房地产合同纠纷

房地产合同纠纷房地产合同纠纷 篇一 谈合资 合作开发房地产经营合同纠纷处理中的 法律问题 谈合资 合作开发房地产经营合同纠纷处理中的法律问题 作者 徐金琪 日期 10 03 09 合资 合作房地产开发经营在房地产开发中普通的存在 原因是因为房地产开发经营投资很大 往往是有地的一方缺少 资金 而资金充裕的一方又由于无地或者无项目 因此双方可 以进行合资 合作开发 但是由于房地产资金投入很大 开发 周期较长 合资 合作的双方会因种种原因如资金问题 相关 手续问题等 在合同履行过程中产生纠纷 且纠纷复杂 它的 复杂性在于以合资 合作开发经营房地产合同的名义形成的合 同有多种选择 而由此带来的问题是双方的合资 合作的合同 性质认定上复杂 进而在法律上对双方的合资 合作合同的效 力的认定上也复杂 在司法实践中 对被确认无效的合资 合 作开发经营房地产合同的实体处理上也有不同的看法 对此 笔者结合实际工作 谈谈有关合资 合作开发经营房地产合同 纠纷处理中的法律问题 一 合资 合作开发经营房地产合同的概念 在房地产开发实践中有很多合同是以 联建 合建 房屋的 名义签订的 现实中这些合同形式繁多 但是归纳起来大致有 下面几类 1 一方提供土地 一方提供资金 建成的房屋按投资比例或 按约定比例分享销售利润 2 一方提供土地 一方提供资金 在合同约定的期限和条件 下给付出资方的本息 3 一方提供土地 一方提供资金 出资方享有建成房屋的若 干年使用权 4 一方提供土地 一方提供资金 出地方获取收益 出资方 独享建成的房屋 5 一方提供土地 一方提供资金 出资方获取约定数量的房 屋 上述几类的合同名义上都冠以 联建 合建 房屋 但实质 上只有第 1 类属于联建或者合建房屋 这类合同的性质 效力 认定比较复杂 下文重点阐述 而第 2 类属于借贷合同 这类 合同因违反国家金融法律 法规的规定而无效 第 3 类合同则 属于租赁合同 严格的说属于预租合同 即出资方的出资折抵 将来使用房屋的租金 这类合同如不违反 中华人民共和国城 市房地产管理法 第 55 条的规定和 中华人民共和国合同法 第 214 的规定应属有效 第 4 类属于房地产项目或土地使用权 转让合同 这类合同如不违反 中华人民共和国城市房地产管 理法 第 37 条 第 38 条 第 39 条的规定 也应属有效 第 5 类 属于房屋买卖合同 因此对冠以 联建 合建房屋合同 我们 应该从合同的双方在合同中的约定权利义务关系 对合同的性 质加以认定 以区别是真正的合资 合作开发经营房地产合同 关系 还是其它法律关系的合同 本文所讨论的是属于真正的 合资 合作开发经营房地产合同关系中法律问题 二 合资 合作开发经营房地产合同的法律性质 关于合资 合作开发经营房地产合同的法律性质问题 要谈 及两个方面 第一 此类合同属于什么性质的合同 第二 此 类合同的内在的本质特性是什么 先谈第一个问题 中华人民共和国合同法 对合同进行了 分类 而合资 合作开发经营房地产合同在该法的分类中无法 归属 法学理论界对此类合同的属性有多种看法 有的说属于 承揽契约 把合建的房屋归属出土地方的部分看成是出资方承 揽的定作物 把出资方所得合建房屋的部分看成是出土地方所 付的报酬 笔者认为 这种看法不符合承揽合同的法律特征 承揽合同中的定作物只要不是违禁物 该合同无须有关部门审 批即可有效 而合资 合作房地产开发合同应当经有关部门审 批后方可有效 这是其一 其二承揽合同中的承揽人承担定作 物的灭失风险 而合资 合作开发经营房地产合同的双方当事 人对合作的项目是按 约承担责任 有的说属于互易契约 认为合资 合作的双方 分别出资和出地 也相应获取所得的利益 笔者认为 在所有的合同中 除赠与合同外 其它的合同关 系都是互易的 因此把合资 合作开发经营房地产合同归属互 易契约没有表述出合资 合作开发经营房地产合同本身特有的 属性 有的说属于联营契约 出地方和出资方联合经营 共同完成 房地产的开发 按约取得各自的利益 笔者认为 联营契约的很多特征与合资 合作开发经营房地 产合同的特征有相似之处 但是联营契约的法律特征之一是共 同经营 而合资 合作开发经营房地产合同的出地方可以不参 加项目的经营管理 这与联营契约有区别 有的说属于合伙契 约 认为一方出地 一方出资 共同开发 共享利益 双方之 间是合伙关系 笔者认为 合伙法律关系有个重要的法律特征 是合伙人之间对外承担无限连带责任 而合资 合作开发经营 房地产合同关系的双方不是合伙人之间的关系 对外不承担无 限连带责任 比如出资承建方如因该工程有债务 债权人是不 能向出地方主张该债务 应由出资承建方承担债务 