教材(7)经营和财务管理实务

屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 物业管理知识培训教材物业管理知识培训教材 七七 经营和财务管理实务经营和财务管理实务 物业管理公司经营的范畴 按照国家工商管理部门的规定物业管理公司经营的范畴 按照国家工商管理部门的规定 物业公司作为独立法人的经济物业公司作为独立法人的经济 实体实体 经济收益主要有两方面经济收益主要有两方面 1 围绕物业管理的工作范围围绕物业管理的工作范围 在为居民 住户 在为居民 住户 租户提租户提 供标准服务和委托服务的基础上 扩大服务范围 不断提高服务质量 收取物业管理综合供标准服务和委托服务的基础上 扩大服务范围 不断提高服务质量 收取物业管理综合 服务费 服务费 2 以与物业管理有关和为满足住户 以与物业管理有关和为满足住户 租户各种需要而开展的多种经营和贸易项目 租户各种需要而开展的多种经营和贸易项目 工程项目 力求多创利润 下面分以上两方面介绍物业管理公司经营情况 工程项目 力求多创利润 下面分以上两方面介绍物业管理公司经营情况 一 一 综合物业管理服务费以及保险费用的处理 综合物业管理服务费以及保险费用的处理 一 管理费之制定 调整及追讨 1 管理费之制定 专业物业管理公司向业主或租户所收取之管理费数额 是基于计算管理该幢大厦每 一财政年度所涉及的一切开支 制定财政预算案 从而制定一个合理的收费额 i 管理开支 a 聘用管理员工的开支 包括全年的薪金 年尾双粮 假期 津贴 医疗 制服等 b 大厦设备的维修及保养费用 包括电梯 消防设备 保安系统 空气调节系统 排 水系统 电器设施 公共天线 水泵 垃圾槽 游泳池等的定期保养及各项维修开 支 c 公共电力 水及电话等的支出 d 保险方面的支出 包括大厦火险及附加保险 公众责任保险及劳工保险 e 日常管理方面的开支 包括清洁支出 绿化维护支出 保安管理支出等支出项目 f 行政支出 包括文具 有关的法律及专业费用 核数费用 管理处之支出以及业主 委员会委员津贴等一切杂项支出 g 此外 尚有聘用物业管理公司的酬金 差饷 地税等开支 除了上述经常性管理开支外 一般专业的物业管理公司都会从经常性管理费收入中 预留一笔金钱 作为储备金或特别基金 用作非经常性或紧急开支 或用以应付大 规模的维修开支 ii 预算案的制定 管理费之调整 物业管理公司 经理人须依照建筑物管理条例 规定在每一财政年度 根据大厦全 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 年所需的开支拟定收支预算草案 并把副本送呈业主委员会 业主法团审阅 又或 张贴于大厦当眼处 促请各业主在十四天内将其对预算案的意见送交经理人 期限 届满后 经理人得拟备一份收支预算 订明该财政年度的预算开支总额 并将副本 送交业主委员会 业主法团或张贴于大厦当眼处 而各业主就据此计算需分担之管 理费 若预算有所修改 修改事的收支议案要依照一般程序通知各业主 如大厦内业主法团开会决议否定收支预算或收支预算修订案 经理人应视该财政年 度的管理费总额与上一财政年度的管理费总额相同 然后另行增加不超过此数 10 之款额 直至新的收支预算给法团接纳为止 如果经理人在新一财政年度开始前未有依照上述程序制备收支预算案 管理费用总 额应与上年财政年度相同 不得随意增加管理费 iii 管理费之分担 至于如何制定每个单位所分担之大厦管理费问题 实际上 现时大厦公契的计算及 分担管理费方式并不划一 不过 一般而言 也是采用以下三种方式来决定 a 以楼宇面积 b 以不可分割业权份数 c 以管理份数 2 管理开支出现赤字 物业管理公司虽每年根据全年所需的开支制订财政预算 但即使制订预算 管理公 司亦有可能面对所收取之管理费不足以应付支出的情况 大厦管理账项中出现赤字 通常有以下原因 i 管理公司对来年的开支预算估计过低 致令收支不能平衡 出现赤字 ii 管理公司未能预计到一些特殊支出或出于有社会性意外需要维修大厦设施 例如因 水喉爆裂需要更换新喉管 又或原来只打算换两条升降机电缆 但事实上却要更换 四条 上述种种维修或更换大厦设施所需的费用均十分昂贵 一般管理账项不易负 担 倘若管理公司对些类开支事前无预算 亦没有储备金 则这种社会性性或非 经常性的维修开支一旦发生 便会造成管理账项出现亏损 iii 管理公司没有按年制定财政预算 而至使管理费用收支不平衡 正常之开支项目 不能维持 iv 有时部份发展商为提高楼宇的销售能力 又或大业主为吸引更多生户 故意将管理 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 费降低而收费与实际支出相甚远 致令管理账项出现赤字 大厦管理账项出现巨额亏损 一般管理公司会采取以下之管理办法 i 要求大厦全体业主集款填补赤字 分担的比率乃依据大厦公契所定 按单位业权份 数 楼宇面积或管理份数作为计算标准 ii 增加管理费 弥补赤字 iii 暂由管理费按金或储备金中拨出以应付当前需要 待管理费往来账户有盈余时才拨 