酒店筹建与筹备及期各部门工作大纲

王洪斌酒店管理公司 1 高星级酒店工程筹建与酒店筹备高星级酒店工程筹建与酒店筹备 致 高星级酒店的筹建老板 老总致 高星级酒店的筹建老板 老总 由 酒店高级职业顾问由 酒店高级职业顾问 经经 理理 人人 王洪斌王洪斌 先生先生 时间 时间 2004 年年 5 月开始编写至月开始编写至 2009 年年 11 月完成月完成 该文章已在该文章已在 酒店职业经理人杂志酒店职业经理人杂志 酒店培训杂志酒店培训杂志 2009 年年 8 月连月连 载预计为载预计为 11 期连载期连载 百度网络实名 酒店王洪斌百度网络实名 酒店王洪斌 我的新浪博客 我的新浪博客 我的迈点博客 我的迈点博客 前 言 我们作为专业的的酒店职业经理人能够参与和设计成功的酒店必须是我们的 长处 而且是我们的使命 及酒店生存之使然 酒店建设与经营从设计开始就应 该是我们的命脉及优势所在 展示优质设计和盈利之间联系的理念也根植于我们 酒店职业人的生命之中 国际金融危机后 我国的旅游业将会更加蓬勃发展 作 为旅游业发展的物质基础和接待服务基地的酒店业也呈现出前所未有的飞速发展 势头 随着酒店数量的扩张 高星级酒店之间的竞争更趋激烈 高星级酒店因设 备先进 现代化管理水平较高和广泛的营销网络 有相对稳定的客源 在竞争中 占据主动 而数目庞大的中 低档酒店由于设施不完善 规模偏小 经营者缺乏 必要的市场营销理论指导 以及在争夺客源市场时使用了一些不正当竞争手段等 原因 自身形象遭到一定程度的损害 处境尴尬 面临整合洗牌的过程 内 容 一 酒店前期筹建和筹备的区别 酒店工程筹建和酒店营运筹备 在筹建一个新的酒店时必须首先成立工程筹 建总指挥部 该指挥部成员必须是专业的酒店工程筹建人员 主要对酒店前期规 划申报 设计申报 建设申报 以上项目主要由集团公司相关人员负责 土建 平基 起楼 土建与装修质量 设备的选型 用量 技术指标 功能使用效果智 能控制 今后酒店节能和后期维护成本进行技术上于质量上的有效把关等等的最 终定位 协助经营方提出家具 厨具 监控等营运设备的建议 其次工程筹建在土建工程完成时成立酒店营运指挥部 今后的酒店管理团队 其工作主要对酒店的酒店项目全程整合开发策划 酒店管理与经营策划 市场定 位 客源定位 管理定位 价格定位 员工招聘 员工管理 员工培训 酒店营 运设备 物品 印刷品 低耗品 经营商品 床上用品 棉织品 清洁用品 服 装等等的选购 定质 定量 定标把关和监控 王洪斌酒店管理公司 2 投资人对酒店的误区 很多的投资人都走了错路 大致归结有以下几点 1 酒店管理人员到位时间太晚 50 的业主都是在酒店土建施工完毕 装修进行到尾声时才开始招聘酒店管 理人员 让这些专业的酒店管理人员到现场就傻了眼 夜总会离客房太近 其低 频的震动必将让客人失眠 厨房离餐厅太远 厨房地沟位置不对 客房楼层布草 间太小或就没有 没有总库 没有工程加工场地 大堂吧吧台没有设洗杯池 没 有大堂 PA 工作间 没有员工餐厅 很多已经是处于无可奈何的境地了 2 设计程序错误 90 的业主是先找设计院进行酒店的结构 建筑等土建设计 然后再找酒店 装饰设计公司进行二装设计 或者是图方便 省钱 把二装设计与装修施工同时 交与装修施工单位进行 大错特错 正确的程序应该是是 确定酒店立项 招聘酒店专业筹建人员或酒店管理公司 参与进行酒店 装饰设计 装饰设计方案确定 选择酒店土建设计单位 结合装饰设计进 行土建设计 选择土建及装饰施工单位 会审图纸 土建施工及装饰设计 图纸确定 开始土建工程 开始装饰施工工程 3 对 装饰设计 的理解错误 80 的业主对于五星级酒店的装饰设计 要求的就是 气派 豪华 风格独 特 其实 装饰设计最重要 最终是为酒店开业后的经营服务的 当然 必要的 豪华 气派 高档必不可少 但还需把相当的精力放在酒店的平面功能布局 服 务项目及各占的比例上面来 二 建立高星级酒店的目的 1 起到搭建中高端人士平台与桥梁的作用 高星级酒店是少数人才能拥有 的重要的政治 经济平台 是与政界 商界及其他领域沟通的桥梁 通过这个平 台可以结交更多的人脉 得到更多的资源 借此可以满足融资 资源整合等等 也可以完成一些潜在的 高难度 的动作 2 树立企业的品牌 现在较有规模 名气的大型集团或企业 都有自己的 高星级酒店 通过这个最扯眼 最直观 最有说服力的窗口来展现本企业的品牌 形象 实力 企业文化 从而体现自己潜在价值 尤其现在众多的房地产开发商都认识到了 房地产本身很难形成品牌 哪怕 是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌 但高星级酒店在市场上很容易形成 品牌 所以 考虑到建立企业的品牌 考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的 整体价值 在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店 3 投资新建高星级酒店还有其他的益处 首先是投资的稳定性比较强 相应来说风险相对不大 其次是成长性好 虽然酒店投资是资金密集型投资 但是总体来看成长性比 较好 最后是现金流的作用 酒店的经营会形成稳定的 较大量的现金流 从企业 经营的角度来说 现金流比利润还重要 正是这个现金流效应 使很多酒店的投 资商即使暂时亏损也要继续经营 三 选择建立高星级的类别 是商务酒店兼带一般会议功能酒店 纯度假型 酒店 度假兼会议型酒店 酒店类别 各项功能所占基本比例 按突出的比例程度表示 餐饮 娱乐 休闲 会议 会展 