联营计划书

1 / 32联营计划书联营计划书 经商定，山西峰鑫伟业物贸有限公司与山西利剑贸易有限公司本着兄弟贸易合作，共赢共利，资源共享的方向发展。商定：山西利剑贸易有限公司愿意将长期代理的品牌货品潞城兴宝低销于山西峰鑫伟业物贸有限公司。计划参与者： 货品潞城兴宝表面标志 LG 山西峰鑫伟业物贸有限公司代表人林锦文，以下简称甲。山西利剑贸易有限公司 代表人林钟桂，以下简称乙。期间双方以此为例，循序步进，共赢共合。拟定内容都经双方商议并同意，合作间为保各方权益互相遵守以下：1. 签订计划，协议生效后。乙承诺以月计算，每月甲所成交 LG 量额达 350 吨，如数返还利润每吨 20 元。则未达量的同时，已成交量作业差于350 吨之间的每吨追加 10 元惩罚金。2 / 322. 单笔交易以提完货和付完款后，才属于已成交作业。否则不算返利限定量中的累加数量。甲没提完货时必须在 3 天内付清，逾期未还清的款额折合吨位追加每吨 10 元的滞纳金，以此为起点另外拖欠日每天累加 5 元/吨，甲必须以此为戒及时还款，否则不进行新的成交。3. 乙每天应及时向甲传输当日 LG 所有货位货品规格及厂家规格型号，正确引导甲，不得掩盖实情谎报库存。同时给指导当日乙公司成交价。甲以指导单价成交的，乙同意每吨保留有 10 元的合理利润。若甲有能力能做现金交易的成交，在以上基础上再让 10 元/吨。以上都不属于达量返利的份额。4. 甲乙双方可选择性互相建议，甲在乙所指导内容如有质疑必须在第一时间提出疑虑，逾期不可做成交阻碍之借口。乙有权监督甲在每单笔单价作成交时是否有恶意抛售，或套取现金，或恶意强接客户。特殊情况甲因提前作解释申请，未经允许甲不得违规。经3 / 32核实，乙将追究甲的责任，后果视情节定，甲不得悔退。本协议亦甲乙双方介于买卖与友情的君子协议，违规者视小人雷同。弃之不得怨言！ 此协议双方各持一份，共两份。尊重则互相保留，失之心遭遣！以上书定内容待双方签字既是接受。无见证人。无章法借鉴。甲：山西峰鑫伟业物贸有限公司 乙：山西利剑贸易有限公司身份证： 身份证：名章： 名章：日期：2016 年 8 月 12 日星期五 本文章林锦文稿项目联营策划书目录：1、市场背景4 / 322、项目分析3、项目定位4、产品建议5、管理目标6、销售策略7、广告策略8、公司简介9、合作模式一、市场背景、 *房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司对当地市场进行调研，简析如下：5 / 321、客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，散户消费逐渐成为市场主力。2、开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐步接受，同时专业的开发管理、销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于*房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占*市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱，管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临考验。3、项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提高。6 / 324、项目管理、销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，先进的项目管理理念及营销理念随专业的还礼、销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，管理水平不断提高，宣传手段不断翻新。、在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：1、客户需求的变化：能承受价格在 2500 平米以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足性居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性转变。对于能承受 2500-4000 元/价格的客户，在追求上述要求的基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较为严格。能承受 4000 元/价格以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。7 / 322、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐步为市场追捧。3、开发商的变化：开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变。并逐渐建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识，管理水平随之不断提高，逐步渗透入项目运行全程管理控制。二、项目分析1、基本情况本项目位于地段升值潜力巨大。