回 无论上述任何一种方法 显主需承担解决管理账项赤字的责任 不过在交款之前可 要求管理公司详细解释征款的理由 并提供一切有关资料及支出分配状史作参考 3 欠交管理费之追讨 一般大厦公契内容都会详细列明每个单位所占的应付管理费之比率及缴款日期 如 业主将该单位出租 就算在租约上订明由住客支付管理费 倘租客欠交管理费 管 理公司仍有权向业主追讨欠款 个别业主在决定购买物业之前 应透过负责买卖文件的律师向管理公司清楚查明前 业主是否已缴付所有大厦之管理费用 如前业主欠交管理费 新业主一旦签了屋契 则前业主所欠之管理费或大厦维修费用所承担的部份 可能需由新业主负责 管理 公司可依支向新业主追付 故此 为免却不必要之麻烦及责任 业主在购买物业之 前 应清楚确定前业主是否已清缴所有大厦之有关费用 对管理公司而言 一旦发现大厦有单位欠交管理费时 通常会采取以下途径来追讨 首先 管理公司会向住客及业主同时发出通告 详列所欠款项及清还期限 若过期 未付 管理公司可采取法律行动来逼令业主还款 假如所涉及的款项少于一万五千 元 管理公司可透过小额钱债法庭要求精度还款 若款项超过此数 管理公司便入 禀地方法院提出控诉 假若管理公司无法与欠管理费的业主联络 例如业主已移居外地 又或者业主采取 置诸不理的态度 管理公司可向田土厅登记 特别注明该单位所欠管理费总数 一 般称为注契 作用为当该单位转让时 旧业主必须先清付所欠的管理费 否则便不 能将该单位转让 此外 若是出租单位 如租约订明租金连管理费在内 但业主却不交管理费 那么 管理公司可向法庭申请填充租令 要求租客在缴付租金中扣除所欠的管理费 直接 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 付予管理公司 剩余的租金才归还业主 有些大厦公契亦有规定 业主若欠交管理费 管理公司有权截断其水电供应及禁止 其使用公共地方和设施 惟此举很容易会引起业主与管理公司间直接冲突 因此非 不得已 管理公司很少采取此类行动 最后 倘涉及的款项非常庞大时 管理公司已入禀法庭得值及在田土厅注契 管理 公司有权向法庭申请强逼将物业出售 将所得之款项用以偿还管理费用 4 财务报告及账目 物业管理公司受聘于大厦全体业主 替管理整座大厦 按月向住户收取管理费以支 付各项的开支 专业物业管理公司应定时向各业主公开大厦的一切财政收支状况 除制定全年财政预算案外 每月亦制备收去结算表及报告 例如有多少户欠缴管理 费或整个月盈余若干等 同时更应编制资产负债表及年结 专业的物业管理公司的收支年结 亦应由核数师审核 及交由业主立案法团通过 经审核的账目并应张布于大厦内的告示板上 使各用户清楚了解大厦的财政状况 5 具体物业管理综合服务收费的测算见附后范本 二 有关大厦保险之购买 物业管理公司须依照大厦公共契约之规定为其接管的物业购买保险 好使遇到意外 发生之后所引致之赔偿问题有所保障 而分类大致如下 1 火险或财产保险 管理公司会聘请专业测量师 视管理物业之类别及大厦公共契约之投保要求作出估 价 购买公众地方或楼宇结构保险 如火灾 雷击 爆炸 收音机及车辆失事引起 之损害 暴风雨 水灾 水箱或水管爆裂所引致之电梯及其他设施受损失灵 地震 暴动及暴徒所做成之灾害等 倘若因上述事故发生 以致引起公众设施或楼宇结 构受严重损坏 可依照所购买之保险向保险公司索偿 而除 自付额 外 便不需在 管理费帐目内负担额外的庞大开支 作为维修费用 2 公众责任保险 购买此类保险后 一旦发生意外事件 投保人对第三者之伤亡或财产损失等所需承 担的责任赔偿 便由保险公司负责 举一例子 如因楼宇外墙之批荡脱落及行人或 砸毁车辆 地面湿滑而引致第三者受伤等 管理公司被控诉及证明确有疏忽职责时 保险公司对受害者便得依法例作出赔偿 因为此类保险没有固定保额 保险公司通 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 常会以每次索偿之最高赔偿限额为依据 再视乎管理公司管理之物业大小及类型订 定保价 3 劳工赔偿保险 根据香港劳工法例 雇主必须为雇员购买意外伤亡保险 因为若雇员于工荼时意外 受伤或死亡 除非事故因雇员刻意或自我疏忽引致 雇主就要负起强制性的赔偿 责任 4 购买保险之后必须注意以下事项 i 覆核保单之资料 a 保人名称 地址 b 保额 c 保障事项及范围 d 投保期限 ii 妥善保存保单 iii 每年续保及重估保额 二 二 多种经营服务实务 多种经营服务实务 物业管理企业多种经营主要包括三类 物业管理企业多种经营主要包括三类 1 利用物业的一些经营场所开展与物业管 利用物业的一些经营场所开展与物业管 理有关的经营活动 房屋中介 停车场 超市 汽车美容 家政中心 会所服务 理有关的经营活动 房屋中介 停车场 超市 汽车美容 家政中心 会所服务 2 对业主 对业主 住户提供的物业管理特约延伸服务 收取有偿服务费 水电和电话费代住户提供的物业管理特约延伸服务 收取有偿服务费 水电和电话费代 收代缴 家电维修 家庭装修 孩童接送 老人或病人护理服务 收代缴 家电维修 家庭装修 