小区前期物业服务合同

万璟观邸小区前期物业服务合同万璟观邸小区前期物业服务合同 甲方 安徽砀山利民万基置业有限责任公司 签章 法定代表人 殷继良 住所地 砀山县 邮编 235300 乙方 安徽砀山恒金物业管理服务有限责任公司 签章 法定代表人 周亚 住所地 砀山县砀城镇政务新区梨花路南 邮编 235300 资质等级 叁级 证书编号 341321000026955 根据 物业管理条例 和相关法律 法规 政策 甲乙 双方在自愿 平等 协商一致的基础上 就甲方选聘乙方对 万璟观邸小区提供前期物业管理服务事宜 订立本合同 第一章 物业基本情况 第一条 物业基本情况 物业名称 万璟观邸小区 物业类型 居住 座落位置 砀山县砀城镇政务新区梨花路南 建筑面积 30 万平方米 第二章 服务内容与质量 第二条 在物业管理区域内 乙方提供的前期物业管理服 务包括以下内容 1 物业共用部位的维修 养护和管理 物业共用部位明细 见移交物业资料 2 物业共用设施设备的运行 维修 养护和管理 物业共 用设施设备明细见移交物业资料 3 物业共用部位和相关场地的清洁卫生 垃圾的收集 清 运及雨 污水管道的疏通 4 公共绿化的养护和管理 5 车辆停放管理 6 公共秩序维护 安全防范等事项的协助管理 7 装饰装修管理服务 8 物业档案资料管理 第三条 在物业管理区域内 乙方提供的其他服务包括以 下事项 1 有偿便民服务 2 其他另行约定的有偿服务 3 第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量 标准 前期物业管理服务质量标准见附件一 第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维 修养护等服务 服务内容和费用由双方另行商定 第三章 服务费用 第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下包干制方 式 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳 具体 标准如下 小高层 高层住宅 1 1 元 月 平方米 商业 2 8 元 月 平方米 物业服务费用主要用于以下开支 1 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利 费等 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用 3 物业管理区域清洁卫生费用 4 物业管理区域绿化养护费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 办公费用 7 物业管理企业固定资产折旧 8 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 9 法定税费 10 物业管理企业的利润 乙方按照上述标准收取物业服务费用 并按本合同约定的 服务内容和质量标准提供服务 盈余或亏损由乙方享有或承担 第七条 业主应于 收房 之日起交纳物业 服务费用 物业服务资金 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售 或者因甲方原因 未能按时交给物业买受人的物业 其物业服务费用 物业服务 资金 由甲方全额交纳 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用 物业服务资金 的 从其约定 业主负连带交纳责任 业 物业服务资金 的 从其约定 业主负连带交纳责任 业 主与物业使用人之间的交费约定 业主应及时书面告知乙方 主与物业使用人之间的交费约定 业主应及时书面告知乙方 物业服务费用 物业服务资金 按物业服务费用 物业服务资金 按 年年 交纳 业主或交纳 业主或 物业使用人应在物业使用人应在 每年第一月内 履行交纳义务 履行交纳义务 