有 序地融入西城区建设之中 为此 编制 大庆市登峰家园居住小区控制性详细规划 二 概况二 概况 1 1 自然概况 自然概况 登峰村地区属松嫩平原 区内地势平坦 海拔高度在 149 0 151 0 米之 间 高度起伏不大 气候属于中温带大陆性季风气候 全年平均气温为 5 年均降水 471 3mm 春季降水少 经常出现干旱 夏季受东南季风的影响 降 水量大 多为雷阵雨 降水季节性差异较大 秋季初霜正常 热量充足雨量适 宜 冬季温长 寒冷少雪 全年无霜期 175 天 最短无霜期 172 天 2 2 区位概况 区位概况 1 区位位置 规划用地位于大庆市西城区东部边缘地带 南侧为大庆市城市主干道 中三路 该地区距让胡路火车站约 6公里 距西城区商务中心区约 8公里 交通位置较为便捷 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 2 区位优劣性分析 1 优势条件 a 规划区南侧为连接东 西城区的主要干道中三路 有便捷的交通优势 b 规划区除住宅用地外 其他用地建筑层低矮 动迁建筑量少 便于开发建设 c 市政设施利用现有登峰小区和中三路两侧的工程管网 便于介入 d 由于登峰地区位于西城区边缘 且靠近中三路和西一路交叉口处 便于 油田职工到外围作业区工作 2 劣势条件 a 规划区内油田产能设施较为多 地下管廊带较为密集且走向没有规律 给地块整体开发带来不便 b 规划区与中三路南侧已建成的公共服务设施 即井下俱乐部 登峰广场 分隔较为严重 3 3 现状概况 现状概况 1 人口现状 规划范围内人口主要以大庆石油管理局和油田公司退休工人及其家属为主 还有部分属登峰村农业人口 其常住人口约 3000 人 总户数约 970 户 2 建设现状 登峰村地区建设于八十年代初期 规模较小 用地布局较零乱 基础设施 建设滞后 生活服务设施缺少 生活环境质量较差 建筑较为破旧 现状建筑 用地密度高 容积率低 对土地造成一定浪费 现状建设用地主要由原登峰居住小区及相关的公共服务配套设施 以及包 括大庆华谊农工商服务公司 大庆庆通电器设备有限公司 安装公司 宏源汽 车修理厂 富强节能设备公司 热宝锅炉厂 昭生经贸有限公司等一些企事业 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 单位组成 其中除登峰小区住宅楼为多层建筑外 其余均为低层建筑 建筑详情见下表 单位名称 所属单位单位性质 占地 面积 m2 建筑 面积 m2 最高 层数 备注 大庆庆通电器 设备有限责任 公司 石油管理局创 业集团 办公 1730021001 1 现在使用独立 燃气锅炉房 2 建筑质量较好 大庆华宜农工 商服务公司 石油管理局创 业集团 办公 1530032003 1 现在使用独立 燃气锅炉房 2 建筑质量较好 登峰小学教育管理部门教育 2500032404 1 现有学生 100 人左右 教师 15 人左右 2 建筑质量一般 建安公司筑路 公司 石油管理局厂区 670023001 建筑质量较差 物资供应站 石油管理局创 业集团 办公 49008701 1 现在使用独立 燃气锅炉房 2 建筑质量较差 一厂一矿 113 队 石油管理局 办公 84 人 34007502 1 现在使用独立 燃气锅炉房 2 建筑质量较好 热宝锅炉厂石油管理局厂区 1400034001 厂区环境较差 无 生产迹象 宏源汽车修理 肠 个体 500012001 1 租用原小区建 筑 2 建筑质量较差 美食乐蛋糕店个体 19002 租用十五中学的部 分建筑 建筑质量 较 差 登峰液化气站物业部门办公 390010001 建筑质量很差 前卫护运 大庆市公安部 门 办公 190 人 4000060004 1 租用十五中学 的园区及教学 主楼 并新建了 1000m2的简易 车库 2 建筑质量一般 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 3 市政工程管网现状 1 市政供暖 井下工人俱乐部的南面 现有登峰锅炉房一所 内设两台 20 吨锅炉 锅 炉房出水口管径为 300mm 主管管径线为 350mm 由于锅炉的热效率仅为 55 60 热效率较低 而且出水温度在 70 左右 直接加压供热 所以满负荷只 能供 20 万 m2 现在供暖面积为 21 万 m2 已经满负荷 根据整体规划需求 在 原锅炉房的基础上 再扩建一台 40 吨锅炉才能满足需求 调研中发现 原登峰 锅炉房周边场地有空余 符合新建要求 2 市政给排水 给水 现沿中三路有 DN200 的市政供水管道 能够满足将来小区的供水要 求 污水排放 现在污水通过两个提压泵房 排到了西北方的月亮泡 整个排水 系统杂乱无章 从整体规划要求看 污水应汇集增压 排到月亮泡附近 集中处 理 雨水排放 现在雨水通过管线汇集到一根 800mm 的主线内 排至东北面的 明渠 最终排到吴里莫泡 整个排水系统也比较杂乱 应需规划整合 3 市政供电 强电 现登峰小区的电源是从规划用地的西侧的二次变电所引过来的 6kv 的生产用电 弱电 通信线 电话 网络通信线由登峰通信站接出 现已满负荷 可增 容 电视线由井下俱乐部附近的通信站接出 4 其他用地现状 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 