孩童接送 老人或病人护理服务 3 从事物业延 从事物业延 伸业务 成立专业化的清洁 保安 工程维修的公司 对外拓展专业化服务 创造伸业务 成立专业化的清洁 保安 工程维修的公司 对外拓展专业化服务 创造 经济效益 以及自己筹集资金 投资酒楼 写字楼 公寓 别墅 商场等物业的开经济效益 以及自己筹集资金 投资酒楼 写字楼 公寓 别墅 商场等物业的开 发和经营 发和经营 附件 各种经济测算范本附件 各种经济测算范本 范本一 兰州中匈友好国际大厦综合物业管理服务费测算范本 范本一 兰州中匈友好国际大厦综合物业管理服务费测算范本 一 测 一 测 算算 说说 明明 1 1 大厦概况及其特点 大厦概况及其特点 兰州中匈友好国际大厦位于兰州市最具商业价值的庆阳路 南关十字 雄距兰州市 规划的商业步行街 素有 王府井 之称的超级商业圈即座落于此 总建筑面积 80588 平方米 其中东塔楼为 29 层综合写字楼 面积为 34500 平方米 业主为兰州 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 市商业银行 西塔楼为 29 层写字楼 面积为 20000 平方米 业主为兰州市交通厅 裙楼为 6 层综合楼 1 F 4 F 为开盛赛特购物中心 面积 15923 万平方米 5 F 为 开盛海港大酒楼 面积为 3980 平方米 6 F 为综合娱乐厅 面积为 3980 平方米 地 下二层为设备房和运行值班室 地下一楼为车库和仓库 车库建筑面积 1700 平方米 大厦主要配套设施有 大型地下停车场 大面积广场等 大厦主要机电设备有 9 台日本日立直客梯 1 台国产长江货梯 6 台国产扶梯 开 利中央空调系统 2 台燃油锅炉 供暖系统 供热水系统 排烟通风系统 供配电 给排水 消防 楼宇监控设施齐全 大厦机电设备配置精良 2 2 物业公司概况 物业公司概况 兰州中盛物业管理有限公司创立于二 OOO 年六月 下属于甘肃开盛集团公司 是甘 肃省兰州市工商局注册的独立法人单位 具有国家二级物业管理企业资质 兰州中盛物业管理有限公司具有独特的超前发展意识 公司成立以来 特聘请香港 首家独立性管业机构 香港屋宇管理有限公司为管理顾问 引进香港先进的物业管 理模式 物业公司以现代化的意识 全方位的构思服务于业主 使业主在物业公司 管理的服务下 享受宁静 方便 舒适的工作商业环境 使企业发展 壮大 国际 化的蓝图得以实现 3 香港屋宇管理有限公司简介 香港屋宇管理有限公司简介 屋宇管理有限公司成立于一九七四年 为香港首家独立性管业机构 二十多年来 一直抱着为香港业户提供优良物业管理服务的宗旨 而发展业务 现为香港四百余 座物业提供全方位的专业物业管理服务 并已发展成为香港接受大厦业主立案法团 委托管业最多的机构 除香港区业务外 屋宇公司联号 屋宇管理 澳门 有限公司 乃于一九八一年创 立 亦为当地最早一间专业管理机构 现在管理近百座各类型物业 目前且为澳门 最大管业机构之一 近年来 屋宇公司了解专业管理服务的需求在中国市场日渐增长 故此 早于一九 九三年开始寻求拓展中国业务的机会 屋宇公司现已成为一个庞大管理集团 及至一九九九年九月为止 公司合共聘任员 工四千余人 管理楼宇面积超过三千万平方米 分布于香港 澳门 上海 重庆 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 广州 武汉 沈阳 成都 南京 杭州 昆明 长春 济南 哈尔滨 石家庄 深 圳 大连 青岛 厦门 泉州 佛山 南海 烟台 威海 江阴 西安 兰州 惠 阳及广州花都 番禺 增城等各地 所管理之物业包括大型住宅区 高层住宅大厦 低密度花园洋房 综合性商业大厦 写字楼大厦 大型商场 工业大厦 政府海关 大楼 建筑工地 街市 大型停车库及商场等 于一九九六年八月及一九九七年三月 屋宇公司先后荣获香港房屋委员会列入具资 格管理香港公共屋邨商场 停车库及 居者有其屋 屋苑管理公司名单 甲 内 4 4 物业管理综合服务范围和标准 物业管理综合服务范围和标准 1 物业管理综合服务内容 a 中匈友好国际大厦房屋建筑共用部位的维修 养护和管理 包括天面楼屋顶 外墙 面 承重结构 b 大厦共用设施 设备的维修 养护 运行和管理 包括 中央空调系统 热交换系 统 锅炉供气系统 高压供电房 变压器房 低压配电房 电梯机房 楼内电梯系 统 供排水系统 楼内消防系统 照明 综合布线系统 楼宇防雷击装置系统 c 大厦全部市政公用设施的维修 养护和管理 包括 室外上下水管道 化粪池 隔 油池 沟 池 井 停车场 广场 d 公共环境卫生 包括大厦公共场所清洁卫生 垃圾清运 公共场所包括停车场 广 场等室外公共地方 e 大厦周边交通与车辆停放 车辆秩序的管理 f 维持大厦公共秩序 安全防范 协助保安部门作好安全服务 g 作好大厦消防防范工作 协助消防人员做好消防救护工作 h 管理与物业相关的工程图纸 住用户档案与竣工验收资料 i 对甲方及其物业使用人违反大厦管理公约和装修管理规定等相关大厦管理规定的行 为 针对具体行为并根据情节轻重 采取批评 规劝 警告 