旧城改造的发展模式和开发组织

旧城改造的发展模式与开发组织旧城改造的发展模式与开发组织 1 研究目的研究目的 本专题就旧城改造模式和运行机制问题进行研究 是由于旧城的地域特征和经济社会 发展水平的差异性 各地的探索结果也呈现较大差异 当中有成功的经验值得借鉴 但更 多的城市仍然处于摸索阶段 不当的旧城改造方式引发了种种城市经济 社会问题 根据行为主体的不同归纳出几种不同的旧城改造模式 对每种改造模式进行深入研究 归纳该模式的优 缺点及适用范围 结合我国旧城改造的历史 现状及其面临的问题 提 出不同发展背景条件下 旧城改造的有效模式和运行机制 2 概念界定及研究框架概念界定及研究框架 2 1 旧城改造旧城改造 旧城改造是指对城市中陈旧衰退地区进行的改造其主要目的就是要解决城市衰退中的 物质性老化功能性衰退和结构性衰退等问题以使城市发展重新满足社会政治经济和社会的 发展需要 从而 旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划有步骤地改善其 全部物质经济社会环境的过程 2 2 旧城改造的类型旧城改造的类型 1 城市中心区 功能多元 高端引领 中心旧城区内通讯 供水供电等基础设施非常完备 学校 医院 金融和商店等配套 设施也相对集中 并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势 但弱势在于建筑密度大 公共绿地少 生活环境质量差 停车场以及停车泊位少等 中心改造都需要耗费极大的成 本 如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高 投资成本根本不可能收回 2 历史文化区 维系文脉 挖掘价值 城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进 是城市不可再生的宝贵资源 也是城市底蕴和魅力所在 然而早先的开发改造规划由于经济效益而盲目改建 对其风貌 保护不够重视 导致城市历史濒临绝迹 同时修缮保护耗资极高 如新天地仅 6 万平方米 改造费用却高达 14 亿元 此外 这类改造项目还必须拥有较强的商业运作经验 例如新天 地为带动整个区域的人气 在早期开发中 投入了大量的前期成本 3 混合居住区 配合 政府 统筹操作 混合居住区通常位于城区的中间圈层 是早期规划短视的产物 由于历史原因 混合 居住区内集中了居住 商业 工业 市政设施等多种土地类型 道路狭窄 建筑密集 区 域内人口购买层次低 无力承担改善居住置业的成本 且混合区内工业以小型企业居多 徒增拆迁难度 4 城市边缘区 城乡一体 建管并重 许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构 建筑杂乱密集 而其中最 典型的形态当属城中村 房地产开发企业对于这些居住密度高 区位条件差 资金难于平 衡的地块 通常避而远之 但是政府为了实现统一规划 通常混合区与区位好的土地捆绑 推出 成片改造 所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造 同时出于 对提升改造地区的品位和开发档次 房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的 影响 5 工业聚集区 依托基础 发挥特色 在每个城市的发展过程中 工业企业的布局因为城市规模增大 城市功能调整而变得 不再合理 由于工业区产权结构与建筑结构简单 且容积率较低 拆迁量相对住宅片区要 小很多 此外工业区供电 供气 给排水设施的容量优于普通住宅 所以工业区改造往往 免除大规模的市政投入 牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用 2 3 研究框架研究框架 政府开发商公众 旧地块业主 开发模式拆迁模式 融资模式赔偿模式 新地块 新业态 招商模式 安置 主体模式 主体 客体 更新过程 保 障 机 3 旧城改造的一般发展模式旧城改造的一般发展模式 3 1 主体模式主体模式 1 政府主导 该模式即政府掌握控制权 强化住宅的保障功能 实施主体不用开发商 改造区域不 进行商品房开发 所建房屋全部用于居民回迁 