商品房买卖合同解除条件研究

商品房买卖合同解除条件研究商品房买卖合同解除条件研究 关键词 合同 商品房 解除权 在 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释 以下简称 解释 施行前 合同法 城市房地产开发经营管理条例 商品房销售管理办法 等 相关法律 行政法规和规章 对商品房买受人可以解除的情形 与条件作了相应的规定 但这些规定有的过于原则或笼统 有 的在实践中缺乏操作性 尤其是一些房地产开发企业 以下简称 出卖人 严重违反诚实信用原则 发布虚假广告 设立定金圈套 甚至一房多售 利用商品房买卖合同 以下简称合同 欺诈买受人 有的商品房面积严重缩水 有的存在严重的质量问题 严重损 害了买受人的合法权益 这给商品房买受人行使合同解除权造 成困难 最高人民法院出台的这一 解释 为商品房买受人通 过司法途径行使合同的解除权提供了强有力的保障 根据 解释 及相关法律法规的规定 结合实践操作经 验 现就商品房买受人有权解除合同的情形及应当具备的条件 进行分析 同时 因合同的无效同样也可以达到买受人退房的 目的 因此 笔者将作一并的分析 一 商品房存在权利瑕疵 买受人可以解除合同的情形及 应当具备的条件 1 出卖人与买受人签订合同后 又将同一商品房抵押给 第三人的 买受人可以解除合同 在实践中 房地产开发商为 了缓解资金周转上的困难 常会与买受人签订合同后 又将同 一房屋抵押给银行以获取贷款 在合同约定的交房期限到来之 前又无法解除抵押 致使无法履行合同约定的义务 损害买受 人的合法权益 解释 第八条项规定 具有下列情形之一 导 致商品房买卖合同目的不能实现的 无法取得房屋的买受人可 以请求解除合同 返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以 请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 商品房 买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三 人 买受人行使这一解除权应当具备的条件是 1 出卖人在 与买受人订立合同后 在未告知买受人的情况下又将同一房屋 抵押给了第三人 2 因出卖人将同一房屋抵押给第三人的原因 导致合同的目的不能实现的 即买受人无法在法律和事实上取 得合同中约定的房屋 只有这两个条件同时具备 买受人方可 要求解除合同 如果出卖人在与买受人订立合同后 经过买受 人的同意 或者已经告知买受人该房屋抵押给了第三人 且在 合同约定期限内出卖人可以将该房屋交付给买受人并能办理出 房屋过户手续的 那么买受人就无权要求解除合同 2 出卖人将同一房屋出售给两个以上的买受人的 买受 人可以解除合同 解释 第八条第 二 项规定 合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 导致商品房买卖合同目的不 能实现的 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同 返还已 付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已 付购房款一倍的赔偿责任 商品房销售管理办法 第十条出卖 人不得在未解除商品房买卖合同前 将作为合同标的物的商品 房再行销售给他人 开发商这么做往往是为了获取买受人的首 付款 以解决资金上的燃眉之急 但这会使买受人取得房屋所 有权的合法权益无法得到保障 但是 随着各地网上签约与备 案的普及 这样的情形会逐渐减少 买受人行使这一解除权应当具备的条件是 1 须出卖人 在与买受人订立合同后 又将该房屋出售第三人 2 因出卖人将 同一房屋出售给第三人的原因 导致第一买受人不能在法律和 实际上取得房屋 如果第一买受人在法律和实际上可以取得所 购买的房屋 那么无论出卖人是否又与第三人签订了合同 第 一买受人都不能解除合同 这时 可以行使合同解除权的应当 是第三人 3 拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的 被拆迁人 可以解除安置协议 解释 第七条规定 拆迁人与被拆迁人按 照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议 明确约定拆迁人以 位置 用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置 如果拆迁人 将该补偿安置房屋另行出卖给第三人 被拆迁人请求优先取得 补偿安置房屋的 应予支持 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置 协议的 按照本解释第八条的规定处理 即如果拆迁人将同一 补偿安置房另行出卖给第三人的情况下 被拆迁人可以请求解 除合同 因补偿安置房的价格通常会高于被拆迁的房屋 被拆 迁人要向拆迁人支付相应的差价 因此 被拆迁人在请求解除 合同时 还可以要求拆迁人返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 被拆迁人行使这一解除权利应当具备的条件是 1 必须 是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换的形式订立拆迁补偿安置 协议 2 在补偿安置协议中明确约定补偿安置房屋的位置 用途 3 拆迁人将同一补偿房屋另行出卖给第三人 4 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押 出卖给第三人或 者为拆迁补偿安置房屋的事实 将同一房屋出售给买受人的 买受人得知情况后可以请求确认合同无效或者解除合同 解释 第九条规定 出卖人订立商品房买卖合同时 具有下列情形之 