第四章第四章 物业的经营与管理物业的经营与管理 第八条 停车场收费采取以下方式 1 停车场属于全体业主共有的 车位使用人应按露天车位 100 元 个 月 车位清洁维护费及绿化补植费 30 元 个 月的标准向乙方交纳停车费 2 乙方有权使用停车费弥补物业管理服务费的不足 第九条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理 服务协议 明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利 义务 第五章 物业的承接验收 第十条 乙方承接物业时 甲方应配合乙方对以下物业共用部 位 共用设施设备进行查验 1 楼盖 屋顶 外墙面 承重结构 2 楼梯间 走廊通道 门厅 车库 热力站 配电室 垃 圾站 3 共用上下水道 落水管 共用照明 楼内消防设备 监视设备 电梯 道路 室外上下水管道 化粪池 停车位 第十一条 对于本合同签订后承接的物业共用部位 共用 设施设备 甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书 作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据 第十二条 乙方承接物业时 甲方应向乙方移交下列资料 1 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设 施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 2 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 3 物业质量保修文件和物业使用说明文件 第十三条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标 准 按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任 第六章 物业的使用与维护 第十四条 业主大会成立前 乙方应配合甲方制定本物业 管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度 乙方根据规章制度提供管理服务时 甲方 业主和物业使 用人应给予必要配合 第十五条 乙方可采取规劝 向政府执法部门举报 等必 要措施 制止业主 物业使用人违反本临时公约和物业管理区 域内物业管理规章制度的行为 第十六条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内 有关物业管理的重大事项 及时处理业主和物业使用人的投诉 接受甲方 业主和物业使用人的监督 第十七条 因维修物业或者公共利益 甲方确需临时占用 挖掘本物业管理区域内道路 场地的 应征得相关业主和乙方 的同意 乙方确需临时占用 挖掘本物业管理区域内道路 场 地的 应征得相关业主和甲方的同意 临时占用 挖掘本物业管理区域内道路 场地的 应在约 定期限内恢复原状 第十八条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签 订书面的装饰装修管理服务协议 就允许施工的时间 废弃物 的清运与处置 装修管理服务费用等事项进行约定 并事先告 知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项 第十九条 甲方应于 2012 年 12 月 1 日 按有关规定向乙 方提供能够直接投入使用的物业管理用房 物业管理用房建筑面积 900 平方米 第二十条 物业管理用房属全体业主所有 乙方在本合同 期限内无偿使用 但不得改变其用途 第七章 专项维修资金 第二十一条 专项维修资金的缴存 管理 使用 续筹按 宿州市物业维修基金管理办法 实行 第八章 违约责任 第二十二条 