其主要做法是 组建政府旧城改造发展公 司 指挥部 其具有政府背景和政府授予的特殊职能 为非盈利性公营事业机构 主要 由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司核心 由政府提供旧城改造开发启动 资金和融资担保 统一改造 统一开发 优点 是其从公众利益出发 投资市政设施和公共设施建设 可以更大程度上得到被拆迁 人的支持 从整个城市景观 环境效益和社会效益上按照城市规划的要求进行改造 能够保证改造质量 也能在一定程度上降低改造的成本 积极响应国家政策 探索 旧城改造与经济适用房 廉租房的结合 容易得到国家的支持 缺点 然而该做法使得政府承担着巨大的资金压力 政府投资巨大 资金成为瓶颈 缺乏 市场化运作并且很难使得土地市场价值最大化 2 市场主导 该模式即完全交由将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造 政府不参与 发 展商根据自身利益去进行房地产开发 根据城市总体规划 政府划出地块由开发商进行投 资 独立承担拆迁补偿 安置 回迁和商品房建设 我国目前的房地产开发大都基于该模 式 优点 该做法为政府降低了改造风险 减轻政府投入 同时在一定程度上加快了投资建设 进度 该做法通过市场化的渠道 开放了投资渠道 通过行业间的竞争 进行优胜 劣汰 有利于行业的整合 最后也有利于培养一批适应旧城改造项目的企业 成为 中间力量 缺点 使得被拆迁户无法参与到改造项目中 如果赔偿安置不妥 容易造成矛盾 另外 由于房地产开发商的介入 盈利往往成为其主要目的 经土地使用价值发挥到极致 3 公众主导 随着市民维权意识的加强 市民亦迫切需要参与到涉及自己切身利益的更新改造之中 说到底 人是社会发展的主体 是社会发展的规划者和决策者 同时又是发展的参与者和 实践者 优点 它使每个普通人可以在参与的过程中既使自身得到发展 又成为对整个社会经济发 展负责任的一份子 有利于建设和谐社会 缺点 给开发商造成较大的经济压力 对城市更新的速度和效果有所影响 3 2 开发模式开发模式 旧城改造的开发模式是指改造主体 政府 开发商 个人 对改造客体 建筑 土地 的再开发行为 按照主体对客体开发规模 时序的差异 开发模式可分为小规模渐进式开 发模式 零星插建式开发模式 大规模整体开发模式 1 小规模渐进式开发模式 渐进式小规模的整治改造 旨在充分认识现状的物质空间结构 经济结构 社会结构 以及它们之间的制约关系的基础上 采用小规模的资金逐渐投入的 设施逐渐完善的更新 改造模式 该模式不仅可以改善居民的居住条件 还可以实现居住社区与历史街区中文化 的继承与发展 2 零星插建式开发模式 当旧有的建筑模式仍能适应当前的社会生活方式时 只需小规模地进行建筑单体的改 扩建即可 既零星插建式的小规模改造 这种改造模式采用的是局部改造 在原有建筑的 基础上加层并进行外装修 或是拆除原有的旧建筑进行新建和扩建 这一模式是最初的旧 城改造做法 3 大规模整体开发模式 由政府组织对居民进行拆迁安置 然后将土地交由土地拍卖局进行拍卖 由开发商进 行商业地产开发 通过拆旧房建高层公寓和商业区 建成后的一部分房地产安置回迁居民 另一部分则能增加城市财政收入 带动或刺激城市经济的发展 同时使旧城的城市景观与 功能得到很大的改善 表 3 1 A comparing on the two renovation patterns 通过比较可以看出 大规模的改造方式很难避免简单化的倾向 也容易忽视人文的延 续和环境的渐进改善 很难不给旧城的多样性造成破坏 而小规模的改造方式 由于它的 小而活 的特性 更容易适应城市错综复发的社会经济关系 保持并创造城市的多样性 按照开发主体的不同 土地价值的差异及历史保护等因素 旧城改造开发模式可分为 一下几种模式 1 模块式开发模式 由于单一的开发商 单次难以直接完成 利用模块划分的思路 保证模块的相对独立 性与完整性 保证模块开发的资金收回 同时利用规划与开发商的舞动 保证整个项目目 标的实现 采用该模式的关键是要找到改造片区新的增长点 以增长点带动周边区块的持 续开发 并在此基础上实现区域的全面开发 表 3 2 模块式开发模式 2 软性开发模式 采用渐进式小规模理论 在城市改造的过程中 