装修建材城项目可行性报告

1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 3 3 1 项目概况及目标 3 2 编制依据及研究范围 5 3 编制原则 6 4 主要经济技术指标 7 5 可行性研究结论 9 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 1010 第三章第三章 项目项目执行执行单位概况单位概况 3232 综合实力 32 专业团队 32 第四章第四章 行业分析及市场预测行业分析及市场预测 33 1 国内市场发展预测 33 2 西部建材 家居市场需求预测 37 第五章第五章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 4141 1 项目选址 41 2 基础条件 41 3 自然条件 41 第六章第六章 建设方案建设方案 4242 1 建设规模 42 2 建设原则 43 3 建设目标 44 4 交易仓储中心功能定位及结构设计 45 5 信息平台功能 46 第七章第七章 专业技术方案专业技术方案 4747 1 总平面布置 47 2 建筑结构 48 2 3 供电方案 48 4 通讯 电视网络系统 49 5 给排水设施 50 6 消防 50 7 通风空调 50 8 节能 51 第八章第八章 环境保护与安全卫生环境保护与安全卫生 5252 1 环境保护 52 2 安全卫生 52 第九章第九章 项目组织及运营项目组织及运营 5353 1 园区管理系统 53 2 项目实施方案 53 第十章第十章 项目进度计划项目进度计划 5454 1 工程进度计划 54 2 项目实施进度表 54 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 5656 1 投资估算依据 56 2 价格及取费依据 56 3 项目总投资 56 4 资金筹措计划 56 第十二章第十二章 项目财务评价项目财务评价 5757 1 财务计算依据 57 2 税率及利润预测 58 3 不确定性分析 58 第十三章第十三章 可行性报告结论可行性报告结论 6060 附附 件 件 1 项目投资估算表 2 销售与运营收入测算表 3 第一章第一章 总总 论论 四川隆昌投资管理有限公司在对宜宾市新隆县新县城进行了考 察和分析 并对新隆国际装饰建材城项目可行性展开了研究 通过 对新隆县新县城的总体规划和该项目建设的必要性 优势劣势 项 目背景等内容进行调查 收集有关基础资料 在此基础上编制了 新隆国际装饰建材城项目可行性研究报告 一 项目概况一 项目概况及目标及目标 项目名称 项目名称 装饰建材城 建设地点 建设地点 投资单位 投资单位 执行单位 执行单位 项目占地 项目占地 60 亩 100 亩 建筑面积 建筑面积 8 10 万平方米 建设周期 建设周期 6 8 个月 投资金额 投资金额 1 6 2 2 亿元 资金来源 资金来源 企业自备 就业岗位 就业岗位 5000 人 创造税收 创造税收 7000 万元 年 新隆国际装饰建材城项目拟建在宜宾市新隆县的新县城 由于 4 新县城的建设需求 新隆县对装饰建材的需求量将非常庞大 建设 一个专业的建材市场就是满足这庞大需求的最好方法 新隆国际装 饰建材城项目规划占地约 60 亩 100 亩 总投资 1 6 2 2 亿元人民 币 项目拟建总建筑面积 8 10 万平方米 项目建设周期为 6 8 个月 项目建设目标 项目建设目标 建材及家居仓储月吞吐量达到 40 万立方米以上 年宏观建材 交易仓储产值 12 亿元以上 与近 1000 家品牌建材商设施通用 功能齐全 服务完善的建 材仓储配送为主 交易为辅的建材综合服务中心同盟 形成 高效的建材仓储交易服务网络 为顾客提供全方位 全过程 全天候的现代建材服务 建立健全建材服务管理信息系统 使之具有仓储管理 信息 传递 库存控制 货位管理 配载管理和成本控制等功能 引进第三方建材家居企业 600 家以上 为新隆及周边各县市 等家居 建材等专业市场 提供全程仓储物流供应链服务 现代建材仓储交易综合服务体系初步形成 本项目的建设对促进中国西部品牌家居 建材城做到了综合的服 务和优越配套 实现了在中国西部家居 建材业激烈竞争的差异化发 展 促进中国西部建材的优化发展 减轻由于品牌家居 建材城处于 商业区位配置高成本运作的压力 促进中国西部家居 建材市场的 5 良性发展 宏观上对新隆县城市建设和市民家居及建材需求起到促 进作用 具有十分重要的现实意义和经济社会效益 二 编制依据二 编制依据及研究范围及研究范围 2 12 1 编制依据 编制依据 1 国家 四川省 宜宾市国民经济和社会发展计划 2 四川省西部物流中心建设规划 3 国家计委 建设部颁布的 建设工程项目经济评价方法与 参数 4 宜宾市新隆县关于商贸 物流等现代服务业发展规划 5 新隆国际装饰建材城项目意向性规划布局 6 其他文件和协议 2 22 2 研究范围 研究范围 1 项目建设的背景和必要性 2 项目投资主体的情况 3 行业分析及市场预测 4 项目选址及建设条件 5 项目布局及及各部分功能定位 6 项目组织及管理系统 7 项目效益评价及不确定性分析 三 编制原则三 编制原则 3 1 遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于 鼓励发 6 展所有制形式和经营业态多样化 诚信便民的零售等商贸服务 积 极发展物流配送等现代流通方式和组织形式 按照优化城市功能 疏解交通的要求 合理调整城市商业网点结构和布局 打破垄断 放宽准入领域 