甲方违反本合同第十条 第十一条的约定 致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条 第三条 第四条 约定的服务内容和质量标准的 由甲方赔偿由此给业主和物业 使用人造成的损失 第二十三条 除前条规定情况外 乙方的管理服务达不到 本合同第二条 第三条 第四条约定的服务内容和质量标准 应按 20 的标准向甲方 业主支付违约金 第二十四条 甲方 业主或物业使用人违反本合同第六条 第七条的约定 未能按时足额交纳物业服务费用 物业服务资 金 的 应按 双倍 的标准向乙方支付违约金 第二十五条 乙方违反本合同第六条 第七条的约定 擅 自提高物业服务费用标准的 业主和物业使用人就超额部分有 权拒绝交纳 乙方已经收取的 业主和物业使用人有权要求乙 方双倍返还 第二十六条 甲方违反本合同第十三条的约定 拒绝或拖 延履行保修义务的 业主 物业使用人可以自行或委托乙方修 复 修复费用及造成的其他损失由甲方承担 第二十七条 以下情况乙方不承担责任 1 因不可抗力导致物业管理服务中断的 2 乙方已履行本合同约定义务 但因物业本身固有瑕疵造 成损失的 3 因维修养护物业共用部位 共用设施设备需要且事先已 告知业主和物业使用人 暂时停水 停电 停止共用设施设备 使用等造成损失的 4 因非乙方责任出现供水 供电 供气 供热 通讯 有 线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的 5 非乙方责任出现的业主及使用人的财产损失和人身安全 损害 第九章 其他事项 第二十八条 本合同期限自 2012 年 12 月 9 日起至 2016 年 12 月 9 日止 但在本合同期限内 业主委员会 代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时 本 合同自动终止 第二十九条 本合同期满前 6 个 月 业主大会尚未成 立的 甲 乙双方应就延长本合同期限达成协议 双方未能达 成协议的 甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业 第三十条 本合同终止时 乙方应将物业管理用房 物业 管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业 主委员会 业主委员会尚未成立的 移交给甲方代管 第三十一条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同 应 当包含本合同约定的内容 物业买受人签订物业买卖合同 即 为对接受本合同内容的承诺 第三十二条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进 行约定 但物业使用人违反本合同约定的 业主应承担连带责 任 第三十三条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分 与本合同具有同等法律效力 第三十四条 本合同未尽事宜 双方可另行以书面形式签 订补充协议 补充协议与本合同存在冲突的 以本合同为准 第三十五条 本合同在履行中发生争议 由双方协商解决 协商不成 双方可向宿州市仲裁委员会申请仲裁 第三十六条 本合同一式 肆 份 甲 乙双方各执 贰 份 甲方 签章 乙方 签章 法定代表人 法定代表人 二 一二年十二 月一 日 附件一 前期物业管理服务质量标准前期物业管理服务质量标准 一 接待一 接待 佩戴统一的工号牌 端庄 大方 衣着整洁 表情自然和 蔼 亲切 对业主 使用人 一视同仁 接待时主动 热情 规范 迎送接待业主 使用人 时 用语准确 称呼恰当 问候亲切 语 气诚恳 耐心细致 使用文明用语 不应使用服务忌语 二 值守二 值守 每日 24 小时受理业主 使用人 报修和求助 工作时间有相 关专业人员值守 有完善的值班制度和交接班制度 工作有记 