不强制居民一次性搬迁 而是采取边改 造边搬迁的方式 与渐进式小规模开发的差异在于强调原住户的利益 通过广泛的公众参 与 保障公众利益的实现 表 3 3 软性改造模式 The flow chart of the mode of SUR 3 改造开发模式 表 3 4 改造开发模式 The flow chart of development mode of transformation 4 整旧如旧 模式 城市是缓慢生成的 过程产生秩序 旧城与历史有着无法割舍的联系 分散在旧城中 的各种历史要素作为城市进程中的时间标注 历史使其生成了意义 而意义又集结为文脉 因此 在面对中国大规模的城市更新时 历史文脉的保护与传承应放在尤其重要的位置 5 整合开发模式 旧城改造项目由于其庞大的资金需求 在政府主导的前提下必须要引入私人投资 然 而私人投资往往要考虑改造地区的潜在开发价值 工程初期投资额 资金回报率等方面的 因素 土地价值低的地块常常陷入招商难的困境 旧城改造难以顺利进行 因此 政府需 要把土地按经济效益整合后出让给开发商 使得 低价值 土地具有市场竞争力 保证旧 城改造的整体性 表 3 5 整合开发模式 The using of conformity strategy in urban rebuilding 3 3 融资模式融资模式 1 投资借款 国内投资借款主要指旧城改造主体通过国家开发银行等借入用于投资建设的财政信贷 资金 这种方式的采取一方面促使建设主体从经济角度来使用国家投资 另一方面可以把 过去财政部门与建设主体的领拨款关系改为借款单位与银行之间的借贷关系 能够加强借 款单位使用投资的经济责任感 促使其对拟进行改造项目的再开发必要性 经济上合理性 以及借款到期后能否还本付息等问题进行慎重的考虑 同时也有利于发挥银行的监督作用 2 国际融资 国际融资一般不外乎借用国外资金和吸收国外直接投资两种 3 股票和债券 发行股票和债券是旧城改造中的另一种筹资和融资方式 旧城改造项目所需的开放建设 资金 在经有关部门批准后 可用发行股票和债券的方式向社会集资 以解决再开发建设 资金的不足 这样可引导资金的合理流向 有效地利用社会闲散资金 保证旧城改造建设 项目的进行 4 各类信托基金 目前 国内逐渐建立了各类信托基金组织 如住房发展基金 职工社会福利基金 各 类社会公益和慈善机构的基金等 这类基金组织除了将其基金用于购买可以确保其利息收 入的政府债券外 往往还会将基金的一部分用于收益相对较高 又有相对较高安全保证的 商业地产投资 5 承包商带资金承包建设工程 在建筑市场竞争日益激烈的情况下 特别是在开发项目有可靠收入保证的情况下 许 多有一定经济实力的承包商愿意带资承包建设工程 对于旧城改造项目的开发商 就将一 部分融资困难和风险分担给了承包商 即便要支付一定的延付工程款利息 也是较为经济 的 因为延付工程款的利息率比银行贷款利率低 而且更低于整个改造项目的投资收益率 3 4 赔偿模式赔偿模式 旧城改造的客体包括当地居民和建筑 土地 由于我国城市土地均归国家所有 土地是 有权与所有权分离 居民拥有土地及建筑的使用权 因此政府在对土地 建筑更新改造过 程中 需对当地居民进行赔偿 具体的拆迁补偿有几种方式 一是安置房实物补偿 二是货币补偿 三是回迁居民按面 积补差价 3 5 拆迁模式拆迁模式 1 传统市场化拆迁模式 以房地产商为主角 以改善旧城居住区条件或旧城区功能置换和再开发为主题的以旧 变新的开发 这一阶段开发商将充分利用旧城区位优势 充分发掘旧城的历史 文化 商 业等传统资源 在市场细分的基础上 发现土地和项目的潜在价值 打造有特色的旧城开 发项目 市场是开发的主体 将居民迁至城市外围区域 优点 这种模式的优点在于 在市场经济规律的支配下 房地产开发商以盈利为主要目的 这种积极的 迫切的目标激发开发商想尽一切可能的办法去强化旧城土地利用 将 土地使用价值发挥到极致 而且房地产开发可以超越原有区位 功能的束缚 调整 塑造该区域的产业经济结构 这一点对于区域经济发展的贡献将远远大于房地产销 售本身带来的一次性效应 缺点 开发商与业主之间矛盾尖锐 如果政府调控与管理不当 在经济利益的驱使下开发 商的一些行为容易引发大量的社会 经济和环境问题 2 阳光拆迁模式 该模式做法是坚持以人为本 