住宿 商务酒店 王洪斌酒店管理公司 3 度假酒店 商务会议型酒店 商务会展型酒店 四 高星级酒店市场定位的过程 高星级酒店市场定位的过程大致可按以下四个步骤进行 1 选择适合的客源层次 高星级酒店在进行市场定位时 要根据目标市场不同层次的顾客的不同需求 进行有条件的挑选 明白不同层次的顾客的关键利益所在 有针对性地投其所好 酒店讲究的是高贵 舒适 品味 在定位时应把目光放在消费档次偏高档的顾客 群体上 如国内外知名企业的高管出差人员 国内外高端旅游团社 国内外高端 家庭旅游等等 以已所能 供客所需 2 树立起与众不同的市场形象 在选择了具体的目标市场之后 经营者就应考虑酒店应树立什么样的形象来 博取客人的好感与信赖 决策时要从客人的立场来思考问题 忧客人之忧 乐客 人之乐 如针对外地出差人员可提供市内交通图 汽车等等方便客人 同时经营 中要突出自己的风格与个性 在竞争中独树一帜 让顾客情有独钟 例如酒店能 反映出浓郁的民族风情和地方特色 就能引起客人的好奇与喜欢 3 宣传媒介的选择 酒店的市场形象一经确定 就应通过宣传媒介向目标客源市场传递和宣传 宣传要注重简练 具体 强调特色和顾客能获取的好处 与此同时 挑选合适的 媒介也是十分必要的 在选择时既要注意媒介在酒店目标市场的影响力 又要注 意节约广告开支 比如针对高端人群 选择高端杂志作为宣传媒介 就能收到较 理想的效果 4 酒店产品的设计 酒店产品能否被顾客接受并使客人满意是检验酒店经营质量优劣的标准 也 是进行市场定位需最终达到的目的 高星级酒店根据目标市场和自身形象来设计 或更新酒店产品 始终本着客人所需 同时通过产品的魅力又可加深酒店在顾客 心中的地位 巩固酒店所树立起的信誉 五 高星级酒店选址要素 1 区域规划 首先考虑的区域规划是否涉及到的改造和拆迁 如查未经分 析 调查 盲目确定地址 开业后遇到拆迁和重建 定会带来经济损失 定会失 一部分客源 2 市场调查 1 口岸 一级口岸 地处较为繁华街区或商业中心附近 已经形成商业一条街 消费 市场已成熟 二级口岸 地处知名旅游景点 已经形成大型旅游商业街 消费市场已成熟 或有较多大型厂矿区域密积型 具有一定外部培训和会议用房基数的企业团体 2 人中密度 周边人口密度适中 居民区域不太密积型 交通便捷 3 消费能力 选择高端消费群体 大中型会议团体 大中型企业高管 中外高端团体观光客人 高端散客 高端家庭游览观光者 4 竞争能力 周边同行分布密度及其品牌效应 服务 质量 环境 价 格等情况如何 对自己构不成威胁 3 地理位置 酒店地理位置的好坏 直接影响经营状况 所以在选择地理 位置时 要从多方面选择 A 酒店的地理位置应选择四通八达 有至少三路甚至多路公交车站附近 王洪斌酒店管理公司 4 酒店 VI 的可见度高 相对客源较多 更能方便前来入住的宾客 如果店址前路 为单行线 受其他交通管制 这里的过往行人相对较少 不能为前来入住的顾客 提供交通便利 B 酒店应有相对容量的停车场 这样方便有车来入住的客人 C 店址应选择在以上二级口岸经济收入稳定 购买欲望较强 这样可拥有 稳定的客源 D 店址宜在十字口 丁字口 此地人流量和车流量大 VI 标志好认 容易 识别 但是这些路口必须是可停留人 车处 E 店址应选择在一条街的街头或街未 这样知名度突出 广告费用低 宾 客选择性强 经营特色和价格易突出比较 有利于竞争 更能形成气候 4 能源供应 能源主要是指水 电 气等经营必备条件 水 电 气必须 保证餐厅的正常经营 如果水 电 气供应不正常 影响酒店的经营状况 5 酒店门前的公共卫生 门前的公共卫生要好 如有无垃圾废物池或坑要及 时联系相关部门处理 防止今后影响环境 6 关于店址的关于信息 可以从当地政府机关 公路系统 环保 新闻 附近的相关单位获得 另外也要考虑到一些与市场数据相关的信息 六 酒店的投资成本及回报感念性分析 精品高星级酒店不在下列条件之内 1 按照建筑单位面积的价格 不包括置地的钱 高星级酒店一般为 10000 12000 元 m2 四星级酒店一般为 8000 10000 元 m2 2 按照客房总数计算 高星级总造价 房间数 140 160 万元 间 3 以酒店总建筑面积均摊至客房 则每间客房所占建筑面积为 五星为 120m2 180m2 四星为 90m2 110m2 4 投资成本类别比例的大致划分 土建成本占 30 机电成本占 30 装修 成本占 40 5 中国的高星级酒店投资回报率能达到 8 或 9 就不错了 一般投资回报周 期为 15 20 年 七 组建自己的一个酒店专业筹建团队 请酒店专业装饰设计公司出设计 方案 在这个过程中 要详细分析 1 酒店档次 类别的确定 2 各服务项目功能的名称 功能布局 各占建筑面积比例 3 各项硬件满足高星级评定硬件要求 满足经营管理便捷并最大程度降低 管理成本 满足人性化和舒适化 最大化地创造利润 最科学地控制能耗等五大 项要求 4 按照第 3 项的五项要求具体列出实施方案 5 预期未来 5 10 年内的发展需求 做好各种管线的预留 预埋 八 可行性调查报告 自己做 同时请酒店专业人士做 然后对比 酒 店建造成本的大致分析 依据酒店自身情况进行调研 九 寻找设计单位 形成酒店初步设计方案后 找一家建筑设计单位按照此酒店初步设计方案做 酒店建筑设计方案 水 暖 电 土建 结构图纸 会审 酒店专业装饰 设计公司出酒店装饰深化设计方案 会审 将装饰深化设计方案递交建筑设 计院 由建筑设计院统一出施工图纸 各专业蓝图 开始施工 同时酒店专 业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场 