录 三 服务时限三 服务时限 急修服务 10 分钟内到位 8 小时内修复 若不能 要有 紧急处理措施 并对业主 使用人 做出合理解释 做出限时承诺 小修 2 日内修复 特殊情况必须做出说明和限时承诺 服务时 限不得以节假日和休息时间顺延 居民预约 雨天筑漏可不受 2 日限制 四 档案资料四 档案资料 档案资料齐全完整 分类成册 管理完善 合理分类 查 阅方便 及时变更登记 帐实相符 五 房屋 共用设施 设备维护与管理五 房屋 共用设施 设备维护与管理 5 1 基本要求基本要求 根据物业管理 城市管理有关规定以及物业管理委托合同 业主规约制订房屋设施设备管理规定和违犯业主规约行为的处 理办法 经业主大会或业主委员会批准后公告 对业主 使用人 进行宣传教育 依据物业管理委托合同 业主规约的约定 对业主和使用 人违反有关规定和约定的行为进行劝阻 维护业主和使用人共 同利益 按照有关法律 法规 规范和物业管理委托合同 对业主 或业主委员会委托管理的设施设备进行维修养护 组织实施业主或业主委员会委托的维修 翻修等事项 维 修养护有计划有记录 维持设施设备达到本标准要求的状态 维修质量合格率达到 95 维修及时率达到 90 以上 5 2 巡检巡检 每年年底或年初对房屋和共用部位共用 指全体业主共同拥 有和使用 下同 设施设备 道路 绿地等进行全面检查 1 次 掌握房屋设施设备完损状况 对完损程度做出评价 每半年检查巡视 1 次住宅主体结构 发现质量问题以及出 现报修时向业主或业主委员会报告 根据业主或业主委员会的 委托联系保修责任人 组织维修工作 在冬 雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视 对质量 较差 易出问题的部位重点检查 每半年检查清除 1 次屋面 檐沟内落叶杂物树叶等 疏通雨水口 落水管等 每日巡视 1 次楼梯间 通道部位以及其他公用部位的门窗 玻璃 照明等设施 每年秋季对共用部位门窗做专向检修 1 次 空置房每周户外巡视 1 次 发现门窗损坏 锁具被撬 异味等 异常况设法及时通知业主 并采取必要的紧急处理措施 巡检有记录 巡检结束将检查情况 维修计划及需要进行大 中修及更 新改造的项目报告业主或者业主委员会 5 3 房屋房屋 5 3 1 装修管理装修管理 5 3 1 1 贯彻执行建设部 住宅室内装饰装修管理办 法 等相关法律法规 维护公共安全和公众利益 5 3 1 2 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意 事项告知装修人 5 3 1 3 业主 使用人 装修前按规定审查业主 使用人 的 装修方案 并签订住宅室内装饰装修管理服务协议 5 3 1 4 对业主 使用人 装修房屋的申请 物业管理 企业应在 3 个工作日内给出同意意见或修改意见 5 3 1 5 业主 使用人 装修期间每日巡查装修施工情 况 5 3 1 6 装修结束组织验收 5 3 1 7 验收合格 2 个月后组织复验 5 3 1 8 复验合格后 3 个工作日内退还装修押金 5 3 1 9 对装修中的违约行为及时劝阻 已造成事实 后果或者拒不改正的 应当及时报告有关部门依法处理 5 3 2 油漆粉饰油漆粉饰 木门窗 百叶门窗 封檐板 木栏杆等油漆起皮 剥落或 更换的新木件应油饰 5 年油饰 1 次 钢门窗 铁皮雨水斗 落水管 铁皮屋面 钢屋架及支撑 或其他各类构件 铁栅栏 铁栏杆 铁门 油漆起皮 剥落或铁件 锈蚀应除锈 刷防锈涂料后再油饰 铸铁污水管 水管在刷防 锈漆后应刷两道银粉 上述部件应 3 年油饰 1 次 楼梯间 公用走廊的室内墙面每 5 年应粉刷 1 次 5 3 3 建筑物外立面建筑物外立面 由业主大会决定 因施工等原因致使建筑物 构筑物外立 面有明显污迹的 应当及时进行清洗 粉饰 5 3 4 白蚁防治白蚁防治 管理区域内白蚁防治知识的普及与宣传 开设宣传专栏 向广大居民群众宣传和普及白蚁及其防治知识 