某小区房地产评估报告

房地产评估报告房地产评估报告 估价项目名称 估价项目名称 武汉书城路金地格林梦茵区 5 区 c 501室房地产 委托方 委托方 估价方 估价方 房地产评估有限责任公司 估价人员 估价人员 估价作业日期 估价作业日期 二 一四年十二月三日至二 一二年一月四日 估价报告编号 估价报告编号 致委托方函 3 估价师声明 4 估价假设和限制条件 5 一 假设和限制条件 5 二 需要特殊说明的事项 6 房地产估价结果报告 6 一 委托方 6 二 估价方 6 三 评估对象 6 四 估价目的 11 五 估价时点 11 六 价值定义 11 七 估价依据 11 七 估价原则 11 九 估价方法 12 十 评估结果 12 十一 估价人员 13 十二 估价作业日期 13 十三 估价报告应用有效期 13 估价技术报告 14 一 估价对象资料 14 二 类比对象资料 14 三 因素修正 16 四 个别因素修正 17 五 修正后价格 17 六 估价结果确定 18 资产评估报告 共 18 页 第 2 页 致委托方函致委托方函 委托方 承蒙委托 房地产评估有限责任公司对位于武汉书城路金地格林小 城梦茵区 5 区 c 501室房地产进行评估 评估目的是为委托方购买评估对象 房地产提供市场价值参考依据 估价人员本着独立 客观 公正 合法的原则 在进行实地查勘 广泛收 集有关市场信息和估价对象信息的基础上 全面分析了影响估价对象公开市场 价值的各项有利和不利因素 根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的 按照科学的估价程序 并运用适当的估价方法 对本次估价对象进行估价测算 确定估价对象于估价时点 2014 年 12 月 3 日的市场价值为元 大写人民币一百 一十四万三千五百八十五元整 以下是估价结果明细表 详情请阅读房地产评 估报告 估价结果明细表 评估对象 实用面积 估价单价 元 估价值 元 京师家园二 栋五梯 101 室 1358471 法定代表人 房地产评估有限责任公司 二 一四年十二月三日 资产评估报告 共 18 页 第 3 页 估估价师价师声明声明 我们郑重声明 1 估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是估价人员自己公正的专业分析 意 见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没 有个人利害关系或偏见 4 估价人员依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 估价人员谢凌霄已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 6 本报告书含若干附件 与报告书正文具同等效力 不可分割对待 7 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 8 本评估报告由 房地产评估有限责任公司负责解释 9 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用 不得做其他用途 未经本估价机构书面同意 本报告的全部或任何一部分均不得向委托方 报告使 用者 报告审查部门之外的单位和个人提供 也不得以任何形式公开发表 特此声明 参与本系评估活动的评估人员签名 姓名 评估师注册号 签字 二 一四年十二月三日 资产评估报告 共 18 页 第 4 页 估价假设和限制条件估价假设和限制条件 一 假设和限制条件一 假设和限制条件 1 本估价报告中的市场价值 是指估价对象在采用市场价值标准并假设未 设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值 所谓公开市场 是指一个竞争性的市场 在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地 追求经济利益 他们并且都掌握了必要的市场信息 有比较充裕的时间进行交 易 对交易对象具有必要的专业知识 此外 市场交易条件公开并不具有排它 性 即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件 1 自愿销售的卖方及自愿购买的买方 2 有一段合理的洽谈交易时间 可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议 价 3 在此期间物业价值将保持稳定 4 该物业可以在公开市场上自由转让 5 不考虑特殊买家的额外出价 2 对于估价对象产权 以委托方提供的房地产证记载为依据 我们并未到 有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实 由委托方保证其产权的 真实性 3 估价对象的土地面积 建筑面积等有关数据 均以委托方提供的房地产 证记载为准 我们未进行专业测量 无理由怀疑记载数据与实际数据不符 4 对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察 未对其进行结构测试 不 能确定其结构是否存在内部安全隐患 此次评估假设估价对象建筑结构是安全 的 6 本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态 在市场价值标准及满足估价 的假设和限制 并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值 