遵化房地产市场调研及项目分析20140808改

遵化市房地产市场调研及意向地块分析 1 遵化市房地产市场调研及项目分析遵化市房地产市场调研及项目分析 置信机构 2014 年 08 月 08 日 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 2 目目 录录 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 1 一 遵化市概况及经济发展情况 3 1 基本概况 3 2 经济环境分析 4 二 遵化市房地产市场情况 6 三 遵化市主要在建在售房地产项目 8 1 富力城 9 2 玫瑰园 10 3 开元豪庭 10 4 依水现代城 11 5 浩友凤凰城 12 6 天之润花园 14 7 市场小结 15 四 意向地块概况及分析 15 五 意向地块经济测算 16 六 结论 16 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 3 一 一 遵化市概况及经济发展情况遵化市概况及经济发展情况 1 1 基本概况基本概况 1 1 地理位置地理位置 遵化市位于河北省东北部 燕山南麓 北倚长城 西顾北京 南临津唐 东通辽沈 属京津唐承秦腹地 西距北京 158 公里 西南距天津 滨海新区 175 公里 南距唐山 75 公里 曹妃甸 155 公里 北距承德 175 公里 东南距 秦皇岛 150 公里 素有 畿东第一城 之称 2 2 地形地形 遵化地处半山区 境内地貌呈 三山两川 之势 平原 丘陵 山地各占 三分之一 面积 1521 平方公里 东西长约 53 公里 南北宽约 43 公里 有大小 河流 37 条 一条引滦入津的黎河由东向西穿境而过 素有 三山不到头 河水 向西流 之称 3 3 行政区域行政区域 遵化市辖 25 个乡镇 2 个街道 648 个行政村 22 个居委 全市总面积 1521 平方千米 有少数民族 28 个 主要有满族 回族 蒙古族 壮族 朝鲜 族等 4 4 人口人口 遵化市总人口 70 万 其中农业人口 50 万 城市人口 20 万 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 4 2 2 经济环境分析经济环境分析 1 1 20082008 年年 2013 2013 年遵化市年遵化市 GDPGDP 发展情况发展情况 遵化市是全国 五小工业 发祥地 早在上世纪六七十年代 就曾以创办 小钢铁 小化肥 小农机 小纺织 小五金 五小工业 闻名全国 自 1992 年 撤县建市以来 遵化以市场为导向 深化结构调整 推进产业集聚 工业经济 在转型升级中迅速崛起 为推动科学发展 构建和谐社会奠定了坚实基础 2008 年 2013 年遵化市经济稳步发展 全市 GDP 由 2008 年的 369 7 亿元 增长到 2013 年的 563 42 亿元 附 2008 年 2013 年 遵化市 GDP 发展情况 单位 亿元 2 2 20082008 年年 2013 2013 年遵化市人均年遵化市人均 GDPGDP 增长情况增长情况 2008 年 2013 年 随着经济的发展 遵化市人均 GDP 由 2008 年的 53322 元 增长到 2013 年的 73834 元 人均 GDP 首次突破 7 万元大关 在经济增长的同时 遵化市委 市政府把提高和改善人民生活质量作为经 济社会建设和发展的出发点和落脚点 不断拓宽富民领域 出台优惠政策 提 高在职职工工资水平和城镇低保标准 进一步推动了遵化市经济的快速 稳定 健康发展 城镇居民收入和支出呈现良好的增长态势 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 5 附 2008 2013 年 遵化市人均 GDP 发展情况 单位 元 3 3 20082008 年年 2013 2013 年遵化市三产结构变化年遵化市三产结构变化 多年以来 遵化市形成以钢铁 建材 机械制造 食品加工业 电力能源 医药化工为支柱的产业结构 并为遵化市经济建设和社会发展做出重大贡献 随着遵化市经济的发展 遵化市三产结构稍有变化 2008 年三产结构比 为 7 1 57 3 35 6 到 2013 年三产结构比发展为 6 6 53 9 39 6 数据显示 虽然遵化市三产结构略有变化 但是第二产业仍占有较大的比 重 产业结构仍有待进一步优化升级 随着产业结构的调整 遵化市经济发展 必将有一个质的飞跃 附 2008 年 2013 年 遵化市三大产业发展情况 单位 亿元 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 