尤其是在每年 白蚁纷飞繁殖的季节里更应该做好这方面的舆论宣传工作 当管理区域内发生白蚁危害时 向业主或业主委员会报告 建议业主或业主委员会聘请有相应资质证书的白蚁防治单位进 行灭治 5 4 给排水系统及其配套设施给排水系统及其配套设施 5 4 1 给水设施给水设施 保持泵房清洁卫生 良好的通风 照明 地面排水畅通 每三个月清洗 1 次泵房 水泵运行正常 每 2 小时巡查泵房一 次 以防水池浮球阀失灵 各种仪表指示稳定正常 阀门开关 灵活 发现滴漏及时维修 消防泵 污水泵等不经常启动的水 泵 每月启动 1 次 保持水泵能正常运行 每月检查 1 次消防 泵及管道阀门 使之处于完好和正常开启状态 水泵运转部件 经常加油 保持润滑灵活 每年对水泵机组清洁保养 1 次 并 标明各种标志 每日填写水泵运行记录 建档备查 每半年对明装给水管道进行 1 次全面维修 明装管道检查 锈蚀现象 对轻度锈蚀应将脱皮清理干净 在管道干燥的情况 下 涂刷防锈漆两遍 然后再刷两遍面漆 各类阀门定期开关 对出现故障的阀门及时修复 阀门应开关灵活 专业人员专人巡视 每日检查泵 管道 水箱 阀门 水 表状况 定期保养 维护 出现问题随时处理 5 4 2 排水设施排水设施 化粪池每年清理 2 次 每月巡查 1 次 出入口畅通 井内 无积物浮于面上 池盖无污渍 污物 清理时不弄脏现场 楼面落水管落水口等保持完好 开裂 破损等及时更换 定期检查 每三年全面更换 1 次 每周清扫 1 次排水明沟内的泥沙 纸屑等垃圾 拔出沟内 生长的杂草 达到目视基本干净无污渍 无杂草 排水畅通 无积水 臭味 每 2 个月对地下管井清理 1 次 捞起井内泥沙和悬浮物 每季度对地下管井彻底疏通 1 次 用长竹片捅捣管内粘附物 用压力水枪冲刷管道内壁 清理管道的垃圾 清理结束地面冲 洗干净 清理时地面竖警示牌 必要时加护拦 达到目视管道 内壁无粘附物 井底无沉淀物 水面无漂浮物 水流畅通 井 盖上无污渍 污物 5 5 供配电系统供配电系统 建立和完善有关规章制度 包括电器运行操作规程 安全 操作规程 事故处理规程 巡视检查制度 维护检查制度 安 全保卫及交接班制度 值班人员具备上岗资格 持有上岗证书 每周擦拭配电柜表面 配电柜表面无污渍 每年对低压配电柜进行 2 次清洁 保养 保证正常电力供 应 限电 停电按规定时间通知业主 使用人 每年检测 1 次保 安接地 潮湿天气时 采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法 保持主 要电器设备每日填写运行记录 建档备查 5 6 弱电系统弱电系统 操作人员受过专业培训 持证上岗 工作时认真负责 精神集中 对异常情况能及时识别 发 现异常 及时处理 有切实可行的维修保养计划 保养 检修及时 对相关设备 设施定期进行调试 使系统处于最佳工作状 态 工作 维修 养护有记录 特殊系统 设备的进入经过授 权 密码有有效保护 分系统定时检查和记录各部分 各监控点的工作及运行状 态 定期对各类信息 数据进行统计分析 形成日 月报表 监控和报警系统 24 小时值班 5 7 避雷接地系统避雷接地系统 每年雨季来临之前 对整个避雷接地系统进行检查维护 在大雷雨过后也要及时对系统检查 发现严重腐蚀 松脱等立 即更换或紧固 5 8 电梯运行与管理电梯运行与管理 5 8 1 接受业主委员会委托对选定的专业电梯维修保养 企业进行管理 5 8 2 建立健全电梯管理制度 至少包括 维修保 养制度 岗位责任制度 设备档案管理制度 安全使用 管理制度 和详细的 维修保养计划 5 8 3 保持电梯机房消防设施完好 每年检查 2 次电 梯井底 清除垃圾杂物 5 8 4 至少 1 台电梯全天 24 小时运行 高峰期 6 点至 8 点 12 点至 14 点 17 点至 19 点两台电梯同时运行 时间业主 委员会可书面通知调整 随时监督电梯运行状况 加强日常维 修保养 适时降温 通风 防雨 