及时解决问题 具体的操作 1 施工总体计划的制定 王洪斌酒店管理公司 5 A 土建 5 万平方建筑面积的施工期一般为 13 15 个月 在北方 要考虑冬 天冻土期 春节放假的影响 B 封顶后 按先后顺序 开始是给排水 消防 中央空调管道 强电 弱电 外立面施工 前面几项可以部分交叉作业 给排水及消防都打压试水后 最后才 是内装 内装一般为 13 个月左右 2 土建施工队伍的选择 A 资格预审 具备甲级资质 修建过酒店类建筑等等 当然 这些都是可 以挂靠的 最关键的是要考察其是否有经济实力 若自己公司一点现金都没有 纯粹靠甲方按进度拨款 那将会严重影响施工进度的 B 甲方在与乙方 土建施工承包单位 签订合同时 一定要注明 甲方在向 乙方拨付施工进度款的同时 在乙方所聘用的建筑工人工资支付问题上 乙方必 须按与建筑包工方所签订合同中约定的工资支付方式执行 甲方有责任进行监督 否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款 建筑工人因工资不能得到及时 支付而停工或堵政府大门的事例在全国都有发生 目前 国家有相关规定 建设 方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证金 就是担心出 现民工干了活拿不到钱 甲方推乙方 乙方推他方的事件发生 由此可见签订合 同前考察土建承包方的真实经济实力是多么关键 3 土建施工的进度 质量的监督和管理 A 要求乙方做出切实可行的施工组织设计 B 甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数 是否按 照计划实施 能否完成进度要求 发现问题及时反馈 C 甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度 完成则奖 延后就罚 D 甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度 认真履行职责的则奖 若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决处罚或更 换监理公司 这样 通过一些较硬的手段使监理方产生危机感 别让工程监理形 同虚设 E 公司要防止现场工程部 土建承包方 工程监理方这三方人员坑瀣一气 做好对自身人员的督察工作 建立合理的严密的工作制度 职责 划分各级权限 一旦制定 坚决执行 4 土建建造成本分析 A 近一年内钢材价格的大起大落 使建筑成本必定受到影响 但目前酒店高 层建筑的土建均价也基本在 1400 1800 左右了 B 确定建筑设计院的时候就要特别注意 其主结构设计师的资质 实践水平 务实的态度 若遇到学究类的 没有实践经验 一味只强调规范 一丁点的责任 都怕承担的那种 设计出来的结构钢含量会大得让你瞠舌 尤其地下几层那钢筋 啊 编织得密密麻麻 穿钢筋的工人也是累得吭哧吭哧的 甲方不知道要冤枉花 多少钱 C 土建的建造成本也和最初的酒店专业装饰设计有关系 酒店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型 否则将增加建筑模板及 人工成本 同时也增加了后期装修的材料及人工成本 5 装饰成本分析 控制 A 一般高星级酒店的装饰成本占总投资成本的 40 B 酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司和有能力 的装修施工公司来完成 反对由装修承包方免费进行装饰设计的做法 专业的酒店装饰设计公司 其目的是挣设计费 同时作好自己公司的口碑 与其所采用的何种价位装饰材料 最终的装饰总成本无直接经济利益联系 在能 王洪斌酒店管理公司 6 体现设计效果的前提下 成本控制得越到位 越能真正体现其设计能力 装修施工公司 其强项在于施工 在保证进度的前提下 装修质量高 稳 定 细节处理完美 能达到这点就已经很不错了 现在的很多大型装修施工单位 都下设了设计部门或设计室 但其接的单 大多是写字楼 住宅 商场 学校 机关 酒楼一类的 接到高星级酒店设计的单子了 多是临时再聘请专业的酒店 设计师来进行设计 出的产品的质量 稳定性 就不好说了 由装修承包方免费进行装饰设计的后果 表面上看 由装修承包方免费进行装饰设计 投资方省了笔不小的设计费 但投资方要考虑这个问题 装修承包方在进行装饰设计时 他能尽心尽力地将成 本控制到了最为合适的一个点了吗 本来这个点就是不容易量化的 即使业主方 招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计 收效也是甚微 一个好的酒店设计方案 无论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计人员做 都是要花费设计费用的 现在高星级酒店的国内设计单价是 180 元 260 元 设计费用都是好几百万 这个费用全部由装饰施工单位自己去消化 吞下 去是滋味吗 于是 设计中本可以省的材料用上了 可以用替代材料的地方也全 采用高档材料 材料费增加了 可以简洁的地方出现了很多的曲线或异型设计 人工费增加了 另外 在施工中还会不断地 合理地 多出现本可以避免的 施工变更 表面上看是没有什么问题 但今天牵两笔 明天牵两笔 不知不觉中 设计费的本钱又收回来了 反对一昧地铺天盖地般采用 镶金嵌玉 的装饰设计手法 高星级酒店的确是用钱堆砌出来的 但不计成本般的处处使用高档装饰材料 