签订房屋买卖合同7大注意事项

签订房屋买卖合同签订房屋买卖合同 7 大注意事项 大注意事项 1 买卖身份莫简单 即买房人的确定 卖房人的审查 确定好以谁的名义买房 他可 能涉及到将来过户 继承等问题 同时 注意轻易不要以他人名义 买房 由此引发纠纷的情况很多 卖房人应是开发商 少数例外 购房者应要求其提供营业执照原件 查看是否通过了最新年检 贴 有年检标记 经营范围中有无房地产开发 销售内容 如没有相应 资质 将导致开发 销售行为违法 这样的房产买不得 2 售楼广告多睁眼 很多购房诉讼是因广告宣传而起 在对楼盘的宣传中 开发商过多 使用溢美之词已形成一股潮流 开发商对楼盘的规划环境 价位等 极力进行包装 而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘 模型大做文章 让购房者觉得买到了 便宜 优美的环境 低廉的 价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀 实际上 一旦购房者 拿到钥匙踏进自己的房屋 往往发现开发商描述的各种美好景象与 现实相距甚远 于是产生一系列纠纷 在无法协商一致的情况下 只好诉至法院讨说法 为了避免不必要的麻烦 购房人最好在签订合同时 要求开发 商将广告承诺的内容写入双方协议中 或要求作为合同附件 使其 成为合同内容的一部分 以此约束开发商实现广告内容 3 五证审查须从严 目前在商品房的销售过程中 开发商一般不主动出示 五证 的原件 只有少数开发商将 五证 或 五证 原件的一部分在销售时明示 不出 示 五证 原件的原因很多 有的是工作态度及责任心问题 有的是 有意回避 五证 中所记载的瑕疵 如存在抵押等 有的是利用复印 件做假 如将某项目一期说成二期等 对于初次购房者来说 要分清 五证 的真伪 认识到记载内容 可能存在的利害关系 较为困难 最好将其作为合同附件 并要求 开发商在合同中保证 五证 的真实性 否则应承担一定的违约责任 五证是指 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设 用地规划许可证 建设工程开工许可证 商品房预售许可证 或 商品房销售许可证 正式的 国有土地使用证 盖有人民政府公章 房屋土地行政 主管部门公章 有偿土地使用证专用章 证上土地使用者应与开发 商名称完全一致 注意有无土地使用权抵押记录 临时国有土地使 用证 只能用于办理预售许可证和开工证 不代表已取得最终土地 使用权 一般是开发商先期缴了一部分地价款 如后期款项不能足 额交付 就拿不到 国有土地使用证 这是购房者办理产权证的一 个重大隐患 规划局的 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证 取得该证后方可申请开工手续 根据房管局的 建设用地规划许可证 看开发商所使用的土地 用途 位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致 建委的 建设工程开工许可证 是工程可开工的法律凭证 开 发商出售的是期房 应要求出示该证 如是现房 应查看建委发放 的 建设工程竣工备案表 房地局的 商品房预售许可证 商品房销售许可证 系可预 售 销售凭证 注意是否在有效期内 所购房子是否在预售 销售 范围 有的房屋开发商已办理了大产权 此时应看产权证上是否包 括了所购房屋 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院 关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第 2 条规定 出卖人未取 得商品房预售许可证明 与买受人订立的商品房预售合同 应当认 定无效 但是在起诉前取得商品房预售证明的 可以认定有效 4 样板房中少联翩 在商品房预售过程中 有的开发商设置了样板房或样板间 并且该 样板房布局讲究 装修精美 往往容易令购房者浮想联翩 仿佛已 置身于自己将来的房子中 被样板房迷惑 放松了很多应该注意的 购房问题 结果在购房入住后 发现房屋和样板房有不小差距 虽然 商品房销售管理办法 第 31 条规定 开发商设置样板房 的 应当说明实际交付的商品房质量 设备及装修与样板房是否一 致 未作说明的 实际交付的商品房应当与样板房一致 但很明显 购房人是需承担一定的举证责任 要证明样板房的存在及内部结构 设备 装修标准等情况 所以买放人对于样板房要头脑清醒 如购 买的房屋同样板房 应说明实际交付的商品房质量 设备及装修与 样板房一致 要把样板房情况在合同中确定 考虑到样板房可能拆 除或结构内容等发生变化 建议购房人将样板房情况以拍照 录象 等证据形式固定 另外 还应注意整体楼房的结构 顺义法院受理了一起噪声超 标引发的商品房买卖合同纠纷案 原告胡女士要求被告北京某房地 产开发有限公司为其免费调换一套与原告所购房屋同等面积 同等 价格的楼房 并赔偿原告 12485 元的经济损失 2002 年 4 月 原 告装修后入住 不久发现自己房屋下面有振动和噪声 经了解是被告 在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统 随着住户的增多 振 动和噪声越来越大 越来越频繁 导致原告无法居住 2003 年 8 月 20 日 原告委托顺义区环境保护局环境监测站进行了鉴定 该站 