建立公开 平等 规范的行业准入制度 采取积极 的财税 土地 价格等政策 支持服务业关键领域 薄弱环节 新 兴产业和新型业态的发展 健全服务业标准体系 推进服务业标准 化 大城市要把发展服务业放在优先位置 有条件的要逐步形成服 务经济为主的产业结构 来做好项目定位 进行项目设计 3 2 按照国家经贸委等六部委 关于加快我国现代物流发展的 若干意见 的通知要求 明确项目发展总体目标 3 3 根据四川省和西部发展计划 融入区域经济 合理安排进 度 3 4 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本 工作程序和要求 做到实事求是 客观公正 3 5 四川省及西部各省目前国民经济水平 现代商贸服务产业 发展现状及前景为依据 借鉴国外行业发展经验 明确项目建成以 后的管理模式 运营模式 3 6 项目建设以国际建材 家居的需求为依据 以现有设施及资 源为基础 避免盲目投资和重复建设 3 7 项目建设积极采用先进技术和设备 采购工作实行招标采 购及比质比价采购 3 8 消防 环保 安全设施建设符合国家和地方法规 7 3 9 其它规定及客户要求 四 主要经济技术指标四 主要经济技术指标 项目于 2011 年建设 并可于 2012 年完工 整个项目预计于 2012 年达到全部的生产能力 进入正常营运 4 24 2 销售及运营收入的测算如下表 销售及运营收入的测算如下表 三期项目销售及运营收入的测算表三期项目销售及运营收入的测算表 单位 万 元 销售比例销售比例销售收入销售收入 名名 称称 2011 2011 年2012 年2012 年 商铺商铺 7000070000 平方平方 70 42000 商铺商铺 3000030000 平方平方 出租 出租 自用 80 864 年度建筑面积示意表年度建筑面积示意表 圾 投投 资资 期期2011 年 名名 称称 G 用地面积 亩 2 建筑面积 22 投资额度 建成市场11 60 亩 100 亩46 10平方22000 万元 配套费用1120 万元 8 二 租赁及运营收入 二 租赁及运营收入 2011 年2011 年 2012 年 单位 万元 商铺租金 864864 物业管理服务费 120120 物流停车费 5050 广告费免费 无 其他业务收入 100 00 100 00 项目营业总收入项目营业总收入 43134 五 可行性研究结论五 可行性研究结论 5 1 新隆国际装饰建材城项目建设 符合国家和省市有关促进 现代服务业的商贸 物流业发展的政策 符合产业发展方向和要求 项目建设用地符宜宾市新隆县把该县作为建材 五金 物流 商业配套 等专业市场和公路 铁路 航空港形成物流对该宗地配套需求 5 2 项目的建设将推动县委 县政府倡导的先进制造业与现代 商贸服务业 双轮驱动 发展大商贸 建设大市场 搞活大流通 努力把西部建材城打造成为辐射西部的国际性商业服务业中心要求 新隆国际装饰建材城现代服务业经济的发展 体系之进程 配套省 会经济圈和自主创新综合配套改革试验区的建设 带动城市新型建 材工业经经济发展 扩大地方社会就业现实意义 5 3 新隆国际装饰建材城将形成一批建材品牌商入驻 吸引第 9 三方建材 家居经营企业 推动企业依托西部物流优势条件 通过航 空 陆 铁进出口 参与区域性市场竞争 降低建材 家居业在新隆 的运营成本 有效实现地方经济宏观物流产值 增加地方财税 5 4 项目的建设将成为推动四川五金 建材 物流市场的有利补 充 促进区域产业结构调整 交易仓储物流中心的建成 为整顿目前 该区域零散的建材交易和仓储 提升该区域建材物流环境提供了良好 整合平台 项目建设将成为新隆县发展专业市场和物流产业的形成 互惠 互动 协同发展一支重要经济力量 项目在选址方面做了充分的考虑 针对西部各省市家居建材市 场重复建设造成经济回报严重下降状况 调查西部建材家居市场层 出上马 档次和品格高端的现实 结合项目的地块区位 在规划定 位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家 居城和建材市场做 专业仓储物流配套 园区功能布置上做了周到安排 重视消防 安 全 卫生等环节的设置 特别是投资公司来自于长三角成熟商业资 产运营公司 对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景 建 设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略 概念规划 布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设 为本项目投产后的经济回报起到了保障 在满足土地投资强度的基 础上 项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准 建议项目早日 开工建设 10 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 一 我国建材业及建材一 我国建材业及建材 家居专业市场发展背景家居专业市场发展背景 1 11 1 建材市场现状建材市场现状 据国家统计局和国家经贸委有关调查报告 建筑材料产业近几 年已发展成为我国市场经济中的新兴产业 对拉动国内市场消费作 用十分显著 截止2007年 全国有以经营建筑材料及装饰材料为主 的交易市场1084个 其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542 家 近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币 