运用层次分析法对上海市民对购房条件的选择需求的分析

运用层次分析法对上海市民对购房条件的选择需求的分析 2008 10 19 一 分析的目的与意义 对于生活条件越来越好 追求更高的生活条件的上海市民来说 购买房屋的热情 与购买的环境 条件也越来越高 通过对选候房屋的调查研究 来使市民更加满意是 非常有必要的 对房屋的评价有诸多方面 而寻找房屋交通 环境 价格的主要方面 分析他们 中具有比较重要的确定性因素 则是确定他们之间的最终组合的关键 定义房屋条件 的因素有很多 为了增强科学研究性 需要有一种有效的 定量的方法对上述问题进 行分析和解决 为此 根据市民对房屋买卖的需求和研究问题的需要 把层次分析法 作为一个基本的分析方法 用来对房屋条件的好坏 优劣进行初步筛选 将房屋系统 评价中的定性指标进行量化处理 从而实现候选房屋的基本面评估 二 因素分析 市民对房屋的选择主要是对房屋的综合素质的评价 主要考察方面有房屋面积 交通状况 周边环境 房龄 停车场 设备 房屋结构 价格等 对这些方面的优劣 性进行评价 排序 然后作出决策 该问题的总目标是评价房屋的综合素质 根据问题的性质和目前房屋买卖评价的 研究现状 将经济 地理 建筑三个作为评价目标的基本评估准则 经过综合分析 归纳出影响房屋购买的选择的因素共有 12 项 经济 对市民经济能力的评价 是对购买房屋基本面的评估 购买房屋都是在有 足够的经济能力上进行的 地理 考察地理环境包括交通 周边环境 方便的交通以及良好的周边环境是市 民普遍关注的焦点 建筑 房屋的体系结构 质量有无保证 是市民购房在细节上要处理的问题 房 屋的质量也是影响市民购房的兴趣 面积 房屋面积包括使用面积 建筑面积 产权面积等 受到经济因素的影响 市民购房会考虑适当的面积 交通状况 随着生活节奏日益加快 方便的交通变得由为重要 一般来说大众普 遍喜欢便捷的地段 这样上班 出行都很方便 房龄 房屋的使用年限 具体来说就是房屋下面的土地的使用年限 说到这里要 说一点 很关键 就是在我国土地是国家的 国有的 我们只有使用权 没有产权 但土地上面的房子是个人的 设备 一些好的房屋会自带某些家用设备 也是衡量房屋好坏的标准 停车场地 人们生活水平的提高 私家车也多了起来 有无停车库也进入了市民 买房的考虑范围 房屋结构 房屋的大体框架 现在市民对房屋的整体布局很讲究 好的房屋结构 能让房屋装修好之后 看起来更舒适 更宽敞 一般的房屋都是方正形结构 这样房 屋看起来很紧凑 价格 房价估计还将继续攀高 人民生活水平好了 自然不满足于现状 越来越 向着小康水平发展 走流行 跟形式 而房地产开发商们 也正迎合了市民的心理 而且银行利率的调整也都将影响购房热潮 如今房价的走势也是琢磨不定 所以价格 很大程度上影响了市民对购房的热情 三 模型构建 按照构造邻接矩阵的方法 建立系统的邻接矩阵 然后将邻接矩阵逐级顺序运算 得到可达矩阵 可达矩阵用来描述各个因素之间的所有相互影响 P1P2P3P4P5P6P7P8P9P10P11P12 面积 P1100000000011 交通状况 P2010000000101 周边环境 P3001000000101 房龄 P4000100000011 停车场 P5000010000011 设备 P6000001001001 房屋结构 P7000000100011 价格 P8000000011001 经济 P9000000001001 地理 P10000000000101 建筑 P11000000000011 综合素质 P12000000000001 分解可达矩阵 将各个因素划分成不同因素 不同等级 因素 P可达集 R前因集 AR 与 A 交集 11 11 1211 22 10 1222 33 10 1233 44 11 1244 55 11 1255 66 09 1266 77 11 1277 88 09 1288 99 126 8 99 1010 122 3 1010 1111 121 4 5 7 1111 12121 1212 可达集 R 共有交集 12 