【住宅地产营销策划】中原XX年惠州市深业火车西站项目定位及物业发展建议说课讲解.doc

【住宅地产营销策划】中原XX年惠州市深业火车西站项目定位及物业发展建议说课讲解 二级市场策划品控中心.fdcsky.房地产策划大全名企历年案例xx房产大师案例集地产风云（PSD素材）xx最新房地产档案集xx地产总监xx年中国房地产广告年鉴房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集团圆网.tuanyuan.tv住宅地产营销策划房地产策划大全名企历年案例团圆网.tuanyuan.tv二级市场策划品控中心.fdcsky.房地产策划大全名企历年案例xx房产大师案例集地产风云（PSD素材）xx最新房地产档案集xx地产总监xx年中国房地产广告年鉴房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集团圆网.tuanyuan.tv住宅地产营销策划深业火车西站项目定位及物业发展建议.tuanyuan.tv报告思路市场分析FOCUS1项目发展策略FOCUS44项目物业发展建议FOCUS5项目分析FOCUS项目定位FOCUS.tuanyuan.tv宏观经济分析宏观政策分析房地产发展态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析.tuanyuan.tv .tuanyuan.tv宏观经济分析惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大280.45101.74283.02103.81286.36108.73293.2114.27370.69203.72050100150xx50300350400xx年xx年xx年xx年xx年总人口城区人口上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自xx年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97计算，从xx年至xx年间，住宅市场需求为3200万，以xx年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。 .tuanyuan.tv宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析.tuanyuan.tv宏观政策对房地产的影响 1、xx年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态时间政策名称主要内容7月13日深圳市关于进一步规范我市商品房出售行为的通知 1、房地产开发企业在取得房地产预售许可证前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为。 2、商品房项目必须实行明码标价，并在现场和国土局网站公示。 3、禁止“炒卖楼花”行为。 8月22日关于央行第四次加息上调金融机构一年期人民币存款基准利率0.27个百分点，贷款基准利率0.18个百分点，个人住房贷款提高0.09个百分点9月15日关于央行第五次加息公积金贷款利率上调0.18个百分点。 其中，5年期以下（含5年）从4.59%调整为4.77%，5年期以上从5.04%调整5.22%。 9月28日首付比例提高至四成对已贷款购买住房又申请购买第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 推出一系列的新政，显示了政府对调控房价的决心，一定会影响到投资者的投资热情，导致市场交易量的暂时放缓。 .tuanyuan.tv宏观政策对房地产的影响 2、新证出台目的9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。 2. 1、对象已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。 而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。 2. 2、首付、利率双重调控对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。 .tuanyuan.tv宏观政策对房地产的影响 3、后市预测3. 1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。 主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 3. 2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。 预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。 3. 3、xx年底到xx年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。 .tuanyuan.tv宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析.tuanyuan.tv惠州房地产态势xx年11-99月份惠州房地产市场增长迅猛?xx年前八月，惠州房地产开发投资完成72.84亿元，增长一倍，其投资额占地三产业投资的比重为62.8%，占比与上年同期相比上升10.8个百分点。 ?11-88月全市商品房销售面积为217.69万平方米，增长89.6%，商品房销售合同金额为82.84亿元，增长1.5倍。 ?11-99月，惠城区新盘预售总量较去年增加了48%，共有18810套商品房成功预售，总预售金额是去年前三个季度的两倍，达到了90多亿元。 ?11-99月，惠城区商品房预售均价达到了4567元平米，较今年66月份统计的上半年预售均价4092元/平米高出了475元。 9月份惠城区商品房预售均价达到了5078元/平米，而去年9月份的统计数据为3005元/平米，涨幅高达69%。 .tuanyuan.tv惠州房地产态势惠州近几年房价走势(单位:元/平方米)294240114206456724862394196524242614010002000300040005000xx年xx年xx年xx年xx年xx年xx年1季度xx年2季度xx年3季度住宅均价 2、惠州市房地产价格自xx年之后，持续上涨;xx年第三季度，均价再创新高,为4567元/。 房产交易价格快速上涨.tuanyuan.tv惠州房地产态势xx年惠州三级市场出现了良性的增长态势年份（年）交易数量（宗）交易面积（）交易金额（亿元）成交均价（元/）xx442374.438.261110xx468584.319.511128xx546283.0910.021500xx年1-7月354457.106.661166注以上数据市房产交易中心xx年上半年，惠州房地产供需已在一个新的高价位上运行，带动了房地产三级市场价格的增长。 近几年惠城区二手房市场交易情况表.tuanyuan.tv惠州房地产态势?品牌开发商陆续进驻惠州，未来大盘竞争激烈。 据市调显示，xx年中信集团通过建设投资三环路，从政府手里优惠取得汤泉、文头岭、金山湖三块宝地；雅居乐已获得100万平米开发土地；万科取得了惠州江北40号小区40万建面的土地；佳兆业取得至少100万平方的土地开发;?大盘规划，居住品质成为楼盘开发的新方向。 ?欧式建筑仍然是楼市的主流风格，户型创新是市场的趋势，板楼、南北通透、入户花园、廊院、可变户型等。 ?未来价格继续上扬，销售速度相对放缓。 .tuanyuan.tv宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析.tuanyuan.tv片区分析江北片区东平片区下角片区龙丰、鹅岭、上排片区河南岸、金山湖片区西片区水口片区本项目.tuanyuan.tv片区分析江北片区占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲以及娱乐为一体,未来发展前景巨大。 现阶段已形成了以开发高档楼盘为主的区域特征CBD行政商务中心；水口片区作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城市中心，成为魅力新水口惠州未来的CLD中心；金山湖片区作为惠州未来惠城商品房主要供应区域，土地储备量大，在地段及配套等资源不足的条件下，项目凭借自身的营造来提升项目的档次文体景观板块。 .tuanyuan.tv麦地、河南岸占据地段优势，为惠州成熟区，定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园商住板块；东平片区占据新开河和东江天然水景资源优势，为惠州新世纪居住文明的现代化生态型的居住区优质人居板块；下角片区本片区是惠州最老的城区，土地供应量有限并且周围市政配套落后，推出产品的档次不高，片区的房地产发展有待于政府强有力的政策支持和资金投入，如旧城改造等旧城板块；片区分析.tuanyuan.tv片区分析江北片区5300东平片区6500下角片区3800龙丰、鹅岭、上排片区4500河南岸、金山湖片区4800西片区5800水口片区9000麦地片区5200.tuanyuan.tv片区分析江北片区东平片区下角片区龙丰鹅岭上排片区河南岸金山湖片区本项目.tuanyuan.tv片区分析本项目片区山景资源丰富，交通便利，位于惠州西部，现阶段产品供应量不多。 市政规划为物流中心西部生态板块。 项目所在片区目前市场供应较少。 xx年底到xx年初，有一定数量的供应量，目前供应的楼盘除了城市原筑和湖畔新城外，其他的楼盘整体形象不高。 