制止 直至追究法律 责任等措施 注 注 业主及其物业使用人 单位房屋自用部位 自用设施及设备的维修 养护管理 自用区域的安全 管理和卫生清洁环境管理不在物业管理综合服务费用范围内 应由业主或其物业使用人 单位书 面委托物业公司管理并合理收费 2 物业管理服务标准 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 a 大厦整体外观 外观完好 整洁 房屋完好率达 98 以上 b 公共系统设备运行 设备故障率不高于 5 各大系统运行正常 c 房屋及公共设施 设备的维修 养护 保养有大修 中修计划 按计划专业化保养 各项维修及时率 95 以上 d 公共环境 标准化清扫 专人负责 保持清洁 无随意垃圾杂物堆积 e 交通秩序 专人管理 机动车 非机动车无乱停乱放 f 保安 实行 24 小时保安制 保安人员工作规范 作风严谨 无因管理责任引发的 重大刑事事件和重大交通事故 g 急修 急修及时率达 98 以上 小修 合格率达 100 h h 业主及其物业使用人对管理公司的满意率达到 95 以上 i i 物业管理公司管理水平达到国际 ISO9000 质量体系标准 5 兰州中盛物业管理有限公司依照大厦现状和物业管理范围及标准要求 参照香港多年 的综合大厦物业管理经验 依据国家建设部相关文件和国家财政厅关于物业管理企业 财务收费的相关法规 特按照成本测算法进行中匈友好国际大厦物业管理综合服务费 的测算 现将测算书提交 请行业指导行政部门审批 二 二 匈友好国际大厦综合物业管理服务费用测算表匈友好国际大厦综合物业管理服务费用测算表 序号项目金额 元 月 备注 1工资福利27817 80编号一 2办公费9689 00编号二 3办公固定资产折旧费841 65编号三 4维修保养费63168 88编号四 5清洁卫生费12651 00编号五 6保安费25408 64编号六 7绿化保养费300 00编号七 8 8 1 至 7 项小计 139876 97139876 97 9 9管理者酬金 8 项 10 13987 7013987 70 1010 8 至 9 项小计 153864 67153864 67 1111营业税金 营业税金 1010 项项 5 8462 568462 56 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 1212企业利润 10 和 11 项和的 5 8116 368116 36 1313不可预见费用20000 0020000 00使用中可以计入维修基金中 1414 10 1310 13 项 小计项 小计182327 23182327 23 15公共电费分摊36553 7436553 74 编号八 16公共水费分摊1313 8080编号九 1717综合管理服务费综合管理服务费218894218894 7777 1818每平方米综合管理服务费每平方米综合管理服务费2 722 72以以 8058880588 平方米计平方米计 三 各项综合物业管理服务费用测算明细表 三 各项综合物业管理服务费用测算明细表 编号项 目依 据 预算结果 元 月 一一行政管理人员工资福利费行政管理人员工资福利费 一 工资总额表 1 1 21200 00 1 基本工资表 1 1 17700 2 浮动工资表 1 1 3500 00 二 福利费 4711 50 1 社会保险基本工资 16 待业 1 养老 15 2832 00 2 工会经费基本工资 2 354 00 3 教育经费基本工资 1 5 265 50 4 午餐福利3 元 20 人 21 天 1260 00 三 加班费基本工资 22 5 天 2 天 月 人 1573 00 四 服装费200 元 年 人 20 人 12 个月 333 30 五 五 合合 计计 27817 8027817 80 二二办公费用办公费用 1 交通费 油费 年审 维修 养路费 保险费 4000 00 2 通讯费 电话 传真 费 电话 传真 4 台 100 元 月 手机 BB 机 4 台 300 元 月 1600 00 3 低值易耗办公用品费 纸张 笔墨 打印复印费 茶杯等 1000 00 4 书报费 4 份 人民日报 兰州晚报 西部商报 参考消息 66 00 5 广告宣传社区文化费 每月 100 元 100 00 6 办公水 电 气费用 供暖 冷费 100 元 月 照明电费 1 68KW 0 78 10H 30 天 393 00 水 100 元 月 593 00 7 业务费 2000 元 2000 00 复印机10000 元 2 台 5 年 40 12 个月 133 33 元 打印机1000 元 2 台 5 年 40 12 个月 13 33 元 电脑8000 元 2 台 5 年 40 12 个月 106 67 元 传真机1000 元 5 年 40 12 个月 6 67 元 办公桌椅台5000 元 5 年 40 12 个月 33 35 元 沙发500 元 5 年 40 12 个月 3 33 元 8 办公 设备 保养 费 空调机5000 元 5 年 40 12 