及饰品的设计手法 相信是大多数投资方所不愿意看到的 酒店装饰效果的体现 最主要是靠装饰材料的选型 合理搭配 细节处理 同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化 再配以灯光 效果自然就出来的 这样 就能节省一大笔装饰费用 试想 客人一迈进酒店的大堂 首先感受到的就是大堂的空间高度 面积 装饰材料的颜色及搭配 装饰物品 总体灯光等的综合效果 细看才能体会到体 现出的装饰风格 主题文化 而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材 是意大 利的还是西班牙 美国的 客人走进客房 首先体会到的也是房间的空间 面积 家具 窗帘 布草及 整个房间的色彩基调等综合气氛 有谁会马上端详这墙上贴的墙纸 卫生间洗面 台的石材是进口的还是国产的 A 在酒店大堂 餐厅及娱乐场所通道 豪华的餐厅及娱乐包间 总统套房等 等重要区域 适当使用进口材料能更好地体现装饰效果是很必要的 总之 好钢 要用在刀刃上 B 酒店在一些非重要区域 如消防楼梯通道 各员工工作间 技师房 储藏 间 厨房 附属楼 酒店管理人员办公区域等地 采用成本极低的颜色相仿的仿 制品也未尝不可 C 主要装饰材料进行把控 一般采取甲供或甲方认定品牌 规格 型号 甲方应派专人对本地及周边装 饰材料市场进行询价 部分材料 如石材 很有必要到国内几个主要的石材产地 如福建 山东 四川 广西 云南等 进行市场调查 6 专业酒店装饰设计公司的选择 A 首先主设计师必须是要懂酒店的经营方式 构架 经营流程 酒店管理者 的管理需求 酒店星级评定规范 B 设计之前对酒店当地市场的调查了解 必须要明白调查些什么 有哪些项 王洪斌酒店管理公司 7 目 至少要做到以下方面 当地的各星级酒店及街边社会酒楼 咖啡馆 OK 厅 洗浴中心 洗脚房的 调查 餐饮 娱乐 休闲 会议等项目的地理位置 规模 装饰特色 主题文化 销售价格 客源分类 顾客口碑 上客率 停车场 其他附加服务 服务质量等 等细项 本地市场餐饮 娱乐 休闲 会议 会展 精品购物等的市场饱和度或欠 缺程度 准确了解当地城市未来 5 10 的规划 预测酒店未来 5 10 内的发展状况 做出的设计方案必须是具有前瞻性的 对主要装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择利用能力 较好地把控成本 提高效率 保证品质 能够提供切实可行的装饰成本控制方案 各服务场点尽可能地考虑是多功能性的 将 最大限度的获取经营利润 这一思路贯穿在整个设计中 设计中必须满足少数的贵宾服务需求 第一 必须保证 私密性 从停车 乘电梯 进入餐饮或娱乐或会议的通 道 包房的位置 结帐方式地点等等细节都必须充分地考虑周全 试想 一个政 府要员想要到你的酒店洗个桑拿放松一下 若像普通客人那样非得从大门进来 经过大厅乘坐电梯 再到桑拿楼层 还得经过桑拿服务台 再进入包间 这么多 的环节中 不知道有多少人看见了你的面孔 还可能遇到你的部下或不想见到的 其他人 如果是这样 你说这官员下次还敢来吗 这口碑一带出去 别的重要人 物还敢来吗 真正的重要人物 你若能倒贴钱把他给请过来了 一次 两次 消费愉快了 可能你就能办成一些大事了 酒店作为一个平台 在这一方面的作 用举足轻重 这一点 能做到 做好的设计师极少 第二 要充分显示出地位 身份 接待贵宾的场所硬件的豪华程度充分表现 出来 这一点一般设计师都容易做到 第三 充分的人性化的体现 要让客人使用方便 如开会 贵宾休息室要紧 靠主会议室 而且有通道直接到主席台上 除常规通道外 还有专用的撤离会场 的通道 7 因为人员流动的原因 在看其成功案例的同时 必须落实该主设计师是 否还在其设计公司 十 酒店工程筹建可分为 土建 包括平基 地基 主体框架 内外砌体 外立面贴面 给排水管路等 工作 机电 包括高压 低压控制的各种设备等 电控 包括高压控制 低压 控制 安防控制 消防控制 智能控制 音响控制 机电控制 开关与线板和插 板控制 电脑管理系统控制 空调暖通控制 内外景照明控制 电梯控制 电话 与网络控制 卫星电视接收控制 景观照明控制 厨房电控系统等 装修 包 括墙体隔音 孔洞隔音 幕墙隔音 补砌墙 打线槽 埋线管 穿线 补灰 墙 体底灰 地面屋顶卫生间等的防水 墙体防水面漆贴砖或墙纸 门窗柜 上下提 交线 吊顶装饰 灯具与家具选样安装调试 洁具卫生用具选型安装调试 墙面 地面石材选样安装 电控开关线板的安装与定位 与网络机电暖通安防消防的工 程配合与衔接等等 园林景观等等 十一 酒店工程筹建需要的机电 设施设备与功能 1 给排水系统 一般是交给土建完成 要注意选择好管材的类型 目前市场上出现的新产品 较多 要多对比一下价格 材质 寿命 健康 维护方便性等综合指标 王洪斌酒店管理公司 8 2 消防及自动报警系统 功能要求 为满足酒店宾客与财产安全和国家公共安全所须 A 施工普遍是由当地消防部门垄断 要注意在签订合同时 仔细划分需由消 防施工单位完成的工作范围 哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责的 工作 与装饰 弱电施工需要配合的工作等等 B 仍然要采取招标 邀标 的方式来压消防安装成本 3 中央空调系统 功能要求 满足酒店夏季冷风 冬季采暖并节能环保 A 主机现在各种品牌有 30 多个 建议选择时先分个档次 若拿国产货和美国 品牌对比 的确是不合适的 建议分成三个档次 进口品牌的 如美国的开利 约克 日本的大金等 