2、区域消费能力分析8 / 32整体消费群体仍为比较注重生活品质的中高层群体，社会层次也已机关工作人员为主，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将成为跨区域消费的一块热土。3、客源定位本项目立足于中高档楼盘，受价格限制，客源面相对较为集中，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等做如下分析： 、私营业主，有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。、政府官员，此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。9 / 32、白领阶层，此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。、年青成功人士，此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。三、项目定位本项目位于*，生活设施及市政配套设施完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本项目定位于：会养人的房子。综合以上，在本项目客源中主要去求有以下几点：1、地理位置优越。2、交通出行方便。3、市政及配套设施齐全。10 / 324、社区规划合理。5、智能化水平高。6、有较大的升值潜力。7、户型实用、舒适。四、产品建议、社区配套设施。1、采暖：采用地面供暖系统。此系统有以下特点：、无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具方便。 、室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能。、辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。、便于布设落地窗。11 / 322、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其他房间配双层中空玻璃塑钢窗。3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，公共场所安装自动感应装置，随时监测。4、信息系统：有线电话；市区标准有线电视；宽带网入户，并预留管线；预留两部电话接口。5、厨房、卫生间：厨房墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具；卫生间墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖。6、外立面风格：建议采用高级外墙涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部选用淡黄或白色。此建议有以下优点：、涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查处，而用面砖则不易查出。、棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。12 / 327、绿化布置：根据小区内的容积系数，建议原则上小区整体走“十三五”重点项目-热电联营项目商业计划书编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司商业计划书，英文名称为 Business Plan，是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是一份全方位的项目计划，其主要意图是递交给投资商，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。关联报告：热电联营项目申请报告13 / 32热电联营项目建议书热电联营项目商业计划书热电联营项目可行性研究报告热电联营项目资金申请报告热电联营项目节能评估报告热电联营项目行业市场研究报告热电联营项目投资价值分析报告热电联营项目投资风险分析报告热电联营项目行业发展预测分析报告保密须知本报告属商业机密，所有权属于*有限公司。其内容和14 / 32资料仅对已签署投资意向的投资者公开。收到本报告时，接收者了解并同意以下约定：1、当接收者确认不愿从事本报告所述项目后，必须尽快将本报告完整地交回；2、没有*有限公司书面同意，接收者不得复印、复制、传真、散布本报告的全部和/或部分内容；3、本报告的所有内容应视同为接收者自己的机密资料。4、本报告不是出售或收购项目的报告。