个月 33 35 元 330 00 9 9 合合 计计 9689 009689 00 三三物业固定资产折旧费物业固定资产折旧费 复印机10000 元 5 年 12 个月 166 67 打印机1000 元 2 台 5 年 12 个月 33 33 元 电脑5000 元 4 台 5 年 12 个月 333 33 元 传真机1000 元 5 年 12 个月 16 67 元 1 办公 设备 折旧 办公桌椅台5000 元 5 年 12 个月 83 33 元 641 66 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 沙发500 元 5 年 12 个月 8 33 元 管道疏通机 800 元 5 年 12 个月 13 33 元 电焊机 500 元 5 年 12 个月 8 33 元 冲击钻 1800 元 5 年 12 个月 30 元 手动电钻 400 元 2 台 5 年 12 个月 13 33 元 2 维修 工具 折旧 其他工具2000 元 5 年 12 个月 33 33 元 98 32 3 管理公司办公装修 6000 元 5 年 12 个月 100 元 100 00 4 绿化机具折旧 剪草剪 100 元 5 年 12 个月 1 67 元 1 67 5 5 合合 计计 841 65841 65 四四设备维护保养费设备维护保养费 一 设备维护保养人员工 资福利 1 工资总额 1 基本工资见附表 1 1 15750 00 2 浮动工资见附表 1 1 3600 00 3 小计 1 2 19350 00 2 福利费 1 社会保险 基本工资 16 待业 1 养老 15 2520 00 2 工会经费 基本工资 2 315 00 3 教育经费 基本工资 1 5 236 25 4 午餐福利 3 元 36 人 21 天 1512 00 5 小计 1 2 3 4 4583 25 3 加班费 基本工资 22 5 天 2 天 月 人 1400 00 4 服装费 240 元 年 人 36 人 12 个月 480 00 5 小计 1 2 3 425813 25 二 各系统设备维护保养费用 1 电梯维修保养 大厦公共使用的电 梯有 6 台 27 层永 大日立高层电梯 3 台永大日立低层电梯 1 台大长江低层货梯 1 电梯外判保养费 1 6 台 27 层永大日立高层电梯 6 1000 元 月 2 3 台永大日立低层电梯 3 800 元 月 3 1 台大长江低层货梯 1 500 元 月 4 小计 1 3 项之和 8900 00 元 月 2 电梯劳动局年审和办证费 每年 6 1200 50 3 1000 50 1 500 50 11200 元 年 3 电梯日常小修费 1 2 3 8900 933 30 3 295 元 月 10128 30 2 公共照明系统保养 含零部件 公共照明 镇流器 日光灯 应急灯 灯泡 灯头 蔬散指示灯 管 电灯开关 装饰射灯 公共广告灯箱光管等 1 地下 1 2 层正常和事故照明年更换和维护费 20000 元 年 2 大厦公共外围区域照明和公共广告灯箱的维护费 10000 元 年 2500 00 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 3 消防系统保养 消防系统共有 手动报警 消防栓 防排烟风机 室外消防泵 喷淋稳压泵 消防栓稳压泵 喷淋加压泵 消防栓加压泵 消防 中心机组 消防中心联动系统 1 手动报警 消防栓 防排烟风机 室外消防泵 喷淋稳压泵 消防栓稳压泵 喷淋加压泵 消防栓加压泵 消防中心机组 a 水泵保养维修费 13 200 元 年 台 2600 元 年 b 阀门更换费 5000 元 年 c 管道补保温 油漆 按管道长 1 5 元 米 年 约 1000 1 5 元 米 年 1500 元 年 d 消防喷淋头 消防栓阀全年更换维修费 10000 元 年 2 烟感器每年更新 20 200 元 个 30000 元 年 12 个月 2500 元 3 灭火器 消防水带 器具等的更换维修费 灭火器每年更新 35 150 元 个 消防水带每年更新 20 器具每年更换 5 50000 元 年 4 消防监控中心设备外判专业公司进行年保养合同 30000 元 年 10758 30 4 供排水系统保养 1 供水系统 3 台 11KW 给水泵 给水管网系统 1 生活给水系统月年保养 维修费 3 400 元 台 年 2 管网管道维护费 按管道长 1 5 元 米 年 3000 1 5 元 米 年 4500 元 年 3 小件更换费 预计年更换数量为 20 个 20 150 3000 元 年 2 排水系统 排污水泵 16 台 排污管网管道 市政排污管道和阀 门等 1 排污水泵维修保养费 16 200 元 台 年 3200 元 年 2 排污管网管道 市政排污管道和阀门维护费 排水管 下水 管更换率按 10 计 单价按 8 元 米 3000 30 8 元 米 年 2400 元 年 3 给排水系统控制系统维护费 1200 元 年 1291 70 5 供配电系统保养 系统工友变压器 