房屋买卖协议效力

房屋买卖协议效力房屋买卖协议效力 房屋属于不动产 其于不动产的特殊性 买卖房屋所有权应从产权过户手续办理完毕之时起转移给买受 人 依据物权变动原理 不动产所有权转移的时间界限只适用 法律规定 而不允许当事人另行约定 然而 我们应当知道 不动产权利转移的时间界限 又因权利取得原因不同而有差异 各国民事法律将不动产权利取得原因区分为两种 以法律行为 方式取得和以法律行为之外其他方式取得 以法律行为取得不 动产权利的 须将移转权利的意思登记公示 否则不能产生取 得不动产权利变动的效力 之所以规定以法律行为方式变动不 动产物权需要经过登记公示才产生物权变动的效力 是为了保 护交易第三人利益 维护交易安全并鼓励交易之实施 近年来 随着我国房地产业的不断发展 现行居民住房由福 利分房政策变为货币化 商品化的住房政策 公民间买卖私房 的现象也将日益增多 因此 以法律手段规范 管理房屋买卖 当事人的行为 确保房屋买卖的公平 公正 合法的进行 已 成为民事法律研究的重要课题之一 在此 依现行有关法律和 法规就房屋买卖协议效力谈谈认识 一 房屋买卖合同效力认定的法律根据 房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴 其性质为民事法律行 为 认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题 其社会 效益是维护交易的安全和信誉 目前 房屋买卖合同效力认定 的根据主要是国务院发布的 城市私房管理条例 和我国立法 机关颁布的 民法通则 其一 房屋买卖合同的形式要件问题 亦即买卖房屋协议是口头或书面均可 还是必须采用书面形式 根据 条例 第 6 条第 二 项规定 购买房屋办理过户登记 时 须提交房屋所有权证 买卖合同和契证 显然 买卖房屋 协议是以书面合同为其成立的要件 要求书面形式的要件关键 是要认定房屋买卖合同是诺成性合同 而非实践性合同 只要 买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有 效的条件之一 不允许当事人一方随意翻悔 这一规定为当事 人因房价过高或过低等不合理 不合法原因毁约起到了有效的 防范作用 其二 房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题 亦即一项合法 有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的 条件 根据 民法通则 第 50 条之规定为 第一 行为人具有 相应的民事行为能力 第二 意思表示真实 第三 不违反法 律和社会公共利益 由此可见 一项具体的房屋买卖合同只要 符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可 撤销的特定权利和义务关系 任何一方不得随意翻悔 若不履 行便会产生法律的后果 或按违约制裁或按继续强制履行处理 二 浅谈房屋买卖存在的几种类型 1 关于农村房屋买卖协议效力 近年 农村的房地产市场逐渐活跃 农民往往将其在宅基地 上所建房屋或者出租 或者售与他人 购买者中有的是本村或 外村村民 有的是外来打工者 还有的则是城镇非农业户口居 民 在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多 该类案件诉至法 院后 涉及的首要问题即是 合同是否有效 一种意见认为 如果购房者能取得宅基地使用权 买卖合同不存在其他违法行 为 则应认定合同有效 另一种意见认为 村民对宅基地只享 有使用权 而无处分的权利 而出售住房的行为 实际上已处 分了宅基地使用权 故合同应认定无效 更为严格 如果将这 些规定适用于售房行为 购房者的资格待定 村民出售房屋将 难上加难 通过前述提到的法律 法规规定 不难看出 国家对宅 基地申请是严格控制的 而上述规定并不涉及村民已按规定申 请到宅基地并按审批手续建造房屋 但关系到在出售房屋问题 上发生争议如何认定 看待这一问题 究其实质是如何认定宅 基地的权利性质 以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关 系 我国土地所有权的主体分为国家和集体两种 宅基地所 有权属农村集体经济组织所有 其使用权由集体组织按法律规 定的条件和程序划拨给村民使用 作为宅基地使用权人 有权 在取得的土地上享有占有 使用的权利 可以在该土地上建造 住房以及其他附着物 作为使用权人无权单独转让宅基地 但 如果使用权人在宅基地上已建造了房屋 房屋的所有权的完整 权能属于宅基地使用权人 此时 房屋的所有权与土地的所有 权分属不同的权利主体 双方在权利行使方面必然相互牵制 而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协 