公开 公平 公正的原则 规范拆迁行为 制定好阳光 拆迁政策 阳光拆迁补偿安置标准 阳光拆迁管理 把政府有关部门的工作毫无保留的摆 到群众面前 接受群众的监督 让群众明白拆迁政策 参与评估裁决 受惠补偿安置 坚 持拆迁公开 保障群众的知情权 努力从制度环节上杜绝 暗箱操作 特点 是维护了广大人民群众的根本利益 加强了群众的拆迁热情 积极配合拆迁 对拆 迁管理部门 拆迁工作人员及被拆迁人起到了监督和约束作用 对化解矛盾 维护 社会稳定起到了很大的作用 该模式源于成都的旧城改造 3 自主 拆迁模式 拆迁主体由居委会和村民成立的拆迁公司取代政府 实施具体的拆迁和安置开发建设 地块中标公司将合理的拆迁费用支付给这个拆迁公司 政府还将把部分地价款作为土地收 益返还给地块中标公司 作为该公司在改造地块开发下一轮拆迁的费用 并拿出一部分发 展社区经济和生产 让老百姓得到更多实惠 所有盈利由拆迁公司和参股居民按股份分红 政府依法明确被拆迁居民土地和房屋的权益 并在整个过程中进行监督和指导 特点 就是实现了居民 政府 企业的多赢 将 拆 和 被拆 变为利益的共同体 居 民在拆迁中得到了生活条件的改善 获得部分商业地产用作长远发展的可靠保障 政府减少了行政成本和财政成本 并且得到无争议的土地储备 潜在的开发商可以 通过公开竞标获得土地使用权 不用纠缠于繁杂的拆迁事务 可以一心一意谋求主 业的发展 4 不动迁 拆迁模式 该模式的核心就是能不拆的尽量不拆 重点强调对老建筑其内部设施进行改造 而建 筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复 对于确实不能使用的房子或者因改善 片区整体水平的基础设施水平 部分需要拆除的必须拆除 修建时可根据当地规范的风格 特色 进行就地的修建 特点 是保护当地的历史文化 保留了城市原汁原味的形象和内涵 维护了居民原有的生 活方式 解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题 政府用于拆迁的成本也大大减少 而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见 更多的充当协调角色 缺点是这 种方案只适合具有历史文化特色的 而且规模比较小的 做适当改动就可以改善居 住条件并形成地方文化特色的旧城区 3 5 赔偿模式赔偿模式 旧城改造的客体包括当地居民和建筑 土地 由于我国城市土地均归国家所有 土地 是有权与所有权分离 居民拥有土地及建筑的使用权 因此政府在对土地 建筑更新改造 过程中 需对当地居民进行赔偿 具体的拆迁补偿有几种方式 一是安置房实物补偿 二是货币补偿 三是回迁居民按 面积补差价 3 6 制度保障制度保障 1 拆迁补偿安置制度 区分被拆迁户的各种利益 对合理利益加以保护 充分考虑到各被拆迁房屋的特点 补偿评估手段灵活 在旧城改造拆迁评估时 需要考虑到受改造项目影响的人群的特点 社安经济特点 安置需要 就业状况 住房需求 工作地点 社区网络 子女受教育程度 老年人特殊需 求 单亲家庭情况等 根据这些评估的结果 做到切实在可行的范围内保存地域特色 保 存居民社区网络 安置房的建设方式灵活 完善住房保障制度 2 旧城改造招商引资 投融资制度 针对旧城改造不同类型的项目设定不同的投资激励政策 对于那些价值低的地块就需要设定一定的优惠措施 如税收优惠 贷款优惠和财政补贴 等 以便能够吸引开发商注资该类项目的改造 拓宽旧城改造融资渠道 健全融资管理 制度 建立严格的旧城改造资金使用管理制度 3 旧城改造项目建设及监管制度 明确旧城改造过程中涉及到的所有人群 的职责 规范旧城改造流程 4 国内外相关案例分析国内外相关案例分析 4 1 新天地广场新天地广场 1 区位 上海新天地位于上海市中心区淮海中 路的南面 东临黄陂南路 南临自忠路 西临马当路 北临太仓路 当中一条兴业 路把广场分为南里与北里两个部分 历史 悠久 知名度高 是传统商业 居住或旅游中心 人口密集 具有深厚的传统历史文化底 蕴 它在太仓路上的主入口离淮海中路最繁荣的地区和地铁出入口只有 170 余米 上海最重要 的革命历史文物保护单位 中国共产党第一次代表大会的会址就在兴业路上 所有国内 