规划用地范围内现有约 54hm2的弃置地 用地内油田产能设施分布密集 地下油田管廊带跨越较大 油田服务设施用地约为 2 hm2 5 油田生产设施现状 规划用地范围内现有油井 28 眼 注水井 35 眼 在规划右侧有计量间一处 地下的油井注水井管线杂乱无章 需统一规划调整 4 现状用地构成 1 现状居住用地状况 R 登峰村地区的居住用地主要集中在规划范围东南部 现有住宅楼 29 栋 均为八十年代所建 建筑层数为 4 5 层 建筑质量较好 在近几年的改造后焕 然一新 现状公共服务配套设施 包括井下登峰小学 托儿所 老年活动室 登封 市场 邮政所基本满足现状服务要求 2 现状公共设施用地状况 C 现状公共设施用地主要由非市属办公用地 C12 和医疗卫生用地 C5 构成 其中非市属办公用地为大庆庆通电器设备有限责任公司 大庆华谊农工商 服务公司 物资供应站 一厂一矿 113 队 医疗卫生用地为位于规划区东侧的 油田总医院井下医院 3 工业用地 M 规划区工业用地有热宝锅炉厂其所属单位为石油管理局 占地面积 14000 平方米 建筑面积 3400 平方米 现已弃置 建安公司筑路公司所属单位为石油 管理局 占地面积 6700 平方米 建筑面积为 2300 平方米 其建筑质量较差层 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 数为 1 层 4 道路广场用地 S 登峰村地区现状道路基本上可以分为两类 一是登峰居住组团内的道路 此 类道路是在 2006 年 5 月份翻新的 为混凝土路面 道路情况较好 另一类是为油 田生产服务的道路 此类道路走向没有规律 虽然为混凝土路面 但道路情况很 差 这类道路总长度约 2100 米 现状道路用地面积 2 0 万 m2 5 市政公用设施用地 U 现状市政公用设施为靠近中三路一侧的宏源汽车修理厂 U29 其建筑质 量较差占地 5000 平方米 建筑面积 1200 平方米 登峰液化气站 U13 占地 3900 平方米 建筑面积 1000 平方米 主要为现有小区服务 6 其他用地 E 规划范围内现状用地以弃置地和油田产能设施用地为主 用地面积 67 02 万 m2 占规划用地的 65 08 在规划区的北部 油田生产用地穿插其中 用地 面积约 10 56 万 m2 现状用地构成详见附表一 三 规划依据三 规划依据 1 中华人民共和国城市规划法 2 城市规划编制办法 2005 3 城市规划编制办法实施细则 4 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 5 健康住宅建设技术要求 2004 年版 6 控制性详细规划编制规范 DB23 T744 2004 7 大庆市城市规划标准与准则 8 大庆市西城区分区性总体规划 2006 2020 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 9 登峰家园居住小区控制性详细规划 设计任务书 四 规划范围 周边用地概况及分析四 规划范围 周边用地概况及分析 1 规划范围 依据现有小区现状和黑龙省已批复的用地规模来确定本次规划用地范围 为南临中三路 东至登峰一次变 美食乐公司西侧边界 西侧以现有大庆华谊 农工商服务集团厂区路为界 北侧为原有井排路延伸段 规划总用地面积为 103 30 hm2 2 周边用地概况 在规划区南侧现有井下工具厂 井下汽车改装厂 井下钢窗厂等二类工业 用地和登峰广场 井下俱乐部公共设施用地 东侧有美食乐食品有限公司 登峰一次变和井下压力公司 西侧为华谊农工商服务公司 井下联合站 3 针对周边现状 规划用地的分析 本次规划考虑到中三路南侧现有登峰广场和井下俱乐部公共服务设施 针 对现有油田产能设施用地繁杂 可建设用地较少的情况 因此本次规划只在规 划区内考虑少量公共服务用地 并在中三路上建一处跨越人行天桥 一是为了 避免人群穿越城市干道中三路 二是为更好的利用现有公共设施 考虑到规划区周边有少量工业用地 为解决油田回迁职工家属就业问题 在规划区东侧美食乐公司南侧规划少量一 二类工业用地 并在西一路一侧规 划公共设施用地 考虑未来油田职工回迁量的增加 在规划区东侧登峰一次变附近预留一处 二类居住用地 并结合规划区南部的肉类加工厂地区规划 使本次规划更具合 理性 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 五 规划目标 规划原则及规划结构五 规划目标 规划原则及规划结构 1 1 规划目标 规划目标 根据管理局回迁油田职工计划的要求 整合登峰地区现有土地资源 化零 为整 结合原有居住小区形成框架明确 条理清晰 布局合理的统一整体 为 安置油田外围职工 使小区有一个良好的居住氛围 舒适的居住环境 并结合 现有油田产能设施 创造生活与生产相和谐 社区与城市环境相和谐 建设与 开发相和谐 使登峰地区建设成为东三省独立住区的典范 2 2 规划原则 规划原则 1 生产与生活相和谐原则 登峰居住区位于大庆城市建设用地边缘地带 与油田生产用地交融 因此 规 划设计应强调生产与生活 地上与地下的有机协调 既保证生产的正常顺利运行 又保证生活的安全舒适 着力提高土地的使用效率 2 新区与老区相和谐原则 本次规划在考虑新区整体规划的同时 还要与原有登峰小区相结合 并通 过设置人行天桥 