或 者房随地走或者地随房走 如果只能允许房随地走 那么村民因不享有土地的所有 权将影响其房屋的所有权的行使 他只能对其建筑物或其他附 着物享有占有 使用 收益的权利 而无从行使最重要的处分 的权能 如果宅基地使用权人欲走出农村 到处面的世界开创 一番事业 其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效 用 无疑 这使其权利的行使很不充分 如果允许地随房走 即村民有权出售住房 村民对房屋所有权的行使将不存在任何 障碍 那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢 笔者认为 并不影响 宅基地一旦划拨给村民使用 集体经济 组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利 当村民出 售房屋时 仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体 村民并 不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益 他只能获得出售 建筑物的利益 因此 对集体经济组织的经济利益并不存在侵 犯的问题 且允许农村房屋自由转让 将使农村的房屋发挥最 大的效用 物权法草案第十五章规定了宅基地使用权 从草案规定 可看出 草案允许农村房屋出售 该草案第 条 建造在 宅基地上的住房所有权转让的 宅基地使用权同时转让 第 条 建造在宅基地上的住房所有权抵押的 在实现该抵 押权时 宅基地使用权同时转让 由此可见 草案对房屋所有 权与宅基地使用权的关系采地随房走 应该说草案的规定是积极 合理并可行的 我们可以比 较一下城市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权 城市 居民出售拥有所有权的住房 法律并未设置特别的规定 城市 的房改房与农村的房屋有一定的相似之处 房改房的售价中不 含土地收益 因此建设部规定已售公房上市应当向国家或产权 单位补交一部分土地收益 国家对城市房地产二级市场持积极 的开放政策 农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在 所有权的权属方面并无二致 如果对村民售房采限制性政策 对村民来说是不公平的 为此 笔者建议 国家对村民售房也 可考虑参照城市房改房上市的有关做法 由集体土地所有权人 收取一定的土地收益 作为村民 其无偿使用宅基地是基于其 特定的社员身份 通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不 具有社员身份 完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费 用取得宅基地使用权 如果是具有社员身份的人 可分为两种 情况 其已有宅基地且达到国家规定的标准 可以购买他人的 住房 但必须缴纳一定的土地费用 如果是没有宅基地或达不 到规定的标准 可以经过报批后 无须缴纳一定的土地费用 如此考虑与国家的土地政策并不矛盾 国家对耕地的保护是采 取严格的政策 而宅基地与耕地性质不同 经过合法报批 宅 基地上已建造了建 筑物或附着物 一般不会再恢复到耕地性质 允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触 因 此 对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策 关于宅基地 的控制应当在宅基地的申请上从严把关 一户只能拥有一处宅 基地建议改为一户只能申请一处宅基地 总之 笔者认为 村 民出售住房的合同 如果没有其他违法行为 以认定有效为宜 2 关于城镇私有房屋买卖合同效力 这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问 题 私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移 变动的重要原 因 然而房屋是重要的不动产 房屋的买卖与一般动产的买卖 有着不同的要求 1 房屋买卖合同为要件合同 根据 中华人 民共和国城市房地产管理法 第四十条规定房地产转让 应当 签订书面转让合同由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式 从而排除了口头形式达成房屋买卖合同 2 对房屋买卖合同主 体的限制 根据 城市私有房屋管理条例 规定机关 团体 部队 企业 事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋 如 因特殊需要必须购买 