年 平均年 市场管理费总额4 5亿元 税金总额9 6亿元 摊位租金总额9 8亿元 浙江南浔建材市场始于1987年 现已发展成为中国最大的胶合板集 散中心 成交额达63 6亿元 山东淄川区建材城 成交额达41亿元 南通市永兴商城 成交额为25亿元 其他成交额在10亿元以上的市 场还有 常州新区长江贸易中心 南京装饰成 西南建材中心批发 市场 宁波现代建筑装磺市场 佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河 北正定县恒山板材市场等 建材产品的热销 使建材销售市场蓬勃发展 全国建材装饰材 料摊位数量为15万个 已出租摊位11万个 其中 建筑及装璜材料 类摊位占81 2 木材及制品类 金属材料及制品类 家具类和化工 材料类及制品类也分别占有一定的比重 与此同时 室内装饰已成 为新的消费热点和新的经济增长点 目前国内装饰企业已超过4万家 11 装 饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列 成轻工业的重要支 柱产业 1 21 2 建材市场形成的特点和问题建材市场形成的特点和问题 建材企业后向一体化发展趋势 近年来 原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之 一 随着世界性的资源短缺 原材料将维持高价位趋势 木材 钢 材 五金等原材料的价格上涨 一部分企业甚至出现过材料断炊的 尴尬 资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈 大型品牌企业与材 料供应商合作紧密 拥有一定的议价能力 中小企业只能夹缝求生 日子益发难过 部分建材企业已经开始从源头着手 通过并购或是 购买股权等方式与原料厂家合作 以求降低成本 渠道商介入生产领域 虽然多年以来 建材卖场一直是代理商的天下 但随着建材生 产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变 给多个品牌做代理的 渠道商 日子越发不好过了 所以 部分渠道商离开建材行业 另 一部分人涉足生产领域 开始打造独立品牌 资源向优势企业集中 在家居行业市场火暴的时候 建材城星罗棋布 经过近年市场化 竞争 已经形成品牌化趋势 资本给予更多关注 12 风险投资是 2007 年建材行业最热门的话题 因为早年的框架协 议 在 2008 年变成了巨额资金到位 由于盘量巨大 国内外的私募 资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣 全 球最大建材超市家得宝出资近 1 亿美元借家世界之壳进入中国市场 美国凯雷投资集团以 2750 万美元投资了上海安信地板 此后 安信 伟光 上海 木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板 中国联 想弘毅以 6000 万人民币投资科宝博洛尼 这家从事高档家居产品生 产的企业同时还获得高盛 淡马锡和新鸿基等基金的青睐 出口保护越来越少 涉及地板 钢材类产品的出口退税新政策 2007 年连续颁布了几 项 日前 商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品 目录 新调整的加工贸易政策将于 8 月 23 日起执行 从事家具加工 贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力 因退税率的下调及缴纳保 证金而大幅增加的成本 使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面 跨界招募专业人才 建材业其实是竞争仍不太充分的行业 虽然 业内领军企业的 规模 设备 人员素质等都已经上了几个台阶 但是其手工企业 家族企业的影子还没有完全退却 专利意识有所升级 随着中国经济的全球化趋势 如何尊重和保护知识产权将成为 建 13 材企业的研究课题 在关税壁垒逐渐被破除后 越来越多的技术壁 垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内 知识产权保护一 直是中国建材企业的软肋 COPY 至一度是部分企业的生存法宝 如今 随着行业的进步 越来越多的企业开始重视知识产权 相关 专利的申请数量骤增 除了投巨资资助研发外 有的企业为了保护 自己的原创设计 在国内也开始打起了知识产权的官司 虽然追求 的未必是胜诉结果 保护产权意识得到彰显 品牌建设备受重视 8 年以前 建材商投广告还是凤毛麟角 如今 建材广告却是 铺天盖地 电视 路牌 公交车 报纸 网络上 都能看到建材企 业的身影 建材企业原来多是埋头干活 对于品牌建设基本 没有 感觉 如今 竞争使他们认识到 企业需要品牌 品牌需要塑造 今后建材企业除为了销售而打广告外 还会越来越重视品牌的传播 以及品牌公众形象的塑造 建材行业面临健康积极发展 奥运会到来的特殊年头对建材行业影响甚大 房地产开发交房 量下降快 市场在萎缩 困难之下 也有机遇 2009 年全国房产快 速回暖 家装行业也随之快速发展 仅 2009 年厨卫行业实现产值 18500 亿 比 2008 年增长了 12 加上 2009 年高速发展的惯性 使 得建材行业依然活跃 1 31 3 中国建材连锁市场前景可观 外资掌控明显中国建材连锁市场前景可观 外资掌控明显 14 中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以 