商业计划书撰写大纲第一章 热电联营项目简介热电联营项目基本信息热电联营项目名称热电联营项目承建单位15 / 32拟建设地点热电联营项目建设内容与规模热电联营项目性质热电联营项目建设期热电联营项目投资单位概况第二章 热电联营项目建设背景及必要性热电联营项目建设背景热电联营项目建设必要性热电联营项目建设是促进实现“十二五”促进产业集约、集聚、高端发展，促进产业空间布局进一步优化的需要热电联营项目的建设能带动和推进 热电联营项目项目的发展16 / 32热电联营项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要热电联营项目是增加就业的需要第三章、 热电联营项目的实施地情况分析基本情况地理位置交通运输资源情况经济发展第四章 市场分析国内外 热电联营项目项目市场概况17 / 32国内市场状况及发展前景国际市场状况及发展前景我国 热电联营项目项目生产现状及发展趋势2016 年我国 热电联营项目项目出口情况主要 热电联营项目项目市场情况热电联营项目项目产业前景第五章 竞争分析企业竞争的压力来源波特五力竞争强弱分析SWOT 态势分析(SWOT 示意图)第六章 热电联营项目优势18 / 32政策优势地域优势管理优势技术优势第七章 热电联营项目建设方案热电联营项目建设内容热电联营项目项目工艺方案热电联营项目项目产品方案经营理念管理策略管理目的19 / 32组织结构管理思路企业文化经营理念企业精神人才战略浅谈联营项目的管理根据民法通则的规定，联营有以下三种形式： 1法人型联营，这是一种最紧密、最稳定的联合形式，它是指联营各方以财产、技术、劳务等出资组成新的经济实体，并由其独立承担民事责任的联营。2合伙型联营，这是一种半紧密、较稳定的联合形式，它是指联营各方以财产、技术、劳务等出资，共同经营，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或经营管理的财产承担民事责任的联营。3合同型联营，这是一种松散型、简易型20 / 32的联合形式。它是指联营各方既不出资，也不组成新的经济组织，而是按照合同的约定相互协作，各自独立经营，各自承担民事责任的联营。目前，我公司联营合作主要采用的是合同型联营，项目由合作方为主承接，以合作方为主管理，这种模式为我公司开拓经营、占领市场做出了一定的贡献。由于联营方的实力参差不齐，部分联营项目管理混乱，因此联营项目也存在着较大的风险，主要有：项目履约风险、项目盈利风险、财务风险、质量安全风险、全面失控风险等。因此，项目联营模式如同“双刃剑” ，操作好了，企业可以获得预期收益，操作不好，项目就会失控，企业既得不到应有的收益，还会在经济上和社会信誉上蒙受损失，可以说是“有限的收益，无限的责任” 。那么，怎样使联营项目获得好的社会效益和经济效益，规避企业风险呢？我认为应从事前、事中、事后三个方面来管理：一、事前管理1、审核考查联营方。最好与具有建安资质的实体公司开展联合经营活动。对于初次合作的企业，公司要对其实力及21 / 32以往业绩进行综合细致考察，对其抗风险能力进行评估，以决定是否进行联合经营。如合作方为自然人，应重点严查其自有资产情况、合作者与投资方关系密切程度等情况。根据调查情况，谨慎决定联营事宜。2、项目考查。对于联营项目应进行详细的风险评估。主要注意项目的合法性，开工手续是否齐全；招标文件及甲方承诺关于工程款拨付方式能否满足工程正常施工。对于需要垫资施工工程，公司要核实联营方是否有实力承担垫资施工并向公司提供有效证明，公司不要为联营方出具担保、保函等文件；通过初步预测项目成本，判断工程大致盈亏情况，作出是否进行项目下一步运行的决定。3、草签联营协议。通过对联营方和项目的考查确定进行联营后，应与联营方商定联营项目管理费点数、经营风险抵押点数，明确公司相关联营要求等事宜，达成共识后草签联营协议。协议中要重点强调公司将派驻项目经理、财务人员、商务经理等主要管理人员，以及公司将按照企业相关规章制度对项目施工、财务工作实施管理等主要内容，明确公司或项目经理部在联营项目的全过程管理中占主导22 / 32地位，包括但不限于以下权利，、拥有项目投标价和合同条款的最终决策权：、拥有项目成本的核算和项目资金的统一管理权；、拥有大宗主要材料、机械设备的采购和租赁的主控权；、拥有劳务队伍选择的决定权；、拥有工程现场管理处罚与奖励的决定权。4、组织投标。在资格预审及投标工作中，联营方主要负责人及我方拟派出的项目经理人选必须全程参与，以便发现和解决投标中遇到的问题，并参与项目经济标、技术标编制工作，从而使参与经营管理的主要人员能够及时获得项目各方面情况的第一手资料，使主要管理者项目管理思路在学习、理解、编制投标文件中得到体现和扩展，找出项目经营管理中的控制点和关键点，以便他们在工程中标后对项目实施管理过程中能够做到心中有数，有的放矢地抓住主要环节，为项目良性经营打下基础。5、确认外派人员。派驻人员能否为公司控制整个项目提供及时、准确的信息反馈，掌握全局，贯彻公司要求至关重要。这决定了公司外派人员特别是项目经理人选除具备基本过硬的业务外，还应具有在坚持原则、保护好企业利益的同时，能够灵活地处理好与联营方关系的能力。23 / 326、正式签定联营协议。工程正式中标后，公司应与联营方正式签定联营协议，对草签协议内容进行补充完善。除需最终根据具体情况明确管理费点数、风险抵押点数及公司相关规定外，还要明确该工程质量目标、安全目标、进度控制目标等内容，以利于公司对项目实施目标管理，保证合同履约。二、事中管理1、明确项目部的组织机构，我公司至少应该委派项目经理、商务主管、质量主管、安全主管、财务主管等，施工员、预算员、采购员、资料员等可由联营方委派，并明确各岗位的岗位责任制。2、统一施工现场及企业 CI 管理。监督指导项目部及联营方做好开工前施工现场现场办公区、生产区布置、企业 CI形象布置工作。3、建立联营项目经营合同档案，严格管理公章及项目部印章。