项目所在片区不是热点片区，区域配套也不成熟，但是山景资源资源优越，南靠高榜山，临近西湖片区，惠城区山景资源主要集中在本片区；.tuanyuan.tv片区分析交通及周边环境丰山鳄湖路下角南路菱湖鳄湖高榜山虎头山新联路.tuanyuan.tv片区分析交通及周边环境.tuanyuan.tv片区未来供应区域未来供应约177万平米，未来市场竞争激烈；深业项目华轩紫韵台鹏达糖厂项目江南丽苑鹏达机械厂项目湖畔新城城市原筑景亿凤凰谷.tuanyuan.tv片区未来供应9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月xx年xx年城市原筑，262套湖畔新城1096套景亿凤凰谷167套泰富禹山郡，约547套华轩紫韵台，约385套南山公馆二期，约800套鹏达糖厂项目.tuanyuan.tv宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析.tuanyuan.tv个盘分析地段上排鳄湖路总占地面积9万总建筑面积30万总户数1096户容积率2.49车位1096个户型套数比例面积区域（）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210复式555%270-400总套数1096100%135-400湖畔新城(二期).tuanyuan.tv个盘分析户型套数比例面积区域（）三房13250%147-170四房9637%182-191复式249%242-382别墅104%350-382总套数262100%147-382地段鳄湖路和红花湖路交汇处总占地面积2.6万总建筑面积4.9万总户数262户容积率1.88车位262个城市原筑.tuanyuan.tv个盘分析地段惠州市鹅岭南路总占地面积25111总建筑面积83654总户数515户容积率2.69车位515个美林玉桂山户型套数比例面积区域（）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143复式244%200总套数515100%81-200.tuanyuan.tv个盘分析地段丰山路36号总占地面积20750总建筑面积47766总户数167户容积率0.96车位167个景亿凤凰谷户型套数比例面积区域（）三房6639.5%141四房3319.8%163联排别墅6840.7%200-280总套数167100%141-280.tuanyuan.tv个盘分析地段下角江南丽苑旁总占地面积24997总建筑面积78554总户数528户容积率3.4车位528个户型套数比例面积区（）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170总套数528100%110-170鹏达糖厂项目.tuanyuan.tv个盘主力户型一览面积项目7090110130150170190210230湖畔新城城市原筑美林玉桂山景亿凤凰谷鹏达糖厂中高档次楼盘户型以大三房和四房为主体,主力户型都在130平米以上,这个是目前市场客户需要的主流区间;.tuanyuan.tv个盘客户分析项目名称客户分布湖畔新城(二期)二次以上臵业，企事业单位管理人员及单位职员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等城市原筑二次以上臵业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等美林玉桂山以惠州中、高端阶层为主，私营业主、企业高干、白领等。 客户主要以二次以上臵业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员和投资客户等为主。 .tuanyuan.tv市场小结 11、宏观市场整体良好上扬，微观市场竞争激烈； 22、新政出台，销售速度明显放缓，随着房价的攀升和首付的提升，预计市场户型有变小的趋势。 33、 三、四房户型为片区市场主流，其中三房140-157平米，四房约为180平米左右。 44、客户主要以二次以上臵业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员等为主。 55、价格不断攀升，城市原筑11期均价达到6000元/，预计湖畔新城22期均价也将突破6000元/。 .tuanyuan.tv项目分析FOCUS项目概况项目界定项目分析项目核心问题.tuanyuan.tv地块用地性质占地面积建筑面积容积率其中商业面积建筑密度绿地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6经济适用房18697.3500002.525%30%合计171937.942207715000项目位于火车西站，由HCXZ1- 1、HCXZ1- 4、HCXZ1-6三块地构成，其中HCXZ1-6规划为经济适用房。 项目总占地面积为171937.9万，商业面积1.5万平米。 项目基本经济指标一览表项目经济技术指标.tuanyuan.tv项目区位116644116644项目位于惠州市惠城区城市中心西部山岭地带，南临高榜山和红花湖风景区，北靠沙帽岭，东连下角片区，西接惠河高速公路，交通通达性强，其中地块至深圳，车程1个小时；地块至江北，车程分钟；地块至麦地，车程分钟；地块至东平，车程0分钟；地块至水口，车程分钟；公共交通贫乏，仅路公共汽车抵达市区.tuanyuan.tv项目四至东邻惠州市四中学校用地，南临高榜山景区山林地，西至共联村村庄用地和空旷地，北达火车西站站房和铁路用地。 地块周边略显陈旧，四至缺乏视觉吸引力，但整体自然环境优越。 