关于合资 合作开发经营房地产合同的属性归类还有其它的说法 如折中 说 混合说 不定说 等等 折中说和混合说是把某两类合同 中符合合资 合作开发经营房地产合同性质的属性部分折中和 混合起来 如买卖与承揽混合契约说 不定说是认为不能把合 资 合作开发经营房地产合同归于现有的有名合同或契约的类 别中 因为合资 合作开发经营房地产合同有其自身的特性 归于其它合同或契约类别中去 既不能与其它合同或契约的特 征准确区分 又不能鲜明地体现本身的特殊性 笔者认为 对 合同的性质的分析和归类目的在于准确地认识合同的法律特征 不同类型的合同的法律特征具有其自身的特殊性 对合同的主 体 客体 权利和义务以及合同的生效要件等方面都有不同的 要求 因此对合资 合作开发经营房地产合同在考察其与哪类合同 相同或归于哪类合同时 就应该首先要分析合资 合作开发经 营房地产合同自身的特殊性 这类合同对主体 客体 权利和 义务以及合同的生效要件的要求 主要是指合资 合作开发经营 合同和土地使用权的转让要经有关部门的批准 与其它类型合同 的区别 这也是本节文章所提出的第二个问题 合资 合作开 发经营房地产合同的内在本质特征是什么 当然所有的合同都涉及到主体 客体 权利和义务以及合同 生效要件的要求等方面的问题 在这里把合资 合作开发经营 房地产合同同其它各种类型合同就上述几个方面问题一一比较 是无法穷尽的 所以笔者先谈谈合资 合作开发经营房地产合 同的主体 客体 特别是合同生效要件方面特殊性 对这些特 殊性有了较多的了解 也就对此类合同的本质特征有了进一步 的理解 也就能将此类合同与其它类型合同区别开来 首先 关于合资 合作开发经营房地产合同对主体资格是 有严格要求 这里有必要把房地产开发与房地产开发经营的概 念搞清楚 房地产开发与房地产开发经营是有区别的 房地产 开发是指依 中华人民共和国城市房地产管理法 的规定 在 取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 这是 中华人民共和国城市房地产管理法 第二条第三款明确 的定义 而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区 内国有土地上进行基础设施建设 房屋建设 并转让房地产开 发项目或者销售 出租商品房的行为 这是国务院 城市房地 产开发经营管理条例 第二条明确定义的 因此房地产开发和 房地产开发经营是有区别的 两者对主体的资质要求是不同的 前者不一定要求具有房地产开发经营资格 如果有国有土使用 权的企业自建房 而后者就要求具有房地产开发经营资格 最 高人民法院在 民事案件案由规定 中把合资 合作开发房地 产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中 所以合资 合 作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的 至少要求 一方当事人具有 房地产开发资格 但实践中经营有把具有房屋预租性质的自 建房 非商品房 合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷 而 要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格 就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来 由于 合资 合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同 关系 必然涉及到转让房地产开发项目或销售 出租商品房的 行为 我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要 求的 因而合资 合作开发经营房地产合同的当事人一方必须 具有房地产开发经营资格 这是对此类合同的主体资格要求 房地产开发经营涉及到国家的重要产业 对国民经济有重要影 响 资金投入量很大 最重要的是涉及到土地资源的利用 所 以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求 不具有房地 产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营 中华人民共 和国城市房地产管理法 第二十九条和国务院 城市房地产开 发经营管理条例 第二章就此有特别规定 而自 中华人民共 和国合同法 颁布后 对合同的主体资格要求绝大多数合同没 有特别要求 在这一点上 合资 