做好运行服务 经常巡查楼 层 防止地面水流入电梯井 值班监督防止违章使用电梯 记 录每日电梯运行情况 建档备案 5 8 5 电梯维护保养提前一天通知业主 使用人 并尽 可能减少对业主 使用人 正常生活的影响 建立电梯运行档案 记录电梯运行情况和维修保养工作内容 5 8 6 制定紧急救援方案和操作程序 在接到报警信号 后迅速设法或通知有关单位解救乘客 5 8 7 使用有关行政主管部门统一制定的 起重机械安 全技术档案 电梯类 对电梯逐台建档 建卡 注册登记 电 梯技术档案资料应包括 起重机械安全技术档案 电梯类 和 起重机械登记卡片 电梯类 产品质量合格证明 大修改造 后的电梯应有质量验收证明 或质量验收报告 更改部分须有变 更设计的证明文件 电梯安装验收证明和报告 运转 保养 维修记录 定期安全检查和事故记录 电梯随机文件 至少 包括 井道及机房土建图 电气控制原理图 电气敷设图 电 气元件代号说明书 安装调试说明书 使用维护说明书 出厂 明细表 装箱单 等技术资料 5 9 给水系统给水系统 系统及其配套设施应保持设备完好 运转正常 根据运行 及设备状况 对系统及其附属设施进行清洁 保养和维护 保 持主机房及主机清洁 要求主机和控制柜表面无污渍 控制柜 内线路每年吸尘 2 次 每年检查 2 次主机房消防设备 保持消 防设备完好 系统维护及运行时每日填写运行记录 建档备查 5 10 道路 车棚 车库及配套设施道路 车棚 车库及配套设施 加强道路维修与养护 制定详细的道路维修养护计划 经 业主委员会批准后实施 保持道路畅通 路面平坦整齐 排水 畅通 设立报修渠道 并有巡查制度 专人负责 发现损坏及 时修补 按照业主公约的约定 劝止人为损坏路面 制止在路 面焚烧垃圾 落叶或其他杂物 车棚完好无损 有大 中 小 修计划 车棚内照明设施完好 通道畅通无阻 配备必要的消 防设备 便于管理和车主停放车辆 六 六 清洁服务与服务标准清洁服务与服务标准 6 1 清洁管理清洁管理 清洁管理是指根据物业管理及城市管理有关规定 维护和 保持良好的清洁卫生环境 维护业主和使用人共同利益的活动 根据物业管理 城市管理有关规定 物业管理委托合同 业主 公约制订清洁卫生管理规定和违反规定的处理办法并报业主或 业主委员会批准后执行 对业主和使用人进行清洁卫生管理宣 传教育 根据物业管理委托合同 业主公约的约定 对业主和 使用人违反有关规定和约定行为及时进行劝阻 已造成事实后 果或者拒不改正的 应当及时报告有关部门依法处理 6 2 清洁服务清洁服务 6 2 1 共用楼道保洁共用楼道保洁 每日打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶 水泥地面每周刷洗 1 次 每日收集业主带到楼下的垃圾 2 次 每日用干净的抹布 擦抹 1 次楼梯扶手 管井门 单元门指示牌等公共设施 楼梯 间墙面 天花板每周除尘 1 次 每周擦 1 次楼梯道外墙及共用 门窗玻璃 地面 楼梯间洁净 无污渍 水渍 灰尘 无乱贴 乱划 无擅自占用现象 无乱堆乱放 检查 一楼梯内纸屑 烟头不多于 2 片 铁栏油漆完好无 脱皮 扶手护栏干净 光亮 清洁结束用干净纸巾擦拭检查 50 厘米无显著脏污 楼梯间顶面无蜘蛛网 灰尘 地脚线干净无 灰尘 水泥地面干净无杂物 污迹 楼梯道内外玻璃 门窗等 要保持明亮 干净 6 2 2 共用卫生间保洁共用卫生间保洁 每日早 晚对共用卫生间清洁 2 次 保洁时悬挂醒目标识 清洁内容包括 通风换气 冲洗洁具 清扫地面垃圾 倾倒垃 圾篓垃圾 换新地垃圾袋 每月 2 次对共用卫生间进行消杀 发现墙壁有字及时清洁室内无异味 臭味 地面无烟头 纸屑 污渍 积水天花 墙面无灰尘 蜘蛛网 目视墙壁干净 便器 洁净无黄渍 6 2 3 车棚保洁车棚保洁 每日清扫 1 次车棚的纸屑和垃圾 及时清除垃圾 发现油 迹 污迹 锈迹 应及时擦洗干净 6 2 4 道路保洁道路保洁 每日对道路 两侧人行道清扫三遍 