及建材城为主 建材连锁这一新业态的前景十分可观 无论在建材 供应商中的影响力 建材消费者的影响力都显著提高 这种业态发 展顺应了中国人民生活水平的提高 对家庭装修材料的需求也从以 价格为主 转向质量 健康 服务 价格等因素并举的发展趋势 尤其是在上海 北京等发达大城市 家居建材超市恰好能够同时满 足消费者在上述诸多方面的需求 中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及 建材连锁巨头 在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年 全球建材连锁巨头如美国家得宝 美国劳氏 英国百安居 法国乐 华梅兰 德国欧倍德等都相继进入中国市场 同时中国国内也涌现 了一批建材连锁企业 然而在同外资的竞争过程中 并没有很好地 利用熟悉当地市场的优势 做出有中国特色的建材连锁模式 优秀 的比如天津家世界 东方集团下属的东方家园相继被外资收购 资 金实力成为制约本土建材连锁的重要原因 资金的缺乏迫使中资企 业在培养人才 挖人 开店 开配送中心 店面装修 运营模式重 塑 扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡 中国建材行业 也缺乏优秀的建材仓储物流支持 1 41 4 建材业消费创新呈现新趋势建材业消费创新呈现新趋势 宏观经济紧缩 房贷政策收紧的2008年 建材巨头百安居日前 宣布了新的家装策略 2008年将在全国60家店面中 全面推广家 装按 15 揭业务 在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务 与百安居 的合作方银行目前为招商银行与交通银行 双方分别推出的项目是 家装易 分期宝 普通消费者买房需要支付更多的首期付款 所以 一般消费者购买新房后 都面临着资金紧张 难以马上装修 新房闲置等尴尬局面 家装按揭创新金融消费新模式 将媲美汽车 金融按揭服务 成为促进建材消费促进的新动力 1 51 5 商业模式下 建材市场投资的困境商业模式下 建材市场投资的困境 动辄几万 几十万平方米的五金 建材装饰市场 提升改造遭遇 土地瓶颈 如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待 那么 市场运营存在极大的压力 土地资源越来越稀缺要素 市场建筑房 子又不能造太高 而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面 积 对于投资建材市场的来说 存在一定困境 而市场建设对于当 地制造业发展具有促进作用 在房地产业告别高速发展的通路后 促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用 具有重要意义 1 61 6 中国建材中国建材 家居专业市场现状家居专业市场现状 中国很多城市建材市场初现建设不均衡 如南京截至 2008 年 该市主城区 5000 平米以上的建材市场已经达到近 100 家 分散的建 材门市和超市更是不计其数 导致市场饱和并出现了过剩的局面 统计资料显示 2008 上半年南京房地产投资较去年回落约 5 个 百分点 而建材产品受固定投资增幅回落的影响 建材产品市场需 求增长和价格均呈现回落的趋势 行业平均利润也较去年下滑了 20 16 南京市固定投资热升温 导致建材市场一哄而上 在布局上也不合 理 南京市区面积为 4730 平方公里 按照国际标准规划 最多可容 纳 30 家 5000 平米以上的建材市场 而现在超出了 3 倍还多 据一 项全国数据显示 2004 年我国家居零售额约为 1200 亿元 建材城 每平方米的年平均销售额仅为 3400 元 而据核算 要想赢利 每平 方米的年销售额至少应该在 1 万元以上 而目前南京市每平米年销 售额只有 4 千元左右 只有不到三分之一的建材市场盈利 大多数 处于亏损状态 与此同时 众多建材市场扎堆建设 密度过高 经 营项目雷同 缺少特色 此外 激烈的市场竞争使得建材城为了获 得更多的客源而不得不采取降价 打折等促销手段 建材市场多 了 东西都差不多 在选择上主要看价格和质量 而业内人士认 为 残酷的市场竞争已经使得以往暴利的建材行业风光不再 南京市建材行业协会有关专家分析指出 随着土地价格的迅速 上涨 以及市场过剩导致的竞争日趋激烈 当初建材城能够快速获 利的市场条件已不复存在 现在建材行业已属于投资巨大见效慢甚 至难于见效的行业 投资建材城 风险加剧 对此 该专家提醒 投资商每新建建材市场 在经营特色上应当力求错位 以避免单纯 的价格竞争 2008 年对于宜宾的家居 建材卖场来说 是群雄争霸的一年 一方面 本土家具销售企业的竞争更加激烈 另一方面 外资家具 销售企业将发起强有力的共识 家具龙头 红星美凯龙开业 都 将给本土卖场带来巨大的挑战 17 目前宜宾市新隆县由于是全县搬迁 一个全新县城的建设内就 只有在汽车总站的商业广场内设了 1 万平方米的建材销售网点 1 万平方米左右的商铺面积是远远不能满足新隆县新县城这几年对建 材的巨大需求的 我公司非常支持新隆县委县政府想打造一个专业 的建材市场对新隆县未来的加速发展有着十分深远的经济意义 社 会意义这个想法 也很有信心可以为新隆县的建设和发展做出贡献 就建材专业市场本身来看 从建筑业对建材行业带来的刚性需 求来说 建材行业是个朝气蓬勃的行业 并且现在整个西部的发展 带来的建筑建材机遇是巨大的 特别是成渝经济圈 西三角经济圈 的实力提升 