合作开发经营房地产合同与 其它类型合同是有区别的 其次 合资 合作开发经营房地产合同涉及到土地使用权 的变更问题 我国的国有土地所有权是国家 房地产的开发经 营必须依法办理土地使用权的出让手续 农村集体土地必须依 法办理征用手续收归国有后 再依法办理出让手续后才能进行 房地产经营开发 我国的土地资源人均计算是比较匮乏的 所 以国家严格控制土地的使用 取得土地使用权要经过严格审批 对划拨取得土地使用权的土地不容许开发经营房地产 对经出 让取得土地使用权的主体和土地用途也必须经过严格审批 所 以对以出让方式取得土地使用权的主体与他人合资 合作开发 经营房地产 不论是按约取得房地产的份额 或者按约取得房 地产的收益 其本质均要涉及到土地使用权的转让 因此国家 必须对此类合同及涉及到的土地使用权的变更进行严格管理 只有经过国家主管部门的批准 此类合同才是合法有效的 这 也是此类合同与其它多数一般民商事合同不同的地方 也可以 说这是此类合同与其它多数一般民商事合同具有不同的法律特 征和本质属性 所以合资 合作开发经营房地产合同的法律特 征和本质属性是经国家主管部门批准 依法以出让方式取得土 地使用权的一方以土地作为投资与有房地产开发经营资格的另 一方联合进行房地产开发经营 依约取得房地产份额或利益 并依法办理变更土地使用权手续 对合同的主体资格有严格要 求和对合同的有效性有严格的行政审批制度 合作 合资开发经营房地产合同纠纷在司法实践中的处理 该类合同纠纷在司法实践中的处理比较复杂 首先 对各种 各样的冠以合作 合资开发经营房地产名义的合同往往不易分 清合同的性质 导致很多冠以合作 合资房地产开发合同名义 的纠纷在合同的性质上认定错误 本文在合作 合资开发经营 房地产合同的概念一节有较多的表述 要结合该类合同的法律 性质和特征 把本质上属于其它性质的合同与合作 合资开发 经营房地产合同正确区分开来 最高人民法院最近下发的 关 于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十四条至二十七条就明确规定四类与合作开发房地产合同 不同性质的合同 因此只有正确认定合同的性质才能正确处理 合同的纠纷 其次 在此类合同的效力的认定上 往往会产生 错误 我们知道此类合同有两个特点 一是涉及到土地使用权 有偿转让 二是涉及到双方联合进行房地产开发经营 因此此 类合同的合法要件除了不违反 中华人民共和国民法通则 第 五十八条规定和 中华人民共和国合同法 第五十二条规定外 还不得违反 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共 和国规划法 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例 等法律 法规的强制性规定 对于合法有效的合作 合资开发房地产经营的合同纠纷 司 法实践中处理比较好办 应 当按照双方在合同中的约定 查明违约者及违约责任 依照 中华人民共和国合同法 的规定去处理 而对于无效的此类 合同 就比较复杂了 需要查明是因为什么原因而导致合同无 效 导致合同无效的原因很多 主要有以下种种原因 1 因合作 合资的双方没有房地产开发经营资格 2 因未经有批准权的人民政府批准 以划拨土地作为投资和 他人合作开发经营房地产 3 因集体所有土地未依法征收为国有 以此土地作为投资和 他人合作开发经营房地产 4 因未依法办理合作合资开发经营房地产审批手续 未依法 办理土地使用权变更登记手续 5 因未经有关部门批准 以未足额交纳土地出让金的土地作 为投资和他人合作开发经营房地产 6 因未经有关部门批准 擅自改变土地使用性质的 等等 所以 在司法实践中要严格审查此类合同的合法性 在此基 础上才能正确处理此类合同的纠纷 当然在 中华人民共和国 合同法 颁发后 为了繁荣发展房地产业 鼓励和保护合同交 易的安全 对民商事合同的效力 采取了相对宽松的态度 只 要不违反法律 法规的强制性的规定 都视为合法有效 甚至 于对有些在合同主体上和履行手续上有严格要求的合同 只要 相关当事人在诉讼前或一审审理期间补办了有关手续也可以视 为合法有效 因此上述种种无效的合同也可以在规定的期限内 依法补办相关手续而转为有效合同 最后 在对无效的合作 合资开发经营房地产合同的处理上 司法实践中也存在不同的认识 有的人认为 中华人民共和国 民法通则 和 中华人民共和国合同法 对如何处理无效合同 有明确规定 原则上应按相互返还 按各自的过错承担损失来 处理 还有的人认为虽然最高人民法院 关于审理房地产管理 