和中三路以南的现有公共设施相联系 合理利用现有公共设 施 达到新 老区结合 统一规划 整体开发 3 景观与住区特色相和谐原则 中三路作为石油景观大道 本次规划除在沿街立面上考虑高低错落的天际 线和建筑立面外 还严格控制规划区在中三路一侧出入口个数和中三路建筑后 退距离 使中三路景观与住区景观相和谐 4 便于近期开发的可操作性原则 由于该居住区规模较大 应统一规划 分期实施 对于近期实施的部分应 充分考虑动迁 土地利用 服务人群及近期建成后具有必备的服务设施等方面 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 使该居住区能够在近期内顺利实施 3 3 规划结构 规划结构 针对本次规划用地内的油田产能设施用地规划情况 及本次规划用地规模 介于居住区与小区之间 结合原有居住组团 将规划区划分为 一心 七区 的规划布局 一心 是指规划小区中心位置的 E 片区 即小区级公共绿地 七区 指 A B C D F G 六个新规划的居住组团 并结合原有登峰 居住组团形成的七个居住组团 针对每个地块进行如下分析 A 片区 位于规划区用地西北角 用地面积 10 05 hm2 由于用地位于小 区北侧边缘 故北侧地块住宅为 15 层 以加强区域的围合感和层次感 以南则 延续 D 区块的特征 以 11 层住宅为主 在地块东侧沿街规划一处公建用地 另 外在片区内考虑设托幼用地一处 B 片区 位于规划区北侧 用地面积 9 03 hm2 为住宅用地 片内住宅为 11 层与 15 层结合 北高南低布局 临近中心绿地 设商服等设施 C 片区 位于规划区东北角 用地面积 11 07 hm2 为住宅用地 住宅为 11 层与 15 层结合 片区内主要以高层住宅为主 与 A 地块形成对景 丰富小 区空间景观 D 片区 位于规划区用地西侧中部 用地面积 12 01 hm2 片区内划分为 五个地块 其中 D 01 为高层住宅用地 用地面积为 5 46hm2 D 02 地块靠近小 区主路本次规划作为商服用地 面积为 0 31hm2 D 03 D 04 D 05 为油田生 产用地 面积为 3 91 hm2 E 片区 位于新区中心 用地面积 3 53 hm2 本次规划结合油田管廊带 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 把该地块作为小区级公共绿地 F 片区 位于规划区东侧中部 用地面积 15 90 hm2 片区内划分为 F 01 F 05 五个地块 考虑到现有规划人口为 1 83 万人 应设置一所九年制学 校 本次规划在综合考虑本地区的用地情况及学校的服务半径 在 F 01 地块规 划一所 36 班九年制学校 满足该居住区的教育服务范围 用地面积 4 66 hm2 F 02 为规划高层住宅用地 用地面积为 1 42 hm2 F 03 地块靠近小区 中心 本次规划作为小区公建中心 用地面积为 2 01hm2 其余地块为油田生产 用地 用面积为 5 08 hm2 G 片区 位于用地西南角 用地面积 16 04 hm2 片区内划分为 G 01 G 06 六个地块 其中 G 01 为规划多层住宅用地 其规划面积为 7 38 hm2 G 02 位于新区入口处 为公共服务设施用地 面积为 0 93 hm2 在本地块内商服 金融邮电 派出所 公厕等居住小区级配建公共服务设施以完善住区的服务水 平 同时有利于加强新老区的联系与沟通 G 03 为油田管廊带 面积为 4 01 hm2 G 04 G 05 G 06 为油田设施用地 面积为 1 50 hm2 H 片区 位于用地东南侧 紧邻中三路和规划路 用地面积 25 35 hm2 是原登峰居住小区 片区内划分为 H 01 H 08 八个地块 其中 H 01 为二类居 住用地 面积为 10 98 hm2 该地块内除地块东侧有六栋规划住宅外其余均为原 有多层住宅 建筑高度 12 18 米 H 02 为现有老年活动中心 面积为 0 90 hm2 H 03 为规划公共服务设施用地 规划设为物业管理所 面积为 0 57 hm2 A 04 为换热站 变电室 污水泵房 8 班托幼等附属设施用地 面积为 1 34 hm2 H 05 在原有医疗卫生所基础上扩建为小区级门诊部 面积为 1 08 hm2 H 07 为整合现有平房区改建多层住宅 用地面积为 3 40 hm2 H 08 为现 有井下第一退管中心 面积为 0 44 hm2 其他为地块内所有产能用地 面积为 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 4 04 hm2 六 人口规模六 人口规模 登峰小区现有户数约 1000 户左右 总建筑面积约 70000 85000 平方米 人口约 3000 人 规划可开发居住用地 57 43 万 m2 根据 大庆市近期建设规划 所确定人均用地指标为 37 5 平方米 人 计算为 57 43 万 m2 37 5 平方米 人 1 53 万人 最终确定规划人口为 1 53 万人 0 3 万人 1 83 万人 七 土地使用规划七 土地使用规划 1 1 居住用地 居住用地 R R 二类居住用地 R2 1 住宅用地 R21 本次规划共分为七个居住组团 其中位于规划区东南侧的为原有居住组团 其余均为新规划居住组团 本次规划在综合考虑现有油田产能用地复杂及油田 