XX国际购物广场 商业规划及可行性分析方案

郑郑州州康康万万家家国国际际购购物物广广场场 商业规划及可行性分析方案商业规划及可行性分析方案 第第一一篇篇 项项目目背背景景及及意意义义描描述述 第一章第一章 政府政策与规划趋势政府政策与规划趋势 一 郑州打造一 郑州打造 大中原经济区大中原经济区 核心增长区 核心增长区 为寻找到中原崛起的突破口 河南省制订了 大中原经济区 规划 并将这 一规划申请 上升至国家战略 郑州市处于 大中原经济区 核心位置 地处京 汉铁路与陇海铁路的交汇处 已成为全国重要的集铁路港 公路港 航空港为一 体的综合型交通枢纽 郑州市依托独特的区位交通优势以及丰富的劳动力资源 加大科技创新力度 初步形成了汽车 食品加工 电子信息等六大优势产业 五 年来 郑州市连续实施跨越式发展行动计划 全市经济总量自 2005 年以来实现了 三个千亿元的跨越 2010 年地区生产总值达到 4040 9 亿元 占全省的比重由 15 7 提高到 17 5 在全国 35 个大中城市的排名由第 19 位前移到第 16 位 财 政总收入和一般预算收入分别达到 643 亿元和 387 亿元 年均分别增长 30 和 23 2 将成为 大中原经济区 的核心增长区 二 航海东路是郑州市未来城市规划的重要组成部分 二 航海东路是郑州市未来城市规划的重要组成部分 作为郑州未来的东大门 航海东路应该成为一道靓丽的风景线 航海东路是郑州经济技术开发区的东西主干道 路段以南是居住区 金融商 务区 文化教育区和休闲广场 北侧则是出口加工区 工业和仓储区 随着近年 来城市的快速发展 原来的航海东路已不能适应发展要求 必须对现有路段进行 改造 并向东继续延伸 建设一条具有城市交通功能 富有现代气息和生态特色 的景观大道 第二章第二章 项目规划及意义项目规划及意义 一 郑州康万家国际购物广场是郑州东南区唯一大型商业购物中心一 郑州康万家国际购物广场是郑州东南区唯一大型商业购物中心 郑州康万家国际购物广场项目位于郑州市航海东路和城东南路交叉口东南角 处于郑州市市区三环东南角中心位置 地理位置优越 是郑州市陇海路上的一道 亮丽风景 是该区域内唯一一个大型的购物广场 成为城市东南区域核心商业区 形成郑州东大门的一大主题商圈 为城市建设发展和城市居民生活带来便利 图注 项目地理位置全景图 该项目的定位是项目目前的重点 是项目开展营销工作的前提和基础 在对 郑州东南区域写字楼 住宅 商业等本项目所涉及到的各类市场的详细供需调查 把握了郑州目前的市场特点和未来发展走势 明确了项目所面临的市场压力和机 遇 同时对与项目区位 档次 物业类型有类似性的大型国际商务综合建筑体进 行了专题研究和详细分析后 结合市场特点及未来发展走势 综合建筑体的规律 项目自身条件三个方面提出定位建议 即 本项目总体定位为高档次商务综合建 筑体 项目的三个主要功能之间 应形成运转良好的互动作用 成为郑州东大门 乃至郑州市独特的高品质综合性项目 具体体现在整体项目应以写国际化商业购 物广场为主要功能 公寓配合写字楼 形成项目的主体 奥特莱斯商业配套作 中原文化广场及酒店 物流配送等为对主题项目功能性的补充和完善 多种功能 在统一的商务氛围下相互支撑 形成 1 1 大于 2 的合力效应 最终能够以较强的 综合实力参与市场竞争 二 郑州康万家国际购物广场项目优势及定位二 郑州康万家国际购物广场项目优势及定位 1 1 竞争区隔 竞争区隔 针对原址概况 本案优势在于是一个综合性的商业规划 兼容了超大型国际 购物超市法国欧尚 国内著名家居商场蓝景丽家 奥特莱斯步行街 新闻出版署 中原文化广场 沿街店 星级豪华酒店 高档社区与大型地下仓储的商业格局 为未来商业发展带来较大的上升空间 2 2 盈利优势 盈利优势 租约销售 稳定的投资收入保障租约销售 稳定的投资收入保障 按照国家相应的保值 增值的基本原则下 对项目综合开发 并对行业集合 积极引导 保障通过对经营商户的甄别筛选 形成品类互补 业态互补的商业集 合 吸引消费者购物 在消费者的心智定位中 建立商业广场为 一站式国际购 物广场 的商业定位 而从投资性物业而言 本案开发实力 商业容量 业态规划以及地段等因素 都将是 返租经营 的最佳保证 加之以返租模式 