法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 第 46 条有关于 无效合同的处理问题的规定 但这规定在 房地产管理法 施 行后就不应适用了 笔者认为这两种看法是欠妥的 理由是这 样处理会显失公平 因为对此类无效合同 通常是由有土地的 一方取得房屋的所有权 给予出资方一定的经济补偿 而这种 补偿仅仅是资金的利息形式 对出资方是不公平的 同时 中 华人民共和国城市房地产管理法 对类似的无效合作合资开发 经营房地产合同如何处理并无明确规定 所以从公平的角度出 发对此类无效的合同处理应当按最高人民法院 关于审理房地 产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 第 46 条 有关于无效合同的处理问题的规定办理 对此在 2003 年 3 月的 全国民事审判工作座谈会上最高人民法院副院长黄松有也谈及 到这个观点 最高人民法院 关于审理房地产管理法施行前房 地产开发经营案件若干问题的解答 第 46 条规定 合作建房 合同被确认无效后 在建或已建成的房屋 其所有权可确认归 以土地使用权作为投资的一方所有 双方的投资可根据资金的 转化形态 分别处理 合作 合资开发经营房地产合同纠纷在司法实践中的处理 该类合同纠纷在司法实践中的处理比较复杂 首先 对各种 各样的冠以合作 合资开发经营房地产名义的合同往往不易分 清合同的性质 导致很多冠以合作 合资房地产开发合同名义 的纠纷在合同的性质上认定错误 本文在合作 合资开发经营 房地产合同的概念一节有较多的表述 要结合该类合同的法律 性质和特征 把本质上属于其它性质的合同与合作 合资开发 经营房地产合同正确区分开来 最高人民法院最近下发的 关 于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十四条至二十七条就明确规定四类与合作开发房地产合同 不同性质的合同 因此只有正确认定合同的性质才能正确处理 合同的纠纷 其次 在此类合同的效力的认定上 往往会产生 错误 我们知道此类合同有两个特点 一是涉及到土地使用权 有偿转让 二是涉及到双方联合进行房地产开发经营 因此此 类合同的合法要件除了不违反 中华人民共和国民法通则 第 五十八条规定和 中华人民共和国合同法 第五 十二条规定外 还不得违反 中华人民共和国城市房地产管 理法 中华人民共和国规划法 中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例 等法律 法规的强制性规定 对于合法有效的合作 合资开发房地产经营的合同纠纷 司 法实践中处理比较好办 应当按照双方在合同中的约定 查明 违约者及违约责任 依照 中华人民共和国合同法 的规定去 处理 而对于无效的此类合同 就比较复杂了 需要查明是因 为什么原因而导致合同无效 导致合同无效的原因很多 主要 有以下种种原因 1 因合作 合资的双方没有房地产开发经营资格 2 因未经有批准权的人民政府批准 以划拨土地作为投资和 他人合作开发经营房地产 3 因集体所有土地未依法征收为国有 以此土地作为投资和 他人合作开发经营房地产 4 因未依法办理合作合资开发经营房地产审批手续 未依法 办理土地使用权变更登记手续 5 因未经有关部门批准 以未足额交纳土地出让金的土地作 为投资和他人合作开发经营房地产 6 因未经有关部门批准 擅自改变土地使用性质的 等等 所以 在司法实践中要严格审查此类合同的合法性 在此基 础上才能正确处理此类合同的纠纷 当然在 中华人民共和国 合同法 颁发后 为了繁荣发展房地产业 鼓励和保护合同交 易的安全 对民商事合同的效力 采取了相对宽松的态度 只 要不违反法律 法规的强制性的规定 都视为合法有效 甚至 于对有些在合同主体上和履行手续上有严格要求的合同 只要 相关当事人在诉讼前或一审审理期间补办了有关手续也可以视 为合法有效 因此上述种种无效的合同也可以在规定的期限内 依法补办相关手续而转为有效合同 最后 在对无效的合作 合资开发经营房地产合同的处理 上 司法实践中也存在不同的认识 有的人认为 中华人民共 和国民法通则 和 中华人民共和国合同法 对如何处理无效 合同有明确规定 原则上应按相互返还 按各自的过错承担损 失来处理 还有的人认为虽然最高人民法院 关于审理房地产 管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 第 46 条有 关于无效合同的处理问题的规定 但这规定在 房地产管理法 施行后就不应适用了 笔者认为这两种看法是欠妥的 理由是 这样处理会显失公平 因为对此类无效合同 