2 台 1650KVA 1000KVA 高低压配电柜 80 个 高低压主缆等 1 变压器及高压配电柜年检 2000 元 年 2 变压器保养费 5000 元 年 3 高 低压配电柜 配电箱保养 600 元 年 台 80 48000 元 年 4583 30 6 供生活热水系统 热水管道 水泵 汽水交换器维护保养费 1200 元 年 100 00 7 小型手动工具 配件 购置费 按 50 元 年 人 24 人 12 个月 100 元 100 00 8 维修工具保养费 管道疏通机 800 元 电焊机 500 元 冲击钻 1800 元 手动电钻 2 400 元 共 3900 元 5 年 40 12 个月 26 元 26 00 9 建筑物涉外维修 更换地砖 玻璃 外墙修复等 31500 2400 0 20 元 月 此费用同时用于 1 8 项维修保养过程中 不可预见费用 6780 00 10 中修设备设施维修基 金 每三年中修一次 设备更新费用从此项目提取 按 1 9 项的 3 月提取 57176 01 3 1770 78 元 1088 03 1111 合合 计计 37355 6337355 63 三 三 设备管理费设备管理费 一 一 二 二 63168 8863168 88 五五清洁卫生费用清洁卫生费用 大厦外围公共区域和市政环卫清洁部分大厦外围公共区域和市政环卫清洁部分 一 清洁员工工资福利 1 工资总额4 名清洁工负责外围公共区域和市政环卫清洁部分 1 基本工资 4 400 1600 1600 00 2 浮动工资 1 100 100 100 00 2 福利费 1 社会保险 基本工资 16 待业 1 养老 15 256 00 2 工会经费 基本工资 2 32 00 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 3 教育经费 基本工资 1 5 24 00 4 午餐福利 3 元 4 人 21 天 252 00 5 小计 1 至 4 之和 564 00 3 加班费 基本工资 22 5 天 2 天 月 人 142 00 4 服装费 240 元 年 人 4 人 12 个月 80 00 5 合计 1 2 3 42486 002486 00 二 工具购置费 打蜡油拖 地拖 扫把 窗刮 擦子 毛巾等 150 元 人 年 4 人 12 个月 50 元 50 00 三 劳保用品费 手套 水鞋等 50 元 人 年 4 人 12 个月 16 7 元 16 70 四 消杀费 消毒费 4 次 月 20 元 80 元 80 00 五 化粪池清掏费 外判 1600 次 年 12 个月 133 3 元 133 30 六 垃圾袋费用 外判 30 元 袋 月 10 袋 300 元 300 00 七 垃圾清运费 外判 6000 元 6000 00 八 清洁工具维修保养费 1 不锈钢烟筒 10 个 60 元 5 12 10 元 2 塑料垃圾筒 20 个 200 元 5 12 66 7 元 3 垃圾中转站 7000 10 12 58 3 135 00 九 清洁用品 洗洁精 洗衣粉 200 00 十 外墙清洁 外判 35000 元 年 12 个月 每年 1 次 2916 70 十一 水池清洁费 外判 4000 元 年 2 次 12 个月 333 30 十二 十二 合合 计计 一至十一之和一至十一之和 12651 0012651 00 六六保安费用 保安费用 负责大厦公共安全 交通秩序和消防管理 一 保安员工资福利 1 工资总额25 名保安员负责大厦公共安全 交通秩序和消防管理 17800 0017800 00 1 基本工资表 1 1 14050 00 2 浮动工资表 1 1 3750 00 2 福利费 1 社会保险基本工资 16 待业 1 养老 15 2248 00 2 工会经费基本工资 2 281 00 3 教育经费基本工资 1 5 210 75 4 午餐福利3 元 25 人 21 天 1575 00 3 加班费基本工资 22 5 天 2 天 月 人 1248 89 4 服装费500 元 年 人 25 人 12 个月 1041 70 5 公安机关管理费20 元 人 月 25 人 500 500 00 6 小计 1 2 3 4 5 24905 34 二 对讲机保养 10 台 1800 元 5 年 40 12 个月 120 元 电池及冲电器 100 元 年 台 10 台 12 个月 83 3 元 203 30 三 保安器械 安全帽 警棍 岗亭等 8000 元 5 12 133 33 133 33 四 人身保险费 2 万元 年 4 保额 12 个月 25 人 166 70 元 166 70 五 五 合合 计计 一 一 二 二 三 三 四 四 25408 6425408 64 七七绿化费绿化费 外判 外判 300 300 月月 300 00300 00 八八公共电费分摊费公共电费分摊费 地下一 二层 50 41KW 24H 0 73 元 KW H 95 30 5 天 25590 23 元 月 28262 03 外广场灯光 10KW 10H 30 5 