保利购房合同

1 / 27保利购房合同 保利起诉业主办理房贷逾期 索赔违约金近 13 万由于逾期 9 个月才办到 91 万元房贷，保利叶上海有业主被保利地产告上法庭，要求其支付违约金近 13 万元。而和上述购房者被推上被告席的，还有其他几位业主。上海一位专门负责房贷的业内人士称，由于宏观调控政策的连续出台，今年以来购房者逾期办理房贷的现象有增多的迹象。在这样的情况下，保利地产对逾期成功办理房贷的购房者开出“罚单” ，要求后者支付违约金，会让潜在的购房者感到巨大压力。但也有分析人士指出，银行加息，不是拖欠房贷可以免责的理由。保利起诉业主，也是法治社会契约精神的一种表现。或超百名业主被起诉根据有关媒体 7 月 17 日的报道，保利地产以合同违约为由，于 7 月 6 日将 15 名业主告上了法庭，本月 21日还将有业主被保利地产告上法庭。其中的一位购房者说，保利地产这么做的理由，是因为他们所购买保利叶上海的银行房贷无法在规定的 XX 年 12 月 26 日到账，91 万元的房贷是在 XX 年 9 月才办好的。保利为此向业主发出律师函，称其逾期支付房款，2 / 27要承担万元的违约金。根据一位业主所签订的购房合同，违约金的利率按每日万分之五计算，保利地产同时有权在业主逾期付款超过 60 天的情况下，单方面解除合同，并要求购房者支付总房价 10%的赔偿款。根据上述报道，保利地产实际上要求业主支付的违约金，达到了 91 万元房贷的 14%，远远高过了当时的基准利率。报道称，将被保利地产告上法庭的业主预计至少超 100 人。昨日，保利地产上海公司相关人士向 每日经济新闻记者表示，一般情况下，购房者申请贷款时，他们会预先审核购房者是否能够申请房贷，此条件符合了，才会代他们向银行申请房贷。那些违约的购房者有可能是因为提供了虚假的材料，而导致银行拒绝放贷。如果是这样，开发商要追究他们的违约责任也属正常现象。目前因为合同履行逾期，被告的业主并不多，只有一两位而已。但采写上述报道的上海楼市周刊记者刘耘表示，被保利地产上告的并不只有一两位，仅 7 月 21 日将被保利地产上告的就有 8 位。同时，记者在上海法院网看到，保利地产确实就商品房预售合同纠纷与 9 组共计 14 名业主对簿公堂。为此，记者再次致电保利地产上海公司的相关负责人，询问上述合同纠纷案件是否就是因为贷款而导致的商3 / 27品房预售合同纠纷。该人士回复称，此事不在其负责之列，不清楚有没有此事。但他表示，即使有也是正常的。争议“房贷逾期罚息”易贷中国创始合伙人陈顺爱表示，由于国家连续出台宏观调控政策以及不断收紧银根，目前购房者出现逾期还款的现象并不少见。原来很多购房者的贷款是由开发商委托办理的，但现在的情况是，贷款更多的由购房者自己办理，而且由于二套房贷政策、首套房房贷利率政策等的变化，很多原先可以申请房贷的购房者，在新的政策下，有可能无法办理房贷。在此情况下，购房者很容易违约，逾期付清房贷。如果开发商再“较真” ，按合同要求追究购房者法律责任，购房者很可能会面临巨额索赔的困境。上海杜跃平律师事务所律师杜跃平说，要避免这种现象，只有在合同的补充条款中明确：因国家宏观调控政策变化而导致的逾期支付，不能算违约。如果按照格式合同示范文本，购房者违约的可能性很大。上海中原地产研究顾问有限公司研究总监宋会雍表示，事实上，开发商此前极少对购房者如此“苛刻” ，追究他们的法律责任。更有分析人士认为，保利此举体现了法治社会的契约精神，投资者须对自己的投资行为负责任。4 / 27而记者研究去年保利地产的财务报表也发现，该公司的财务费用并没有出现大幅度上升，很多银行依然按照接近基准利率的水平向该公司提供商业开发贷款。而保利地产本身也并不缺钱。既然如此，保利地产为什么还要追究购房者的责任？天价“罚息”的目的又是什么呢？据宋会雍猜测，可能保利地产是为了警示其他的购房者，不要违反商品房预售合同。每日经济新闻保利房地产股份有限公司财务管理制度房地产法律、法规 XX-07-22 20:33 阅读 218 评论0字号： 大 中 小第一章 总 则第一条 为了加强公司的财务管理工作，规范公司的财务行为，维护股东的权益，根据国家相关法律法规及公司章程的规定，结合公司实际情况，制定本财务管理制度。第二条 除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括股份公司本级、各级控股子公司以及纳入股份公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司” ，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他5 / 27公司或主体统称“参股公司” 。