须经县以上人民政府批准 此条规定明 确了机关 团体 部队 企业 事业单位购买城市私有房屋尚 需一定的程序 私有房屋分为农村和城镇两方面 其中农村私 有房屋的买卖 国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任 何手续 但国家对于宅基地的转让是有规定的 例如 1985 年 国务院 关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知 中规定 分 配给社员的宅基地等 社员只有使用权 即不准出租 买卖和 擅自转让 也不准在承包地 自留地上建房 1982 年 2 月 13 日国务院发布的 村镇建房用地管理条例 中规定 由于买卖 房屋转让宅基地使用权的 必需办理土地权属变更登记手续 更换证书 土地管理法 中也规定 依法改变土地的所有权和 使用权的 必需办理土地权属变更登记手续 更换证书 这一 方面不再多述 3 房屋买卖合同的效力问题 在司法界对办理 产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢 未 办理登记手续的买卖合同是否就无效呢 有两种不同的观点 一种观点认为 未办理登记手续的应认定为无效 因为这违反 了有关法律法规 笔者赞成下面一种观点 中华人民共和国 合同法 第四十四条规定 依法成立的合同 自成立时生效 法律 法规规定应当办理批准 登记等手续才生效的 依照其 规定 由此可以看出 合同生效有两种情形 一是须办理批准 登记等手续才生效 这种批准 登记指的是双方当事人签订合 同后 将合同在规定的部门办理批准或登记才生效 二是合同 一经签订 合同即具有法律效力 合同本身无需批准或登记 房屋买卖合同的效力问题 属于第二种情形 他调整的是当事 人之间的一种债权债务关系 买卖后的产权登记不是合同生效 的要求 而是合同一方当事人应当履行的义务 是物权变动的 要求 所以 是否办理房屋过户手续 影响的是标的物的所有 权是否依法转移 而对买卖合同及其效力并无影响 另外从 城市私有房屋管理条例 第六条房屋所有权转移或房屋现状 变更时 须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状 变更登记手续的规定中也可以看出 所有权登记手续仅是房屋 产权转移的必经程序 而不是买卖合同的有效条件 当事人未 办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移 但不能以此来认 定买卖合同无效 另一方面 买卖合同是办理所有权登记的必 须证件之一 而无效合同是不能作为产权登记证件的 所以最 高人民法院在有关的文件中所指的买卖无效应当理解为不发生 所有权转移的效力 在实践中 如果将登记要件绝对化 不区 分具体情况 则不利于保护善意一方当事人的利益 维护交易 秩序和财产秩序 3 如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题 某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给 了一方 之后又重复将该房卖给另一方 法律应当支持哪一方 购房户 这类纠纷在现实生活中也并不少见 这里要具体情况 具体分析 1 如果先购房一方已进行了产权登记 后购房方未 予登记 则可依法支持前者 认定后者的购房合同有效 由卖 方承担违约责任 2 如前 后两方都进行产权登记 则应根据 双方产权登记的合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自的 效力问题 3 如果前 后两方均未办理产权登记 前方的购房 合同意思表示真实 买卖合同依法有效成立 虽未进行登记 但根据现实中分房 买卖房屋的交易惯例 交付了钥匙 产权 证书等 即购方就可对住房进行居住使用和控制 也并未有违 反禁止性的法律规定 就应当认定为已经交付 所有权已经转 移 后者的购房合同也应认定为有效 但由于卖方已经将合同 约定的标的物转移给他人 从而导致合同无法履行 卖方对其 违约行为应承担违约责任 4 如果前者未办理过户手续 后者 却办理了过户手续 那么就要看后者是否具有侵害前者债权的 恶意 或具有与销售方恶意串通的行为 或故意采用违法的 违背善良风俗的方法侵害前者的利益 即所谓的善意取得 如 具有这些因素 也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效 由卖方承担违约责任 如不具备这些因素 则后者的产权变更 登记的效力应当受到法律的维护 即不能否认已通过登记对房 屋所享有的所有权 也只有这样才能确认并保护因登记取得的 权利 否则的话 产权登记的公信力难以维护 在司法实践中 还有一个问题就是在保护后者对房屋的所有权时 