天 60 0 73 1335 90 元 月 1 公共灯 光照明 用电 大厦形象广告 射灯 10KW 10H 30 5 天 60 0 73 1335 90 元 月 生活水泵 3 台 33KW 24H 25 30 5 天 0 73 元 KW H 4408 47 元 月 排污泵 16 台 41 48KW 24H 15 30 5 天 0 73 元 KW H 3324 79 元 月 2 给排水 泵房用 电 消防泵 612KW 15H 年 0 73 12 个月 558 45 元 月 8291 71 3 3 合合 计计 36553 7436553 74 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 九九公共水费分摊公共水费分摊公共清洁 绿化 用水 0 4T 天 30 天 1 15 13 80 元 月13 80 附附表 1 1 员工工资标准和编制员工工资标准和编制 工资标准 元 月 人 累计 元 月 编号项 目 基本工资浮动工资合 计 人 数 基本工资浮动工资合 计 一一行政管理人员行政管理人员 一 总经理室 1 总经理 180025020501180025020502050 2 副总经理 150025017501150025017501750 3 3 小计小计 2 23300330050050038003800 二 办公室 1 主任 100025012501100025012501250 2 文员 7501509001750150900900 3 会计 8501501000185015010001000 4 出纳 7501509001750150900900 5 仓管员 6001507501600150750750 6 采购员 6501508001650150800800 7 7 小计小计 6 6460046001000100056005600 二 客户服务部 1 经理 100025012501100025012501250 2 物业管理员 7501509002150030018001800 3 前台接待员 7001508501700150850850 4 经营管理员 7501509001750150900900 5 5 小计小计 5 53950395085085048004800 三 三 各部门管理人员各部门管理人员 1 工程经理 100025012501100025012501250 2 工程助理 8001509501800150950950 3 值班工程师 8001509503240045028502850 4 保安部经理 8501501000185015010001000 5 保洁部经理 8001509501800150950950 6 6 小计小计 7 7585058501150115070007000 四 四 行政管理人员工资总额行政管理人员工资总额 20201770017700350035002120021200 二工程管理人员工程管理人员 1 领班 7001508503210045025502550 2 工程人员 650150800332145049502640026400 3 小计小计 362355055002905029050 三三清洁人员清洁人员 1 保洁领班 4001005001400100500500 2 保洁员 400 40031200 12001200 3 小计 4160010017001700 四保安人员保安人员 1 消防主任 6501508001650150800800 2 领班 6001507504240060030003000 3 保安员 消防员 550150700201100030001400014000 4 合计 251405037501780017800 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 范本二 范本二 中匈友好国中匈友好国际际大厦夏季供冷的大厦夏季供冷的经济测经济测算算 一 设备能量耗费 共计 1074860 26 元 月 供冷设备能量耗费统计表 机房名称月电耗 度 月水耗 吨 月油耗 吨 月盐耗 吨 燃油锅炉房 32543 504392 00286 944 B1 换热站 54137 50366 00 B2 换热站 22722 50768 60 制冷机房 144814 007808 00 合计 254217 503334 60286 9442 44 合计费用 元 193205 3016001 52863701 441952 00 注 电费以峰 谷平均取值 0 76 元 度 水费以 1 20 元 吨计 盐以 800 元 吨计 油价以 2001 年 市场均价 3010 00 元 吨计 月以 30 5 天计算 二 员工资福 岗位人数月平均工资月工资 元 主管 2900 1800 00 运行值班工 8700 5600 00 水质检验员 3700 2100 00 员工工资 小计 13 9500 00 员工福利 员工工资 24 5 9500 00 24 5 2327 50 2327 50 合计11827 