福华小区秩序维护方案

福华小区秩序维护方案福华小区秩序维护方案 一 一 项目概况项目概况 福华小区位于滨海大道 677 号 西邻大港区政府 南邻大港商业文化中心 区 东邻天津市高新技术产业园区 北邻南开大学滨海学院 是以天津福华公 司为主开发兴建的高尚住宅 小区由 7 栋 9 11 层围合式住宅组成 共 399 户 居住人口 1000 余人 入伙率达 70 占地 24225 平方米 总建筑面积 44379 平 方米 其中商业面积为 2621 平方米 绿化近 10000 平方米 绿化率 60 地下 车库车位 123 个 大门共东西两个 常闭消防门一个 福华小区外围装有红外线监控系统 全自动变频加压二次供水 东芝 广 日等名牌电梯 保安消防监控中心对讲系统 24 小时可直接与业主双向对讲通话 消防系统采用温感 烟感 自动喷淋等先进科技布防监控 遇到火警自动报警 通风设备自动启动 能及时 有效控制险情 小区配套设施完善 邻街大小店 铺林立 幼儿园近在咫尺 岁宝等大型超市隔街相望 小区内地下停车场 游 泳池 儿童娱乐场 喷泉 会所一应俱全 小区于 2000 年 12 月 31 日开始正式入伙 2001 年荣获了天津市 园林式 花园式 小区的称号 同年 12 月 28 日通过了质量 环境 安全三个体系的达标考 核 秩序维护管理处现有员工 31 人 其中管理人员 3 人 员工平均年龄 36 岁 持证上岗率 100 是一支年轻化 专业齐全 素质过硬 思想活跃的管理服务 队伍 管理处由天津市福华物业管理有限公司 秉承 实实在在 明明白白 的 服务宗旨 为小区居民提供精干高效 热情周到的优质物业管理服务 二 二 人员设置人员设置 总人数 28 人 队长 1 人 惠杰 队员 24 人 有 3 人替岗 因队员每人每周休息一天 消控中心 3 人 人员名单 黄超刚 班长 叶章印 孙准 周春生 杨贵元 李友军 丁宏宝 班 长 丁俊 王珂 石金桥 杨秀峰 随欢 周江 班长 孙琪 吴兵 王逍 顾思文 邵贝 惠涛 录四红 杨配常 惠毛宁 浦冬冬 徐智勇 王爱侠 卢晓 余晶晶 秩序维护队早班上班时间 8 00 16 00 上班人数 8 人 位置人员配置工作内容备注 东门岗1 人 1 对外来人员及车辆的 管控 登记 2 对出入 物品进行管理 3 对车 辆只进不出进行管理等 西门岗1 人 1 对外来人员及车辆的 管控 登记 2 对出入 物品进行管理 3 对车 辆只出不进进行管理等 园区巡逻岗2 人 负责园区东 西片区及商 铺外围的巡逻 包括地下 车库 自行车库 单元楼 道 设备房 路面车辆检 查 负责业主家送水等 消控中心1 人 园区周界报警管控 单元 门禁卡设置 协助门岗电 话联系业主等 园区车辆管理1 人 负责环道车辆的有序停放 向门岗通报外来人员车辆 的跟进管理等 配备车管人员的服饰 园区北面消防 通道门 2 人 东门 放学学生及家长出 入及业主出入 西门 业主停车进出北面 两门为消防通道 2005 年业委会为方便紫桂业主 停车及小孩上下学增开两 门 产生人员工资由园区 经营性收入列支 开门时间东门每天 上午 6 30 8 30 下午 15 30 18 00 西门 周一 至周五上午 7 00 10 30 下午 18 00 凌晨 2 00 双休日 上午 7 00 11 30 业主随叫随开 西门 人员配备车管人员的 服饰 秩序维护队中班上班时间 16 00 24 00 上班人数 9 人 位置人员配置工作内容备注 西门岗2 人 1 对外来人员及车辆的 管控 登记 2 对出入 物品进行管理 3 对车 辆只进不出进行管理等 