回迁职工数量的问题 在满足日照间距的基础上把规划 A B C D F 片区定 为高层区 把 G 片区定为以多层和高层相结合区 并在原有老区基础上整合老 区东侧部分用地新规划多层住宅 提高土地利用率 本次规划住宅用地 44 02 hm2 占居住小区用地 60 63 2 公建用地 R22 本次规划除合理利用原有公共服务配套设施外 还在小区主要干道规划二 街两侧在满足服务半径的基础上 利用现有空地规划小区级公共服务配套设施 本次规划公共服务设施用地为 13 44 hm2 占居住小区用地的 18 52 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 3 道路用地 R23 本次规划南侧紧邻城市主干道中三路 规划结合现有厂区路和井排路 规 划一条小区外环路 另外在小区内部设置居住小区级道路共五条 两条横向的 道路和三条纵向的道路 通过这些道路将各个组团有机的联系在一起 本次规划只确定了小区级道路的具体位置和走向 其它级别道路要在修建 性详细规划中确定 规划道路用地为 14 66 hm2 占居住小区用地的 20 19 4 公共绿地 R24 本次规划设公共绿地一处 位于规划区中部内设有小型广场 供居民游憩 活动使用 另外在每个组团都设有组团级绿地 来丰富小区景观 融合邻里关 系 由于本住区地下有大面积油田管廊带通过 本次规划强化绿地与生产用地 结合布置 既利于生产又便于居民利用绿地 人均公共绿地用地不小于 1 5 平方米 公共绿地总用地面积为 9 80 hm2 2 2 其他用地 其他用地 E E 露天矿用地 E8 本次规划针对规划范围内油田产能设施用地较为杂乱现状 根据管理局有 关规划 对油田管线归并 重组 并在规划区 B F 地块内规划两处油田设施维 修场地 其中规划区内有油井 28 眼 水井 35 眼 计量间一处 油田产能用地 共 30 38 hm2 居住区用地平衡表详见附表二 八 公共服务设施规划八 公共服务设施规划 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 本次规划人口规模为 1 83 万人 可开发用地 57 43 万 m2 根据人口和用地 规模本小区公共服务配套设施介于小区和居住区之间 其中主要配套设施有幼 托 九年制学校 门诊部 社区服务中心 居委会 物业管理所 便民超市和 治安联防站等 另外本次规划利用人行天桥与中三路南侧的井下俱乐部 登峰广场相联系 充分利用现有公共服务设施 详见下表 公共服务设施项目分级配建表 类 别项 目 居 住 区小 区组 团 托儿所 幼儿园 小学 教 育 中学 医疗卫生卫生站 文化活动站 含青少年 老年活动站 文化体育 居民健身设施 含老年户外活动场地 综合食品店 综合百货店 餐饮 市场 便民店 商 业 服 务 其它第三产业设施 储蓄所 金融邮电 邮电所 社区 服务中心 含老年人服务中心 治安联防站 居 里 委会 社区用房 社区服务 物业管理 市供热站或热交换站 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 变电室 开闭所 路灯配电室 燃气调 压站 高压水泵房 公共厕所 垃圾转运站 垃圾收集点 居民存车处 居民停车场 库 公交始末站 政 公 用 燃料供应站 整合现有教育资源 考虑到原十五中学现已废弃 并根据油田回迁人口构 成确定规划范围内入学学生总数为 1600 人 其中小学生为 900 人 中学生为 700 人 考虑到服务半径和用地规模 规划在现有登封小学基础上扩大规模规 划一所 36 班的九年制义务学校 占地面积在 4 66 hm2顷 设置两处托幼用地加上原有一处托幼用地 基本以满足现有要求 根据规 范卫生站 1 1 5 万人设一处 本次规划利用油田总医院井下医院 扩大规模并 完善现有医院的医疗设备 为保障居民生产 生活安全本次规划在结合物业管理所在 H 03 地块内规划 治安联防站一处 其它公共服务设施配建详见附表三 九 道路系统规划九 道路系统规划 1 道路网系统 本次规划小区路网根据规划结构确定 东西向由两条横向道路 南北向由 三条纵向道路和外围环路组成 道路等级分为 居住区级道路 小区级道路和组团级道路三个级别 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 其中 居住区级道路为 规划一街道路红线为 40 米 道路形式为一块板 道路 断面为 10 2 16 2 10 规划三路道路红线为 40 米 道路形式为一块板 道路 断面为 10 2 16 2 10 规划三街道路红线为 40 米 道路形式为一块板 道路 断面为 10 2 16 2 10 小区级道路为 规划一路道路红线为 30 米 道路形式为一块板 道路断 面为 7 5 3 9 3 7 5 规划二路道路红线为 30 米 道路形式为一块板 道路 断面为 7 5 3 9 3 7 5 规划东街和规划西街道路红线为 30 米 道路形式为 一块板 道路断面为 7 5 3 9 3 7 5 规划二街道路红线为 40 米 道路形式 为两块板 道路断面为 8 3 7 4 7 3 8 本次规划只对其居住区级道路和小区级道路进行控制 组团级道路由下一 层次规划所确定 2 交通设施 为适应未来不断增加的机动车交通量的要求 规划中对交通设施的考虑主 要是汽车站与机动车停车位的安排 