火车西站站房和铁路用地高榜山景区山林地共联村村庄用地和空旷地市四中学校用地.tuanyuan.tv项目分析FOCUS项目概况项目界定项目分析项目核心问题.tuanyuan.tv区域规划?定位惠城中心区对外交通枢纽，以现代工业、商贸物流和房地产业为主导产业，功能齐全、配套完善、环境优美的现代生态型综合性城区。 ?人口规划区人口规模控制为万至万人，人均城市建设用地平方米。 ?具体规划“一心三轴五组团”“一心”是指火车西站站前地区商贸服务中心；“三轴”是指铁路与半径沥防护绿轴，铁路线南侧沿共联路东西向的商贸、居住发展轴，铁路线北侧沿规划 三、四环连接道东西向的工业、居住发展轴；“五组团”则是指东部生态居住组团、西部工业组团、北部小瑶池环保工业组团、富之页居住组团和大小新村居住组团。 本项目.tuanyuan.tv区域环境生态资源丰富区域自然环境优越，拥有良好的自然山景资源，区域规划建设中高榜山公园将以广州白云山公园的标准打造，为惠州山景资源最丰富的区域；高档住宅区区域开发项目定位高端，如城市原筑、湖畔新城等，本项目有望与其连成一片，带动整体区域价值提升，形成惠州西部的高档住宅区；人口规划区人口规模控制为万至万人，人均城市建设用地平方米；.tuanyuan.tv项目价值判研项目条件/事实项目价值判研位于火车西站新区三面环山，南临高榜山景区山林地景观资源优势近邻城市主干道三环路、新联东路交通便捷西临火车西站与都田工业区临近火车西站、工业区占地17万，总建面万规模优势周边配套少，临近火车西站、公路，噪声大居住氛围不浓项目周边有加油站影响居住质量界定关键词新区、交通便捷、景观资源、规模.tuanyuan.tv项目界定城市山景生态规模大盘.tuanyuan.tv项目分析FOCUS项目概况项目界定项目分析项目核心问题.tuanyuan.tv项目优势?规模优势总建面40万平方米，具备规模开发优势。 ?区位优势随着三环路的延伸，交通四通八达，到江北、麦地、下角都及其便利，属于CBD中心扩张第一站；?景观优势三面环山，拥有良好的山景资源。 ?地块优势地块方正，平整，是城市大盘开发的优良地块。 ?路网优势周边路网发达，车行可以较方便的到达市区。 ?品牌优势深业地产是深圳的品牌开发企业?教育优势周边为惠州四中，拥有良好的教育配套.tuanyuan.tv项目劣势?规划滞后处于待发展区域，在惠州市民心目中处于偏僻地段；区域人不旺，生活配套设施缺乏；缺乏公交体系，往来市区不方便；?噪音靠近惠州火车西站，临近的项目的共联东路，新联路等经常有大型货柜车经过，对本项目有较大噪音影响；?规划地块被“名家花园”分成两个部分，对项目的整体规划布局不利；.tuanyuan.tv项目机会?市场整体市场近几年惠州地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好；?深惠一体化xx年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通，“一小时生活圈”将使越来越多的深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展；?交通不断完善中信大桥与东江大桥的建成区域和其他区域联系更加紧密；?区域发展高榜山、红花湖片区与西湖周边区域的开发，将带动整体区域的成熟；?整体市场水平较低市场开发水平不高，惠城区近郊缺乏品质规模大盘，市场缺乏真正将品质演绎到极致的项目，这给品质大盘的开发带来机会。 .tuanyuan.tv项目威胁?政策国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场的发展；?竞争惠州房地产市场快速发展，未来市场推盘量较大，市场竞争激烈；?经济适用房少量经济适用房的开发，低廉价格及产品形象将给项目形象带来一定威胁；.tuanyuan.tv项目分析对策发挥优势A、突出项目景观资源优势（南临高榜山，北靠沙帽岭）；B、发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的新城建运动大概念，建立大盘形象；C、通过创新突破，打造片区乃至整个惠州市品质标杆，塑造独特个性的品质名盘；规避劣势A、科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；B、先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质；C、通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势；D、合理的产品创新，如双层隔音玻璃等；E、保障经济适用房的外观形象以及品质，使经济适用房产品不影响项目形象。 发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中应遵守的原则。 .tuanyuan.tv项目分析FOCUS项目概况项目界定项目分析项目核心问题.tuanyuan.tv核心问题面对惠州市场竞争激烈和项目区域相对偏远的现状，如何在竞争格局中寻求突破，树立项目独特定位。 