东门岗1 人 1 对外来人员及车辆的 管控 登记 2 对出入 物品进行管理 3 对车 辆只出不进进行管理等 园区巡逻岗2 人 负责园区东 西片区及商 铺外围的巡逻 包括地下 车库 自行车库 单元楼 道 设备房 路面车辆检 查 负责业主家送水等 消控中心1 人 园区周界报警管控 单元 门禁卡设置 协助门岗电 话联系业主等 园区车辆管理1 人 负责环道车辆的有序停放 向门岗通报外来人员车辆 的跟进管理等 配备车管人员的服饰 园区北面消防 通道门 2 人 东门 放学学生及家长出 入及业主出入 西门 业主停车进出北面 两门为消防通道 2005 年业委会为方便紫桂业主 停车及小孩上下学增开两 门 产生人员工资由园区 经营性收入列支 开门时间东门每天 上午 6 30 8 30 下午 15 30 18 00 西门 周一 至周五上午 7 00 10 30 下午 18 00 凌晨 2 00 双休日 上午 7 00 11 30 业主随叫随开 西门 人员配备车管人员的 服饰 秩序维护队夜班上班时间 24 00 8 00 上班人数 7 人 位置人员配置工作内容备注 西门岗1 人 1 对外来人员及车辆的 管控 登记 2 对出入 物品进行管理 3 对车 辆只进不出进行管理等 东门岗1 人 1 对外来人员及车辆的 管控 登记 2 对出入 物品进行管理 3 对车 辆只出不进进行管理等 园区巡逻岗2 人 负责园区东 西片区及商 铺外围的巡逻 包括地下 车库 自行车库 单元楼 道 设备房 路面车辆检 查 负责业主家送水等 消控中心1 人 园区周界报警管控 单元 门禁卡设置 协助门岗电 话联系业主等 园区车辆管理1 人 负责环道车辆的有序停放 向门岗通报外来人员车辆 的跟进管理等 配备车管人员的服饰 园区北面消防 通道门 1 人 东门 放学学生及家长出 入及业主出入 西门 业主停车进出北面 两门为消防通道 2005 年业委会为方便紫桂业主 停车及小孩上下学增开两 门 产生人员工资由园区 经营性收入列支 开门时间东门每天 上午 6 30 8 30 下午 15 30 18 00 西门 周一 至周五上午 7 00 10 30 下午 18 00 凌晨 2 00 双休日 上午 7 00 11 30 业主随叫随开 西门 人员配备车管人员的 服饰 三 三 岗位职责岗位职责 各管理处 为规范秩序维护工作 经公司经理办公会议研究 制定 秩序维护员岗位 职责及工作规范 请认真学习 遵照执行 一 班长的基本职责 1 负责执行管理处与公司工作制度 2 负责监督各岗位工作 并对队员的执行情况进行考核 3 负责队员的思想作风建设 及业务技能培训 4 负责处理管理区域值勤时发生的一般性问题 5 负责与管理处各班组之间的协调 沟通工作 6 负责质量记录的监督与管理 7 负责本班疑难问题及投诉的处理 8 熟悉本辖区的车辆及人员基本情况 二 秩序维护员职责 1 严格交接班制度 做好执勤记录 认真履行职责 不无故离岗 维护好 本区域内安全 交通安全有序 2 举止文明 熟悉环境 维护秩序 防范到位 3 严格执行昼夜 24 小时执勤制度 业主每天上下班高峰期间 确保交通 畅通无阻 夜间加强巡逻 流动岗要及时处理管理区域内所发生的问题 4 熟悉小区地形 楼宇位置 门牌号码 业主姓名及特征 熟练掌握和规 范使用技防设备 学会使用消防器材 懂得一般救护知识 发生突发事件 及 时处理并上报公司领导及有关部门 做好现场保护工作 积极配合有关部门进 行抢救和善后工作 5 对所管理区域执行巡逻任务 严格按照规定巡逻路线行走 采集好每一 处信息 不折不扣 高质量高标准完成巡逻任务 