以及中国农村城镇化过程中建材都扮演了一个极为重 要的角色 而发展专业市场也是现代商贸 物流 网洛发展的必然 需要和结果 1 61 6 国家及西部各省市规划对建材国家及西部各省市规划对建材 家居专业市场发展提出更新家居专业市场发展提出更新 要求要求 国家在十一五规划中关于发展商贸服务业明确 坚持市场化 拓宽领域 优化结构 增强功能 规范市场 提高服务业的比重和 水平 大力发展主要面向生产者的服务业 细化深化专业化分工 降低社 会交易成本 提高资源配置效率 鼓励发展所有制形式和经营业态 多样化 诚信便民的零售等商贸服务 积极发展连锁经营 特许经 营 物流配送等现代流通方式和组织形式 按照优化城市功能 疏 18 解交通的要求 合理调整城市商业网点结构和布局 打破垄断 放 宽准入领域 建立公开 平等 规范的行业准入制度 鼓励社会资 金投入服务业 提高非公有制经济比重 采取积极的财税 土地 价格等政策 支持服务业关键领域 薄弱环节 新兴产业和新型业 态的发展 健全服务业标准体系 推进服务业标准化 大城市要把 发展服务业放在优先位置 有条件的要逐步形成服务经济为主的产 业结构 宜宾市商贸发展进行前瞻性规划 建设区域性商贸中心 实施 中鼓励推进功能创新 交易方式现代化 建设辐射力强的大中型批 发市场 完善功能 提升档次 支持发展以连锁经营 物流配送 代理销售网络 特许经营 电子商务等为主要特征的现代流通方式 改造和提升传统商贸业 加速融入西部大物流圈 发展大型的商贸 流通集团 1 71 7 西部个省市工业经济和区位及物流快速发展对综合性 专西部个省市工业经济和区位及物流快速发展对综合性 专 业化建材业化建材 家居专业市场发展构成有效支撑家居专业市场发展构成有效支撑 二十一世纪的前十至二十年 是中国物流需求的高增长期 社 会经济发展越来越依赖于现代物流的发展 这是一个国家调整经济 结 构 转变经济增长方式的必由之路 亦为通过流通现代化推动工业 现代化的必然 1 7 11 7 1 运输支撑条件运输支撑条件 四川省西部物流中心建设规划 正式出台 四川将打造一个 19 区域物流中心和八大次区域物流中心 以交通运输 仓储配送 物流 信息三大平台为支撑 把四川打造成为西部物流中心 西部最大的 商品集散地和经济走廊 四川省政府日前正式出台 四川省西部物 流中心建设规划 以下简称 规划 该 规划 透露 到 2012 年 四川货运周转量力争保持年均 9 的增长速度 物流业增加值增 幅高于同期 GDP 增幅 2 个百分点 规划 称 根据四川货物主要流向和物流发展需要 依据 西部综合交通枢纽建设规划 和四川产业布局 四川将在重要物 流节点城市 制造业基地和综合交通枢纽 布局建设物流园区 并 依托已有的港口 铁路和公路货站 机场等交通运输设施 建设多 式联运 转运设施 实现多种运输方式 无缝衔接 提高运输效率 今后 四川将根据全省产业布局 构建以下七大物流集群 为 重大装备制造业服务的大件物流集群 为电子信息产业服务的电子 物流集群 为白酒产业服务的酒业物流集群 为钒钛钢铁服务的钢 铁物流集群 为农产品深加工服务的农产品冷链物流集群 为粮食 散装 散运 散卸 散存服务的粮食物流集群 为快捷需求和零星 需求服务的小件快递物流集群 据透露 到 2012 年 四川为打造西部物流中心 将斥巨资实施 80 个重点物流项目 并建立重点项目联系制度 协调解决项目实施 中的重大问题 据悉 依托交通枢纽和特大城市的经济功能 四川 将建成西部最大的区域物流中心 重点建设 4 大物流园区和 4 大物 20 流中心 其中 成都航空物流园区依托双流国际机场 建设服务四 川 辐射西部 连接世界的枢纽型西部航空物流港 成都国际集装 箱物流园区依托成都铁路集装箱中心站 建设服务四川 辐射西部 通达全球的枢纽型集装箱内陆港 成都新都物流园区依托成都铁路 枢纽大弯货站 建设服务四川 辐射西部 通达全国的枢纽型铁路 散货集散地 成都新津物流园区依托成都铁路枢纽新津货站 建设 服务川南 辐射西南 通达全国的枢纽型铁路散货集散地 成都新 都物流中心依托城市北向公路主通道 建设服务于成都北部 辐射 成德绵经济带 通达全国的公路物流港 成都龙泉物流中心依托城 市东向公路主通道 建设服务成都东部 辐射成渝经济带 连接长 江港口的公水联运货物集散中心 成都双流物流中心依托城市南向 公路主通道 建设服务于成都南部 辐射西南的公路货物集散中心 成都保税物流中心依托成都出口加工区 建设服务于成都 辐射四 川的保税物流中心 该 规划 透露 根据南 北 东 西四个方向的进出川通道和各 地产业布局 商品流向 资源环境 区域规划等因素 四川将全力 建设 打造八大次区域物流中心 其中 攀枝花物流中心以矿产资 源 钢材和农产品 冷链 物流为特色 辐射川 滇 黔交界区域 重点建设攀枝花市倮果散装货物 矿产品 物流中心等项目 自贡 泸 州 宜宾物流中心以酒业 化工 机械 盐化工物流为特色 辐射川 滇 黔 渝交界区域 重点建设自贡板仓加工制造业物流园区 宜 宾港志诚作业区一期工程 泸州高坝集装箱物流中心等项目 达州 21 物流中心以天然气化工 农产品和再生资源物流为特色 辐射川 渝 陕 鄂交界区域 重点建设达州粮食物流中心等项目 绵阳 广 元物流中心以电子产品 农产品物流为特色 辐射川 陕 甘交界 区域 重点建设长虹信息化现代物流园区 广元现代粮食物流中心 等项目 南充 广安物流中心以商业零售 农产品 建材物流为特色 辐射川 渝交界区域 重点建设南充小龙物流园区 广安新桥能源 化工园区物流中心等项目 遂宁 内江物流中心以建设仓储配送设施 为重点 形成为全省服务的物流配送中心 重点建设川渝合作物流 园区 遂宁中国西部国际工业物流港等项目 