投资回报 模式 将是本案 的销售杀手锏 为国家及政府带来稳定的投资收入保障 3 3 一站式国际购物广场 一站式国际购物广场 创建郑州东南区域商业新形态创建郑州东南区域商业新形态 郑州市东南区域 从来都是人群密集 但商业品类经营虽然分散 原有地理 位置设施简陋 与城市化大发展的需要不再吻合 因此本项目以商业空间的多元 化与组合性区隔 树立区域唯一性 并通过国际化水准打造 形成城市发展的区 域核心 项目周围一公里内多为大型高档住宅小区 方圆三公里以内居住人口约 为 50 80 万人 项目周围交通便利 附近有近 10 条公交线路及郑州市目前唯一的 BRT 快速线路通过 距郑州市新郑国际机场 20 分钟车程 到火车站 10 分钟路程 带动城市多向发展 为郑州东南区域及周边城市群发展树立商业典范 推动郑州 大中原经济区核心发展区的建设和发展 第第二二篇篇 项项目目建建设设规规划划总总述述 第一章第一章 项目整体规划项目整体规划 一 项目概述一 项目概述 本项目定位为一站式国际购物广场 整合国内外品牌商业资源的 集购物 休 闲 娱乐 办公 餐饮 旅游为一体的 超级复合式大型购物广超 奥特莱斯商 业步行街 中原文化广场 豪华商务酒店 高档公寓住宅 地下物流仓储中心及 停车场等综合商业体 最终实现以较强的综合实力参与市场竞争 形成郑州市一 大中心 为城市发展带来巨大的发展空间 图注 项目整体规划鸟瞰图 二 项目主要技术经济指标二 项目主要技术经济指标 第二章第二章 项目各业态分析项目各业态分析 一 世界一 世界 500500 强强势入驻强强势入驻 法国欧尚法国欧尚 欧尚 世界著名大型超市先驱经营者之一 在世界上 12 个国家拥有 559 个 大型超市 超市 748 家 2010 年欧尚的税后营业额为 426 亿欧元 世界 500 强中 排名第 122 位 距今已有 243 000 名员工 16 亿名顾客 1999 年 7 月 欧尚在上海的第一家大型超市 中原店开张营业 并取得了 良好的经济效益和社会效益 到 2010 年底 欧尚已有 41 家大型超市在中国落户 另外 欧尚购买了台湾大润发集团 65 的股份 成为台湾大润发的主要控股者 法国欧尚集团强势入驻郑州康万家国际购物广场 集大型量贩超市 风味餐 厅 大型亲子园 时尚百货专卖 专业体育用品城 美式家居生活馆等多元化生 活业态于一体的功能齐全的新型购物中心 二 携手蓝景丽家 打造国内领先家居广场 二 携手蓝景丽家 打造国内领先家居广场 蓝景丽家是集家具 家装 建材 饰品展示销售为一体的家居企业 蓝景 丽家现有品牌家居厂商 526 家 知名家装公司 15 家 多年来凭借高品质的家 居产品 科学完善的管理体系及坚持不懈的诚信服务 塑造了一流的企业品牌 形象 蓝景丽家在厂商与商品管理方面 一贯实行产品标准准入制等一系列配 套管理措施 规范厂商必须使用标准的北京市家具建材买卖合同进行统一收银 交易认证 对所有销售商品执行先行负责制 在企业内部管理方面 蓝景丽家 坚持运行国际化 标准化的内部管理体系 截止到2010 年 商城在全国家居 行业内已连续六年连续通过 质量 环境 职业健康安全 三项国际管理体系 认证 2011 年又被国家工商行政管理总局授予 全国创建诚信市场先进单位 荣誉称号 成为北京市唯一获此殊荣的专业市场 蓝景丽家与郑州康万家国际购物广场达成合作协议 强势入驻 带来国内先 进的家居产品及国郑州市乃至际领先的管理体系 将推动郑州康万家国际购物广 场成为大中原经济区首屈一指的家居购物广场 打造全新的家居文化 三 奥特莱斯商业内街 原有批发市场全面升级三 奥特莱斯商业内街 原有批发市场全面升级 原址批发市场在城市规划建设中将被拆移搬迁 郑州康万家国际购物广场将 对原有批发市场整合升级 引进奥特莱斯商业运营模式 以全新的现代服务业综 合投资 打造中原地区品牌折扣店为龙头的多种商业业态并存的新型现代产业模 式 全面升级原有业态同时打造品牌直销购物中心 四 与新闻出版署联合打造中原文化广场四 与新闻出版署联合打造中原文化广场 认真贯彻国家 文化兴国 的政策方针 郑州康万家国际购物广场与新闻出 版署联合打造中原文化广场 积极布局中原文化产业 坚持正确的舆论导向和出 版方向 