香域加州24、25#楼定价策略20101205

万盛投资 1 香域加州香域加州 2424 25 25 楼价格策略楼价格策略 一 价格推导体系一 价格推导体系 市场竞争楼盘比较客户蓄积情况分析其他因素分析 整体均价 楼栋均价 楼栋价格表 万盛投资 2 二 均价的制定二 均价的制定 一 定价原则 一 定价原则 针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状 我们尝试对楼盘进行定量描述 进行量化统计的楼盘应为 可比性较强的 地段 价格 功能 用途 档次都相近的现楼 准现楼或期房 每一楼盘定级因素的具 体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述 我们总共列出 12 个定级因素 分别为区位 升值 交通 周边配套 周边环境 景观 户型结构 小区配套 物业管理 发展商品牌 工程进度 宣传包装 此 12 个因素 分值为 1 14 分 分值越大 表示等级越高 二 定价影响因素 二 定价影响因素 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中 主要考虑以下因素的影响 片区因素 区位 升值潜力 交通 周边配套 周边环境 产品综合质素 景观 户型结构 小区配套 物业管理 发展商品牌 宣传包装 工程进度 以上评分考虑点是根据营销经验以及对客户的把握 并根据不同因素对客户购房产生影 响的程度 分别赋予不同的分值 见参考楼盘综合评比表 根据经验及结合市场需求 各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小 评定 定价影响因素之权重 综合分析评定本物业综合素质 各因素之权重分析见下表 周边配套 8 周边环境 8 景观 12 户型结构 10 小区配套 8 物业管理 7 发展商品牌 7 工程进度 5 交通 7 升值潜力 8 区域位置 14 宣传包装 6 区域位置 升值潜力 交通 周边配套 周边环境 景观 户型结构 小区配套 物业管理 发展商品牌 工程进度 宣传包装 万盛投资 3 各影响因素的评价 区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值 发展前景 对景观的评价 主要考虑了项目外部景观资源及内部景观 同时将项目的视野开阔 度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面 户型结构方面 首要考虑户型的朝向 然后再对户型的方正 布局合理等方面进行 评判 交通方面 考虑了路网的完善 便利程度 在宣传包装方面 根据宣传包装所体现的项目定位来评价 三 参考楼盘选择及权重确定 三 参考楼盘选择及权重确定 丰邑中央 希尔顿丰邑中央 希尔顿 5 5 楼 人和楼 人和 东方名郡 福泽上城东方名郡 福泽上城 丰邑中央的项目品质较好 地段也较好 但在老城区 与我项目不属同一个区位 且该项目定位和定价都较为高端 其项目的定位 理念 环境等可做为参考 赋予 权重 10 希尔顿 5 楼与我项目同属于新城板块 目前正在积累客户 但是该项目定位和定价 也较为高端 赋予权重 20 人和 东方名郡也在新城板块 该项目目前在售的产品剩余量不多 且都是大面积 对本案具有一定的参考价值 赋予权重 25 福泽上城属新城板块 该项目目前主要以高层为主 有少量多层 该项目定位中高 端市场 其定价属中高端 有一定的参考价值 赋予权重 45 四 参考楼盘销售价格调查 四 参考楼盘销售价格调查 丰邑中央均价 4800 元 平米 希尔顿均价 4300 元 平米 人和 东方名郡均价 3500 元 平米 福泽上城均价 3600 元 平米 万盛投资 4 五 参考均价制定 五 参考均价制定 项目名称项目名称香域加州香域加州丰邑中央丰邑中央希尔顿希尔顿 5 5 楼楼人和人和 东方名郡东方名郡福泽上城福泽上城 参考权重参考权重 100 10 10 20 20 25 25 45 45 项目 分 值 4800430035003600 814121010 区位 14 新城区雷焕路 老城区人民路 剑邑大道交叉路 口 剑邑广场西侧府前东路新城小学旁 75656 升值 潜力 8 新城未来居住中 心 目前销售价 格相对市场适中 目前价格已较高 定位 定价较 高 位置相对 成熟 目前销售价格 在市场中属中 上 中 高端定位 价格相对高 47465 交通 7 离新城汽车总站 200 米 目前无直 达公车 紧邻城市主干道 剑邑大道 人民 路 街心花园 目前无直达公 车 离紫云大 道 200 米 