纯国产的海尔 格力 清华同方 山东的格瑞德 贝莱特 等等 合资的台湾台佳 上海瀚艺等 B 不同档次品牌价格是不同的 各有所取舍 业主若是选择纯国产货 短期 一两年之内绝对是不会有什么问题的 但要想 5 年 6 年以后仍然如初 就不现 实 但是降低了初期投资成本 要想这头也占 那头也占 是极不现实的 C 若酒店采用了水源热泵或地源热泵 要注意 不是所有品牌的主机此方面 都有成熟技术的 D 对于进口品牌 要千万防备是否是贴牌的 这种情况 从外表上粗略是看 不出来的 但其核心的压缩机是能确认出来的 另外 别幻想着买原装进口的机 子 现在都是在国内组装的 4 电梯系统 酒店用电梯可分为有机房电梯 无机房电梯 室内客用梯 观光电梯 货梯 员工用梯 送餐梯等 依据酒店的自身的情况来确定使用电梯的种类和大小 A 在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌 规格 便于土建施工时做 好井道 轿坑的预留预埋工作 B 高层建筑类酒店 切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯 观光电梯因为 视觉的原因速度都受到了限制 一般不超过 1 75 米 秒 太快了则会感觉头晕 但高层建筑的主客梯速度若达不到 2 5 3 米 秒的话 那绝对会经常出现一大群 客人等候电梯的场面 C 考察过许多的五星级酒店 大多电梯里没有空调 夏天乘坐该电梯是没有 五星级酒店感觉的 D 对于厨房里用的传菜电梯 因为只传菜 不能乘人 许多酒店都是用的一 般电梯厂制作出非标类的 黑户 电梯 没有铭牌标示 也没有检验证明 这种 省钱 的做法不可取 5 洗衣房设备 功能要求 在满足酒店所有客房布草 棉品 员工洗衣餐饮棉品洗涤下可以 承接酒店一半洗涤量的外接洗涤 A 首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置 其实是考虑是 否外接布草洗涤业务 B 选购洗衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能 不同类型设备操 作的难易 布草破损率的大致情况 如全自动立式洗衣机在操作便捷 布草破损 率等方面就要优于卧式半自动洗衣机 双滚 3 米的平烫机工作效率就远比单滚 2 8 米平烫机高得多 C 要明确高压蒸汽的供给来源 所需蒸汽量 蒸汽压力 高压蒸汽锅炉的位置 输 送管道方式 D 考虑维修配件的通用性或可替代性 王洪斌酒店管理公司 9 6 游泳池设备 A 高星级酒店应该上的各项系统都应该考虑 如臭氧消毒系统 主要设备如 砂缸 泵建议采用原装进口产品 B 要充分考虑维修的方便性 维修配件的可替代性 7 桑拿设备 A 要考虑采用部分舒适性 娱乐性较强的桑拿设备 B 还要考虑安全 机房设置合理 维修易操作 维修配件易购 8 锅炉系统 功能要求 满足空调 满足生活 水暖锅炉必须可以互为备用 还需要有一 台是蒸汽锅炉 必须满足洗衣房所有设备用量 A 要注意锅炉的燃烧机一定要用进口的 选择品牌时要考虑以后维修件要方 便购买 B 从能耗角度 最好是采用燃气锅炉 但购买时要有一台燃油燃气两用的锅 炉 以应急 9 弱电系统 电脑管理系统 门锁管理系统 电话管理系统等智能控制系 统 功能要求 电脑收银 电脑财务 电脑行政人事管理系统 门锁管理智能 系统 电话管理智能系统 监控和总台与公安局联网智能管理系统 A 需要上的系统项目的选择 按投资成本可分成以下三个档次 a 建筑规范里要求必须有的 国家强制性要求必须有的 酒店高星级星评 要求必须要有的 b 在底限的基础上 舒适度及豪华感官度 c 在底限的基础上 舒适度及豪华感官度 利于酒店管理 能耗控制 品牌 宣传 B 最为关键的是酒店客房智能控制系统及会议系统 这两部分是客人直接感 官面对的 这方面的钱是不能省的 C 需要注意 目前弱电设计安装市场还不是很透明化 弱电公司在介绍需要 上的各系统时也是比较夸张化 甲方要仔细对市场价格进行了解对比 弱电系统中考虑楼宇控制进行节能 该系统充分体现酒店的舒适和豪华性 依据暖通空调 给排水 电气等专业 要求 对酒店内的机电设备 供配电 照明 柴油发电机 电梯 冷冻 空调新 风 送排风 给排水 进行集中监视 控制和管理 使机电设备安全 可靠 高 效地运行 同时节约能源 减少维护人员 提高工作效率 10 楼层布草间 功能要求 每个楼层房间大于 30 间以上 必须有一个 15 平方以上的布草间 11 楼层消毒间 功能要求 每个楼层房间大于 30 间以上 必须有一个 6 平方以上的消毒间 12 楼层房务中心带客房办公室与二极库房 功能要求 在酒店楼层必须有一个宾客服务中心 15 20 个平方 内部必须 有一个 10 个平方以上的房间小食品库 共计 30 40 平方 13 楼层员工卫生间 功能要求 在每个楼层最好设立一个蹲便卫生间 14 总机接线室 功能要求 在前厅或楼层要有 10 个平方以上的总机房 15 酒店监控室 王洪斌酒店管理公司 10 功能要求 在前厅或楼层要有 10 个平方以上的安监室室 16 酒店客用贵重物品保管室 功能要求 在酒店前厅最好是总台后面有一个不小于 6 个平方的贵重物品保 管室 17 酒店一级库房两间 功能要求 一间用于存放酒店各种物品 杂品 机械等 20 平方以上 须有 四层货架数个在房内按顺序摆放 一间用于存放棉品 低耗品等 30 平方以上 须有四层货架数个在房内按顺序摆放 18 酒店各部门办公室 不含上述以带办公室 功能要求 总经理办公室 工程部 带工程库房 办公室 行政人事办公室 