会遇到一个 矛盾 即前者可能对房屋进行装修 修缮 这样当后者要求交 付房款时 前者即使已交付 也不能恢复原状 或恢复原状在 经济利益上是极不合理的 如不恢复原状 则前者对房屋所作 的装修不一定符合后者的需要 但在现实生活中往往是后者一 定要求前者必须搬出 这里我们应当考虑到 前者也是有责任 的 因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前 自己还没 有在法律上取得对房屋的所有权 在此情况下 他冒然对房屋 进行装修 则应承担这种不利的风险后果 但又要考虑到在前 者的购房合同未被确认无效前 不能不说前者对房屋的占有是 无法律依据 笔者认为 除各方当事人依法请求返还财产或支 付各种损失及各种费用外 装修 修缮的相关费用前者也应当 有权获得补偿 在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用 四 如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题 在现实生活中 如 a 将其所有的房屋通过签订房屋买卖 合同卖与 b 并将房屋实际交付 但双方未办理房屋转移登记 b 在使用一段时间后 又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给 c 并交付给 c 上述交易活动中 对 a 与 b 之间的房屋买卖合 同的效力问题无什么岐义 但 bc 之间的房屋买卖合同效力存在 如下两种观点 第一种观点认为 bc 之间的房屋买卖合同应是无效合同 因为根据 中华人民共和国城市房地产管理法 以下简称 房 地产法 第 37 条第 六 项规定未依法登记领取权属证书的 房地产不得转让 虽然 b 与 a 签订了房屋协议 由于双方未办 理产权过户 a 仍然是该房屋的真正所有权人 根据 中华人 民共和国合同法 第五十一条无处分权处分他人的财产以及第 五十二条第 五 项违反法律 行政法规的强制性规定的合同 无效 b 与 c 签订的房屋买卖合同违反了上述规定 故 b 与 c 之间签订的房屋买卖合同应是无效合同 另一种观点认为 b 与 c 之间签订的合同应是有效合同 根据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见 第 56 条的规定 买卖双方自愿 并立有契约 买方已交付了房 款 并实际使用和管理了房屋 又没有其他违法行为 只是买 卖手续不完善的 应认为买卖关系有效 但应着其补办房屋买 卖手续 由此从 a 公司与 b 签订协议并交付房屋时起 b 事实 上已对该房屋享有物权的职能即占有 使用 收益和处分的权 利 双方只是欠缺房屋产权转移过户的形式要件 b 与 c 之间 签订的合同是双方在平等 自愿的基础上签订的 是双方当事 人的真实意思表示 双方的买卖行为应受法律的保护 双方所 签订的房屋买卖合同应当认定为合法 有效 笔者赞同第二种观点 理由如下 在房屋买卖案件中 常常认为未到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记的房屋 买卖合同无效 这种看法是错误的 如前所述 买卖后的产权 登记不是合同生效的要求 而是合同一方当事人应当履行的义 务 是物权变动的要求 所以 是否办理房屋过户手续 影响 的是标的物的所有权是否依法转移 而买卖合同是一种债权 标的物是否转移对合同本身的效力并无影响 当然 c 为了标 的物的产权有效转移 使标的物的产权无瑕疵 尚需办理产权 过户 但是 c 不能通过与 b 签订的房屋买卖合同办理产权过 户 在实际操作中 a 要通过与 b 之间签订的房屋买卖合同将 标的物过户给 b b 再通过与 c 的房屋买卖合同将房屋转移给 c 通过这种程序 也避免了国家税收的流失 五 拆迁户对拆迁安置房屋进行买卖时其合同效力及相关问 题法律分析 拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书 此类房屋就普通 商品房而言有着特殊性质 为此从物权理论出发 结合民法诚 实信用原则和不动产善意取得制度对拆迁安置房屋买卖合同效 力及履行中相关问题进行分析 与普通的房屋买卖纠纷不同的是 拆迁安置房在进行交易时 尚未领取权属证书 土地使用权性质也有特殊性 因此在处理 之际观点纷呈 做法不一 实例一 XX 年 9 月 8 日 原告华某与被告应某签订 卖房 协议 一份 约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原 告 房屋面积 77 63 平方米 总价款 22 5 万元 协议签订后 原 告按约支付了定金和预付款 被告于同年 11 月 8 日将房屋交付 原告并由后者入住 XX 年 4 月初 被告领取房产证和土地证后 