50 三 备维护费用 设备总值约 1500 万元 以每年保养总价值的 1 5 计 每月维保费为 15000000 1 5 12 18750 元 月 注 未使用费用转入大修基金 四 企业营业税 一 二 三 5 1105437 76 5 55271 89 元 月 五 合计 一 二 三 四 1160709 65 元 月 六 管理者酬金 五 10 116070 97 元 月 七 总计费用 五 六 1276780 62 元 月 八 平均面积供冷费用 面积计 80588 平方米 1276780 62 80588 15 84 元 平方米 月 附 各项费用计算明细书 一 电耗计算 一 燃油锅炉房 设备名称单台功率 KW 台数总计功率 KW 日运行时间日耗电 度 西排污泵 3266 424 东排污泵 4288 324 燃烧机 1233624 12288 补水泵5 5 63311 12132 上水泵 3263 618 加油泵0 75 2 1 50 75 4 3 送风机 1111111 20220 排风机7 5 1 7 57 5 20 150 照明8 67 1 8 678 67 24 208 小计 1067 二 B1 换热站 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 设备名称单台功率 KW 台数总计功率 KW 日运行时间日耗电 度 循环泵 55316555 2 161760 补水泵7 5 215 7 5 2 15 小计 1775 三 B2 换热站 设备名称单台功率 KW 台数 总计功率 KW 日运行时间日耗电 度 循环泵 2236622 2 16704 补水泵 4284 28 凝结水泵1 5 23 1 5 10 15 排污泵1 5 233 618 小计 745 四 制冷机房 设备名称单台功率 KW 台数总计功率 KW 日运行时间日耗电 度 冷却塔补水泵7 5 215 7 5 8 60 冷却塔5 5 844 5 5 6 16 528 冷却水泵 75322575 2 162400 冷冻水泵 55316555 2 161760 小计 4748 二 水耗计算 锅炉房2 台 6 吨 小时 12 小时 144 吨 B1 换热站6 立方米 小时 2 小时 12 立方米 吨 B2 换热站12 62 立方米 小时 2 小时 25 2 立方米 吨 冷却塔32 立方米 小时 8 256 立方米 吨 小计437 20 吨 日 三 盐耗计算 以实际运行消耗计平均为 0 08 吨 日 四 油耗计算 1 每台制冷机铭牌标准耗汽量 3 8 吨 小时 则耗汽量为 3 8 吨 小时 2 台 1 1 8 36 吨 小时 其中 1 1 为蒸汽管网 换失系数 2 每吨蒸汽产热量以 60 104kcal 计 则需要热量为 8 36 60 104 5016000kcal 小时 3 以柴油发热量 8000kcal kg 计 锅炉热效率 n 80 计 每小时耗油量为 5016000 8000 0 8 783 54kg 小时 约 0 784 吨 小时 4 制冷机组以每日运行 12 小时计 则日耗油量为 0 784 12 9 408 吨 日 范本三 中匈友好国际大厦供暖测算范本 范本三 中匈友好国际大厦供暖测算范本 2000 20012000 2001 年度 年度 编号项目依据测算结果 一 设备能量耗费 设备名称 单台 功率 台数 总计 功率 日运行时间 日耗电 油 水 度 吨 日金额 元 月金额 元 一 燃锅炉房2 台 1 西排污泵 3KW 2 6KW 6KW 4 小时 24 屋屋 宇宇 管管 理理 中中 國國 有有 限限 公公 司司 HOUSING MANAGEMENT CHINA LTD member of HOUSING group since 1974 香香 港港 2 东排污泵4KW28KW8KW 3 小时 24 3 鼓风机12KW336KW24KW 24 小时 576 4 补水泵5 5KW633KW11KW 9 6 小时 106 5 上水泵3KW26KW3KW 6 小时 18 6 上油泵0 75KW21 5KW1 5KW 2 小时 3 7 送风机11KW111KW11KW 18 小时 198 8 排风机7 5KW17 5KW7 5KW 18 小时 135 9 照 明5 12KW15 12KW5 12KW 24 小时 123 10 小计 20114 12KW 12071207917 4917 42752027520 二 B1 换热站 1 热水循环泵55KW3165KW55KW 24 小时 1320 2 补水泵4KW28KW7 5KW 2 小时 15 小计 5173KW 13351335101410143043830438 B2 换热站 1 热水循环泵22KW 366KW 44KW 24 小时 1056 2 补水泵4 6KW29 2KW4 6KW 1 小时 5 3 冷凝水回收泵1 5KW23KW1 5KW 10 小时 15 4 排污水泵1 5KW 23KW 3KW 4 小时12 小计1 4 之和 778 2KW107610768188182454