离紫云大道 50 米左右 有公交车经过 但不多 公交系 统有待完善 58755 周边 配套 8超市 学校 银 行 医院 生活配套较全面 超市 学校 菜场 银行 医院 商场 银行等 周边配套一般 除学校外 周边 配套较少 65766 周边 环境 8 新城街道环境较 好 道路宽阔 空气清新 老城街道较密集 周边街道环境一 般 视野开阔 周 边环境较好 周边环境一般周边环境一般 1010868 景观 12加州异域风情 3 万平米醇熟园林 新加坡风格园林 景观 园林景观品质 较好 但无主 题 不积不大 园林景观打造 一般 内部园林景观有 所提高 99968 户型 结构 10 户型格局设计合 理 且通风采光 都很好 户型设计较合理户型设计还好 户型设计一般 无特色 户型设计紧凑 定位较准 小区 配套 867766 万盛投资 5 部分商业 地下 车库 地上 下停车场 会所 大型购物中心 停车场 幼儿园 停车 场 会所 商 业 学校 商业 会 的 47644物业 管理 7 自管中海物业万夏物业自管自管 47455 发展 商品 牌 7当地无其他大型 楼盘开发案例 在丰城有 10 年 的开发历史 有 多个开发项目 当地无其他开 发案例 本项目开发时 间较长 有一 定的知名度 项目开法时间长 有一定的知名度 45553 工程 进度 5 达预售条件已封顶已封顶已封顶在建 56645 宣传 包装 6 主推 节能洋房 理念 已深入人 心 主推 新加坡风 情 理念的 走高端形象路 线 推广手法一般走高端形象路线 合计 107290816871 本案均价 本案得分 参考物业得分 参考物业均价 参考物业权重 根据以上公式计算得出 本案表均价本案表均价 3718 3718 元元 平米平米 六 最终价格修正 六 最终价格修正 1 1 宏观走势分析宏观走势分析 2010 年新政似乎对市场没有很大影响 明年有可能会出台新的相关政策 仍然有一部份消费者观望 目前有较多新项目入市 竟争愈发激烈 后期市场竟争较激烈 后期市场竟争较激烈 万盛投资 6 2 2 客户蓄积情况分析 客户蓄积情况分析 截止至 12 月 5 日止 共售出会员卡 5 张 根据经验以及对房地产客户的把握 客户购 卡数量与可售房源的比例达到 3 1 4 1 时 开盘当天的销售率才比较有把握 但据了解 现在客户的消费观验已经改变 已经不喜于购买 VIP 卡 要直接选房 所以无法通过 VIP 卡 的销售量来预测后期的销售情况 3 3 其他市场调查 其他市场调查 丰城市历年房产销售均价 1240 1320 1380 1900 2294 2580 3200 5 6 5 37 21 12 24 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 04年05年06年07年08年09年10年 0 5 10 15 20 25 30 35 40 均价增长率 从以上图表中可以看出 今年我市商品住宅成交均价为 3200 元 平米左右 且每年涨幅 在 10 左右属于比较正常 按此推算 明年 1 季度市场均价约 3520 元 平米 可见当前市场 价格存在虚高 4 4 价格确定 价格确定 通过上述综合分析 结合项目的实际情况 建议对本案价格进行 2 的修正 即 24 25 楼入市均价为 3718 1 2 3643 元 平米左右 万盛投资 7 三 楼栋价格 按常规 每栋楼的价格因其位置 景观面 户型 周边配套设施等的不同 会有一定比 例的调整 24 楼靠 加州大道 所以 24 的基准价比 25 楼高 50 元 根据参考均价计 算 24 楼的均价定为 3699 元 25 楼为 3649 元 基准层都为 4 层 24 楼基准价为 3558 元 25 楼为 3508 元 四 垂直 楼层 价差 市场上的高层项价楼层价差都在 30 80 元之间 根据实地看查 考虑 24 25 楼的楼层 差价设置如下 24 25 在本栋基准价的基础上调整 在本栋基准价的基础上调整 楼层1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F 调差 120 80 400 40 80 120 180 230 380 330 注 11F 送部份顶楼面积 其价格需根据实际面积计算另外加入到总房款中 此处不做调整 五 水平 单元 价差 一般情况下 楼栋端头的单元 周边没有公厕之类的影响的情况下 其价格会比中间单 元的价格高到 0 5 到 2 之间 按中间单元是 3000 元 平米的价格算 则是高到 15 60 元 平 米 如果是靠主景观带的价格会比中间单元高到 2 5 之间 按中间单元是 3000 元