前厅销售办公室等 19 生活用水 消防用水 功能要求 满足酒店所有客房 洗衣房 KTV 工区卫生间 餐厅厨房等经 营性用水量 满足酒店基本消防用水量 20 酒店各楼层背景音乐 功能要求 在总机室控制 可于安防报警系统联并 21 会议室投影音响系统 功能要求 为满足会议用客人需求 22 发电机 功能要求 再酒店停电时满足酒店营运基本用电量 不包括大型机电设备用 电如空调 洗衣房等 23 员工食堂 员工淋浴间 更衣室 功能要求 员工食堂包括厨房和可容纳 100 人一次用餐的地方 员工更衣间 分为男女两间可以摆放 300 人以上的衣柜 淋浴间可设一间可容纳 30 人以上同 时洗浴 24 根据酒店的不同档次还有很多相关的功能区域和设备比如 大中小会议 室 茶楼 中餐厅 西餐厅 多功能厅 桑拿 KTV 歌舞演绎大厅 夜总会 健身房 游泳馆 高尔夫练习场 网球场 篮球场 乒乓球室等等在此就不一一 介绍了 25 经营管理上的节能措施 A 用节水型的坐便器 可以节水一半以上 在水箱内安装节水芯 每只马桶 一年可节水 30 吨左右 员工浴室可安装智能感应式节水系统 刷卡洗澡男员工 8 分钟 女员工 12 分钟 控制用水量 公共卫生间安装感应节水龙头 房间卫生 间可安装流量节水龙头 适当控制水流量就可以节约 1 3 C 对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量 积累数据根据使用率额定合 理的用水量 酒店中央空调的冷却塔会形成大量的水雾 一年就要飘掉近 5000 吨水 可以安装收水器 大大降低水雾损耗 D 采用新型节能光源 至少可节电 70 以上 采用智能节电调压开关 根据 日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度 可节电 20 左右 提倡采用 LED 半导体灯 可以节约 75 的用电量 E 将夏天空调的温度设定在 28 少用机械通风 多用自然通风 F 不提供一次性物品 如塑料袋 餐具 台布 节约纸张 采用无纸化办公 不鼓励客人过度消费 倡导适度消费 鼓励打包 G 用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车 可节水节电达 90 单层窗可贴透明 反射膜或防晒膜 可阻隔 70 80 的太阳能 外墙可因地制宜采用浅色涂料 提 高阳光反射率减少能耗 王洪斌酒店管理公司 11 H 酒店建筑墙窗面积比增加 10 能耗增加近 30 玻璃幕墙比普通墙体多耗 能 2 3 倍 酒店的玻璃天顶可采用天幕智能控制 根据气温和光线变化自动调节 用反射窗帘可反射 50 的热量 多采用屋顶绿化 可以挡掉 50 的太阳辐射 I 洗衣房如能将脏棉织品浸泡 20 分钟再洗 既容易洗净又节水省电 Z 餐厅厨房冰箱内的存放容积以 80 为宜 K 采用锅炉排烟废气余热利用技术 一般可提供十几吨约 70 的热水 十二 组建自己的一个酒店专业筹建团队 请酒店专业装饰设计公司出设 计方案 在这个过程中 要详细分析 1 酒店档次 类别的确定 2 各服务项目功能的名称 功能布局 各占建筑面积比例 3 各项硬件满足星级星级评定硬件要求 满足经营管理便捷并最大程度降 低管理成本 满足人性化和舒适化 最大化地创造利润 最科学地控制能耗等五 大项要求 4 第 3 项的具体实施方案 5 预期未来 5 10 年内的发展需求 做好各种管线的预留 预埋 6 形成酒店初步设计方案后 找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案 做酒店建筑设计方案 水 暖 电 土建 结构图纸 会审 酒店专业装 饰设计公司出酒店装饰深化设计方案 会审 将装饰深化设计方案递交建筑 设计院 由建筑设计院统一出施工图纸 各专业蓝图 开始施工 同时酒店 专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场 及时解决问题 7 专业的酒店装饰设计公司或者与酒店管理人员应该是这样操作的 首先是市场调查 对项目所处城市及周边区域进行市场调查了解 充分了解 本地的文化特色 高星级酒店数量 规模 地理位置 服务项目及经营特色 市 场现有客源 市场餐饮娱乐会议等消费特征 喜好等等 获得第一手重要数据 其次是规划预测 通过该城市规划局了解该城市未来 5 10 年的总体规划来 预测未来 10 年内市场需求发展走向 最后是引导消费 考虑将经济发达城市中的一些消费项目引领到该高星级酒 店中 通过高星级酒店来 引导 客人消费 在创收的同时 形成高星级酒店另类 的高消费特色 通过以上工作 再来对应该推出的服务项目及各占比例进行确定 当然 酒店装饰设计公司还必须要懂常规高星级酒店应设置的服务项目 客 人流线与服务流线的的考虑 电梯与客房数量的比例 附属功能项目区域的设置 等等酒店的专业知识 通过以上装饰设计公司的工作再加上业主聘请的专业酒店管理人员的参与指 导 这样设计出来的酒店 让业内人士来打分 想不及格都难啊 十三 酒店投资成本的控制 1 土建成本的控制 关键在于要选择一家好的土建设计单位 很多设计院负责结构设计的工程师 思想比较保守 更不愿意承担一丁点的设计责任 在钢材选型及用量的选择使用 上 实在是太 万无一失 了 可以想像 现在的钢材价格大约为 5000 6000 元 吨 再加上加工费用 要达到 8000 元左右 吨 增加的成本就是个天文数字 因此 选择一家土建设计公司 一定要先看其是否拥有一位具有现场施工经 验的 有责任心的 能够和甲方及施工单位积极配合的结构设计工程师 