一 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以请求返还 已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过 已付购房款一倍的赔偿责任 二 故意隐瞒所售房屋已经抵押的 事实 三 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿 安置房屋的事实 根据 担保法 第四十九条之规定 抵押期间 抵押人 转让已办理登记的抵押物的 应当通知抵押权人并告知受让人 转让物已经抵押的情况 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让 人的 转让行为无效 因此 如果出卖人在与买受人签订合同 时 只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经被抵押的事实 那么买 受人得知后 就可以请求人民法院确定合同无效 并可以要求 出卖人承担赔偿责任 很显然 根据抵押权优先的原则 买受 人购买这样的房屋 其的权益是无法得到保障的 根据 商品房销售管理办法 第十条之规定 出卖人不 得在未解除商品房买卖合同前 将作为合同标的物的商品房再 行销售给他人 该条属禁止性规定 因此 如果出卖人故意隐 瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实 将同一房屋又出售给买 受人的 那么买受人知情后可以解除合同 根据 解释 第七 条之规定 被拆迁补偿安置人享有优先取得房屋的权利 在这 样的情况下 买受人购买该房屋的权利是无法得到保障的 因 此 买受人知情后也可以请求解除合同 但是应当注意 买受 人行使解除权应以合同的目的无法实现为条件 如出卖人在与 买受人签订合同后 已经通过合法的途径解除了先前与他人订 立的合同 或者对被拆迁补偿安置的人已经另行做了妥善的安 排 不会对买受人实现合同的目的造成障碍 那么买受人就不 能解除合同了 5 其他商品房权利存在瑕疵 买受人可以解除合同的情 形 主要指出卖人所售的商品房违反了法律 行政法规禁止性 规定 买受人可以请求确认合同无效 如被司法机关依法查封 或者以其他形式限制商品房权利的 被依法收回土地使用权的 共 有房地产 未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法登 记领取权属证书等 二 因房屋面积误差过大 买受人可以请求解除合同 解释 第十四条及 商品房销售管理办法 第二十条 均规定 在合同无约定的情况下 出卖人交付使用的房屋套内 面积或建筑面积与合同约定面积不符 误差比绝对值超出 3 的 买受人可以解除合同 要求出卖人返还已付购房款及利息 买 受人行使这一解除权时应当注意 首先看合同对此有无约定 有约定的按约定处理 无约定的则按上述的规定处理 出卖人 有时为了降低交易风险 会利用买受人缺乏经验和法律意识的 淡泊 在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误 差绝对值的约定 因此 买受人在签订合同时应予注意 三 因房屋质量不合格 买受人可以请求解除合同的情形 及条件 1 因房屋主体质量不合格时 买受可以请求解除合同 根据 城市房地产开发经营管理条例 第三十二条之规定 商 品房交付使用后 购买人认为主体结构质量不合格的 可以向 工程质量监督单位申请重新核验 经核验 确属主体结构质量 不合格的 购买人有权退房 给购买人造成损失的 出卖人应当 依法承担赔偿责任 商品房销售管理办法 第三十五条对此也 有同样的规定 解释 第十二条则规定的更为全面 该条规定 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用 后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 买受人请求解除合 同和赔偿损失的 应予支持 解释 将因房屋主体结构质量不 合格不能交付使用的情形也囊括在买受人可以解除合同情形当 中 很显然 买受人购买这样的房屋 连基本的人身与财产安 全都无法得到保证 理所当然允许其解除 买受人行使这一解除权的条件必须是因房屋的主体结构 质量不合格 并且这一结论得到有资质部门的认可 如果仅仅 是房屋墙面有细小的裂纹等非主体结构质量不合格的原因 买 受人请求解除合同的 法院将不予支持 此时如果房屋尚在保 修期内 买受人可以要求出卖人承担修补并承担相应的赔偿责 任 2 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人可以 请求解除合同 解释 第十三条第一款规定 因房屋质量问题 严重影响正常居住使用 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 应注意 该解除权的行使不以房屋主体结构质量不 合格为条件 而是以房屋质量达到严重影响买受人的正常居住 使用为条件 房屋质量是否已达到严重影响正常居住使用 笔 者认为 也应当以有资质部门的鉴定结论为准 否则易造成解 除权的滥用 四 出卖人变更规划设计 买受人可以请求解除合同 商品房销售管理办法 第二十四条规定 出卖人经规 划部门批准的规划变更 设计单位同意的设计变更导致商品房 的结构型式 户型 空间尺寸 朝向变化 以及出现合同当事 人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的 出卖人应 当在变更确立之日起 10 日内 书面通知买受人 买受人有权在 通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复 买受人在通 知到达之日起 15 日内未作书面答复的 视同接受规划 设计变 