乐山物流中心以大件 运输为特点 形成水路联运的物流中心 重点建设乐山棉竹物流园 区等项目 雅安物流中心以水电 矿业 机械加工 农产品物流为 特点 形成辐射川西北 攀西地区的物流中心 重点建设华峰物流 园区 雅惠物流仓储中心等项目 该 规划 指出 今后 四川 将依托全省产业特色和物流需求 构建五大重点领域物流体系 其 中 配合国家优质商品猪战略保障基地建设 依托省内大中型食品 加工企业 区域性农产品批发市场 物流园区 构建四川农产品冷 链物流体系 以散储 散运 散装 散卸为重点 构建以成都 眉 山 宜宾 达州 南充 攀枝花 广元为重要节点的四川粮食现代 物流体系 制造业物流体系结合四川省重要战略资源开发基地建设 现代加工制造业基地建设 科技创新产业化基地建设 农产品深加 工基地建设 组织实施一批制造业与物流业联动发展示范工程和重 点项目 促进现代制造业与物流业的有机融合 联动发展 商贸物 22 流体系推进物流企业与商贸企业互动发展 促进供应链各环节有机 结合 在大中城市发展面向流通企业和消费者的社会化共同配送 促进流通的现代化 扩大居民消费 第三方物流体系培育一批适应 机械 重装 电子 建材 白酒等优势产业物流需求的第三方物流 企业 做强做大 积极引进国内外大型第三方物流企业来川发展 四川成为西部航空枢纽 23 成都铁路交通图 成都物流设施重点建设项目布局 24 四川省区域性物流中心布局 1 7 21 7 2 信息网络支撑条件与机遇信息网络支撑条件与机遇 宜宾市是西部重要的通信枢纽 与世界200多个国家和地区建立 了联系 具备了国民经济信息化的通信能力 但是我们从2009年3月 20日 中国互联网络信息中心 CNNIC 联合四川省互联网协会共同 发布 2008四川省互联网络发展状况报告 显示 2008年四川省的 网民渗透率首次超过10 宽带规模增速较之上一年提升近一倍 手 机网民也以占全省整体网民49 0 的比例远高于全国水平 报告认为 2008年四川互联网发展整体依然呈现不断提升的良好趋势 根据中 国互联网在普及率达到10 之后的发展经验看 四川互联网已经进入 了一个更快速发展的黄金时期 本次报告是CNNIC专门为四川省定 制 希望能帮助社会各界了解四川灾后互联网发展状况 了解四川 互联网发展的巨大机遇 并积极参与建设 报告显示 截至2008年 25 12月 四川省网民规模达到了1103万人 网民普及率首次超过10 达到13 6 相比2007年有显著提高 根据创新扩散理论 四川省网 民会在10 的拐点后 今后几年呈现更快的增长 四川省手机网民增 长尤为迅速 使用比例达到49 0 远远高于全国39 5 的水平 四 川互联网基础资源也呈现快速发展 网站数量增加40964个 年增长 率达到115 2 超过了全国网站91 4 的增长率 这也是四川省连续 两年网站数量增长率超过100 四川省的网民上网方式也呈现出多 样化趋势 各种上网设备使用比例均高于全国 受当地人文 经济 影响 四川省互联网应用呈现出娱乐第一 应用第二 商务第三的 特点 即偏向娱乐应用的服务使用比例较高且高于全国水平 偏向 应用的服务次之与全国水平高低互现 商务服务应用比例最少且低 于全国水平 在互联网应用上 网络音乐 即时通讯 网络视频 网络游戏的使用比例均在50 以上 整体高于全国水平 而网络炒股 旅游预订以及网络售物的应用比例较小 均在10 以下 低于全国平 均水平 报告认为 虽然地震 经济危机等因素对于四川互联网造 成一定影响 但从基础建设以及网民状况上来分析 2008年四川互 联网仍然保持了快速发展的状态 且发展速度较之2007年有很大提 高 报告分析认为 这一状况得益于政府支持 基础设施建设的完 善和重大事件对于人民信息需求的刺激等三个方面的促进 首先是 政府对于互联网产业的鼎力支持 高新互联网协会 四川省电子商 务协会的成立都表明了政府对互联网产业扶持的决心 其次是基础 设施的快速建设为互联网发展提供了保障 以网民上网途径为例 26 在省内宽带已经成为绝对主流 使用比例在9成以上 高速的宽带用 户增长率为四川省互联网行业的发展奠定了良好基础 另外 重大 事件也对本地的互联网发展有较强的刺激作用 如手机上网比例较 大的主要原因 就来自地震发生以后 网民对于信息获取及时性的 需求提高 促使了手机上网的需求大大增加 四川省拥有丰富的自 然资源 是西部最大的市场和物资集散地 也是西部的工业大省 因此在电子商务等领域会有很高的需求 报告建议 四川互联网的 进一步发展建设应从改善四川省互联网 人文 环境 选择适合四 川互联网环境的产业 大力推进企业网站建设以及互联网营销服务 等几个方面入手 重点提高整体网民或者说人口素质是四川互联网 蓬勃发展的基础 也是四川省未来应该着重思考的方面 我们从以上这份报告 以及四川隆昌投资管理公司调查分析认 为 四川现在需要在物流以及商业信息建设中花一定精力 而四川 隆昌投资管理有限公司所依托的长三角的经济体有成熟的商业信息 运载模式 能为四川的信息物流带来一定的突破 整体来说 县城地址经多方选择后确定在宜宾县真溪乡 宜宾县 真溪乡和高场镇蒋坝 石盘两村划归新隆县 扩建为新发乡 并以此作 为新隆新县城基地 新发乡幅员面积约86平方公里 有13个行政村和 1个社区 共2 8万多人 新隆新县城地理位置非常优越 即将建设的宜 乐高速公路和宜峨铁路与之相邻 随着向家坝工程的开工 这个宜宾唯 一的国家级贫困县正面临非常好的发展机遇 二 新隆国际装饰建材城项目建设的意义二 新隆国际装饰建材城项目建设的意义 27 良好的区域内产业布局与发展环境 为区域招商引资 提高经 济发展水平创造了条件 