通常是由有土地 的一方取得房屋的所有权 给予出资方一定的经济补偿 而这 种补偿仅仅是资金的利息形式 对出资方是不公平的 同时 中华人民共和国城市房地产管理法 对类似的无效合作合资 开发经营房地产合同如何处理并无明确规定 所以从公平的角 度出发对此类无效的合同处理应当按最高人民法院 关于审理 房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 第 46 条有关于无效合同的处理问题的规定办理 对此在 2003 年 3 月的全国民事审判工作座谈会上最高人民法院副院长黄松有 也谈及到这个观点 最高人民法院 关于审理房地产管理法施 行前房地产开发经营案件若干问题的解答 第 46 条规定 合 作建房合同被确认无效后 在建或已建成的房屋 其所有权可 确认归以土地使用权作为投资的一方所有 双方的投资可根据 资金的转化形态 分别处理 篇二 房地产合同纠纷案 A 单位与 B 单位 C 单位 D 单位等合作开发房地产合同纠 纷案 裁判摘要 合同一方当事人构成根本违约时 守约的一方当事人享有法 定解除权 合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效 力 解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延 而不能改变合同解除的法律后果 当事人没有约定合同解除异 议期间 在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉 的 人民法院不予支持 最高人民法院 民事判决书 2010 民一终字第 45 号 上诉人 原审原告 A 单位 法定代表人 许礼庚 该公司代理董事长 委托代理人 王国安 广东信利盛达律师事务所律师 委托代理人 徐冲 北京市天为律师事务所律师 被上诉人 原审被告 B 单位 法定代表人 陈锦旭 该公司总经理 委托代理人 王峰 北京市天同律师事务所律师 委托代理人 易民胜 广东广大律师事务所律师 被上诉人 原审被告 C单位 法定代表人 梁光明 该公司总经理 委托代理人 陈治民 广东晟典律师事务所律师 委托代理人 陈耀权 北京市天同律师事务所律师 被上诉人 原审被告 D 单位 法定代表人 任勇辉 该公司董事长 委托代理人 李卫星 广东金阳律师事务所律师 委托代理人 曾达琴 原审第三人 E 单位 法定代表人 陈金龙 该公司董事长 委托代理人 张少元 广东粤商律师事务所律师 委托代理人 宋校红 广东国晖律师事务所律师 原审第三人 F 单位 法定代表人 林中青 该公司总经理 委托代理人 刘继承 广东胜伦律师事务所律师 委托代理人 林庭勇 该公司董事长 上诉人深圳市富山宝实业有限公司 以下简称富山宝公司 与 被上诉人 B 单位 以下简称福星公司 被上诉人 C 单位 以下简 称福永公司 被上诉人 D 单位 以下简称金安城公司 原审第 三人 E 单位 以下简称大金利公司 原审第三人 F 单位 以下简 称海洋城公司 合作开发房地产合同纠纷一案 广东省高级人民 法院于 2009 年 11 月 21 日作出 2006 粤高法民一初字第 18 号 民事判决 富山宝公司不服该 判决 向本院提起上诉 本院受理后 依法组成合议庭于 2010 年 6 月 24 日开庭审理了本案 富山宝公司的法定代表人 许礼庚及其委托代理人王国安 徐冲 福星公司的法定代表人 陈锦旭及其委托代理人王峰 易民胜 福永公司的法定代表人 梁光明及其委托代理人陈治民 陈耀权 金安城公司的法定代 表人任勇辉及其委托代理人李卫星 曾达琴 大金利公司的委 托代理人张少元 宋校红 海洋城公司的委托代理人刘继承 林庭勇均到庭参加诉讼 本案现已审理终结 一审法院经审理查明 1992 年 5 月 14 日 广东省深圳市原 宝安县国土局以国地字 1992 1607 号 划拨机场返还的安置用 地的通知 同意将深圳机场征地返还用地中位于兴围路口的 70 亩土地的使用权划拨给广东省深圳市原宝安县福永镇福永村 委会 1992 年 12 月 14 日 深圳宝安福永镇福永经济发展公司 该公司于 2004 年 10 月 21 日更名为福星公司 作为甲方与深圳 大地木竹制品有限公司 后更名为富山宝公司 作为乙方就合作开 发上述划拨用地中位于深圳机场出口处约 1 5 公里 即广深公 路三角地带 面积为 44 143 7 平方米的地块 签订 合作投 资兴建三星花园合同书 双方约定的主要内容如下 二 合作 形式 1 甲方提供上述地块作为双方合作发展的商住用地 附 土地批文及地形红线图 2 乙方负责提供该用地建筑的全部 资金及配合建筑开发区有关费用 