公司建立该联营项目工程分包、劳务分包、大额物24 / 32资采购等合同档案。公司要求项目部所签合同均要使用国家或公司合同文本，原则上要求专业分包合同、主要材料采购合同、大型机械租赁合同、脚手架等大型周转材料租赁或采购合同以我公司签定，但合同价格的确认可以由联营方项目主管人员确定，经公司评审并报公司主管领导批准后方可签定。项目部印章必须由公司派驻的项目经理或指定人员掌管。印章使用必须严格按照公司相关审批、登记制度执行，项目部财务章由公司外派财务人员掌管，项目部财务支出必须由项目经理确认后才能支付。4、施工过程监督管理。公司在对联营项目部的施工生产、经营全过程实施监督管理的同时，还应为联营方提供相应服务工作。主要内容包括：指导项目部进行成本控制、工程质量控制、施工安全控制、工程进度控制等工作，帮助、督促项目部实现招标书、合同要求内容，保证合同履约。对联营队伍管理要和联营方加强沟通，说明质量安全的重要性，人心换人心，不能粗暴管理。5、工程资金拨付。公司应实行联营项目资金审批制度，具体做法是，由项目经理提出工程资金使用计划，由公司按完成产值，工程款收取情况，并与分包合同和材料合同签定情况审核批准后拨付工程资金，分包商及材料供应商款25 / 32项直接支付到终端，特别是人工工资、材料设备款。有关部门定期检查资金使用情况，保证专款专用，不出现资金被挪用问题。三、事后管理1、工程结算。工程完工后公司应帮助指导联营方做好结算工作。商务部门要派人负责联营项目的结算工作，作到全程跟踪，全程控制，为联营方提供业务指导和服务，以实现“双赢”目标。并且项目部要及时做好和分包商及材料供应商的结算工作，并及时将专业分包合同和材料采购关闭。2、工程竣工、保修。工程竣工交付使用至保修期结束，公司要对工程尾款进行控制，严格按照合同要求督促联营方做好保修回访工作，以免发生保修期间管理脱节，对公司信誉造成不良影响。3、联营效果总结。要总结与联营方合作工作，将预期目标与最终结果进行比较，总结联营管理过程中的经验教训，26 / 32对联营项目做出综合评价，并建立联营方及联营工作信用业绩档案。总之只有严格规范联营项目管理，才能避免和控制企业风险，才能真正使企业的效益最大化，才能使企业得到健康的发展，才能使企业在市场经济的大潮中立于不败之地。联营项目的工程管理第一条 公司工程部门负责了解、掌握工程项目建设动态，具体落实满足合同要求的各项资源，明确对联营方的要求与隐含要求，明确工程风险，做好对联营方的建设工程承包合同交底及合同履行中的检查、监督、管理，并及时将与业主的沟通的有关信息反馈于联营方。第二条 项目经理部是项目履行过程中的直接责任部门，各联营施工项目实行成本核算责任制，每个联营项目单独核算，实行成本分解、责任到人，在项目全过程做好项目的成本控制。第三条 项目经理应将联营项目中所签订的合同文件的收集、归档、管理作为项目合同管理的重要日常事项，将合同文27 / 32件管理责任具体落实到部门、人员。工程竣工后，项目经理部应将所有合同文件报送公司相关职能部门归档。第四条 联营项目经理部印章必须由我方人员进行直接管理，并指定管理责任人和印章使用授权范围。项目部印章一般只能在对业主的工程变更、签证或出具联系函件时使用，不得用于材料采购和劳务分包等存在经济关系的合同；确因我方需要时须经单位主要负责人或联营项目领导小组批准后方可使用。第五条 联营项目施工过程管理的目标是使项目施工过程受控，确保各项资源按时、保质投入，严格监控并化解履约风险。加强进度管理、质量管理、安全与环境管理、材料与设备管理。第六条 联营项目的进度、质量、安全管理要求与标准与自营项目相同，应严格执行国家有关法律、法规和强制性条文与标准，以及企业有关管理规定。第七条 项目经理部编制项目管理策划，根据项目施工组织设计方案和施工进度安排，编制劳动力需求计划及分包管埋方案，并向子公司提出劳务需求的书面申请。28 / 32第八条 联营项目的劳务管理方式为：联营项目劳务分承包方一律通过招标的方式确定，子公司按规定组织项目劳务招投标，招标项目的项目经理、联营方共同参与。由子公司负责对劳务队伍直接管理和工资的直接发放。且联营方有劳务队伍的可以参加本项目的劳务招投标。第九条 参加劳务招投标的劳务队伍原则上应是局合格劳务分包商名册中已通过考核评价的劳务企业，应具备以下条件：1、具有相应的建筑劳务分包资质和较好的劳务业绩；2、具有完善的质量、安全等组织管理体系；3、具有相对固定的劳务作业人员；4、具有必要的机具设备。第十条 由子公司或经授权的分公司与中标单位签订劳29 / 32务分包合同 、 安全生产合同 、 治安合同等合同，联营项目经理部参与有关条款的协商，其中劳务分包合同必须经过子公司各相关职能管理部门的评审。以上各类合同正本一式三份，子公司、项目经理部、劳务分承包方各一份，副本若干份，工程、劳务、财务、合约等相关部门备案。第十一条 联营项目经理部应定期对施工进度进行检查，与联营一起对发生进度偏差的状况和导致偏差的原因进行分析，提出解决问题的措施。必要时及时调整计划，并与业主监理沟通，办理工期签证，避免工期风险。第十二条 联营项目应建立项目质量管理体系，明确各岗位职责。制订项目质量管理相关制度，从工序控制，施工方法、检验批、分项分部及工程进行监督检查，直到验收通过，进行系统的管理和控制。联营方必须参加项目的质量计划编制工作，并负责质量计划的实施。第十三条 联营项目