现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶 段水平相适应的 从宜宾市当前的经济发展总量和城市化水平来看 其发展虽然领先于西部的其他城市 但领先程度并不十分突出 同 时 与周边省份的中心城市诸如重庆 西安 昆明 拉萨等城市相 比较 其经济实基础形成的优势 更应加快发展经济速度 在市场经济条件下 市场竞争也体现在城市间的竞争方面 这 将使宜宾市在经济积聚和扩散的范围受到制约 加快发展以商贸服 务流为平台的经济体 将更好的服务宜宾发展目标 增强城市经济 辐射能力 第三章第三章 项目执行单位项目执行单位概况概况 略设计的着眼点应首先将区域消费指数及结构进行细分 是以 价格为 消费阀启点 消费启动点 的刚性消费一族为受众 或 以品牌 品味 素养并通过消费来体现其社会角色将价值作为 消 费阀启点 的弹性消费一族作为消费对象 还是瞄准以身份 面 子 成就等作为 消费阀启点 的反弹性消费一族 定位在 VIP 28 卖场 从理论上讲 能将上述 三族 兼容当然最好 在避免同质 化竞争 取得了良好业绩 增强素质 做强做大 就流通企业的竞争力而言 其关键就是综合素质的较量 要尽 快增强和提升 卖场素质 包括 卖场品牌含金量及彰显水平 创新能力 市场份额 卖场信誉度 服务效率 经营理念 业态模 式 业 内影响力 对商户的利益亲和力 对消费者的吸引力 资金厚度 所在区域的商情因子及交通便利 团队建设 舵手掌控能力等 它 是一个综合评价体系 家居流通企业要想利于不败之地 就要做强做大 既要增强硬 实力 又要增强软实力 在战略设计和战术打法上 一要坚持创新 要从以往的 经营商品 向 经营服务 和 经营消费 转变 要 科学看待品牌与服务的辨证关系 注重信用和服务的经营 其次要 完善和加强 卖场功能 即交易功能 服务功能 展示功能及感 受功能的建设 第三要根据卖场自身状况 最大限度地把握刚性消 费 弹性消费和反弹性消费 最大限度地挖掘 服务效益 品 牌效益 和 规模效益 发达国家流通行业的发展历程 使以卖 场品牌化 集约化 连锁化 服务化趋势 卖场品牌含金量越高 卖场素质越强 服务保障越完善 比较优势就越明显 其综合竞争 力也就越强 这样的企业才能在激烈的市场竞争和泛家居行业的脉 动下生存与发展 29 二 西部建材二 西部建材 家居专业市场需求预测家居专业市场需求预测 在工信部有关部门的指导下 中国建筑材料流通协会自 2009 年 初提出 建材下乡 建议以来 组织专家进行了多次研讨 并在 2009 年中国建材商大会上设专门议题 就 建材下乡 进行热议 会上得到了众多建材生产 流通 物流等相关产业链企业的积级响 应 并提出了很多有价值的好建议 随后中国建筑材料流通协会多 次组织专家到典型市场进行实地调查 了解情况 研讨实施办法 为推进 建材下乡 做了充分的前期准备工作 为了提出实际可行的建议方案 使建材下乡政策与农村的实际 情况相符 中国建筑材料流通协会按照工信部原材料工业司的指示 近期对我国的相关省市发放了建材下乡调查表 并专门组织专家和 工作人员到典型市场和自然村进行了实地调查 中国建筑材料流通协会的调查选取了北京 河北 湖北 江苏 重庆 广西 浙江 黑龙江 8 等省市 12 个自然村 这些调查的省市 中 除北京 江苏两个省 3 个村的人均年收入接近或超过万元外 其他大部分村的收入都在 5000 元左右 人均年收入为 6193 元 略 高于全国农村居民收入 5000 元 这说明本次调查的调查点处于 我国农村中等收入水平 基本可代表我国农村居民的大多数 而中 国西部是中国最大的农村人口聚集地 建材下乡带来的西部商机也 不可估量 从目前的每户建房面积情况分析 凡是经济相对发达地区 住 房的居住面积都相对较大 最高的为 360 平方米 江苏 一般也 30 在 200 平方米左右 而且多是 2 层以上建筑 北方及经济欠发达地 区 一般都是二层 含二层 以下建筑 二层以上的建筑 目前大 多采取框架结构 二层以下建筑大多仍是砖混结构 平均每户新建 房屋费用为 10 6 万元 本次调查还表明 现在的农村居民建房大部 分都进行装修 每户装修的费用一般占建房总额的 1 3 左右 在调查中 2 3 的建材商品是从建材市场 卖场 购买 1 3 的 建材商品从经销商或工厂购买 而大部份经销商的经营地点也是集 中在建材市场 卖场 内 而为西部小型农村及周边市场提供物流 服务对企业来说 是一种商机也是一种责任 在此次调查中共调查农户 6372 户 其中 2010 年拟新建房屋的 农户有 580 户 拟新建房屋农户比率约为 9 根据国家统计局统计 数字 我国 2008 年农村人口为 72135 万人 以每户家庭 3 27 人 2005 年全国 1 人口抽样调查主要数据公报 计算 约有农户 22060 万户 以此次调查为依据 计算得出 2010 年全国拟新建房屋 农户为 1985 4 万户 基于以上调查数据 基本反应出目前农村居民的住 建房情况 经过反复论证 中国建筑材料流通协会设计提出了科学合理 简便 易执行的 建材下乡 实施建议方案 上报工信部联合各有关部门 进一步审议 西部是中国建筑材料流通协会建议的建材下乡的部分区域 在 西部西三角经济圈将也是建材的新兴重点市场 发改委西部开发司 表示 国家拟进一步深入推进西部大开发 西三角经济圈将西部较 31 具潜力和实力的三大城市整合起来 突破秦岭屏障 使成渝经济带 和关中经济带贯通 有望打造中国经济第四极 据中国经济时报报 道 西三角经济圈全称是西部川陕渝陇金三角 包括以重庆为中心 的成渝城市群 以西安为中心的关中城市群 以兰州为中心的西兰 银 西宁 兰州 银川等 城市群 