出具的监测报告显示原告地下的噪声超过正常标准 原告随后起诉 5 认购书前要盘算 在目前商品房交易过程中 许多开发商在与购房人签订正式商 品房买卖合同前 要求购房人签订认购书 交纳认购款 这里说明 一点 签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序 建议购房者不 要轻易签订认购书 如果有的购房者的确看上了某个项目的房子 担心错过 必须签订认购书 则应注意以下问题 首先 根据 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院 关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第 5 条规定 商品房的认购 订购 预订等协议具备 商品房销售管理办法 第 十六条规定的商品房买卖合同的主要内容 包括当事人名称或者姓 名和住所 商品房基本情况 商品房价款的确定方式及总价款 付 款方式 付款时间 交付使用条件及日期等条款 并且出卖人已经 按照约定收受购房款的 该协议应当认定为商品房买卖合同 其次 无论认购书具不具备成为购房合同的条件 其效力均应 根据开发商是否已取得商品房预售许可证明 本身内容等来确定 再次 购房者在认购书中要明确所交款项是 定金 还是 订金 二者法律后果是不同 6 合同条款多把关 在签订商品房买卖合同时 因为买卖双方在专业知识上信息不对称 有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同 以致最后在合同 履行中处于被动地位 购房者在签订 商品房买卖合同 前 应对合同条款及专业词 语仔细阅读 理解 必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主 管部门进行咨询 就合同主要条款说明如下 1 关于房屋面积方面的条款 商品房以建筑面积计算房款 建筑面积由套内建筑面积与分摊 的共有面积两部分成 应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有 面积多少 并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑 面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式 目前交付房屋时 往往建筑面积增大 且不超过 3 但套内 建筑面积减少 公摊面积增大 为避免此种对买房人不利的情况出 现 合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少 公摊面积不得 增大多少等等 比如 2 并约定超出此范围怎么办 退房或不退 房 退房包括哪些费用 不退房如何承担违约责任等 另一种按套内建筑面积计算房款 套内建筑面积与合同约定不 符时 一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过 3 处 理 2 关于价格 收费 付款额同的条款 价格条款应比较明确 应有细项约束发展商不得随意加价 不 应包括其他各种不合理费用 在付款方式条款中 应明确 详细规 定付款方式 如缴纳定金的时间 数额 分期付款的步骤 时间 数额等 可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款 如果 不能通过的话 买方可以取消合同 全数取回定金 建议买方无论 有无贷款的必要 最好争取加入此条款 达到留给自己一个冷静期 的效果 3 关于房屋质量的条款 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同 如 卧 室 厨房 卫生间的装修标准 等级 建材配备清单 等级 屋内 设备清单 水 电 气 管线通畅 门 窗 家具瑕疵 房屋抗震 等级等质量要求都应涉及到 合同中还可以规定房屋的保质期 附 属设备保持期等 双方合同中表述为 大理石地面 花岗石外墙与进口洁具 厨具 而实际入住时业主发现 大理石地面材料实为人造大理石 而进 口洁具 厨具实际上是国内产品 只是贴上外国商标 在案件审理 时 开发商使用人造大理石没有违约 因为当初在签合同时并未讲 明一定要天然大理石 而进口洁具是合资厂生产 确是外国品牌 也符合约定 当然 使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象 的差距较大 对这种装修条款约定不明确 双方解释条款意见不一 的情形 对格式条款按 合同法 有关规定以不利于合同提供方即 开发商的解释为准 有些购房人认为 商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣 工验收 验收合格后才允许交付使用 因此商品房不应当出现质量 问题 而且还有 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 这两书 已对商品房质量的细节作了规定 因此也就没有必要在合同中约定 商品房的质量问题 但事实并非如此 商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收 因而不能保证每一 套商品房的质量都合格 而且竣工验收的质量标准和购房人所希望 的质量要求也可能有差距 至于 