区内停车分为地上和地下停车两类 由于 现状油田产能设施较为繁杂 本次规划主要考虑地面停车 并在规划区东侧靠 近西一路一侧建议规划一处公共停车场 本次规划停车泊位控制为居住户均为 0 4 个车位 规划总停车泊位为 2600 个 另外为居民的出行方便 本次规划结合原有公交站点 结合人流主要集散 点分布情况 在原有站点西侧约 600 米处新增设一处公交停靠站点 此外为避免车流和人流平面相交时的冲突 保障人们安全的穿越 提高车 速 减少交通事故 本次规划在中三路设置人行天桥一处 具体位置参见道路交 通规划图 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 3 交通出入口方向 本次规划考虑中三路为城市交通主干道 为避免阻碍中三路的交通流量 规划除小区环路外在中三路只设一处主出入口 另外结合现有油田产能设施的密集情况 为便于居民出行和油田产能设施 的维修 本次规划在规划区北侧 东侧和西侧各设置两个出入口 其中东侧通 向西一路入口设置为主要出入口 其各出入口间距约 300 米 道路一览表详见附表四 4 竖向规划 1 规划依据 1 登峰家园居住小区控制性详细规划 2 城市用地竖向规划规范 CJJ83 99 3 城市道路交通规划设计规范 GB50220 95 4 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 5 城市道路设计规范 CJJ37 90 2 地形现状 本地区现状地势较平坦 地势由南到北渐低 地貌表现为波状起伏的低平 原 地面相对高差为 2 0m 左右 地貌基本为油田产能用地及弃置地 现状南侧 中三路 东侧西一路标高较高 中三路标高为 151 00 151 95m 西一路标高为 151 20 151 90m 中三路及西一路均为公路型断面 现状保留 A 片区地块内标 高为 150 10 150 90 米之间 均低于南侧中三路及东侧西一路标高 本次规划 区域内自然地面标高基本为 148 4 149 6m 左右 3 规划内容 此次规划合理利用地形 地质条件 规划地面形式采用平坡式 满足城市 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 规划建设用地的要求 充分考虑现状 尽量减少土石方工程量 同时保护城市 生态环境 增强城市景观效果 本次竖向规划如将中三路按城市道路考虑 整个区域内雨水排至中三路 区域内填土高度达到 3 0m 左右 建设工程投资较大 考虑到方案的经济合理性 与可操作性 保留中三路公路形断面形式 将通往中三路的 3 条纵向道路在 50m 长度范围内纵坡按 1 1 急降 0 55m 后 路网标高波段起伏 其它道路纵 坡均按 0 2 0 4 整个区域地势较平坦 地块内多坡向排水 满足区域内地面 排水顺畅 规划路网最低点定为规划区域东北角规划路交点处 最低点标高为 149 00m 最高点标高为 151 95m 与中三路道路标高顺接 1 地块内地面排水坡度基本为 0 3 0 8 道路坡度为 0 2 1 1 2 地块的控制高程比周边道路的最低路段高出 0 2m 3 地块的平均填土高度为 0 5m 4 地块内雨水自然排至居住区内道路 通过雨水口收集雨水 雨水采用 暗管排放 排至规划区东北角雨水泵站 土石方工程主要项目指标 序号项目单位数量备注 填方 m3442800 挖方 m373800 土石方工程 量 总量 m3369000 填方 m3 104m244 28 挖方 m3 104m27 38 1 2 单位面积土 石方量 总量 m3 104m236 9 3 土石方平衡余方 m30 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 余缺量缺方 m3369000 4 挖方最大深度 m0 6 5 填方最大高度 m1 2 十 绿地系统规划十 绿地系统规划 本次规划绿地系统主要采用 点 线 面 相结合的布局形式 来烘 托出绿色生态小区 其中点 是指居住区中的各组团绿地 组团绿地与组团区域统一组合 设计上力求户户有景 窗窗有景 空间简 洁而舒适 突出宁静的氛围和亲切的感觉 使其成为每一位居民健身 歇息 游戏的一处佳境 线 是指各级道路两侧的道路绿地 道路绿地在小区中以线的形式构成 在整个绿化中起到承上启下的作用 本次规划充分利用道路两侧绿地 作为街头绿地增加景观点 提高小区整体环 境质量 面 是由中心绿地 生产防护绿地组成 把整个小区包涵在绿色环境之中 形成一个绿色网面 突出绿色生态小区的中心主题 中心绿地分布于景观节点 是居民闲暇休憩娱乐及举行大型活动的良好场 所 是整体景观设计的重要节点 本次规划把中心绿地设于规划区中心位置 即方便了各组团居民的可达性 又丰富了居住区景观 植物配置 综合考虑规划范围内的油田产能设施 本次规划植物配置主要以低矮灌木 为主 零星点缀高大乔木 建议采用油脂含量低的植物 形成高矮错落的环境 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 景观 本次规划绿地率不小于 40 十一十一 控制指标体系 控制指标体系 本规划力求适应硬性规划和弹性管理相结合的管理工作需要 在选取控制 指标体系时 采用规定性指标和指导性两大类指标相结合的方式 共同构成控 制指标体系 1 规定性指标 