其区域大致包括重庆市 宜宾 市 西安市和兰州市及其周边地区 包含约 60 座城市 目前经济圈 经济总量近 2 万多亿元 约占西部经济总量的 40 国家发改委西部开发司表示 国家正在研究制定新政策 以进 一步深入推进西部大开发 关中 天水经济区发展规划已经获批 成渝经济区规划正在编制中 西三角经济圈将西部较具潜力和实力 的三大城市整合起来 突破秦岭屏障 使成渝经济带和关中经济带 贯通 有望打造中国经济第四极 专家表示 东有长三角 南有珠 三角 北有环渤海 西三角经济圈与东南北三地形成呼应之势 重 庆城市群 成都城市群 以西安为中心的关中城市群 西兰银城市 群相联合 大西南与大西北集中发展 西三角经济圈有利于带动西 部大开发的进一步深化 地处西南的重庆市 宜宾市与地处西北的西安市 兰州市有机 联系在一起 形成一个全新的统一经济体 这个经济体自然而然成 为西南地区和西北地区密切合作的桥梁和纽带 而这个经济体的发 展离不开城市化的进程 在西三角城市一体化的过程中 城市建设 和发展过程中 建材作为重要的一部分 将扮演着不可替代的作用 在西三角经济体的发展过程的建材行业的前途不可估量 32 第五章第五章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 一 项目选址一 项目选址 本项目的选址充分考虑宜宾市及新隆县专业市场发展现状以及 宜宾市促进现代服务业发展的进程要求 及其他相关建材工业生产 带动的建材专业市场需求 同时 项目选址将充分考虑建材市场是 公路货运枢纽 铁路物流三者结点的特点 考虑到信息化作为企业 结算 信息服务的重要汇集中心的要求 项目以西部各市大型品牌 建材 家居仓储物流市场为服务重点 项目的区位优势体现在配套宜 宾专业市场 辐射周边各省市的公路运输优势条件 宜宾各高速出 入口 各纵横铁路运输大动脉的特点 为中国西部建材城辐射泛宜 宾地区及全省 逐步向成渝经济圈及西部地区 提供了建材物流的 平台 本项目拟选址在新隆县主入口处 这里是进入新隆县城的门户 有利于发挥专业市场的现代商贸物流的特点 同时又在新县城的旁 边 可以和居住区分离 有利于城市环境的提升和管理 33 二 基础条件二 基础条件 2 12 1 新隆县地理位置及社会经济发展现状新隆县地理位置及社会经济发展现状 新隆县位于四川盆地南缘 金沙江下游北岸 岷江从东北部新 发乡穿过 东界宜宾 西连雷波 马边 北接沐川 南与云南省绥 江县隔江向望 全县幅员面积 1531 平方公里 管辖 8 个镇 13 个乡 其中两个彝族乡 总人口 30 万左右 平均海拔 650 米 第六章第六章 建设方案建设方案 一 建设规模一 建设规模 根据西部各建材 家居专业市场发展的情况和宜宾市经济发展 的需求 本项目拟建在宜宾市新隆县建设以信息系统为支撑 集交 易 仓储 配载 配送等服务功能为一体的综合性建材家居交易仓 储中心 拟建的中国国际建材产业园项目处于成都建材 五金 物流带区 域 处于新隆对外核心物流圈 规划占地约 60 亩 100 亩 项目建设周期为 6 8 个月 总投资 1 6 2 2 亿元 形成建筑面积 8 10 万平方米 本项目的建设对促进西部各省市品牌家居 建材城做到了综合的 服务和优越配套 实现了在西部家居 建材业激烈竞争的差异化发展 二 建设原则二 建设原则 2 1 符合国内外社会经济与专业市场发展的总趋势 34 2 2 符合四川省及中国西部社会经济发展的要求 2 3 符合宜宾市及新都区城市发展战略规划 2 4 符合规划的科学性 先进性与可操作性原则 三 建设目标三 建设目标 建材及家居仓储月吞吐量达到 40 万立方米以上 年宏观建材 交易仓储产值 12 亿元以上 与近 1000 家品牌建材商设施通用 功能齐全 服务完善的建 材仓储配送为主 交易为辅的建材综合服务中心同盟 形成 高效的建材仓储交易服务网络 为顾客提供全方位 全过程 全天候的现代建材服务 建立健全建材服务管理信息系统 使之具有仓储管理 信息 传递 库存控制 货位管理 配载管理和成本控制等功能 引进第三方建材家居企业 600 家以上 为西部 50 家左右大型 建材家居企业和成都及西部近 100 家品牌家居 建材等专业市 场 提供全程仓储物流供应链服务 现代建材仓储交易综合服务体系初步形成 四 四 交易仓储中心功能定位及结构设计交易仓储中心功能定位及结构设计 4 14 1 交易仓储中心系统功能设计 交易仓储中心系统功能设计 1 品牌建材 家居集散展示交易功能 对进入四川销售的大型品牌建材 家居企业的产业 在品牌展示 35 交易中心进行重点展示 配套高品次的商务洽谈区 促进大宗建材 批发交易 给入驻商家提供重点信息化专业服务 提供建材市场及 时变化的信息 2 综合信息化服务功能 项目将为商家提供委托 代办接货 发运业务 包括办理各种 杂货 集散箱货物的交接 办理进出口货物联运业务及其他各种进 口货物的接运业务 受客户委托 办理出口货物的接货 包装 订 舱 订车皮等各种出口前的必要作业和手续 办理出口货物的联运 业务以及货物的配载 装卸 平舱等业务 定期提供对口的需求信 息 提供建材价格变动行情资讯 搭建商务信息交易服务平台 3 品牌建材家居专业的仓储功能 在商业化模式下的成都大型品牌建材家居市场 由于区位价值 使的各商家在货品的供给 仓储遇到成本高启的压力 项目将为这 些商家提供大型专业化仓储配送服务 为外地品牌建材商家促进安 徽市场销售提供据点和便捷的物流渠道 项目在与其他处于市区品 牌建材家居城比 具有综合成本优势和对外销售辐射的便捷区位物 流条件 为大型建材商提供综合服务基地平台 4 24 2 新隆国际装饰建材城新隆国际装饰建