却拒绝履行协议 至今未办理过户手续 原告要求被告继续履 行协议 协助原告办理房屋过户手续 庭审时 被告以双方签 订协议时 转让的房屋尚未交付 也没有领取任何权属证书 原 被告之间这一买卖行为违反了 城市房地产管理法 第三 十七条第六项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让这一 强制性法律规定 要求确认双方买卖协议无效 实例二 原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷 与案例一情 况相同 被告在双方签订协议并收取原告预付款 原告也入住 的情况下 却拒绝履行协议 办理房屋过户手续 被告以该房 屋为夫妻共同财产 被告未经共有权人同意擅自处分共有财产 的行为无效 要求驳回原告的诉讼请求 未领取权属证书房屋 预购房屋 转让的效力问题 要确认两个案例中房屋买卖协议的效力 必须正确理解 城市房地产管理法 第三十七条的规定 首先要澄明的一个 问题是 房地产不得转让不等同于房地产不得买卖 该法第三 十六条规定 房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠予 或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 因此 房地 产转让应包括签订合同 付款 房屋交付 过户登记等一系列 债权行为和物权行为 所谓不得转让应理解为上述系列行为不 能彻底完成 不能发生所有权转移的合同履行目的 但不得据 此认为法律禁止订立预购房 期房 转让合同或所签订的合同 一律无效 此外 城市房地产管理法 第四十五条 商品房预售的 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题 由国务院规定 从此条的立法含义可以看出 预售商品房在取 得权属证书之前再行转让是可行的 否则应当明令禁止 其实 城市房地产管理法 草案 中曾明文规定禁止预售房再转让 但该法正式颁布时 却又改为上述 45 条的规定 由此也可以看 出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神 从上述两案 来看 双方在签订协议时 被告的拆迁安置房尚未建成 但这 并不影响该转让协议的效力 而且 以尚不存在或尚未实际取 得的物作为标的物订立合同 在现实生活中普遍存在 合同法 也持肯定态度 典型的例子是融资租赁合同 期货交易等 当前理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问 题已趋于统一 已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件 而非买卖合同的生效要件 最高人民法院 关于适用中华人民 共和国担保法若干问题的解释 也明确规定 当事人未办理登 记手续不影响合同的效力 合同标的物的所有权及其他物权不 能转移 这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未 登记就主张合同无效 以追求更大利益的不诚信行为 而正确 认识并区分预售房再转让合同的效力也有与之相同的社会效果 就上述两案而言 双方在签订卖房协议时对房屋权属证书尚未 领取的状况是明知的 双方对买卖房屋约定明确 产权亦无其 他争议 购买的房屋已交付原告入住 并且诉讼发生前被告已 领取权属证书的情况下如果仍然僵化地理解适用 城市房地产 管理法 第三十七条规定 势必会助长一种随意悔约 违背诚 信的不良社会风气 也是对诚实信用原则的一种践踏 诚然 当前造成一些地方房价飞涨有恶炒楼花的原因 目 前各地也都有相应的禁止期房买卖的规定 这些地方性规定或 其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的依据 另一方面 现实生活中预购房买卖的原因众多 一味禁止预购房转让的立 法意图也难以得到贯彻实现 在房地产市场发展初期 禁止转 让可能会在一定范围内达到抑制房价的作用 但一个成熟的市 场经济秩序可能更需要的是市场因素的自然调节 总之 上述案例一的房屋买卖合同中 合同双方当事人具 有民事行为能力 意思表示真实 标的物确定也未违反法律规 定 并且被告在起诉前已经领取了房屋权属证书 应当确认买 卖合同的效力 夫妻一方擅自处分共有房产的效力 处理第二类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的 房屋时是否属于擅自处分 现实生活中相当多的情况都是夫妻 双方共同决定处分共有财产 具体由一人出面与买方商谈 当 另一方对约定的价格不满意 这种情形则不构成无权处分 不 影响已签订合同的效力 最高人民法院关于贯彻执行 中华人 民共和国民法通则 