规定性指标是指在开发建设和规划管理时必须严格遵守执行的指标 它综 合反映了土地开发建设的利用强度和空间塑造水平 由于建筑容量和人口容量 的确定 市政公用设施的容量也相应确定 而开发建设必须遵循先地下后地上 的原则 这样 市政公用设施容量又反过来制约了建筑容量和人口容量的增加 由此可知 控制指标一经确定 在规划管理和开发建设过程中不得随意变更 规定性指标分为以下几类 1 用地面积 是规划用地净地的面积 在规划管理和开发建设时以实 测面积为准 本次规划总用地面积为 102 98 hm2 根据 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 对小区 组团用地划分 的要求 本次规划把居住小区分为包括老区在内的七个独立组团和一个中心绿 地 2 用地性质 是每个地块在开发建设时 必须遵循的土地使用性质 本规划采用中华人民共和国国家标准 城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ137 90 和 控制性详细规划编制规范 DB23 所规定的用地性质及其代 号体系 本次规划用地性质介于中类和细分类之间 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 本次规划主要以居住用地为主 在充分考虑油田产能用地的同时 规划把 A 01 A 02 A 04 B 01 C 01 D 01 F 02 G 01 H 01 H 07 作为住宅用 地 在根据 城市居住区规划设计规范 GB 50180 93 考虑到服务范围及服务 对象 把 D 02 F 01 F 04 F 03 G 02 H 02 H 03 H 04 H 05 H 08 作为公共服务配套设施用地 3 建筑容积率 是规划地块建筑物总面积之和与地块面积之比 万平 方米 公顷 该指标反映土地开发利用强度 本次规划针对开发强度的不同 得出建筑容积率如下 本次规划容积率不得大于 1 5 4 建筑密度 是规划地块内建筑物基底面积之和与地块面积之比 该指标的控制反映了不同性质用地对环境的要求 5 极限建筑高度 是规划地块内建筑物允许建造的最大高度 该指标 的控制为开发城市空间资源提供依据 它直接影响城市轮廓线的形式 本次规 划高层住宅层高不得超过 17 层 高度不超过 50 米 6 交通出入口方位 该指标控制地块上建设内容和交通特征 即规定 规划地块与道路的联系方位 以利于交通的合理组织 并减少与城市交通的相 互干扰 根据 城市规划法规 对每个小区内主要道路至少应有两个出入口的 要求 本次规划对各地块出入口方位控制如下 规划区南侧近临城市性主干道中三路 为避免开口过多对中三路的交通运 行产生干扰 本次规划在规划区南侧只设置一处主入口 另外在规划东 西 北侧为方便油田产能设施的维修且不穿越居民小区 给居民生活带来一定影响 本次规划在每个方向分别设置 2 个次入口 达到生活与生产相和谐的目的 各 组团之间的组团路在结合登峰现有小区的同时 每个组团分别设有两个出入口 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 与小区路相接 7 绿地率 是规划地块内绿地面积总和与地块面积的比例 绿地 率的大小是环境优美与否的重要标志 规划区内公建区绿地率不小于 20 居 住用地绿地率不小于 40 8 建筑后退红线距离 是建筑物后退用地红线的距离 单位 米 对 于大型公共建筑 除满足后退红线一般要求外 还应根据建筑性质及交通要求 留出配建停车场的位置 本次规划除建筑后退红线除中三路后退 10m 外 居住 区内部道路建筑后退红线 5m 其中建筑退让九年制学校及小学校用地边界 4 米 9 配建停车泊位数 是规划地块内必须配建的停车泊位数 多层及高 层住宅户均 0 4 个车位 公建停车位不低于 0 4 个 百平米 地面停车位不少于 60 本次规划总居住户数约为 7030 户 公建用地面积为 13 44 平方米 最终 确定停车泊位为 2600 辆 10 人口容量 是住宅用地内居住人口的容量 经测算本次规划总人口 容量为 1 83 万人 建筑容积率 建筑密度 极限建筑高度 人口容量这四个指标是允许建设 的控制高限 不得突破 绿地率 建筑后退红线距离和配建停车泊位数这三个 指标是规划要求的低限必须满足 2 指导性指标 本次规划指导性指标主要有建筑形式 体量 色彩 风格 居住区建筑采用多层和高层相结合的形式 多层住宅采用条板式 坡屋顶 建议采用四坡顶 英红瓦 每栋住宅不少 于 3 个单元 高层住宅以短板式为主 高层建筑不超过 50 米 多层住宅建筑高 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 度不超过 20 米 以较浅的 明快的调和色 如浅黄 浅灰 浅蓝等等 为主要基调 在建筑形式上主要以现代建筑形式为主 规划区内外环境 应进行整体设计 并应在绿地设置 亮化 小品雕塑 围墙 大门设计上相互协调 确保本规划区总体环境和谐统一 3 土地使用兼容性 为增强规划用地的适应性与灵活性 提高规划的可操作性 特作用地兼容 性规定 用地兼容性是指在不破坏规划整体功能布局的前提下 视不同用地单 位的需求和为适应市场经济的变化 为实施规划留有弹性 通过本次规划进一 步明确了每个地块的不同使用性质 用地界限 