住宅质量保证书 和 住宅使用 说明书 关于房屋质量的规定 都是由开发商拟订 侧重保护开发 商的利益 因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题 墙体 地面 顶棚平直度 顶棚 厨房 卫生间防水情况 表 面裂缝等进行必要约定 4 关于售后物业管理的条款 这是购房人在签合同时容易忽略的内容 要注意防止物业管理 公司变更物业费 自 2001 年 6 月 1 日起施行的 商品房销售管理办法 第十三 条规定 商品房销售时 房地产开发企业选聘了物业管理企业的 买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业 管理企业订立有关物业管理的协议 但是 在实际签约时 很多房地产公司不同意在订立商品房买 卖合同时与买受人签订有关物业管理协议 对此 买受人应该据理 力争 防止交房时物业公司变更物业费 5 关于履行合同的期限和方法的条款 应写明房屋交付的日期 房屋价金的交付日期 金额和方法 例如交付房价款 是一次付清 还是分期付清 6 关于产权登记的条款 由双方依规定的日期会同办理 或委托代理人办理 在办理产 权过户手续时 卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告 以及缴纳的税单 按照 商品房销售管理办法 的规定 约定办理产权证的期限 应为 60 日 但是 实际签约时 出卖人往往将此期限延长 通常有 90 日 180 日等等 买房人应力争在合同中 将出卖人为买受人办 理产权证的期限约定为 60 日 不宜太长 如果此期限时间过长 如 365 天以上 表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保 短期内不能解除抵押 对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证 有很大影响 7 关于税费负担的条款 房屋买卖中应缴纳的一切捐税 费 用 应按法律规定 各自承担 并明确载入合同 8 关于违约责任的条款 包括出卖人逾期交付房屋应负的责任 或不能或不履行交付房 屋应负的责任 买受人逾期付款 应负的责任 以及毁约不买应负的 责任等 房产销售合同有关违约责任的条款一般都有 销售方遇不可 抗力导至逾期交房 不承担责任 这样的表述 根据我国 民法通则 第一百五十三条规定 不可抗力 是指不能预见 不可避免并不能 克服的客观情况 如地震 火灾 战争等 依照此规定 房产买卖 合同中设定有关了延伸 扩张 但售房方不能把发展商自己的过错 如 对市场判断不准确投资失误 项目设计不周密修改方案等因素 归之为不可抗力 同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影 响 上级行为 政府行为等因素归之为不可抗力 从而免除自己理 应承担的违约责任 因此签订合同时 应特别注意 不可抗力 在合 同中是如何界定的 现在开发商在购房合同中 关于逾期交房的违约责任一般约定 为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金 这个违约金的 比例偏低 与支付房款的银行贷款利息相当 违约金的惩罚性体现 不够 买房者应争取提高该比例 可以考虑在千分之 0 5 至 1 之间 9 关于不可抗拒力 签订合同时 注意 不可抗力 在合同中是如何界定的 不可抗力 指不能预见 不能避免并不能克服的客观情况 仅 指自然灾害 不包括政府行为或社会异常事件 任何一方不得就此 做扩大解释 否则 该解释不具有约束力 并应约定一个告知期限 出卖人有时提出以下免责条款 买受人最好不要同意 非出卖 人原因 有关部门延迟发出有关批准文件的 施工中遇到异常恶劣 天气 重大技术问题不能及时解决的 7 补充协议别嫌烦 商品房买卖合同 补充协议内容一般包括付款方式 房屋平面图 公共面积与公用房屋分摊面积说明 装修标准 迟延交房特殊原因 的说明 公建配套设施以及花园绿地的权属 物业管理等 建议购 房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容 对有损于自己利益 的条款要与卖方协商重新拟订 对遗漏的事项要加以补充 买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合 同中加以体现 只有这样才能在日后发生争议的情况下 有据可寻 最大限度地维护当事人的合法权益 买受人尽可能要求开发商提供 电气 供水 供暖以及其他线路和装修的平面图 这既是购房人的 一个基本知情权 也是今后解决争议的主要依据 房屋平面图作为合同的附件一 是当事人意思一致的表示 也 是日后发生争议的解决依据 由于刘先生在签订合同时并没有仔细 审查自己合同的附件 所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面 图与双方实际约定的并不一致 并且存在许多缺陷 而当双方发生 争议时 起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图 所以 希 望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时 一定要仔细审查 房屋平面图的方向 尺寸 比例等具体细节是否在图中标明 避免商