加强传播能力建设 结合新闻出版署 调整结构 转变方式 坚持科学 发展 积极推动和弘扬中原文化 并为文化兴省 文化兴国的大局大力发展贡献 充沛动力 五 城市东南高档酒店 写字楼 公寓综合体五 城市东南高档酒店 写字楼 公寓综合体 郑州市东南部发展当中缺乏高档次酒店 而市场对高档酒店的需求在不断增 长 郑州康万家国家购物广场在商务综合建筑体内 建设 5 星级高档次的纯酒店 产权与经营权由国内知名酒店管理公司经营管理 是对商务综合建筑体高品质的 有力保证 对综合建筑体内的其它功能有较强的支持作用 有利于综合建筑体不 同功能的协调 促进总体价值提升 并以超大规模业态的实现伸展力及拓展性 并配合强大的综合配套 经营成一个集写字楼 公寓 商住 星级酒店 会展 中心 休闲娱乐及购物中心于一体的大空间 六 高档城市住宅 解决居民居住难题六 高档城市住宅 解决居民居住难题 法国欧尚 蓝景丽家等国内外顶级商业入驻 奥特莱斯 文化广场 酒店 写字楼等综合业态开发 大力推动了该项目区域性发展 使得区内商业氛围愈加 浓厚 居家环境也不断迈向成熟与优越 为城市居民的生活带来更多的便利条件 郑州康万家国际购物广场与 上海东江集团 在购物广场后方建设高档住宅 社区 并配以安置性住房 为当地现有居民提供更优越的居住环境 让城市居 民拥有更加舒适的品质住宅 七 超大地下仓储中心和地下车库 物流仓储全面升级七 超大地下仓储中心和地下车库 物流仓储全面升级 郑州康万家国际购物广场地下两层设计 一层对原有物流仓储升级打造区域 性超大地下物流仓储中心 一层建设地下车库 为城市提供 5000 个停车位 帮助 解决城市交通 停车问题 八 拓建临近疏通道路 缓解城市交通压力八 拓建临近疏通道路 缓解城市交通压力 郑州康万家国际购物广场紧邻航海大道 直通应聘大道 交通便利 同时在 项目三侧将拓展道路并开设一条全新的道路 疏通东西与南北交通状况 为商业 办公 物流仓储 居民出行提供全方位的便利条件 第三篇 项目开发及投资收益分析 第一章 项目开发合作方式 一 一 土地现有情况土地现有情况 1 项目总占地约 500 亩 2 项目现有土地为原国家国资委战略储备库 土地性质为仓储用地 3 现郑州市人民政府已把该地块规划为商业住宅用地 项目周围一公里内多为大 型高档住宅小区 方圆三公里以内居住人口约为 50 80 万人 二 二 土地使用与建设方式 土地使用与建设方式 1 1 以国家国资委名义建设该项目 以国家国资委名义建设该项目 第一 该项目始终坚持国家土地保值 增值的根本原则 第二 土地归属国家国资委战略储备库 第三 该项目有利于推动大中原经济区建设 有利于推动郑州市成为核心经济增 长点及带动周边城市群建设发展起到模范作用 第四 以国家国资委名义下发文件 开发 使用土地 并以国家国资委名义牵头 建设中原国际购物广场与大型仓储中心项目 2 郑州康万家投资有限公司全额出资 郑州康万家投资有限公司全额出资 以国家国资委名义建设 郑州康万家投资有限公司全额出资 联合郑州市人 民政府 新闻出版署及东江集团共同开发郑州康万家国际购物广场项目 第二章 项目投资与收益预案分析项目投资与收益预案分析 一 项目投资分析 一 项目投资分析 该项目规划用途为商业和住宅两大部分 容积率为 3 3 项目总体投入有三大项 1 1 项目土地出让金 项目土地出让金 按郑州市目前该区域土地价格为 300 万元 亩 上交出让金比例分 25 30 和 40 三个档次 即 70 万元 亩 90 万元 亩 120 万元 亩 该项目土地总面积约为 500 亩 总计上交出让金约为 3 95 亿 6 亿人民币元之间 2 2 项目建筑成本 项目建筑成本 成本计算依据为 河南省 2008 最新定额 商业按中等装修标准计算 每平方米成本为 3500 元左右 商业成本为 3500 元 平方 x50 万平方米 17 5 亿元人民币 住宅按中等装修标准计算 每平方米成本为 2000 元左右 住宅成本为 2000 元 平方 x60 万平方米 12 亿元人民币 3 3 地下部分 地下部分 地下部分占地面积约为 400 450 亩左右 通体开挖 深九米 分上下两层 负一层为停车场 深约 3 5 4 米之间 负二层为商业仓储 5 5 5 米之间 总 