本项目万的体量，如何在实现利润最大化的前提下快速的销售，形成良好的品牌效应核心问题.tuanyuan.tv项目发展策略FOCUS开发理念启动策略项目定位经济适用房启动策略.tuanyuan.tv开发理念中原认为，在惠州城市正处于大拓展、惠州房地产正处于升级换代的市场环境下，在片区综合性生态城区的良好规划下条件下，本项目的开发应跳出传统住宅开发的路子，放弃过分保守做法，从区域战略的高度对项目进行全新定位，以提升区域价值为目标进行项目操作模式设计和配套功能定位。 只有这样，才能最大限度的提升项目价值，才能够取得超常规的战略成功！项目带动区域.tuanyuan.tv开发理念新城市主义项目所在的区域，虽然与市区有一定距离，但不是郊区，而是一个新城区的概念。 中原认为，项目应提出新市镇主义理念，参照欧洲小镇的做法，将优美的环境、繁荣的商业、便捷的交通、文明的社区和时尚的生活方式等等集合起来，将本项目建设成为一个环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区，追求一种现代欧洲小镇的最本初的风格，营造一种强烈的城镇生活和居住的氛围。 .tuanyuan.tv开发理念中原认为，项目应注重对配套设施的提炼，通过对周围以及社区本身的文化概念提炼与挖掘，通过对社区配套、景观小品、户型设计、社区视觉系统、营销推广等各个节点和环节的整合和提炼，形成独特鲜明的主题概念，塑造项目的核心竞争力。 主题地产.tuanyuan.tv项目发展策略FOCUS开发理念启动策略项目定位经济适用房启动策略.tuanyuan.tv市场客户分析楼盘名称项目产品类型项目臵业客户群体湖畔新城小高层、别墅二次以上臵业，企事业单位管理人员及单位职员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等城市原筑小高层、别墅二次以上臵业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等华轩*紫韵台小高层投资客、企事业单位职员、周边居民名家花园小高层公务员、普通白领、企事业单位职员、个体工商户以及外地务工人员客户群体主要集中为政府公务员、企事业单位的管理人员和职员、私营业主及深圳投资客；多为二次以上臵业，主要为自住性客户；区域较广，惠州各个片区均有一定的比例，主要看好片区优越的自然环境；区域类比项目客户现状.tuanyuan.tv客户调查分析典型高端客户深度访谈客户入位客户聚类分析模型客户定位.tuanyuan.tv调研基于惠州中原代理项目臵业群体需求调查问卷而成，其访谈的基本情况如下访谈时间xx年9月26日至xx年10月10日调查人员卢浮公馆、佳磊华丽大厦、云天华庭、东方威尼斯、华轩紫韵台物业顾问，项目策划人员。 调查对象惠州中高端臵业群体，界定在能承受单价6000元/平米或潜在臵业者。 调查目的研究惠州中高端市场臵业群体的特性、对产品的喜好、消费购买行为等，了解市场可能的趋势及消费者潜在的购买动机需求。 调查说明.tuanyuan.tv惠州客户调研问卷分布所属区域问卷分布点销售进度有效数量调研方式水口阳光新城咨询40份拦截式访问东平东方威尼斯一期售磬二期咨询40份拦截式访问江北佳磊华丽热销中20份现场选取客户江北卢浮公馆咨询40份拦截式访问下角华轩紫韵台热销中40份现场选取客户麦地云天华庭咨询30份现场选取客户合计210份.tuanyuan.tv210批客户中，单次购买物业总价分析?40万以下，2位?40-50万，17位?50-60万21位?60-70万，26位?70-80万，23位?80-90万，49位?90-100万，45位?100-150万，14位?150万以上，3位单次购买金额比例60万以下3961-100万52100万以上9客户购买能力客户需求调查分析.tuanyuan.tv目标客户特征客户需求特征区域?区域价值是客户选择的首要因素?区域环境形成将优先吸引高端客户中的投资者用途?改善现有的居住条件,回归自然,?享受生态生活不同臵业行为客户需求?投资及投资兼自住以小面积低总价、素质最优或较优产品或稀缺特色产品，呈现两极化特征?自住客户由于家庭人口数量（一同居住）以3-4人为主，主要以中端大三房为主对品牌认知?都比较认可品牌发展商，相信品牌的魅力项目期望?高档生态居住区,地段未来升值潜力购买的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套客户调查成果综述.tuanyuan.tv项目客户圈定目标客户特征关键词注解背景?年龄30-50?行业政府公务员、民企高管、国企高管、私企主等?臵业角色决策者、企业中的决策者家庭中的老大多臵业经历，稳重不轻易作决定用途?前期投资兼居住为主?后期自住为主看好区域的自然环境臵业动机自然生态、品牌、圈层、配套、安全私密感目前客户认知本项目的直接价值是环境和品牌排斥因素升值空间、担心价格过高、担心市场前景地处火车西站形象是阻碍项目价值提升的最大障碍产品对位小三事企管理层、职员大三私企主四房政府公务员、私企业主小三31-40，投资兼自住大三36-45，投资兼自住四房46-50，自住市民阶层富裕市民阶层新资产阶层稳定资产阶层财富阶层权利阶层赤贫阶层阶层金字塔体系.tuanyuan.tv城市生态豪宅客户城市中心豪宅客户郊区豪宅客户稳定资产阶层财富阶层客户精准锁定.tuanyuan.tv引领引领分享分享快乐快乐深圳中原深圳中原事业六部事业六部目标客户描述?