每次清扫必须在 7 30 11 30 17 00 前完成 白天专人不间断地循环保洁 保洁往返一周不超过 40 分钟 旱季每周冲洗 1 次路面 雨季每 月冲洗 1 次 夏季每日洒水 1 次 目视道路 人行道干净 无 浮尘 无杂物 无油污 无积水 积雪 污渍 泥沙 每 200m2痰迹控制在一个以内 每 100 m2内烟头 纸屑平均不超 过 2 个 无直径 1cm 以上的石子 地面垃圾滞留时间不能超过 40 分钟 雨雪天气及时清扫路面 确保无积水 积雪 路灯每 旬清洁 1 次 目视灯具无灰尘 灯具内无蚊虫 灯罩 灯座明 亮清洁 6 2 5 标识 宣传牌保洁标识 宣传牌保洁 标识 宣传牌每 3 日擦拭 1 次 雕塑每周擦拭 1 次 清洁 后检查无污渍 无灰尘 不损伤被清洁物 6 2 6 绿化带保洁绿化带保洁 每日清扫 2 次绿化带 草地上垃圾 捡干净草地 绿化带 上的烟头 棉签等小杂物 秋冬季节或落叶较多季节增加清洁 次数 花坛表面洁净无污渍 外观整洁 绿化带每 100 m2烟头 不超过 3 个 无明显垃圾树叶 座椅无积灰 花园地面垃圾滞 留时间不超过 40 分钟 6 2 7 休闲 娱乐 健身设施保洁休闲 娱乐 健身设施保洁 每日清洁 2 次 擦拭表面灰尘 用清洁剂擦拭污渍用清水冲 洗干净用抹布抹干 清扫垃圾 擦拭座椅 每周彻底刷洗消毒 1 次 设施表面干净光亮 无灰尘污渍 锈迹 目视游乐场内 及周围无果皮 纸屑等垃圾 及时发现设施 设备脱焊 脱漆 断裂及其他安全隐患并报告处理 6 2 8 门卫 监控探头保洁门卫 监控探头保洁 门卫每日清洁 2 次 内外地面托洗干净 擦洗干净内外门 窗玻璃 窗台及其他台面 室内外墙面每月清洁 2 次 发现不 卫生随时处理 保持墙 地面干净 光洁 整洁 保安岗亭随 时保洁 墙面 顶面无积灰 工 器具排放整齐 有序 监控 探头每周擦拭 1 次 镜头用专用纸 探头外表用微湿的毛巾 擦拭不得刮伤镜片 清洁后镜头光亮洁净 探头外表干净无灰 尘 6 2 9 垃圾桶 果皮箱垃圾桶 果皮箱 垃圾箱 果皮箱 每日清运 2 次 每日抹布抹 1 次 每周 清洗 1 次 清洗工作在夜间集中在指定场地进行 垃圾箱 果 皮箱周围地面无散落垃圾 无污水 无明显污迹 垃圾桶 果 皮箱无污迹 无油物 经常喷洒药水 防止发生虫害 6 2 10 垃圾收集与处理垃圾收集与处理 每日收集垃圾 2 次 垃圾日产日清 垃圾运送人员巡回收 取垃圾桶内垃圾 保证垃圾桶内呈半空状态 方便业主 使用人 使用 建筑垃圾定点堆放 废弃涂料 油漆等流质性垃圾在运 送途中注意容器的封闭 防止溢流污染路面 垃圾在运送途中 应加以遮挡 防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染 运送垃圾避 开人流高峰 垃圾收集车表面洁净 外观光亮 无突出噪音 无污染 全封闭 无垃圾外溢 气味四散 垃圾洒落 6 2 11 卫生消杀卫生消杀 夏季等蚊 蝇孽生季节每周消杀 1 次 其他根据季节和实 际情况制定具体计划 灭鼠 每 2 个月进行 1 次 确保操作人 员和业主 使用人 安全 有切实可行措施 不干扰业主 使用人 正常生活 检查仓库 地下室 目视无明显蚊虫在飞 检查办 公室 目视无苍蝇在飞 抽查楼道 业主 使用人 家无明显鼠迹 用布粉法检查老鼠密度 不超过 1 鼠洞不超过一个 6 2 12 电梯及电梯厅保洁电梯及电梯厅保洁 保持电梯轿箱清洁 每日吸尘 1 次 每日更换 1 次地毯 必要时增加更换次数 白天不停地循环对电梯厅的地坪进行清 洁 每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洁 1 次 电梯地板每周抛光 1 次 每月对电梯门壁打蜡上光 1 次 灯饰 及轿箱顶部每周清洁 1 次 标准 玻璃镜面保持光亮 无手印 污迹 灯具 天花无 灰尘 轿箱四壁干净无灰尘 用纸巾擦拭 50 厘米无明显污迹 不锈钢表面光亮 无灰尘 污迹 