3 合作期为 50 年 自 1993 年 1 月 1 日至 2042 年 12 月 30 日止 合作期满后建筑物 产权归甲方所有 4 宾馆 商业 铺位 托儿所等 在经营使 用期限内如需转让 抵押 必须取得一致同意 三 甲乙双方责 任 1 甲方责任 1 负责该地平整好 并把施工时所需的用电 用水的来源引 至该红线边 包括费用 2 负责办理规划立项 工程报建等手 续 负责与镇物业公司对口挂钩工作 3 负责与有关单位协商 该商住区的供电 通讯等增容及申报报装 4 负责结合施工现 场的管理及乙方委托办理的力所能及的其他事由 5 负责楼房 产权的报批和登记手续 2 乙方责任 1 负责该用地全部投建 资金费用 包括立项 工程报建及镇物业公司的市政及对口经费 及商住区的供电 供水 通讯 道路 绿化等配套设施的报资 费用 2 负责在签订本合同协议时提供资金壹仟万元给甲方作 开发费用 时间 2 年 由 1992 年 12 月 15 日起至 1994 年 12 月 14 日止 月利息按 9 39 计算 3 负责该商住地划量 规划 绘图等工作及施工管理 把好测量 规划 绘图等工作 及施工管理 把好测量 并在甲方完成三通一平的基础上于 1993 年 3 月开始施工投建 该工程必须在合同生效之日起 3 年 内完成 否则逾期不建的土地 甲方有权收回 4 负责计划分 批投建的面积 资金等投放的可行性报告及计划 计划在 3 年内 完成 四 组织机构 双方在签订协议后 需在与镇物业公司 对口挂钩的基础上双方派员组建 物业投建管理总公司 负责 投建事项的质量及今后合作公司的物业管理及收益 五 利润分 成 1 该商住区以高层建设为主 结合宾馆 商业铺店 停车 场 幼儿园等附属设施 该建筑的密度比例及高程均按部门的 有关规定为准 建筑总面积 约 15 万平方米 2 双方对合作兴 建的物业产权均享有出租 抵押 转让 外销等权益 物业所 得的利润分成则以商住楼销售扣除福永公司挂勾费分成 利润 的 25 归甲方 乙方占75 3 对甲乙双方共同管理的固定 资产经营或承包 转让等分成则甲方占 35 乙方占 65 协 议还约定 本合同生效后 乙方在基建期内发生的一切债权债 务与甲方无关 合同期内 甲方不得以任何借口收回该幅土地 的使用权 否则赔偿乙方因此造成的一切损失 上述合同于签 订当日由广东省宝安县福永镇法律服务所见证 1993 年 7 月 28 日 福星公司 富山宝公司与福永公司 具备 房地产开发经营资质 签订 合作开发 三星别墅 合同书 约定福星公司 富山宝公司提供开发用地及建设资金 福永公 司投入管理技术 以福永公司的名义共同开发涉案项目 项目 称为 三星别墅 后经批准更名为 金银城 项目 总建筑面 积为 28 万平方米 福永公司协助福星公司 富山宝公司办理项 目开发及工程建设的各项手续 房产内 外销售及产权登记手 续 编制房产销售计划 确定房产销售价格等 费用全部由福 星公司 富山宝公司承担 福永公司从房产销售总额中提取 6 作为经营管理费 其余盈益全部归福星公司 富山宝公司所 有 项目三年内完成建设 1994 年 2 月 22 日 福星公司与富山宝公司又签订一份 补 充协议 约定 福星公司以 1 913625 亿元的价格将其按协议 应得商住楼面积的 25 转让给富山宝公司 双方一致同意组建 物业管理公司 以富山宝公司为主 福星公司派员参加 共同 管理 物业的合作管理为 50 年 起止期以原协议的约定为准 共同管理之宾馆 商场铺位是双方共同之固定资产 其产权及 利润分成福星公司占 35 富山 篇三 房地产合同纠纷违约金 案例 房地产合同纠纷违约金 案例 合同违约是指违反合同债务的行为 亦称为合同债务不履 行 这里的合同债务 既包括当事人在合同中约定的义务 又 包括法律直接规定的义务 还包括根据法律原则和精神的要求 当事人所必须遵守的义务 仅指违反合同债务这一客观事实 不包括当事人及有关第三人的主观过错 各个国家合同法对违 约行为形态的划分都是不一样的 以下是小编今天要与大家分 享的 房地产合同纠纷违约金相关案例 内容仅供参考 欢迎 阅读 合资合作开发房地产合同违约金纠纷案例解析 上诉人辽宁省投资集团有限公司因与被上诉人辽宁李世房 产开发有限公司合资合作开发房地产合同违约金纠纷一案 不 服沈阳市和平区人民法院 2005 和民合初字第 478 号民事判决 向本院提起上诉 本院于 2005 年 11 月 28 日立案 由审判员白 云良任审判长并主审 与审判员高子丁 代理审判员王大鹏组 成合议庭 对本案进行了公开开庭审理 上诉人投资公司委托 代理人徐驰 王昱 被上诉人李世公司委托代理人栾严峰到庭 