习惯了城市的喧嚣，喜欢自然、原生的城市生活，有浓郁“山水情结”，希望在自然环境良好交通便捷的地段有一套房子；?平均年龄35，但有较高收入，活跃在政府、服务、IT、贸易等行业；?平时工作忙碌，对生活休闲配套设施有较高要求，喜欢登山、网球等户外运动；?有着多次臵业经历，眼光挑剔，臵业经验丰富；?多数是1代人或者2代人居住，多代同堂的情况会较少出现。 .tuanyuan.tv项目客户定位20万以下2040万4070万70100万100180万200万核心客户群重点客户群边缘客户群主力客层经济承受能力在40-100万的客户群游离客户群贫民.tuanyuan.tv项目客户定位核心客户重点客户深、港投资臵业客户惠城区内政府公务员（惠城区政府等）惠城区内企事业单位管理人员（江北、上排等企业）惠城城区内各商业圈个体私营业主（江北、人人乐等）惠城区大中企业高级白领（江北河南岸等写字楼内）惠城区内:专业技术人员、文化艺术类等自由职业者其他臵业人群特殊用途臵业人群游离、偶得客户本项目同属于惠州西片区，周边各项目楼盘客户群体构成，对本项目客户定位存在诸多借鉴之处。 结合前面的市场调查分析，本项目客户定位如下.tuanyuan.tv客观性客观性主动式被动式主观性主观性31422产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）主流模式“1+3”客观性；典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件成本高，对地块先天条件依赖高体现“项目价值”湖畔新城城市原筑片区项目核心竞争力矩阵.tuanyuan.tv客观性客观性主动式被动式主观性主观性3422产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）山水资源，与片区项目比优势不明显初入市场，但品牌优势明显本项目的选择“1+2+4”（产品+人文+服务）体现“大盘价值”“4”“人文性”体现社区价值，增强社区的内聚力和外来客户牵引力“1”“产品”以独特性和创新性成为市场关注的焦点“2”“服务”以人性化销售及物管体现“安全”与“尊贵”本项目的核心竞争方向.tuanyuan.tv项目决策模型产品形象客户渠道价格附加值本项目城市原筑湖畔新城突出项目的产品特色，提升产品附加价值.tuanyuan.tv通过高标准、高起点的规划实现是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性开发模式具有示范效应充分体现人性关怀的完善的社区服务体系国际化的/多种用途/不同性质人群的交流平台标杆效应其他项目学习模仿的对象辐射区域广泛高融合性的可持续发展的示范式的高融合性的、可持续发展的、示范式的都市居住区项目形象统领.tuanyuan.tv惠州西城山水生态住宅示范区我们在这里示范惠州西部的未来！项目市场定位.tuanyuan.tv指标类别容积率净密度（户数/公顷）邻里密度独户住宅0.2xx并立式住宅0.320-2515联排式0.540-6030叠层式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八层电梯公寓1.6170-xx5十八层电梯公寓2.7240-280150国际通行的住宅用地指标从土地价值最优实现角度选择本项目物业开发类型本项目产品选择方向.tuanyuan.tv项目2.4的容积率位于8层电梯公寓和18层小高层洋房之间，为提升本项目的档次及项目产品形态的多元化，建议以联排层电梯复式洋房提升项目整体的档次，小高层高层填冲项目的容积率项目没有限高，可适当增加项目建筑的高度，降低项目建筑覆盖率，提升项目园林景观面积，营造良好的居住氛围本项目产品选择方向.tuanyuan.tv本项目产品选择方向联排层电梯复式洋房小高层高层.tuanyuan.tv未来市场供应主力户型面积面积项目7090110130150170190210230湖畔新城城市原筑南山公馆凤凰谷未来市场供应的主力户型面积为130-180平米。 空档面积区间空档面积区间市场供应主力面积.tuanyuan.tv市场热销户型面积根据中原客户调查:目前惠州楼盘热销的户型面积以120-140为主，其次是100-120，占市场热销户型的65%。 中原调查市场热销楼盘面积状况20%25%30%15%7%3%90-100100-120120-140140-160160-180180以上.tuanyuan.tv政策对未来影响预判?政府宏观政策的不断调控?银行的首付的不断提高?贷款利率的不断提升预测未来市场承接力有限，整体热销户型面积有变小的趋势。 .tuanyuan.tv项目号地块户型面积及配比户型面积面积比套数套数比连排别墅220-2802%201%复式180-200%1105.6%四房150-18020%31516.09%三房90-12020%49525.28%120-13040%83242.49%130-15010%1869.5%总计100%1958100%结合项目市场分析及项目定位，建议项目号地块户型配比如下（项目号地块可待号地块成熟后考虑，项目经济适用房户型按照相关规定）.tuanyuan.tv项目形象定位项目案名深业城市风景深业天籁城项目定位语山林湖泊西班牙风情小镇.tuanyuan.tv项目发展策略FOCUS开发理念启动策略项目定位经济适用房启动策略.tuanyuan.tv9-1019分期规模物业类型时间轴xx.102.9-03.7xx上半年第一期5xx.117.644.3高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house项目先进行旅游项目的打造，在项目综合配套设施完善后，再进行住宅项目的开发，典型的旅游+地产模式。 万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配臵会所05.10-06.8天鹅堡3500010第三期第四期xx.4波托菲诺大盘启动策略研究.tuanyuan.tv大盘启动模式一“以点带面”模式启动模式项目主题教育+休闲、旅游理论基础心理学观点当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力新经济学观点消费者是有限理性的大盘启动策略研究.tuanyuan.tv70套分批规模主力户型时间轴70套50套70套价格走势（均价，元）首期配臵2.8万平米健身俱乐部、豪华会所、双语教育、2个小学、4个幼儿园、风情商业街惠州奥林匹克花园6000750080009500项目以运动主题，首期打造2.8万平米健身俱乐部、豪华会所、双语教育、22个小学、44个幼儿园、风情商业街等休闲配套，以现场实际体验带动项目的销售。 第一批xx.12.02第二批第三批第四批xx.2.19xx.2.24xx.5.3大盘启动策略研究.tuanyuan.tv大盘启动模式二“以小博大”模式启动模式项目主题运动主题理论基础新经济学观点消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求大盘启动策略研究.tuanyuan.tv8万分期规模主力户型时间轴第一期第二期第三期第四期20万16.5万9.8万价格走势（均价，元）首期配臵夏威夷风情商业街、网球场、100亩高尔夫球场、豪华会所万M2五星级酒店（总建面7万）星河湾xx执信中学（省一级）xxxxxx49005500700012，000项目首期启动豪华会所、100亩高尔夫果岭、风情商业街、网球场等配套，注重产品细节的打造，通过现场实景展示奠定项目的热销。 大盘启动策略研究.tuanyuan.tv大盘启动模式三（同类项目半岛一号）星河湾“情景营销”模式现场实景震撼启动模式每期开发均值13.5万m2启动规模20万m2项目主题运动+休闲大盘启动策略研究.tuanyuan.tv“以点带面”“情景营销”体验经济的成熟状态，适用于本项目低成本营销手法，成为目前主流模式体验经济的萌芽状态启动规模通常不大于10万m2，1000套项目启动策略“以小博大”现有大盘模型的适用性本项目首期将先启动项目会所、风情商业街、中心景观园林等配套，以现场可体验的高端形象，热销未来.tuanyuan.tv本项目启动策略调整项目的局部容积率，将地块一分为二，首期容积率略低，以最优资源高起点启动，奠定项目的整体档次；在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果;启动区入口处优先规划和展示非限定性空间，加大想象和体验力度.别墅类产品树立价格标杆，小高层类产品聚集人气；以最优资源高起点启动,优先规划和展示非限定性空间,以体验为目的全面展开.tuanyuan.tv项目启动策略一期二期建议项目整体分三期开发,其中1号地块分2期,4号地块1期开发;首先开发1号地块临4中的部分,初步估计总建筑面积约为12万平米;首期开发产品档次应相对拔高,大户型产品比例相应调高;.tuanyuan.tv项目启动策略建议项目首期开发约12万平米，其中住宅面积约为11万平米,建议一期户型配比如下户型面积面积比套数套数比连排别墅220-2804.5%202.62%复式180-xx0%587.60%四房150-18020%13317.4%三房120-13040.5%35646.7%130-15025%19625.7%合计100%763100%.tuanyuan.tv项目发展策略FOCUS开发理念启动策略项目定位经济适用房启动策略.tuanyuan.tv经济适用房启动策略经济适用房 11、启动时机（在满足政府规划要求的前提下）经济适用房建议在本项目一期销售完毕后开始启动。 原因一期销售后项目的整体风格、形象已经确定。 在社会上造成一定的影响，让市场加深对深业品牌认识。 在此时启动经济适用房，会得到市场更加高度的关注，提升深业品牌的美誉度。 22、整体形象必须与一期项目的风格一致，但是在此基础上要与一期项目拉开一定的档次。 在品质方面要达到一定的水平，赢得消费者的信赖，提高深业品牌在市民中的整体形象。 .tuanyuan.tv一号地第一期一号地第二期经济适用房4号地9101