去掉因素 12 后 因素 P可达集 R前因集 AR 与 A 交集 11 1111 22 1022 33 1033 44 1144 55 1155 66 0966 77 1177 88 0988 996 8 99 10102 3 1010 11111 4 5 7 1111 按照排列的可达矩阵 建立解析结构模型 综合评 价 A 经济因 素 B1 地理因 素 B2 建筑因 素 B3 价格 C1设备 C2交通状 况 C3 周边环 境 C4 房龄 C5面积 C6停车场 C7 房屋结 构 C8 建立判断矩阵 矩阵 B1 3 A B1B2B3 经济B11 1 31 3 地理B231 2 建筑B33 1 2 1 矩阵 C1 2 B1C1C2 价格 C115 设备 C21 51 矩阵 C3 4 B2C3C4 交通状况 C311 3 环境 C431 矩阵 C5 8 B3C5C6C7C8 房龄 C511 71 51 2 面积 C67135 停车场 C751 315 房屋结构 C821 51 51 一致性检验 矩阵 B1 3 max 3 084 CI 0 042 0 1 RI 0 58 CR 0 072 0 1 矩阵具有一致性 矩阵 C1 2 max 2 195 CI 0 195 CR 0 0 1 二阶判断矩阵总具有一致性 矩阵 C3 4 二阶判断矩阵总具有一致性 所以不必检验 矩阵 C5 8 max 4 155 CI 0 017 0 1 RI 0 9 CR 0 019 0 1 矩阵具有一致性 层次总排序 计算系统的项目层各个因素对于总体目标的优先级权重 即确定各个因素的优劣次序 以提供市民决策时作参考 B1B2B3 A 0 1410 5250 334 总体优先权重因素排序 C1 0 8330 243 1 C2 0 1670 049 6 C3 0 250 055 5 C4 0 750 164 2 C5 0 0610 045 7 C6 0 5410 137 3 C7 0 3010 075 4 C8 0 0970 024 8 四 模型分析 评价 由表所示的各层次因素的优先级权重的计算结果 分析影响市民选择购买房屋条 件的主要原因有以下 3 方面 1 地理因素 从表中看出 地理因素是影响市民买房的主要因素 占总权重的 52 5 而决定地 理因素的主要项目是周边环境 占总权重的 75 买房子不在是简单的要一个安居住所 随着人们生活水平的提高 对环境 对自 身健康的要求也越来越高 所以随着地产业的发展 应该考虑到小区房屋的绿色规划 现在的市民时常喜欢去花园里游玩 锻炼 尤其是对于老年人 这种地方更是必不可 少 多建些花园 多重些树木 不仅能够净化空气 保护环境 而且让市民又多了一 个休闲的场所 而交通的因素也占了地理因素的三分之一 市民更青睐与地段好的房子 因为这 里人口多 交通方便 适合上班族上下班 方便出门 2 建筑因素 从表中看出 建筑本身的因素是市民第二关注的地方 占权重的 33 4 而其中 决定建筑因素的主要项目是建筑面积 占总权重的 54 1 房屋面积大小对于市民购买房屋与否是有很大的重要性的 一般来说 市民更喜 欢居住在空间较大的房间 这样比较舒适 除了考虑面积问题 停车场等附属措施也 被考虑进去 因为现在私家车多了 没有停车的地方就是个很头痛的问题 比如现在 的一些旧式小区没有专用的停车库 车辆只能挤在路边 对居民的生活带来了很多的 麻烦 还有入住时水 电 电话 闭路监控系统是否能够正常使用 是否能保证煤气 有线电视 宽频网络入户的正常使用 以及小区内清洁 保洁 绿化 排污 照明 信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用 3 经济因素 从表中看出 经济因素并不占很多的比列 占总权重的 14 1 买什么价位的房 子比较合适 一定要考虑到利率风险 现在是我们最低利率的时候 而做按揭都是 10 年 20 年的期限 10 年内我们的利率会有变化 比如美国的利率现在是往上走的 从 1 厘走到了 4 厘 我们中国的利率肯定也会往上走 世界利率都上升你不上