参加诉讼 现已审理终结 原审法院查明 投资公司诉李世公司合资合作开发房地产 合同结算纠纷一案于 2004 年 11 月 12 日在沈阳市中级人民法院 立案 投资公司要求返还投资款 743 1 万元 迟延履行违约金 及利息 沈阳市中级人民法院于 2005 年 3 月 15 日作出 2004 沈民 2 房初字第 258 号民事判决 该判决已生效 关于李世公 司的违约金责任 该裁判文书作出了如下论述 由于 2004 年协 议书明确约定 如李世公司未在约定的时间内向投资公司支付 价款 则按未给付金额的日万分之五向投资公司支付违约金 因此李世公司应向投资公司承担支付违约金的违约责任 且当 事人约定日万分之五的违约金亦不属于 中华人民共和国合同 法 第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失 的情况 李世公司虽提出最高法院有关于违约金标准的 司法解释 应按司法解释标准给付违约金 但 最高人民法院 关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复 最 高人民法院关于修改最高人民法院关于逾期付款违约金应当按 照何种标准计算问题的批复的批复 均是指当事人没有约定逾 期付款违约金标准而依据的计算标准 而本案双方当事人明确约定按日万分之五计算违约金 不属于没有约定违约金标准 故李世公司以按司法解释确定违约金标准的理由不能成立 由于当事人的前述违约金的约定属于迟延履行违约金 根据 中华人民共和国合同法 第一百一十四条第三款当事 人就迟延履行约定违约金的 违约方支付违约金后 还应当履 行债务的规定 李 世公司承担违约金责任后仍须继续给付合同价款 由于双方 约定的是分期付款 故违约金的计算方式亦应分别计算 即其 中 247 万元的违约金从 2004 年 5 月 21 日起计算 另 247 万元 从 2004 年 6 月 21 日起计算 其余 249 1 万元从 2004 年 7 月 21 日计算 由于投资公司起诉所主张的违约金系计算到 2004 年 10 月 30 日 诉讼中投资公司亦未增加诉讼请求 根据不告 不理的民事诉讼原则 本院对发生在 2004 年 10 月 31 日后的违 约金不予处理 即根据投资公司的诉讼请求本案的违约金计算 截止日期为 2004 年 10 月 30 日 最后判决李世公司给付投资公 司 743 1 万元的迟延履行违约金 482700 元 上述事实 有投资 公司向法庭提供的 2004 沈民 2 房初字第 258 号民事判决书副 本等证据材料及当事人当庭陈述笔录在卷佐证 经开庭质证 予以确认 原审法院认为 投资公司要求李世公司基于违反合资合作 开发房地产合同给付迟延履行违约金的诉讼请求已经沈阳市中 级人民法院作出生效判决 李世公司在该次诉讼中提出违约金 过高的抗辩理由虽未得到法院支持 但并不能据此证明投资公 司可以依据该判决的认定增加违约金数额另行诉讼 投资公司 在该诉讼中请求的违约金标准及期限 数额是在诉前预知诉讼 风险前提下的选择 在法院支持其违约金计算标准后另行增加 违约金数额进行诉讼 不符合相关法律对违约金性质 目的的 规定 也不符合民事诉讼程序的效益性原则 投资公司本次诉 讼的诉讼请求没有合同依据和法律依据 不予支持 依据 中 华人民共和国民事诉讼法 第六十四条一款之规定 判决驳回 投资公司诉讼请求 案件受理费 12810 元由投资公司负担 上诉人投资公司不服一审判决 向本院提起上诉称 上诉 人投资公司与被上诉人李世公司间的合资合作开发房地产合同 纠纷已由沈阳市中级人民法院依法判决 案件已进入执行程序 该判决确认李世公司确系违约 在判令李世公司继续履行合同 的同时 对违约金部分以双方合同约定的按未给付金额 的日万分之五作为计算违约金的标准 由于投资公司是 于 2004 年 10 月末提起诉讼 所以对 2004 年 10 月以后被上诉 人是否仍继续违约等事实难以确定 因此在诉讼中仅主张了截 止到 2004 年 10 月 30 日的违约金 而对该日之后新产生的违约 金在当时无法主张 因此 沈阳中级法院判决 由于投资公司起诉所主 张的违约金系计算到 2004 年 10 月 30 日 诉讼中投资公司亦未 增加诉讼请求 根据不告不理的民事诉讼原则 本院对发生在 2004 年 10 月 30 日后的违约金不予处理 即根据投资公司的诉 讼请求 本案的违约金计算截止日期为 2004 年 10 月 30 日 对上述判决显然可以看出 沈阳中级法院仅仅是因为投 资公司对 2004 年 10 月 31 日以后新产生的违约金未在该诉中 同时主张 因而未加以审理 