规定各类用地内适建 不适建 或有条件允许建设的用地类型 规划区内土地利用性质的控制须符合土地相容性的有关规定 本次规划指 定外的其他土地利用性质的变更须履行相关的法定程序 经城市规划主管部门 批准方可执行 1 居住用地兼容性规定 本规划区居住用地为二类居住用地 居住用地沿街部分可根据用地位置 兼容为商贸 娱乐等用地 居住用地兼容为公建用地时应考虑对周边地块的影 响 本次规划结合主要道路规划一路两侧 可规划少量商住用地 一是为了丰 富沿街景观 二是提高小区公共服务设施用地 2 公建用地兼容性规定 规划区内公建用地不兼容除公共设施外的其他用地 在满足居住区应配公 共设施用地要求的前提下 各片区商业 文化娱乐及行政办公用地可相互兼容 但同时应满足原地块控制要求 本次规划在规划二街两侧规划两条公建条带 内部公建设施可相互兼容 3 绿地兼容性规定 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 规划区公共绿地不得兼容为规划指定外其他用地 规划公共绿地内可建设部分用于休闲娱乐的服务设施 商业 体育设施 但应满足绿地 容积率等控制指标和景观控制的有关要求 同时保证绿地的公 共性和开放性 用地性质确定应符合城市用地总体布局规划 原则上各大类用地不宜变换 对于功能性质相近或相互干扰的类别可以有条件混合使用 同时 允许用地性 质具有一定弹性 在小类或中类的范畴里适当变更 并通过用地兼容性来规定 详见下表 土地使用兼容性表 RCG土地分类 建筑分类 R2C1C2C5C6G1G2 住宅 中小学 幼托 公寓 小区服务设施 小型农贸市场 邮电所 储蓄所 小型体育设施 小型文化设施 小型医疗卫生设施 小型商业服务设施 行政办公 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 商业写字楼 综合市场 小型仓库 市政公用设施 社会停车场 注 为允许设置 有条件地允许设置 其余为不允许设置 十二 旧区改造规划十二 旧区改造规划 1 用地规模 原登峰小区用地为 15 17 hm2 其中住宅用地为 10 98 hm2 公共设施用地 为 2 19hm2 2 人口规模 规划用地范围内人口约 3000 人 总户数约 970 户 3 旧区改造内容 由于原登峰小区已在 2001 年经改造完成 本次规划封闭其原有对中三路车 行入口 并改为人行出入口 规划小区出入口方位为西侧 北侧和东侧 对现 有锅炉房增加容量 完善现有包括 老年活动室 登封幼儿园 油田总医院井 下医院在内的公共服务配套设施 另外利用片区西侧空地规划小区物业管理所 并在小区东侧整理现有平房用地 规划多层住宅 形式和老区统一 形成完整 的居住组团 十三 市政公用设施规划十三 市政公用设施规划 一 一 给排水工程规划给排水工程规划 1 给排水现状及存在问题 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 1 给水 现状水源由沿中三路 DN200 的市政供水管线供给 水量不能满足 规划小区的供水要求 中三路南侧现有油田供水干线 红旗干线 DN700 现状区域无直饮水供水系统 2 污水 现状区域有两个污水加压泵站 将污水提升排放到月亮泡 3 雨水 现状雨水通过管线排放到明渠 管网不能满足规划小区雨水排放 的要求 4 消防 现状区域无消防设施 2 规划依据 1 登峰家园居住小区控制性详细规划 2 城市给水工程规划规范 GB50282 98 3 城市排水工程规划规范 GB50318 2000 4 城市工程管线综合规划规范 GB50289 98 5 室外给水设计规范 GB 50013 2006 6 室外排水设计规范 GB 50014 2006 7 建筑设计防火规范 GB 50016 2006 3 规划指标 结合大庆地区的情况确定 单位居住用地用水量指标 0 95 万 m3 km2 d 人均综合生活用水量指标 300L 人 d 人均直饮水用水量标准 5L 人 d 城市综合生活污水排放系数 0 80 城镇供水日变化系数 1 1 根据室外给水设计规范 4 给排水规划 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 给水部分 1 水源 规划由西水源至中区升压站的红旗干线 DN700 供给 该给水 干线沿中三路东西走向 压力为 0 36Mpa 供水量满足登峰家园居住小 区用水量的需求 2 规划用水量 登峰家园居住小区控详规划用水量指标采用单位居住用地 用水量指标 结合大庆地区的情况取值 0 95 万 m3 km2 d 规划 居住用地为 72 60hm2 所以规划用水量为 0 70 万 m3 d 3 根据 城市给水工程规划规范 GB 50282 98 规划取值范围 结合规 划区地理位置 居民生活水平 确定登峰家园居住小区人均综合生活用 水量指标 300L 人 d 规划人口 18300 人 所以综合生活用水量为 0 55 万 m3 d 4 估算城市给水工程统一供水的给水干管管径或预测分区的用水量时 按 照下列不同性质用地用水量指标确定 单位居住用地用水量指标 0 95 万 m3 km2 d 单位公共设施用地用水量指标 万 m3 km2 d 用地代号用地名称用水量指标 行政办公用地 0 50 商贸金融用地 0 50 体育 文化娱乐用地 0 50 旅馆 