面积约为 450 亩 x667 平方 x2 53 万平方米 地下部分建筑成本为 3500 元 平方米 左右 总投入为 53 万平方米 x3500 元 平方米 18 6 亿元人民币 二 项目收益分析 二 项目收益分析 该项目为商业与住宅等业态综合体 总体收入主要包括以下三大项 1 1 住宅销售收入 住宅销售收入 目前该地段商品房销售价格均价为 6000 元 平方米左右 三年内预计涨至 8000 元 平方米左右 该项目住宅总面积为 60 万平方米 预计项目内住宅总销售收入为 48 亿元人 民币左右 2 2 商铺销售收入 商铺销售收入 目前该地段商铺售价格均价为 12000 元 平方米左右 三年内预计涨至 15000 元 平方米左右 该项目商业面积为 50 万平方米 预计项目内商铺总销售收入为 75 亿元人民 币左右 3 3 地下建筑销售收入地下建筑销售收入 地下负一层为停车场 预留车位 3000 5000 现每个车位价格在 8 11 万左右 预计该项目地下停车位销售收入为 3 亿元人民币左右 地下负二层为商业仓储 面积暂不计入销售收入 1 第四篇 项目各方收益分析 第一章第一章 国资委收益分析国资委收益分析 该项目具有巨大的经济效益和社会效益 国资委作为项目的开发商能够获得 以下 4 项收益 1 土地物业保值 增值 土地物业保值 增值 原有土地为仓储用地 政府计划住宅用地 通过郑州康万家国际购物广场的整 体项目推动 将使得土地使用成为国际化大型商业与住宅并存的综合业态 土地 仍归属国资委战略储备 同时该区域土地价值及经济价值都得以提升 使得土地 物业等保值 增资 2 原单位编制保留原单位编制保留 原土地拆迁后 国资委原有处级单位将被拆编 而郑州康万家国际购物广场 将仍保留仓储物流中心 国资委原有处级单位将被保留 同时单位所属员工也将 留用在原有工作岗位 解决了职工安置问题 3 经济收益显著 经济收益显著 项目预计总投入为 52 54 亿元人民币左右 项目预计总收入为 123 亿元人民币左右 不含负一停车场和负二层商业仓储 销售收入 两者相减纯收益为 70 亿元人民币左右 该项目分配方案初步意见 剔除所有建筑安装成本及相关费用后 按纯利润 的五五分成 国资委该项目的收益将在 30 35 亿人民币 4 4 使用年限到期后稳定的租金收益 使用年限到期后稳定的租金收益 该项目土地使用年限为 40 年 项目土地使用年限到期后 土地使用权仍归国 资委所有 国资委可根据项目 40 年后的情况 按当时价格以收取租金的方式 获 得稳定的租金收益 2 第二章第二章 郑州市政府收益分析郑州市政府收益分析 郑州康万家国际购物广场复合郑州市政府城市建设规划 并有利于推动城市 东南区域发展 郑州市政府将会在项目中取得以下 5 项收益 1 全新商业圈 带动区域经济发展 全新商业圈 带动区域经济发展 该项目地处郑州市东大门 项目的成熟与发展将会在城市东南形成一大特色 商圈 为城市建设作出贡献 同时推动区域繁华 并有利地带动了城市东南区域 的经济发展 2 土地出让金收益与税收收益土地出让金收益与税收收益 郑州市政府根据该项目的开发需要 按照现有土地使用价格 收取土地使用 出让金 总计出让金收入约为 3 95 亿 6 亿人民币元之间 项目开放完工 法国欧尚及蓝景丽家等国内外著名企业入驻 带动了项目及 区域商业发展 同时也将为国税和地税带来可观的税收收益 3 原有业态全面升级原有业态全面升级 郑州康万家国际购物广场引进奥特莱斯业态 对原有批发市场和物流业整合 推动批发和物流的全面升级 同时新闻出版署的文化广场 商务酒店 写字楼等 项目打造综合型业态 同时安置了当地居民 改善居民居住环境 使原有的业态 形成崭新的城市新貌 4 交通配套升级收益交通配套升级收益 郑州康万家国际购物广场紧邻三条主干道路 同时项目将会开发一条全新的 道路 将会有效地改善该区域的交通状况 同时项目地下一层将会提供 3000 5000 个停车位 大力地缓解郑州市目前的停车压力 5 提供更多就业岗位提供更多就业岗位 各大购物商场 高特莱斯步行街 酒店 仓储 物流等各商业业态将会为郑 州市提供上万个的就业岗位名额 有利于促进城市居民就业 为居民带来工作和 收入 为社会带来安全和安定的隐性效益