这并不代表投资公司对 2004 年 10 月 31 之后产生的违约金已经放弃 更不是沈阳中级法院对 新产生的这部分违约金已经进行审理并予以驳回 正是由于投 资公司对这部分新违约金未告 沈阳中级法院对 新产生的违约金未理 所以投资公司完全有权通 过另行诉讼对产生的新债务加以主张 我国 民事诉讼法 第 十三条明确规定 当事人有权在法律规定的范围内处分 自己的民事权利和诉讼权利 本案中 投资公司在沈阳中级法院诉讼中对 2004 年 10 月 31 日以后新产生的 在诉讼当时还难以确定的违约金未予主张 是当事人依法有选择地行使自己的诉讼权利 处分民事诉讼权 利的一种体现 并未违反法律的禁止性规定 这与违背民事诉 讼效益性原则的恶意缠诉 拆诉 分诉有本质上的区别 沈阳中级法院的判 决中一再强调其判决确定的违约金截止到 2004 年 10 月 30 日 对当事人当时未主张的后产生的违约金未进行审理 本身就体 现了对当事人依法选择行使自己的诉讼权利的一种尊重 也是 对当事人有权依法选择通过另行起诉或其他途径来主张后续违 约金的一种肯定 投资公司对新产生的违约金 新债务 另行起诉 正是当事人对诉讼权利的合法行使 一审法院以效益性原则为 由驳回投资公司的诉讼请求 是对投资公司实体权利和诉讼权 利的无理剥夺 缺乏法律依据 我国 合同法 中规定的违约金是对合同当事人不履行合 同或履行合同不符合约定等违约行为的一种惩罚 其产生的事 实依据是违约 产生的法律依据是法律规定或当事人的有效约 定 本案中 双方约定如被上诉人未在约定期限内付款 则 按未给付金额的日万分之五给付违约金 这是双 方真实意思表示 不违反法律 行政法规的禁止性规定 而且 该违约金计算标准已经为生效判决所肯定 如果被上诉人未在 约定期限内支付上诉人全部款项 上诉人就有权按上述标准计 收违约金 因此 从 2004 年 10 月 31 日至今 被上诉人李世公司仍然 未向上诉人支付欠款 其违约行为一直继续 上诉人对新产生 的这部分违约金作为该合同的新债务加以主张 既有事实依据 也符合合同的约定 更有法律依据 不存在一审法院认为的 违背法律对违约金性质和目的的规定的问题 一 审法院据此驳回投资公司诉讼请求明显错误 在本案中上诉人 投资公司在起诉中所主张的 2004 年 10 月 31 日以后新产生的违 约金仍然是依据合同约定的上述违约金标准计算出来的 所以 在被上诉人李世公司至今未还清欠款的情况下 其违约天数在 增加 就必然会产生新的违约金 这当然不是对法院已经认定 的计算标准的擅自增加 相反 恰恰是依据和执行了法院所认定 的标准 因此 不存在一审法院认为的在法院确定了违 约金计算标准后 新增加违约金数额另行起诉的问题 因此 上诉人依据已经为法院生效判决所确认的 也为被 上诉人所承认的继续违约的事实 依据双方合同明确约定的 已为法院生效判决所肯定的计算标准对由于被上诉人后续违约 所新产生的违约金 新债务 依法起诉 事实清楚 证据充分 请 求撤销一审判决 改判被上诉人支付上诉人从 2004 年 10 月 31 日至实际还清全部欠款之日止的违约金 至 2005 年 5 月 30 日的 违约金为 780225 元 并由被上诉人承担本案诉讼费用 被上诉人李世公司答辩称 原审判决认定事实清楚 适用法律正确 请求维持原判 本院查明 2001 年 10 月 12 日 辽宁华厦饭店作为甲方与 作为乙方的李世公司签订 协议书 以下简称 2001 年协议书 约定 一 甲方将饭店土地使用权作价 1716 万元 占地面积 2332 平方米 和前期工程款 2760 万元 含甲方已付工程款 1360 万元 四建二公司执付工程款 1400 万元 总计 4476 万元作为 同乙方合作联建辽宁华厦大酒店工程的投资 对乙方的合作投 资 在工程结束后 以甲乙双方认可的审计中介机构出具的审 计评估报告为依据确定 并明确双方的投资比例 二 对补办 续办工程手续发生的费用 均由乙方垫付资金 其中应由甲方 负担的部分 从甲方的投资额中抵减 应由双方共同承担的部分 作为乙方的工程投资 三 对乙方已替甲方偿还的债务 经甲方 与债权单位确认后 可以抵减甲方的投资额 四 本协议签字盖 章后 即为生效 对以前就本工程与乙方在 2000 年 9 月 1 日签 署的 联合投资续建辽宁华厦大酒店协议书 2000 年 12 月 1 日签署的 联合投资续建辽宁华厦大酒店补充协议 2000 年 12 月 28 日签署的 协议书 等有关协议同时废除 2002 年 12 月 10 日 辽宁省投资集团公司 辽宁华厦饭店 共同作为甲方与作为乙方的李世公司签订 协议书 以下简称 2002 年协议书