与国际的到一大会址参观的人免不了还会到新天地广场去看看 2 开发背景 新天地广场项目位于上海的黄金地段 中共一大会址也在其范围内 其中以成片的石库 门式里弄建筑为主 成片的石库门式里弄建筑 是上海建筑文化的代表 由于有一大会址 广场所在地的两个地块被划入上海市中心区 11 个 历史文化风貌区 之一 思南路革命史迹历史文化风貌区 中 为了使保护单位在旧城改造后不至于被陷入 或淹没在与之极不调和的环境中 因而在它们周围划定一个风貌保护范围 以便对其建筑 与环境风貌也要进行保护 并对风貌保护区提出了两个保护层次 核心保护范围和建设控 制范围 3 功能定位 根据项目本省的特点 香港瑞安集团把项目定位一个具有上海历史文化风貌的都市旅 游景点 以上海近代建筑的标志 之苦闷的建筑旧区问基础 改造成集国际水平的餐饮 购物 酒店 演艺等功能的时尚 休闲文化娱乐中心 保留石库门建筑原有的贴近人情与中西合璧的人文与文化特色 以中西合璧 新旧结 合的海派文化为基调 将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体 创建既具传统风貌 又具现代化功能设施的聚会场所 提供餐饮 零售 娱乐 文化及服 务式公寓等设施 露天茶座及酒吧 广场表演和步行街等特色 改变原先的居住功能 赋 予它新的商业经营价值 把百年的石库门旧城区改造成一片新天地 4 开发模式 对国家政策规定有保护价值的历史文物 如古建筑 原街区景观等 予以保留 并进 行维修 维护和包装 用传统文化 包装现代生活 用建筑表达这个城市内心的对传统的 留恋 用生活方式表述这个城市对现代文明的渴望 在兴业路历史文化风貌区中 一大会址当然是该区的核心保护对象 其他建筑则可以 按建设控制范围规定进行改造 但现在新天地广场不仅把紧贴着一大会址的建筑 而且包 括沿兴业路紧对着一大会址的建筑的风貌忠实地保护下来 并且把广场北里大片老式石库 门里弄的旧时风貌也保护了下来 它不仅使人走在黄陂南路与兴业路上时完全可以领略到 80 年前一大会址的环境风貌 并且艺术地再现了旧时石库门里弄建筑文化的精华 北里太仓路入口 一大 会址所在的兴业路为中轴 分为北里和南里 北里以餐饮娱乐为主 充满了 怀旧气息 南里以 销品茂 为中心 购物休闲场所比较多 北里的精辟所在 是展示石 库门建筑文化的 屋里厢 展示馆 它以上世纪二十年代的石库门住房为蓝本 设有客堂 间 书房 老人房 主人房 女儿房 儿子房和灶间等七间展示房 并以一个虚拟的石库 门家庭故事贯穿始终 老房 5 营销模式 以商场为导向 有着周密安排的 抓住最佳宣传时期 中国共产党建党 80 周年纪念 apec 会议和 2001 上海申博成功 成为焦点 吸引投资 成为媒体焦点 广告 0 投入 4 2 莫干山路莫干山路 50 号号 1 区位 莫干山路 50 号位于上海市普陀区 苏州河南岸 从解放前至 20 世纪 90 年代 莫干山 路一带有大量工业存在 留下相当数量年代久远的厂房和仓库 创意产业与工业厂房再利 用的典型代表 2 开发背景 1998 年 台湾设计师登琨艳率先入住苏州河中段一间旧仓库 拉开了艺术家和艺术活 动向这一带集聚的序幕 2002 年开始 一些画家和画廊进驻莫干山路 50 号 租用旧厂房 和仓库用作工作室和画廊展览空间 这里迅速演变为集中了几十位艺术家的工作室 多家 国内外画廊及各类文化艺术公司的艺术园区 莫干山路 50 号的吸引力主要在于低廉的租金 历史风貌和市井生活融会一处的独特景 象 另外 仓库巨大的空间可以容纳众多的参与者 它们和美术馆 展览馆比起来更亲切 更时尚 这些是莫干山路 50 号能够吸引艺术活动集中的重要原因 3 开发模式 莫干山路 50 号开始是以其低廉的租金与独特的文化吸引着众多艺术家 但随着建国中 路八号桥等地区工业厂房向创意产业的成功转变 上海创意产业普遍面临一个新的问题 上海商业物业租金价格逐年上升 创意园区纷纷涨租 在莫干山路 50 号聚居的创意产业公 司难以承担高档写字楼的租金水平 由创意产业引发的土地升值反而导致创意产业自身的 困境 同时 因为创意产业经济贡献力相对较低 难以形成税收规模 解决不了就业 这 在成本很高的中心城区得不偿失 可见 中心城区的工业建筑作为创意产业集聚地存在一 定的缺陷 4 3 北京菊儿胡同北京菊儿胡同 1 区位 