6 附 2008 年 2013 年 遵化市三产结构比 单位 4 4 20082008 年年 2013 2013 年遵化市全社会固定资产投资年遵化市全社会固定资产投资 作为钢铁大市 遵化市近年来致力于调整产业结构 促进经济转型 大 力发展第三产业 保证民营企业的发展壮大 提高全社会固定资产投资 进而 为遵化市经济建设作贡献 2008 年 2013 年 遵化市全社会固定资产投资由 81 5 亿元增长到 2013 年的 218 47 亿元 固定资产投资增长速度较快 附 2008 2013 年 遵化市全社会固定资产投资发展情况 单位 亿元 二 二 遵化市房地产市场情况遵化市房地产市场情况 遵化市房地产市场目前在售在建房地产项目较少 遵化房地产市场按地理 位置大致划分为二环房产圈及三环房产圈 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 7 目前 遵化房地产项目主要处于二环以内 且多集中在华明路沿线 在售 项目中 二环内房地产项目销售均价约 4800 5000 元 平米 客户来源主要以刚 需改善为主 二环外项目销售均价略低于二环内 均价约 4500 元 平米 客户 主要来自于周边乡镇刚需客户 附 遵化房地产分布图 2013 年 1 月 2014 年 7 月 遵化市房地产市场销售价格波动趋势不甚明 显 整体波动在 4070 4592 元 平米之间 2014 年 1 月销售价格最低达 4070 元 平米 2014 年 5 月 销售价格高达 4592 元 平米 期间 遵化市场月销售面积波动较大 2013 年 2 月最低仅销售 949 平米 2013 年 10 月最高销售面积达到 3 3 万平米 2013 年 遵化市销售面积 13 93 万平米 销售均价约 4355 27 元 平米 2014 年 1 7 月 遵化市销售面积 5 65 万平米 销售均价约 4281 16 元 平米 相比 2013 年同期 销售面积有小幅增长 销售均价略有降低 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 8 附 2013 年 1 月 2014 年 7 月遵化市场销售情况 三 三 遵化市主要在建在售房地产项目遵化市主要在建在售房地产项目 遵化市房地产主要在建在售项目较少 但开发规模均较大 主要包括富力 城 玫瑰园 开元豪庭 依水现代城 浩友凤凰城等项目 附 遵化主要在售在建项目分布图 遵化主要在售在建项目概况 项目名称 建筑面积 万 容积 率 开盘时间去化情况 销售均价 元 户型面积 工程进度物业地址客户主要来源 富力城 100 2 8 2000 年 一二期售罄 4500 34 175 二期做外装 文萃路与北二环 遵化西部刚需 依水现代城 38 1 9 二期 2013 年 基本售罄 5000 83 140 封顶 华富西街与华明路 城内改善 开元豪庭 16 2 2 1 2010 年 基本售罄 5000 90 177 封顶 华明北路与北环一路 城内改善 浩友凤凰城 100 2 55 2010 一二期售罄 三期在售 4800 5000 90 115 动工 镇海中街与沙河 遵化东部刚需 玫瑰园 50 1 7 2007 剩余约 150 4000 79 149 封顶文茂大街与文萃路 改善 刚需 天之润花园 30 2 55 2006 年 售罄 4500 80 151 已经入住 文翠路与文竹大道 城内改善 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 9 1 富力城富力城 项目位置 文萃路与北二环交叉口 开发商 遵化市舒春房地产开发有限公司 建筑面积 总体规划约 100 万平米 其中一期 14 8 万平米 容积率 2 8 遵化富力城位于遵化新市区 东临文萃路 南与北二环和富力尚城相接 西比邻市第三实验小学 北依第三中学和北三环主路 周边人口密集 商贾繁 荣 交通便捷 配套完善 项目整体分三期开发 一期共约 14 8 万平米 规划 1 栋老年公寓 于 2009 年开盘销售 截至 2013 年售罄 销售均价 4000 元 平米 二期 2012 年开始蓄 客 于 2013 年 6 月开盘销售 销售均价 4500 元 平米 二期截至目前已经基本 售罄 剩余房源均为 120 平米三居户型 已经封顶 正在做外装部分 客户主 要来自于遵化西部刚需客户 项目户型面积在 34 175 平米之间 左 规划图 右 一期实景图 左 175 平米 中 34 50 平米 右 交通图 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 