更以及由此引起的房价款的变更 出卖人未在规定时限内通知 买受人的 买受人有权退房 买受人退房的 由出卖人承担违约 责任 买受人行使这一解除权的条件是 1 商品房销售后 出 卖人擅自变更规划 设计 或者虽经规划部门的批准与设计单 位的同意 但变更导致所售商品房的结构型式 户型 空间尺 寸 朝向变化 以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质 量或者使用功能情形 2 出卖人未在规定时限内通知买受人的 或者虽在规定的时间通知了买受人 买受人在规定的时间内作 出要求退房的书面答复 买受人特别要注意关于答复期限及形 式上的规定 一些不负责任的出卖人在通知买受人上述变更时 并不会提醒买受人应当在多长时间内以怎样的形式进行答复 而买受人通常缺乏经验 常常以口头的形式表达自己的意见 这给出卖人谋取不当利益留下了空间 五 因出卖人的原因导致商品房贷款申请未获批准 买受 人可以请求解除合同 解释 第二十三条规定 商品房买卖合同约定 买受 人以担保贷款方式付款 因当事人一方原因未能订立商品房担 保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 对方当事 人可以请求解除合同和赔偿损失 通过向银行按揭贷款的方式 购买商品房是现在大多数买受人的首选 买受人按照合同的约 定支付首付款后 如果是因为出卖人的原因不能订立商品房担 保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行时 买受人就 可以请求解除合同 出卖人还应当赔偿损失 买受人行使这一 解除权的唯一条件就是因出卖人的原因未能订立商品房贷款合 同 六 出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实 或者提供虚假商品房预售许可证明 买受人可以请求确认合同 无效 解释 第二条规定 出卖人未取得商品房预售许可证 明 与买受人订立的商品房预售合同 应当认定无效 但是在 起诉前取得商品房预售许可证明的 可以认定有效 商品房预 售应当取得预售许可证明 这是强制性的规定 城市房地产管 理法 城市房地产开发经营管理条例 城市商品房预售管 理办法 对此均有详细的规定 在实践操作当中 出卖人在取 得商品房预售许可证之前 为了尽早将尚未竣工的房屋销售出 去以回笼资金 常与买受人签订 商品房认购意向书 以达到 规避法律的目的 根据 解释 第五条规定 商品房的认购 订购 预订等协议具备 商品房销售管理办法 第十六条规定 的商品房买卖合同的主要内容 并且出卖人已经按照约定收受 购房款的 该协议应当认定为商品房买卖合同 因此 无论出 卖人与买受人签订的是 商品房买卖合同 还是 商品房认购 意向书 只要内容具备了商品房买卖合同的主要内容 且已经 按约定收受了房款 如定金或预付款等 均应视为商品房买卖合 同 此时 如出卖人尚未取得商品房预售许可证明的 买受人 可以请求确认合同无效 七 出卖人将尚未竣工验收合格的商品房交付使用的 买 受人可以要求解除合同 浙江省实施 中华人民共和国消费者权益保护法 办 法 第一款第 二 项规定 出卖人将未经竣工验收 包括建筑工 程质量验收和按规定必须的综合验收 合格的商品房交付使用的 应当根据买受人的要求负责退房 并承担其他民事责任 根据 我国有关法律的规定 出卖人向买受人交付房产时 必须出具 住宅质量保证书 住宅使用说明书 建设工程竣工备案表 房 屋面积测量表 因此 如果买受人在接收房屋时 发现出卖人 无法出具建设工程竣工备案表的 这说明该商品房还未经竣工 验收合格 买受人可以据此解除合同并退房 八 出卖人对外部环境以及其他配套设施与承诺 包括构 成要约的商业广告 不相符的 买受人可以解除合同 出卖人为提高所开发的商品房的品位 通常会在其的广 告宣传中加入一些虚假的内容以吸引买受人 如小区内的绿地 面积 健身娱乐设施 幼儿园 学校及交通上的便利等等 因 现在的商品房大多是预售的方式 在未全部竣工前 买受人根 本无法真正看到所购商品房开发规划范围内的房屋及相关设施 只能从出卖人的宣传资料上作书面的了解 也正是看到这些宣 传资料的诱人宣传才决定下单购买的 但在买受人接房后 往 往会发现所购商品房的周围环境并非出卖人所宣传的那样 心 中有一种强烈的被欺骗感 为促使出卖人诚实守信 解释 第 三条规定 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出 卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和 允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确 定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入商 品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承 担违约责任 在 浙江省实施 中华人民共和国消费者权益保 护法 办法 中对此规定的更为明确具体 在该办法第二十八 条第一款第 五 项中规定 小区绿化率 房屋间距 容积率等外 部环境以及其他配套设施与承诺 包括构成要约的商业广告 不相 符的 出卖人应当根据消费者的要求负责退房 并承担其他民 事责任 但因国家建设需要致使规划改变的除外 买受人行使这一解除权应当具备的条件是 1 出卖人对 小区的环境及相关设施等做了虚假的宣传 2 虚假宣传的内容具 体明确 3 虚假宣传的内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价 格的确定有重大影响 买受人在购房的过程中 应注意保存出 卖人的宣传资料 如出卖人在媒体上发布的广告等 也可以要 求出卖人将广告中自己关心的内容写入合同 这对出卖人来