地毯干净无污迹 七 七 园林绿化养护与管理园林绿化养护与管理 7 1 园林绿化管理园林绿化管理 本处所指园林绿化是指住宅区内业主共有园林绿化设施 下 同 园林绿化管理是指根据物业管理及城市管理有关规定对业主 和使用人进行宣传教育 依据物业管理委托合同 业主公约的 约定 对业主和使用人违反有关规定和约定行为的管理和监督 对绿化设施设备的行为和活动进行劝阻 维护业主和使用人共 同利益的活动 绿化管理包括以下内容 有绿化专业人员 必备的绿化专 业机械或委托专业公司管理 根据物业管理 城市管理有关规 定 物业管理委托合同 业主公约制定园林绿化管理规定和违 犯业主公约的行为的处理办法并报业主或业主委员会批准后执 行 对业主和使用人进行园林绿化管理宣传教育 依据物业管 理委托合同 业主公约的约定 对业主和使用人违反有关规定 和约定行为的管理和监督 维护业主和使用人共同利益的活动 保持绿化设施完好 可以随时起用 7 2 草坪草坪 成活率在 95 以上 生长茂盛 颜色正常 不枯黄 整块 草地没有已开花杂草 整块草地没有明显阔叶杂草 没有明显 超过 l00mm 杂草 每平方米杂草数量不超过 3 棵 无病虫害 绿期 300 天以上 草坪平整 留茬高度在 45mm 以下 绿地整 洁 无堆物堆料 搭棚 侵占等现象 设施完好无人为损坏 对违法行为能及时发现和处理 绿化生产垃圾及时清运 根据 草坪种类 季节 生长周期 天气 土质等情况实施淋水 施 肥 修剪和灭虫 7 3 园林树木园林树木 生长态势强 生长超过该树种 该树木的平均年生长量 树冠完整美观 主侧枝分布均匀 数量适宜 内樘不乱 通风 透光良好 没有死树和枯枝死杈 管理期间树木枝干无机械损 伤 叶色 叶片大小 厚度正常 无黄叶 无非正常落叶 焦 叶 卷叶以及有虫屎 虫网 积尘叶的柱树在 5 以下 乔木 根部无 10cm 高以上阴蘖枝 无过长杂草 杂物 无明显缺株 管理期间树林无钉栓 捆绑现象 树篱上下部枝叶茂密 整形 修剪表面平整 棱角线条统一划齐 生长健壮 叶色正常 修 剪造型美观 无死株和干枯枝 有虫株率在 2 以下 被啃咬 的叶片最严重的每株在 5 以下 无蛀虫害虫的活卵 活虫 介壳虫为害不明显 7 4 花坛花坛 花卉长势良好 体现花坛设计要求 造型优美 在花坛开 花期间 每周剪残枝 花 5 7 次 保持清晰的图案和适宜的高 度 宿根花卉管理及时 花期长 花色正 无明显缺株 有轻 微病虫害及认为损害 处理后对花卉生长影响很小 泥面不开 裂 花木不缺水枯萎现象 叶色 大小正常 无非正常落叶 黄叶 花色纯正 同种花卉花期一致 株形丰满 整齐 姿态 匀称优美 八 八 安全防范安全防范 8 1 人员组织人员组织 专职安全护卫人员 身体健康 责任心强 工作认真负责 体态良好 接受过相关的安全护卫知识与技能培训 训练有素 掌握基本安全护卫技能 熟悉物业管理有关法律法规 能恰当 的处理和应对小区护卫工作 并定期进行安全防范学习 增强 安全防范能力 熟悉小区环境 思想品质好 作风正派 热爱 安全护卫工作 无犯罪记录 安全护卫人员配备对讲装置和其 他必备的安全护卫工具 当班时佩戴统一标志和执勤工号 穿 戴统一制服 工具佩戴规范 仪容仪表规范整齐 上岗时精神 振作 举止应文明 姿态良好 大方 得体 精神振作 姿态 良好 抬头挺胸 注意检查和保持仪表 在执勤时不吸烟 吃 零食 不袖手 背手 插腰或将手插入衣袋 不弯腰驼背 前 倾后靠 举止文明 礼貌待人 用语规范 讲普通话 每班工 作交接班制度完善 并有工作及交接班记录 8 2 门卫门卫 出入口 24 小时开放 至少有一人值守 按照业主委托要求 进行进出车辆管理 访客登记 谢绝业主拒绝访问人员和未经 业主委员会批准的商贩入内 大件物品搬出登记 交通疏导等 工作 8 3 巡逻巡逻 白天巡逻次数不少于 3 次 夜间巡逻次数不少于 5 次 重 点部位 重点时间以及特殊情况加强巡逻 每组巡逻人员不少 于 1 人 及时发现和处理安全隐患 接受业主