10 2 玫瑰园玫瑰园 项目位置 遵化市文茂大街北侧 文萃路西 开发商 唐山凤辉房地产开发有限公司 建筑面积 50 万平米 容积率 1 7 玫瑰园项目位于遵化市中心 西二里村原址 东临文柏路南靠文礼大街 西 北二环围绕 是遵化大型生活社区 项目占地面积 492 亩 建筑面积 50 万 平米 容积率 34 玫瑰园规划为 9 层 11 层 22 层 26 层小高层 高层 2007 年开工建设 2008 年开盘销售 目前尾盘销售 剩余约 150 套房源 房源面积在 79 149 平 米之间 目前销售均价 4000 元 平米 左 规划图 右 实景图 左 101 平米 中 95 平米 右 交通图 3 开元豪庭开元豪庭 项目位置 华明北路与北环一路交叉口 开发商 唐山天元房地产开发有限公司 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 11 建筑面积 16 2 万平米 容积率 2 1 开元豪庭作为开元新天地三期工程 与开元国际 开元峰景 开元杰座组 成开元新天地 开元豪庭共 12 栋 分四期开发 2010 年开盘销售 目前四期已经全部开 发完成 基本售罄 剩余少量尾房 不足 150 套 目前项目销售均价 5000 元 平米 购房客户主要来自于遵化改善客户 左 开元新天地规划图 右 开元豪庭实景 左 交通图 右 户型图 4 依水现代城依水现代城 项目位置 华富西街与华明路交叉口 开发商 北京东方依水源房地产开发有限公司 建筑面积 38 万平米 容积率 1 9 项目占地 20 万平方米 规划建筑面积 38 万平方米 一期由 6 栋 18 30 层 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 12 的现代新都市主义建筑组成 目前剩余房源不多 且均为三室户型 目前均价 4800 元 平米 已经封顶 地下车库在售 均价 13 万元 个 二期于 2013 年开始排卡销售 销售均价 5000 元 平米 户型面积在 83 140 平米之间 已经动工 依水现代城采用组团式设计 在规划布局上运用动静分区 商住分离的设 计手法 在社区外围赋予成熟的城市商业配套功能 在社区各组团内部做到繁 华与清幽共享 左 规划图 右 实景图 左 交通图 右 104 平米户型图 5 浩友凤凰城浩友凤凰城 项目位置 镇海中街与沙河交汇处 开发商 遵化市浩友房地产开发有限公司 建筑面积 100 万平米 容积率 2 55 浩友凤凰城项目位于遵化市老城区东侧 紧邻东一环路 地处老城区古文 化商贸区与沙河生态景观带之间 项目总用地面积为平方米 总建筑面积超百 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 13 万平米 建筑形式包括 18 33 层的高层建筑 9 11 层的小高层建筑 沿街商 业 绿化率达 40 浩友凤凰城地块被镇海大街和规划建设路分为东南 东北 西南 西北四个地块 其中东南地块已开发过半 镇海大街从基地东西穿过 西连接城市钟楼商圈 东侧通至沙河 规划路为政府规划中的景观大道 未来 城市界面较好 高档社区会所和具有特色的商业步行街均处在西南地块的东北 角 东北地块北侧有规划中的城市中学 西南地块中规划有小学和幼儿园 蕴 含丰富教育资源 凤凰城共分五期开发 最早一期于 2010 年开工建设 目前已经售罄 地 下车位及车库在售 车位 11 8 万元 个 车库 15 5 万元 个 二期于 2013 年初 售罄 目前三期在售 销售均价 4800 5000 元 平米 户型面积主要在 90 115 平米之间 项目由于地处遵化市东部 客户主要来自于遵化东部刚需客户 左 地块分期 右 整体规划 左 交通图 右 实景图 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 14 左 76 平米 右 128 平米 6 天之润花园天之润花园 项目位置 文翠路与文竹大道交汇处 开发商 北京金远房地产开发有限公司 建筑面积 30 万平米 容积率 1 67 项目占地面积 268 72 亩 其中项目一期建筑面积为 10 万平方米 二期建 筑面积为 20 万平方米 定位绿色 生态 环保 注重住宅建筑与绿地结合 在 植物搭配上 采用平坡 乔灌 花草结合的手法营造景观 采用立体平均式园 林景观 空间上相互渗透 使园林景观产生丰富的层次感 项目于 2006 年开盘销售 2007 年入住 目前已经售罄 目前二手房均价 4500 元 平米 左 交通图 右 规划图 遵化市房地产市场调研及意向地块分析 15 左 13