6 对进入小区的车辆凭卡通行 业主暂未办理通行卡的 应督促办理 非 本小区内的车辆一般不准进入小区 7 来访客人进入小区 必须说明来访对象 最好征得业主同意后放行 坚 决禁止任何以推销为目的人员与盲流人员进入小区 8 值勤时 按季节着制式服装 衣着干净整齐 姿态端庄大方 保持良好 的精神面貌和形象 9 加强对装修施工人员及拾荒者的出入管理 禁止在小区内摆摊做生意 严禁行乞者和形迹可疑者进入小区 防范和制止各种不利于社会安定和人身安 全的违法乱纪行为 10 巡视时 必须保持高度警惕和责任心 凡小区内出现的异常情况均应 及时报告 及时阻止 确保一方平安 三 工作规范 一 值班安排 白天二人值班 夜间三人值班 保证全天 24 小时不断岗 二 进出道口 1 负责进入车辆的甄别 登记管理 凡不确认的车辆 值班员应以车辆停 止手势示意车辆减速停下 立正询问 登记 然后指挥车辆到指定车位停放 2 负责进出口公共交通秩序 3 负责对进出口设施的使用与管理 4 负责现场环境及值班室环境的管理 5 伸缩门启闭时间 冬季 6 30 00 22 00 夏季 5 00 23 00 三 巡逻 1 对公共区域进行巡查 发现异常情况 及时记录 汇报 2 对火警 匪警的确认与及时汇报 配合抢救与保护现场 3 对物业区域内闲杂人员的控制与驱赶 4 负责装修现场 区域内公共设施 设备的巡查 5 检查车辆有无异常情况 如发现异常 要及时记录 并报告车主 5 夜间巡查时间要求 夏季 22 00 5 00 冬季 21 00 6 00 频率要求 帝景花园每小时一次 丽景花园 绿城花园 锦城二期 华夏世纪城 中成花 园 绿色家苑等 每 2 小时一次 四 监控设施运用 1 能正确使用监控设施设备 掌握监控 挡车仪录像回放程序 2 发现可疑情况 及时记录 汇报 处理 3 负责岗位器材的管理 五 纠正违反公共秩序行为 发现违反公共秩序 秩序维护员应立即制止 具体操作如下 1 秩序维护员主动上前 向当事人敬礼后 有礼貌的向其指出所违反的行 为 并引导其纠正 2 如当事人不服从制止 值班员应有礼貌的耐心劝解 必要时可向管理处 报告 直到合理解决为止 六 规范填写记录 1 记录应填写在有效的登记本上 填写力求字迹清楚 真实准确 内容完 整 不能使用铅笔与红色笔填写 2 不得随意涂改记录 如需修改 修改人应签名 并注明时间 3 记录表格不能空项 空格处划 杠线 四 监督检查 各管理处主任夜间每月要有一到二次检查 公司质量检查部每月要抽查一 到二次 对发现的违规行为 按偃中物字 2010 05 号文件 中成物业公司员工 工作奖罚办法 给予处罚 四 四 服务标准服务标准 级 别 序 号 内 容 服务要求 每平方米建筑面 积月最高收费标 准 元 1 人 员 要 求 1 专职保安人员中 45 周岁以下的人员占总数的 40 以上 身体健康 工作认真负责并定期接受专 业培训 2 能处理和应对小区公共秩序维护工作 能正确 使用各类消防 物防 技防器械和设备 3 上岗时佩带统一标志 穿戴统一制服 仪容仪 表规范整齐 4 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械 2 门 岗 1 各出入口 24 小时值班看守 其中主出入口双 人值勤 6 00 20 00 立岗 并有详细交接班记录 和外来车辆的登记记录 2 外来人员进入小区 通过对讲系统联系住户 决定是否放行 3 对进出小区的车辆进行管理和疏导 保持出入 口环境整洁 有序 道路畅通 对大型物件搬出实行 记录 四 级 3 巡 逻 岗 1 