此点尤 为关键 2 装饰设计成本的控制 建议装饰设计和装饰施工必须分开 王洪斌酒店管理公司 12 A 装饰设计就是由专业的酒店装饰设计公司来做 专业的酒店装饰设计公司必须清晰地了解目前国内的装饰材料市场价格 国 产的 进口的 差价多少 哪些进口材料可以由国产材料替代 专业的酒店装饰设计公司 其挣的是设计费 与其提供的何种价位装饰材料 最终的装饰总成本无经济利益联系 总装饰成本控制得越到位 越能体现其设计 能力 而施工单位 有施工资质 实力的一抓就是一把 现在很多大型的施工单位 都下设了设计部门 设计室或设计院 表面看 这种集设计与施工于一体的单位 高大全 包治百病 但就我个人而言 现在市场上很少很少有设计师既能将办公 写字楼 住宅 商城等设计得非常优秀又能比较好地进行五酒店的装饰设计 除 非这个设计师在酒店工作过多年 懂酒店的组织构架 各部门经营管理特征需求 及酒店的星级评定标准 B 设计与施工合二为一后 业主方是省心了 还省了笔设计费 但最为关 键 最为头疼的是 施工单位在设计时 是否将装饰成本控制到最为合适的一个 点了 本来这个点就是不容易量化的 即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程 跟踪设计 收效也是甚微 表面上 设计与施工合二为一 承接装修施工的单位进行免费设计 但 羊 毛 终究还得出在 羊 身上 一个好的酒店设计方案 无论是自己做或者另外花 钱请专业酒店设计公司做 都是要花费设计费用的 现在五星级酒店的设计单价 是 120 元 150 元 设计费用都是好几百万 这个费用全部由装饰施工单 位自己去消化 吞下去是滋味吗 于是 在施工中就会不断地 合理地 多出现 本可以不出现的施工变更单 表面上看是没有什么问题 于是你就签吧 今天 8000 明天 12000 业主呢心里还挺美 这下合算 省了几百万的设计费 在不 知不觉中 设计费的本钱又收回来了 十四 高星级酒店筹建施工中甲方的计划 控制 管理的一点建议 1 土建单位照着设计院出的施工图纸埋头苦干 待已出正负零时 甲方酒 店方管理人员被招聘进场才发现在地下设备层中应考虑预留 预埋的套管等预埋 件没有及时下埋 没办法 打吧 地下基础钢筋密布 剪力墙的水泥标号是 C55 的 不说打几个洞要花多少钱 就是给钱也没有几个人愿意做这活 施工难度大 造成的震动影响更大 影响工期 劳神费财等后果是必然的了 2 设计中 忘记 1 2 层预留大型设备吊装口 土建施工已经封顶待进大 型设备时 才发现中央空调主机抬不进去 变压器也弄不进去 设备又没有办法 化整为零 就只有又拆吧 大家可以想像其难度 3 给排水 消防还没完成打压试水 二装就开始进行了 结果一试压 爆 管的地方墙纸报废 吊顶被浸 还导致几家乙方之间的争吵 索赔 4 施工中因为乙方施工人员到位数量不够或甲方监管不到位或甲方拨款不 及时等等原因 造成整个工程工期前松后紧 紧的时候也就太 紧 了 一天至少 要干正常状态下两三天的活 在这种状态下 工程质量得不到保证就是必然了 墙体还没完全干透就开始帖墙纸 做木质墙裙 半年后发霉 起拱变形也是必然 的了 卫生间地面也没有找好坡度 水总是不能自动流向地漏 墙面帖的瓷砖缝 隙也不均匀等等 5 由于部分项目施工图纸变更 因甲方信息传递不及时而使与其相关联的 其他专业施工图纸没有及时相应变更 造成施工中乙方不同专业之间设备及管道 安装空间相互侵占而无法施工等等问题 追究原因的时候 领导或老板就要喊 怎么回事 设计院是怎么设计的 我 们自己的工程师怎么没提前发现问题 监理方在做什么 等等 其实 出现的这 王洪斌酒店管理公司 13 些问题的根源在于甲方自身 十五 高星级酒店工程筹建管理事宜 思路定位 照照镜子看看自己 清理思路 结合实际 打破传统的国际酒店 筹建装修定位 打造具有中国名族文化装修 文化风格 文化氛围 文化礼仪 具有中国历史文化的高过于现代星级酒店的中国历代文化代表性结合酒店 依据 现有工程实际情况尽可能的用装修弥补使用功能和效果上的损失 把我们建筑上 的不足变成别人酒店没有的优点来打造特色的高星级酒店 尽量做到不多投冤枉 资金 不少花合理费用 筹建总指挥部工作职能设置 一 筹建总负责人 主要工作是 1 执行懂事长指令 负责向懂事长汇报酒店建设的所有有关应汇报工作事 项 2 全面主持和负责酒店筹建管理工作 3 负责筹建总指挥部人员分工 组织安排 检查落实筹建总指挥部其他人 员工作 4 总协调酒店包括设计 施工 材料供应等单位间的关系 5 组织进行施工单位 材料供应的招标 投标 商务谈判 签定合同 6 组织和主持工程会议 7 下达工程建设指令 8 总控制工程进度 工程质量 工程施工安全 9 负责安排人员办理工程有关外围事务 10 审批和签署工程行政文件 11 办理懂事长交办的其他事宜 二 筹建总指挥部人员其他人员 1 土建主管 主要工作是负责酒店 1 负责按时完成懂事长交办的所有事务 2 负责按时完成筹建总负责人交办的所有事务 3 参加加建 改造 土建工程图纸审查 4 负责加建 改造 土建工程施工质量 进度检查验收 5 负责加建 改造 土建工程进场材料质量验收 6 加建 改造 土建工程施工单位与其他单位间的协调 7 配合加建 改造 土建工程完成工程量验收和签证工程量确认 8 负责加建 改造 土建工程施工安全检查 2 装饰装修工程主管 主要工作是负责工程 1 负责按时完成懂事长交办的所有事务 2 负责按时完成筹建总负责人交办的所有事务 3 参加装饰装修工程图纸审查 4 负责装饰装修工程施工质量 进度检查验收 5 负责装饰装修工程进场材料质量验收 