服务业用地 1 00 教育用地 1 00 医疗 休疗养用地 1 00 C 其他公共设施用地 0 8 注 本表包括管网漏失水量 单位其他用地用水量指标 万 m3 km2 d 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 用地代号用地名称用水量指标 W 仓储用地 0 20 T 对外交通用地 0 30 S 道路广场用地 0 20 U 市政公用设施用地 0 25 G 绿地 0 10 D 特殊用地 0 50 注 本表包括管网漏失水量 1 水压 配水管网最小服务水头为 m 水柱 最高日最大用水量时加 上消防用水量校核 管网中最不利点水压不得小于 0 1MPa 规划区内高层 建筑生活用水集中加压供给 2 给水管网采用环状敷设为主 枝状为辅的敷设方式 3 人均直饮水用水量标准 5L 人 d 根据规划人口 18300 人 得 系统最高日用水量 Qd Nqd 18300 x5 1000 91 5m3 系统最高时用水量 Qh KhQd T 其中 时变化系数 Kh 取 6 系统中直饮水使用时间 T 取 24 Qh KhQd T 6x91 5 24 22 875m3 h 规划建 1 座直饮水处理站 或根据回迁住宅建设标准确定是否设置直 饮水设施 4 消防采用低压消防制 生产 生活 消防共用一套管网 消防通道上每 隔 120 米设一座地下式消火栓 距路边不小于 2 0 米 规划区内高层建筑 消防自设消防泵房 根据规划人口规模 规划区室外消防用水量不小于 15L S 火灾时间 3h 5 排水部分 1 规划小区采用雨污分流制 2 规划综合生活污水量按综合生活用水量 平均日 乘以城市综合生活污 水排放系数 取 0 80 计 为 0 40 万 m3 d 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 3 生活污水经化粪池初步处理后 自流排放到污水提升站 加压外排 近 期排至月亮泡 远期截流排至西城区污水处理厂 4 规划污水提升站 2 座 每座提升能力为 500m3 h 雨水部分 a 雨水量计算采用大庆市暴雨强度计算公式 Q qF S L 式中 Q 雨水设计流量 L S q 设计暴雨强度 L S hm2 径流系数 F 汇水面积 hm2 b 雨水采用暗管排放 排至规划区内雨水泵站 最终排至北部明渠 设计雨水管线考虑 DN 600mm 时 采用 HDPE 双壁波纹 缠绕 管 DN 600 时 采用钢筋混凝土圆管 二 二 供热工程规划供热工程规划 1 1 供热现状 供热现状 1 1 现状 现状 井下工人俱乐部的南面 现有登峰锅炉房一所 内设两台 20 吨锅炉 锅炉 房出水口管径为 300mm 主管管径线为 350mm 由于锅炉的热效率仅为 55 60 热效率较底 而且出水温度在 70 左右 直接加压供热 所以满负荷只 能供 20 万 m2 现在供暖面积为 21 万 m2 已经满负荷 2 2 存在问题 存在问题 1 供热效率低 2 随着规划区建设的进行 现有热源无论在形式及规模上已无法适应 2 2 供热规划 供热规划 1 1 规划依据 规划依据 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 登峰家园居住小区控制性详细规划 城市热力网设计规范 CJJ34 2002 2 2 规划供热方式规划供热方式 供热系统规划期内规划为间接供热系 3 3 供热指标的选定及供热负荷预测供热指标的选定及供热负荷预测 1 供热指标的选定 根据 城市热力网设计规范 CJJ34 2002 的规定 节能建筑的供热指标采用 居住区综合热指标 55W m2 市政设施及仓储 50W m2 公建建筑 85W m2 2 供热负荷预测 本小区规划建筑面积 68 85 万 m2 其中 居住区 62 69 万 m2 公建建筑 6 16 万 m2 经计算得本小区热负荷为 35003 10KW 4 4 规划热源规划热源 本规划区在规划期内根据整体规划需求 在原登峰锅炉房的基础上 再扩 建两台 40 吨锅炉才能满足需求 一级网供回水温度为 115 75 在规划区 内新建一座换热站 负责本区域的供热 二级网供回水温度为 95 70 3 3 规划热网 规划热网 1 供热管线全部直埋敷设 2 供热管线全部采用枝状同程系统 三 三 电力 通讯工程规划电力 通讯工程规划 1 电力工程规划 1 现状 规划区域西侧现有一座 110 35 10 6 KV 变电所 登峰一次变 现有两台 房地产房地产 E E 网网 房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 75000KVA 变压器 目前负荷率为 67 为大庆石油管理局管理 规划区域内均为 6KV 架空线 2 规划 1 规划依据 登峰家园居住小区控制性详细规划 城市工程系统规划 民用建筑电气设计规范 JGJ T 16 1992 城市电力规划规范 GB 50293 1999 2 规划区域负荷预测 根据规划区用地性质 用地规模 建筑面积 采用负荷密度法计算 地块编号 用地名称用地面积 万m2 容积率建筑面积 m2 负荷密度 W m2 负荷 KW A 1二类居住用地4 682 5117000404680 A 2居住用地0 452900040360 A 4居住用地0 352700040280 A 6公