地处北京旧城内 2 开发背景 旧城内胡同内缺乏生活活力 不能满足现代化需求 早在上个世纪 70 年代 北京就开 始研究老四合院的保护与改造的新途径 80 年代末 以改善当地居民居住条件和生活环境 为初衷进行开发改造 3 功能定位 北京的 十一五 功能区域发展规划中提出的 与老城区保护相结合 打造荟萃世界 级时尚精品店的大街 计划 4 开发模式 不打破旧城的城市布局 采用肌理插入法进行改造 并不是将它全部拆除 而是根据 其肌理局部地以旧代新 用 新四合院 代替原有的 但是由于缺乏魅力 不能满足现代 化要求 不算成功 5 启示 继承和保护不仅应注重户外环境的延续和有机更新 还应注重与现代生活的结合 因 地制宜找出适合自己的改造方式 多元化改造 可持续发展 景观和生态环境也应同步建 设 4 4 美国昆西市场渐进式更新美国昆西市场渐进式更新 1 区位 位于美国波士顿市中心滨水区 是美国著名的步行商业和旅游胜地之一 2 背景 20世纪50年代 昆西市场逐渐衰落 已有的建筑过于陈旧 而且由于缺乏合理的规划 市场格局也比较混乱 众多的商铺 摊点令市场显得过于拥挤 旧有的昆西市场已经无法 再满足城市不断扩张的需求 而市场也逐渐不能担当起波士顿食品集散中心的职能 为了 重新开发城市滨水地区 波士顿再开发局将昆西市场列入波士顿市的改造计划 3 功能定位 波士顿再开发局表示 昆西市场不会被简单地当作历史遗迹来处理 规划将会对旧有 的建筑进行修护 为昆西市场逐步添入新鲜的元素 令重建后的市场成为人们生活和工作 收入的来源 4 开发模式 1 利用商业集中性的优势 对市场中的历史建筑修复 建立起一种流行的怀旧建筑氛围 使之成为整个波士顿市最具活力的商业 休闲和旅游中心 激发出昆西市场所在区域的极 大的商业和旅游价值 2 昆西市场的改造过程没有彻底废除旧有的市场 而是采取了比较务实的 分阶段的 小 规模的渐进式改造和保护相结合的方式 使昆西市场的发展与社会发展实际进程相吻合 当然 除了保存历史建筑的精华之外 设计师们还为市场添加了新的元素 特意为人们营 造出惬意的步行环境 3 主楼定位已经从过去的食品杂货店变成了食品集散地 许多店铺也在已有基础上作了相 应的调整 为了保持市场浓郁的节日气氛 规划中还建议保留了以往市场中那些小型的 私人经营的摊铺 世界性商业区重建模板 每年吸引超过1200万游客 在改造过程中 为了促进商业区未来的发展 增加吸引点 适当添加入了一些现代的元 素 令现代与历史相得益彰 在部分保留商业区旧有商业形式的同时引入对周边区域和人 群有吸引力的新型商业类型 扩大被改造商业区对当地居民和游客的吸引力 4 5 伦敦码头区改造伦敦码头区改造 1 区位 伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛 始建于1802年 在随后的120年里 码头区成为 整个伦敦的工业中心和就业中心 2 开发背景 1961年至1971年 由于英国制造业和运输行业的衰落 整个大伦敦地区有50多万人失 业 直接影响到这些行业高度依赖的码头运输 3 功能定位 将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融 商业和商务区 4 开发模式 通过与私营开发商的合作 由LDDC对具体项目进行包装推广 再由私营开发商出面 达到融资的目的 前期启动首先提升开发区土地的商业价值 并通过分期开发住宅 工业 和商业 物业所获得的收益滚动开发 区域价值整合 通过对泰晤士河码头区的清理 完成区域改造工作 通过对整体区域 的准确定位 改变了伦敦市金融和商业中心的格局 成为英国及欧洲最繁忙 最重要的商 业区 社会问题引起的改造而带来经济价值的最大化 1981年的码头中心区 5 中国旧城改造开发的特点及存在问题中国旧城改造开发的特点及存在问题 5 1 中国旧城更新发展表中国旧城更新发展表 阶 段改造背景开发特征存在的问题 从解放初 期至20世 纪 70 年 代 建设重点工业生产 项目集中于城市新区 充分利用 逐步改造 着眼于改造棚户和危房简屋 解决基本生活问题 维持现状 未进行实质 性的更新改造 20世纪70 年代后期 至8 0年 代末 重点放在生活设施建 设 解决城市职工住 房 建设用地大多仍 选择在城市新区 旧 城区主要实行 