第三条 本制度是公司财务管理工作的基本制度，在公司范围内统一执行，各参股公司参照执行。公司的财务管理部门和各子公司应根据本制度及国家相关法规、准则的规定及本单位的实际情况建立和完善各项基础财务工作制度。第四条公司本级及各子公司的财务行为和财务管理工作必须遵守国家有关法律法规，并接受有关主管部门、公司监事会以及审计部门的检查和监督。第二章 财务管理体系第五条 公司的财务管理工作实行统一管理、分级负责原则，在股份公司按照本制度规定对公司范围内财务工作统一管理、统一指导的基础上，财务管理体系中各层级、各岗位按照相应的职责和权限履行财务管理职责，承担相应的责任。第六条各公司的法定代表人是所在公司财务管理工作的最终负责人，对本单位的财务会计资料的真实性、合法性和完整性负责，按照相关法律法规的规定对公司财务管理工作承担最终责任。各公司对外报送的财务会计报表、财务预算方案、财务决算资料以及其他法定财务报告应由法定代表6 / 27人签署。第七条 公司的以下重大财务事项需由股份公司股东大会按规定程序审议通过：决定公司的投资计划。批准公司的年度财务预算方案、决算方案。批准公司的利润分配方案和亏损弥补方案。股份公司增加或减少注册资本。发行公司债券。公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式。聘用或解聘会计师事务所。达到规定条件需由股东大会审议的重大资产购买和出售。达到规定条件需由股东大会表决的交联交易。达到规定条件需由股东大会审议的担保行为。变更募集资金用途。法律法规及公司章程规定需由股东大会审议通过的其他财务事项。第八条公司的以下重大财务事项需由股份公司董事会审议通过，其中涉及股东大会权限的财务事项在董事会审议通过后需报股东大会审议批准：决定公司的经营计划和投资方案。制订公司的年度财务预算方案、决算方案。7 / 27制订公司的利润分配方案和亏损弥补方案。制订公司增加或者减少注册资本、发生债券或其他证券及上市方案。拟订公司重大收购、收购本公司股票或者公司合并、分立、解散及变更公司形式的方案。决定达到规定条件需由董事会审议的房地产项目投资、股权投资、资产处置、重大合同签订、对外担保和风险投资。达到规定条件需由董事会审议的关联交易。提请聘请或解聘为公司审计的会计师事务所。制定或修订本财务管理制度和公司的主要会计政策，审议和批准公司对外披露的财务报告。法律法规及公司章程、本财务管理制度规定需由董事会审议通过的其他财务事项。第九条 各子公司股东会、董事会关于财务管理的职责权限由其章程规定，但必须符合公司法等相关法律法规以及公司相关制度的规定。各子公司发生的财务事项如涉及股份公司股东大会、董事会权限的，除需按其所在单位的规定履行签批程序外，必须按规定程序报股份公司股东大会、董事会审议表决通过后方可实施。第十条 各级公司总经理对所在公司的日常财务管8 / 27理工作全面负责，向所在公司董事会报告财务工作和提交年度预决算预案、经营计划预案等重要财务事项预案，组织落实董事会相关财务决议，完善各项财务制度。第十一条各级公司原则上设置财务总监岗位，按照公司的人事制度规定任免。财务总监为所在公司的财务负责人，具体分管负责所在公司的日常财务管理工作，向所在公司总经理负责并汇报工作。子公司由于管理需要或其他原因暂未设置财务总监岗位的，由财务经理代为履行职责。第十二条 公司实行财务总监委派制，各一级子公司的财务总监原则上由股份公司委派，业务上接受股份公司财务管理部门的统一管理。委派的财务总监经所在公司履行董事会表决程序后任命。各子公司投资设立的下属子公司，可由其直接委派财务总监，报股份公司财务管理部门、人事部门备案。第十三条 各级公司财务总监的主要职责和权限包括：按照国家财经法规和公司制度的规定监督和审批所在单位的财务收支行为，对违反国家财经法规和公司财务管理制度的行为以及其他有可能损害公司经济利益的行为，9 / 27有权予以制止和纠正，制止无效的，有权提请公司按规定处理。负责组织所在单位的会计核算，按照财经法规和公司的统一要求报送财务会计报表和各种财务管理报表，对财务会计基础工作的规范性，会计信息和会计资料的真实性、合法性负直接管理责任，对不符合会计制度和公司相关制度规定的会计事项有责任予以纠正。组织编制财务预算和各项财务收支计划草案，具体组织落实和监督执行公司制定的相关财务预算、计划、方案等，对于偏离预算、计划和既定方案的经济事项有权予以纠正或提请公司按规定进行处理。定期完成公司财务预测和财务分析工作。负责所在公司资金的筹集、回收和管理，确保资金的安全，保障公司项目开发和日常经营管理的资金需要，有效降低资金成本，提高资金的使用效率。负责所在公司的资产管理，确保公司资产的安全与完整，促进资产的保值增值，对侵害公司资产的行为有权予以制止并提请公司按规定进行处理。