不包 资产评估报告 共 18 页 第 5 页 含该房产买卖时发生的各项税费 7 估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日 资产评估报告结果资产评估报告结果 1 评估对象位置及环境 评估对象名称武汉书城路金地格林小城梦茵区 5 区 c 501 室 地理位置估价对象位于武汉市书城路金地格林梦茵区内 道路通达度估价对象小区紧邻金琴高速 北往广州 深圳 南达市中心 交通便捷度 估价对象紧邻公交服务站和歧关汽车服务站 北师大站 主要公交 线路有 10A 路 69 路 70 路 交通便捷度好 公共配套情况 估价对象周边公共配套完善 位于北京师范大学珠海分校内 靠近 北京理工大学珠海分校 附近有金鼎幼儿园等多所幼儿园 金鼎小 学 北师大附中 中大五院北师大门诊部 唐家医院 中国农业银 行珠海北师大分行 邮政营业厅 中国建设银行 珠影超市 荣一 超市 金鼎市场 商务氛围估价对象位于大学校园内 附近主要消费者为大学生 资产评估报告 共 18 页 第 6 页 2 估价对象概况 估价对象金地格林梦茵区 5 区 c 501 室 产权证号无 产权面积估价对象总建筑面积为 135 平方米 估价对象所处小 区状况 估价对象的规模中等 由多幢住宅楼宇组成 小区内除配 电 水等基本配套设施外 有较为完善的配套儿童设施 绿化环境较好 小区为门卫式管理 结构 钢混结 构 楼层十八层有电梯 估价对象所处建 筑物状况外墙 面 涂料 建成年 限 约建成于 2007 年 用途 所处楼层 总楼层 住宅及附属间 1 6 土地等级及类型珠海市住宅用地 设定该国有土地使用权类型为划拨 朝 向 南北朝向 户 型 三房二厅一厨二卫一阳 台 厅精装修 卧室精装修 卫生 间 厨房 精装修 阳台精装修 室 内 具 体 装 修其余精装修 估价对象室 内状况 现场勘察时 估价对象室内基础电路已完成 使用正 常 资产评估报告 共 18 页 第 7 页 3 估价对象权利情况 由于国家相关规定 京师家园所在地皮为个人所有 所以购买估价对象后 有房产证 四 估价目的四 估价目的 为委托方购买估价对象房地产提供市场价值参考 五 估价时点五 估价时点 二 一四年十二月三日 六 估价依据六 估价依据 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 房地产估价规范 GB T50291 1999 4 房地产证及委托方提供的其它法律性文件 相关资料 5 估价人员实地勘测调查获得的实况和资料 七 估价原则七 估价原则 本估价报告在遵循独立 客观 公正 科学的基本原则下 结合估价目的 对估价对象进行估价 具体依据如下估价原则 1 合法原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途 容积率 覆盖率 建筑高度 建筑风格的要求 即应以估价对象合法使用 合法处分为前提进行估价 2 最高最佳使用原则 考虑估价对象的用途时 应取其最高最佳利用状态 在法律上允许 技术 上可能 经济上可行 能使估价对象发挥最高价值的利用状态 资产评估报告 共 18 页 第 8 页 3 替代原则 根据经济学原理 在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致 这一原 理同样适用于房地产市场 即在同一市场供需圈内 可以通过调查近期发生交 易的 与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件 通过与待估房地产进行 比较 对其间的差别进行适当的修正后 确定待估房地产的价值 4 估价时点原则 房地产市场是变动的 在不同的时间上 同一宗房地产往往会有不同的价 格 估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值 这个时间就是估 价时点 确定估价时点原则的意义在于 估价时点是评估房地产时值的界限 因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律 法规等密切相关 这些法律 法规的发布 变更 实施日期 均有可能影响待估房地产的价值 八 估价方法八 估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后 根据估 价对象的特点及本身的实际情况 遵照国家标准 房地产估价规范 最终选择 市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值 市场比较法 市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的 类似房地产加以比较对照 从类似房地产的已知价格 修正得出估价对象客观 合理价格的一种估价方法 九 评估结果九 评估结果 估价人员本着独立 客观 公正 合法的原则 在进行实地查勘 广泛收 集有关市场信息和估价对象信息的基础上 全面分析了影响估价对象公开市场 价值的各项有利和不利因素 根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的 按照科学的估价程序 并运用适当的估价方法 对本次估价对象进行估价测算 确定估价对象于估价时点 2014 年 12 月 0 日的市场价值为元 大写人民币玖拾 壹万肆仟陆佰元整 资产评估报告 共 18 页 第 9 页 估价结果明细表 评估对象实用面积 估价单