填空 补实 从老城边缘向中心指向的 填空补实 的方式 在老城 区和新区分别建设了一批多 层盒型布局 兵营状住宅区 以求以最少的资金解决最多 人的居住问题 老城不管是生活还是生 产环境都有所恶化 拆一 建多 无意间破坏了城 市的肌理 使城市失去 特色 20世纪90 年代以后 用地紧张问题 形成 集约化 用地趋势 城市居民对生存环境 要求的提高 大规模 快速化城市更新 特 别是 对一直缺乏更新的城市中心 区 更新的规模和力度更大 城市空间职能结构 环 境等问题得到一些改善 但也产生了大量负面影 响 如城市中心开发过 度 缺乏活力 社区失 去多样性 城市的文脉被 切断 5 2 当今中国旧城更新开发组织存在的问题当今中国旧城更新开发组织存在的问题 1 经济问题 拆迁安置负担重 基础设施难配套 政府经济背包袱 旧城改造项目涉及拆迁 改造 新建 资金周转的时间较长 且由于房地产开发本身 存在盲目性 自发性 滞后性等缺陷 在经济上表现出不稳定性 这种不稳定性极易造成 房地产投资结构和供求关系的失衡导致泡沫经济的现象 一旦决策不当 最先导致的后 果就是经济上的亏损 甚至会给城市发展带来很大的包袱 另外 在这些表面现象的背后 还可能滋生大量的 几乎无法遏制的腐败 这些对城市及其市民来说都无疑是一场灾难 2 社会问题 邻里关系疏远 社会空间分异 相对于原住居民而言的 新居民 无论在经济收入 社会地位上都比原住居民要优越 得多 属于一种强势群体 旧城的原住居民基本没有能力购买或租用 只能迁到城市偏远 新区 甚至形成新的棚户区 旧城原有长期存在的社区网络遭到了破坏 与改造前相比 改造后的新城无论在外形还是内在都发生了根本的变化 建筑物 道路 配套设施大多进 行了更新 原住居民大多已经迁出 3 历史文化 历史未来衔接断裂 新旧功能水火难容 规划设计过于简单 盲目 一种是过度追求土地效应最大化 中心城区的居住功能将 被空心化 因为中心旧城区的土地级差效应高 许多城市将市中心改造土地用来建设为城 市的中央商务区 以提高区位良好的城市中心区的土地利用 如北京的王府井 上海的陆 家嘴 成都的春熙路 重庆的解放碑等 将造成居住生活功能缺失 导致中心城区出现衰 败现象 一种是强调旧城功能 风貌的复兴 一味保护 违背经济发展规律 城市的传统 功能难以承受高额地租 而附加值高的产业又难以占用优势区位 6 汉口大智门火车站地区改造策略及空间布局汉口大智门火车站地区改造策略及空间布局 6 1 大智门片区的特征大智门片区的特征 1 时代换乘的车站 见证历史文化的沉淀 1903 年建成的大智门火车站是全国文保单位 是中国第一条长距离准轨铁路的大型车站 是中国近代铁路建设尚存的重要历史见证 也是中国重大革命事件的主要见证 2 历经岁月的里分 追寻你我过往的身影 大智门火车站地区拥有武汉里分大规模建设每一个时期的里分 是武汉里分生活的真实体 验区 3 昔日繁华的街市 留下成长变迁的灯火 车站路是贯穿火车站与租界区的主路 火车站至友益街段原名为玛领事街 AVENUE DE MARCILL 车站路地区为旧法租界的 政治中心 和经济中心 6 2 开发组织原则开发组织原则 1 充分考虑历史文化区的自身特点 有益于保护地方特色和风貌而非仅仅的经济效益 充分延续火车站 里分 老街的文脉 2 保护历史文脉 对接城市功能需求 新旧复合发展 3 降低政府运营风险 提升市场运作效率 缓和社会矛盾 统筹经济 文化 社会效益 6 3 大智门开发定位大智门开发定位 都市创新文化高地 传统里分文化体验地 商业休闲娱乐区 6 4 开发组织理念开发组织理念 历史未来对接 保护历史建筑 传承地方文脉 融入城市新兴功能 创意文化驱动 以文化为基础 以创意为品牌 以产业为引擎 推动大智门全面更新 模块渐进开发 划分片区 分片开发 实现以点带片 以片带区有机更新的发展路径 分块组织管理 不同模块采用不同开发 运营模式 充分调动政府力 市场力 社会力 提升综合效益 公正公平高效 坚持以人为本 以居民自愿为前提 加强公众参与 实现和谐更新 6 5 功能布局功能布局 七区三片 铁路文化展览片区 铁路文化展览区 综合配套服务片区 商业休闲区 都市居住区 文化创新聚集片区 里分文化休闲区 文化产业区 创意研发区 铁路文化展览片区 京 汉 大 道 新 横 街 后 中 