保安人员手持巡更采集器 按指定的时间和路 线每二小时巡查一次 重点部位应设巡更点 监控中 心有巡更记录 如无巡更器 巡逻时二人一组 0 40 2 接到火警 警情后五分钟内到达现场 协助保 护现场 并报告管理处与警方 3 在遇到异常情况或住户紧急求助时 五分钟内 赶到现场 采取相应措施 按照国家规定的四级标准严格执行 五 管理体系五 管理体系 秩序维护员服务要求 一 安全 安全是物业管理服务的第一需求 也是秩序维护服务的第一需求 物业管理公 司应该树立积极防范的态度 不断提高自身安全防范的能力 配合公安部门和 当地政府做好治安 消防工作 努力使业户有一个安全的工作与生活环境 二 有序 在物业区域里 业户不仅需要物业的设备设施运行有序 也需要往来的人流 车流有序 一旦发生突发事件时 更需要秩序维护人员忙而不乱 及时有序地 应对 及时妥善地处理 这种安全有序的工作与生活环境必将给业户带来一种 舒适的感觉 三 亲情 物业管理的秩序维护服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量 一种障碍 但 对业户与社会公众来说应充满亲情 物业管理公司的秩序维护人员应像管家一 样爱护业户与业户的财产 为业户提供力所能及的服务 让业户有 远亲不如 近邻 的感觉 四 形象 秩序维护服务是物业的第一印象 好的物业秩序维护服务 整齐的秩序维护队 伍 优秀的秩序维护人员能提高物业的档次 使业户有安全感 不仅如此 秩 序维护服务形象带能增加物业在社会公众中的影响 使物业保值增值 使物业 管理公司得到良好的口碑 车辆管理制度 一 各物业处对所管物业项目区内车辆依法循章开展管理工作 二 需要收取车辆保管费的 负责按物价部门收费规定收取车辆保管费 三 各物业处应熟悉掌握小区 大厦 车辆流通情况 车位情况 合理 布置安排 优先保证业主使用车位 四 负责指挥区内车辆行驶和停放 维持小区 大厦 交通 停车秩序 五 负责对小区 大厦 内道路和停车场的停放车辆进行巡视查看 保 证车辆安全 六 2 5 吨以上货车 搬家等特殊情况除外 大型客车以及载有易爆 剧毒 放射等危险品的车辆禁止进入小区 七 机动车辆在区内行驶 时速不得超过15 公里 禁止鸣号 试车 修车 练车 八 不准在人行道 车行道 消防通道上停放车辆 九 对小区 大厦 车辆管理情况定期向公司汇报 物业小区的消防安全管理规定 1 目的 落实消防安全措施 维护小区消防安全 2 适用范围 适用于提供小区物业消防安全管理服务 3 内容 3 1 施工管理 3 1 1 任何在小区内需动火的施工工程 管理公司必须事先要求施工单位申 报 办理动火作业手续 指定施工单位现场安全责任人 经管理公司批准后方可施 工 3 1 2 管理公司必须要求施工单位在动火前采取切实有效的防火安全措施 管理公司明确监管责任人并进行施工监督 3 1 3 施工单位动火完毕后 管理公司应督促施工单位立即清理现场 防止 留下火种而引起着火 并验收 3 1 4 在重点部位 危险地段 变压器室 供配电房 停车场 库 发电机 房和楼层动火 必须经物业公司负责人批准并做好防备工作后才可动火 3 1 5 动火必须做到 七不 四要 一清 1 动火前 七不 a 防火 灭火设施不落实不动火 b 周围的易燃杂物未清除不动火 c 附近难以移动的易燃物未采取安全防范措施不动火 d 凡盛装过油类等易燃物的容器 未经清除不动火 e 凡储存有易燃 易爆物品场所 未经排除易燃物品的不动火 f 在高空进行焊接或切割作业时 下面的可燃物品未清理或未采取安全 防护措施的不动火 g 未配备相应的灭火