若干问题的意见第 89 条规定 共同共有人 对共有财产享有共同的权利 承担共同的义务 在共同共有关 系存续期间 部分共有人擅自处分共有财产的 一般认定无效 但第三人善意 有偿取得财产的 应当维护第三人的合法权益 对其他共有人的损失 由擅自处分共有财产的人赔偿 因此 本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的同意 属 擅自处分不动产行为 原告也构成善意第三人 其依据合同可 获得的利益也应予以保护 而房屋共有人之损失可以向无权处 分人主张侵权赔偿 理由在于 1 善意取得制度作为各国普遍实行的一项维护交易安全的 民事制度 其适用对象不仅限于动产 也应包括不动产 因为 不动产交易也会因登记错误 疏漏 未登记等原因发生无权处 分问题 而第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题 如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意 则从保护善 意第三人 维护交易秩序的目的出发 应当允许第三人获得不 动产的所有权 不动产善意取得制度在瑞士 德国等大陆法系 国家立法上也有规定 具体到本案中 因双方签订房屋买卖合 同时 被告房屋尚未领取权属证书 原告也无从审查不动产共 有人情况 原告取得房屋支付了当时合理的市场价格 并且已 经入住该房屋 虽然这时原告尚未取得房屋的登记证明 但这 也是由于被告违约 拒绝履行合同义务所造成的局面 并不影 响原告作为善意第三人的地位 应当说原告在一系列过程中是 善意且无过失的 2 从利益衡量角度观之 如果以被告主张的未经共有人同 意的理由确认合同无效 则会使买受人订立合同的目的彻底落 空 在合同有效的情况下 尚能取得房屋所有权 若合同无效 则使这种可能性完全丧失 而我们知道 此时适用缔约过失追 究被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的 如 果不适用善意取得制度来保护善意第三人的利益 则交易中大 量的合同会被认定为无效 将极大地降低合同制度的可信赖程 度 损害市场信用 不利于市场信用机制的建立 也不符合市 场经济对交易便捷的基本要求 拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效 拆迁安置房屋的土地使用性质一般情况下是国有划拨土地 根据 城市房地产管理法 第三十九条第一款规定 以划拨方 式取得土地使用权的 转让房地产时 应当按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 有批准权的人民政府准许转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定 缴纳土地使用权出让金 基于这一规定 有观点认为 上述拆 迁安置房屋买卖合同订立后 如未到有关部门办理报批手续 则买卖合同未生效 对此 最高人民法院关于适用 中华人民 共和国合同法 若干问题的解释 一 第九条第一款规定 依 照合同法第四十四条第二款的规定 法律 行政法规规定合同 应当办理批准手续 或者办理批准手续才生效 在一审法庭辩 论终结前当事人仍未办理批准手续的 或者仍未办理批准 登 记手续的 人民法院应当认定该合同未生效 法律 行政法规 规定合同应当办理登记手续 但未规定登记后生效的 当事人 未办理登记手续不影响合同的效力 合同标的物所有权及其他 物权不得转移 因 城市房地产管理法 第三十九条并未规定 合同必须在报批 登记后才生效 这与担保法规定抵押合同自 登记之日起生效有着显著区别 因此 上述拆迁安置房屋买卖 合同订立后虽暂时没有履行报批 登记手续 但并不影响合同 的效力 只是交易房屋的所有权不能发生转移 当事人订立合 同之物权变动的目的无法实现 拆迁安置房屋买卖交易实例中 双方对买卖合同的报批 登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行 而房管 部门也是将房地产交易 房屋所有权发证审批同时进行 由受 让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产 证 从实际操作的这一做法中 也可以看出拆迁安置房屋买卖 合同的效力并不受批准 登记手续的影响 三 正式签订房屋买卖合同时 应具备哪些条件 根据我国房地产管理的有关法律规定 正式签订房屋买 卖合同应具备以下条件 购房者必须具有完全的民事行为能力 在 中华人民共和 国民法通则 中规定 18 周岁以上的公民是成年人 具有完全 民事行为能力 可以独立进行民事活动 16 周岁以上不满 18 周岁的公民 以自己的劳动收入为主要生活来源的 视为完全 民事行为能力人 10 周岁以上的未成年人是限制