山 大 道 大 智 路 综合配套服务片区 文化创新聚集区 文文化化产产业业区区 都都市市居居住住区区铁铁路路文文化化展展览览区区 创创意意研研发发区区 里里分分文文化化休休闲闲区区 商商业业休休闲闲区区 里里分分文文化化休休闲闲区区 6 6 空间结构空间结构 一门 大智门 一轴 艺术文化发展轴 依托京汉街 四廊 依托已有街巷 留出开敞廊道 促进文化渗透 连接各节点 三里 辅堂里 新城里 长安里 多节点 历史文物建筑 京 汉 大 道 车 站 路 天 声 街 友益街 新 横 街 后 中 山 大 道 大 智 路 图例 历史建筑 重要节点 主题街道 主巷 京 汉 街 次巷 开敞空间 重要里分 7 汉口大智门火车站地区改造发展模式汉口大智门火车站地区改造发展模式 汉口大智门火车站地区交通条件优越 文化积淀深厚 物质遗迹丰富 是武汉市历史文化 发展演变中交通文脉 居住文脉的重要代表地段 地区内的现状功能有居住里分 老居住 区 历史保护建筑 历史文化保护区 小型商业等 结合汉口大智门火车站地区的区位条 件与地区内的现状条件 规划大智门火车站地区更新后的功能有 铁路文化展览区 商业 休闲区 都市居住区 里分文化休闲区 文化产业区 创意研发区 7 1 主体模式主体模式 主体模式备注 铁路文化展览区政府引导 开发商投资 BOT 模式 由市场投资和经营 在特许权 期内经营项目获取商业利润 在特许权期后转交政府 里分文化休闲区开发商投资 政府监管由开发商投资修缮历史建筑 政府进行监督 相互制衡 都市居住区政府支持 开发商建设 公众参与政府提供优惠政策 辅助开发 商建设 与公众进行协调 为 当地改建居民进行就地安置 商业休闲区 文化产业区 创意研发区 开发商主导 公众参与 政府协 调 改造和开发过程由市场机制决 定 政府鼓励居民以自愿的基 础上加入住宅合作社 政府协 调合作社与开放商进行洽谈 逐步进行更新 这个一个持续 的过程 7 2 开发模式开发模式 功能分区开发模式备注 铁路文化展览区政府主导 开发商为辅的 大规模整体开发模式 政府完成旧城改造项目规划 旧城改造制度 制定 旧城改造工作安排 具体实施委托开 发商完成 里分文化休闲区 整旧如旧 模式 该地区是武汉市历史文化演变的重要历史地 段 因此 对不能继续使用的建筑进行维护 修缮 对里分的结构与文脉进行保护与传承 都市居住区软性开发模式与改造开发 模式 采用渐进式小规模理论 在城市改造的过 程中 不强制居民一次性搬迁 而是采取边 改造边搬迁的方式 保障公众利益的实现 按照区位条件的差异 分别由不同实力的开 发商对房产进行再开发 商业休闲区 文化产业区 创意研发区 整合开发模式与模块式开 发模式 利用规划与开发商的舞动 需找项目的增长 点 以增长点带动周边区块的持续开发 由 于开发功能与区位的不同 为保证低价值地 块再开发 将高 中价值地块与低价值地块 整合再开发 7 3 融资模式融资模式 该地区采用政府主导 开发商为辅的旧城改造整体运作模式决定了该地区的融资主体是开 发商 政府起到监督管理的职能 政府可委托一个有实力的开发商进行整体改造更新或由 几个开发商分别对不同地块进行更新改造 政府主导建立一种三方合作的融资伙伴关系 在吸纳开发商投资的同时可能地吸纳被拆迁 居民或企业的闲散资金以便更加顺利地完成旧城改造工作 因为他们的参与在一定程度上 可解决拆迁难题 政府 私人投资者及被拆迁居民或企业等形成的三方联合开发是旧城改 造较好的选择之一 利用政府信用为杠杆解决旧城改造融资问题 这样做的目的 吸纳更 多的资金来投资旧城改造项目及被拆迁居民或企业也成为旧城改造的投资人 将他们的利 益与旧城改造的收益联系在一起 可以有效减小拆迁阻力 开发商的其他融资方式有 银行贷款 股票和债券 各类信托基金 承包商带资金承包建 设工程等方式 7 4 赔偿模式赔偿模式 功能分区赔偿模式备注 里分文化休闲区货币赔偿政府与居民共同出资对不能继续使用的建筑进行 修缮 维护 都市居住区 一 房屋实物补 偿 二 货币补 偿 三 回迁居 民按面积补差价 拆迁户一次性领取被拆迁房补偿款后 领取补偿 后自己解决住房 如果选择回购安置 在领取房屋 拆迁补偿款后 凭优先购房证明在规定的时限内 优先购买本地块复建的回购房 商业休闲区一 货币赔偿 二 商业门面赔 偿三 入股分红 开发商对