6 负责装饰装修工程施工单位与其他单位间的协调 7 配合装饰装修工程完成工程量验收和签证工程量确认 8 负责家私 门的安装施工质量 进度检查验收 3 给排水工程主管 主要工作是负责酒店 1 负责按时完成懂事长交办的所有事务 2 负责按时完成筹建总负责人交办的所有事务 3 负责审查给排水工程图纸 王洪斌酒店管理公司 14 4 负责给排水工程施工质量 施工进度检查验收 5 负责收集给排水工程材料采购 供应计划 并对该计划材料的规格 品 牌 数量等进行核对 核对后交预算进行审查 6 负责给排水工程材料进场质量验收 7 负责给排水工程施工单位与其他施工单位间的协调 8 配合给排水工程现场完成工程量验收和签证工程量确认 9 负责协调给排水施工单位与总包及其他施工单位间的关系 10 办理给排水工程有关手续 11 配合进行给排水材料选用 订购和消防合同谈判 12 负责处理与给排水工程有关的其他事务 4 消防工程主管 主要工作是负责酒店 1 负责按时完成懂事长交办的所有事务 2 负责按时完成筹建总负责人交办的所有事务 3 负责审查消防工程图纸 4 负责消防工程施工质量 施工进度检查验收 5 负责收集消防工程材料采购 供应计划 并对该计划材料的规格 品牌 数量等进行核对 核对后交预算进行审查 6 负责消防工程材料进场质量验收 7 负责消防工程施工单位与其他施工单位间的协调 8 配合现场完成工程量验收和签证工程量确认 9 负责协调消防施工单位与总包及其他施工单位间的关系 10 办理消防工程有关手续 11 配合进行消防材料选用 订购和消防合同谈判 12 负责处理与消防工程有关的其他事务 5 强电工程 主要工作是负责酒店 1 负责按时完成懂事长交办的所有事务 2 负责按时完成筹建总负责人交办的所有事务 3 负责审查消防工程图纸 4 负责强电工程施工质量 施工进度检查验收 5 负责收集强电工程材料采购 供应计划 并对该计划材料的规格 品牌 数量等进行核对 核对后交预算进行审查 6 负责强电工程材料进场质量验收 7 负责强电工程施工单位与其他施工单位间的协调 8 配合现场完成工程量验收和签证工程量确认 9 负责协调强电施工单位与总包及其他施工单位间的关系 10 办理强电工程有关手续 11 配合进行强电材料选用 订购和消防合同谈判 12 负责处理与强电工程有关的其他事务 6 空调工程主管 主要工作是负责酒店 1 负责按时完成懂事长交办的所有事务 2 负责按时完成筹建总负责人交办的所有事务 3 负责审查空调工程图纸 4 负责空调工程施工质量 施工进度检查验收 5 负责收集空调工程材料采购 供应计划 并对该计划材料的规格 品牌 数量等进行核对 核对后交预算进行审查 6 负责空调工程材料进场质量验收 王洪斌酒店管理公司 15 7 负责空调工程施工单位与其他施工单位间的协调 8 配合现场完成工程量验收和签证工程量确认 9 负责协调空调施工单位与总包及其他施工单位间的关系 10 办理消防工程有关手续 11 配合进行空调材料选用 订购和消防合同谈判 12 负责处理与消防工程有关的其他事务 7 弱电工程主管 主要工作是负责酒店 1 负责按时完成懂事长交办的所有事务 2 负责按时完成筹建总负责人交办的所有事务 3 负责审查弱电工程图纸 4 负责弱电工程施工质量 施工进度检查验收 5 负责收集弱电工程材料采购 供应计划 并对该计划材料的规格 品牌 数量等进行核对 核对后交预算进行审查 6 负责弱电工程材料进场质量验收 7 负责弱电工程施工单位与其他施工单位间的协调 8 配合现场完成工程量验收和签证工程量确认 9 负责协调弱电施工单位与总包及其他施工单位间的关系 10 办理弱电工程有关手续 11 配合进行弱电材料选用 订购和消防合同谈判 12 负责处理与弱电工程有关的其他事务 8 预算主管 主要工作是负责酒店 1 负责现场完成工程量计量 2 负责进场材料数量验收 3 根据审定的设计施工图纸 审定的加工图对施工单位材料申购计划及材 料用量进行审核 负责提供准确的材料采购 供应数据 4 负责审查施工单位预算 5 负责现场签证工程量计量 6 负责根据设计施工图和施工合同进行施工图预算和材料用量分析 为进 行工程商务谈判提供准确数据信息 为进行工程进度款支付提供参考依据 7 跟踪和核查已进场材料使用情况 准确提供下次材料采购 供应数据 8 负责审核施工单位工程进度款 9 负责收集整理工程结算资料 为工程结算提供结算依据 9 材料采购主管 主要工作是负责工程 1 负责按时完成懂事长交办的所有事务 2 负责按时完成筹建总负责人交办的所有事务 3 负责收集整理材料供应商信息 并对其进行保密 4 统计 整理材料采购计划 5 负责跟踪和落实材料供应 6 组织进场材料质量 数量验收 7 办理进场材料验收及交接手续 8 跟踪和核查已进场材料使用情况 准确提供下次材料采购 供应数据 10 财务主管 主要负责办理工程有关财务手续 11 文员 主要负责工程所有 1 负责按时完成懂事长交办的所有事务 2 负责按时完成筹建总负责人交办的所有事务 3 工程资料收集整理 王洪斌酒店管理公司 16 4 往来图纸和文件收发 5 办理筹建总指挥部日常事务 十六 筹建总指挥工作要求 1 人员要求 筹建总指挥部人员使用要求是 1 必须有德 其次有才 拒绝无德有才和无德无才 2 筹建总指挥部必须是一个合作团队 工作有分工 责任分明 必须精诚 合作 如有故意制造事端 防碍他人工作者 拒绝使用 2 工作要求 筹建总指挥部人员工作要求是 1 必须及时 保质 保量完成本职工作 对本职工作负责 2 工作必须有计划安排 有跟踪落实 有处理汇报 拒绝处理不汇报 严