参与所在单位的经营计划和项目投资、重要经济合10 / 27同签订、资产购置和重组等重大经济事项的讨论和研究，为公司的重大经济决策提供财务依据和专业意见。负责所在单位的税务工作，与税务机关建立良好的税务关系，按照国家税务法规的规定及时足额申报缴纳各项税费；做好各开发项目的税务筹划，合法降低项目的税务成本。具体负责建立和完善各项财务基础工作制度，采取有效措施确保各项财务制度得到有效执行，提高财务工作的规范化水平。负责对所在单位财务部门和财务人员的管理，定期对财务人员进行考核，根据实际情况提出合理配置财务人员的方案，支持财务人员依法履行职责。管理和监督下级子公司的财务管理工作，接受和配合上级公司的内部审计以及有关主管部门的检查和监督。根据公司制度规定履行与财务管理相关的其他职责。第十四条 各公司应设立财务部门，配备专职财务人员。财务部门在财务负责人的领导下开展工作，具体负责落实财务会计核算和各项财务管理工作，11 / 27协助财务负责人完成财务工作职责。第十五条财务人员应该具有良好的道德品行及与所任岗位相称的专业知识和工作经验，有违反财经法规等不良记录的人员原则上不得聘任为公司的财务人员。各公司领导的直系亲属不能担任所在单位的财务负责人和主管会计职务，财务负责人及主管会计的直系亲属不得在所在单位的从事出纳工作。第十六条 各级财务部门应完善岗位设置，完善内部控制体系，严格执行不相容职务相分离原则。第十七条 财务人员必须持证上岗，依法从事财务工作。财务人员应按财政部门的规定接受后续教育。财务、人事部门应定期组织财务人员进行专业培训，不断提高财务人员的专业水平。第十八条 财务人员因各种原因发生工作岗位变动的，必须按规定做好工作交接，移交所有经管财务资料和其他经营资料。未办妥交接手续的，不得办理转岗或调动、离职等手续。第三章 财务会计管理第十九条 公司执行统一的会计政策。各级公司统一执行国家制定的会计法律法规、会计准则及公司制定的12 / 27会计政策和会计估计，按照统一口径进行会计核算和编制财务会计报告。会计政策、会计估计和具体会计核算方法及财务报告的编制方法必须符合会计法律法规、会计准则的规定。公司主要会计政策和会计估计的制订和变更需经股份公司董事会表决通过。第二十条 各级公司独立设账，独立核算盈亏。不具有独立法人资格但符合会计主体认定条件的单位，也可以独立设账核算。第二十一条公司财务管理部门和各子公司应根据国家相关法律法规、准则的规定和本单位的实际情况建立和健全基础财务会计工作管理制度，加强财务会计基础工作的规范化管理，全面提高财务会计工作效率与质量。具体会计核算方法和日常财务会计工作管理要求由公司财务管理部门和各子公司制订的内部财务会计工作管理制度进行规范。各级公司应做好对下级子公司财务会计的管理和指导工作。第二十二条各公司应建立完善的财务会计信息和会计档案管理制度，保证财务会计信息和会计档案的安全和完整，严格按照国家规定的期限妥善保管财务会计档案。13 / 27第二十三条各级公司应按照国家有关主管部门规定的时间和格式要求编制和报送财务会计报告，各子公司必须按照股份公司的要求按时上报财务会计报告。各公司的财务会计报告应当根据真实的交易、事项以及完整、准确的账簿记录等资料进行编制，并经本单位的会计机构负责人、主管会计工作负责人和企业负责人签名和盖章，各签字盖章的人员对财务会计报告会计信息的合法、真实和完整在各自职责范围负责。除国家法律、行政法规、部门规章规定以及公司招投标、融资等业务需要外，任何组织或者个人不得要求公司提供财务会计报告或相关财务信息，违反规定要求提供的，各公司有权拒绝。第二十四条公司正式对外披露的财务会计报告需经股份公司董事会审议通过。除正常的对外披露途径外，任何人不得提前对外泄露公司的财务会计信息和相关经营信息，不得擅自对已披露的财务会计信息和相关经营信息对外进行解释。第二十五条 公司的财务会计报告按规定需经审计的，由经股份公司董事会审议批准聘请的会计师事务所进行审计，审计结果报董事会审议。第六章 财务预算管理第二十六条 公司实行预算管理制度，通过财务预14 / 27算的编制、审批和执行严格控制各公司的成本费用开支，确保各项经营计划和财务目标如期实现。财务预算的执行情况作为各子公司经营绩效考核的重要依据。公司本级和各子公司应制订财务预算的编制与执行监督的具体流程和基础工作制度，对预算工作实行规范化管理。第二十七条 财务预算的编制实行统一组织、逐级落实的原则。各公司应按照股份公司统一的内容、格式、时间节点等要求编制和上报财务预算。各公司每年应成立总经理领导下的预算编制管理机构，协调组织各业务部门和下属单位的预算编制工作，按时完成公司下年度财务预算的编制。第二十八条 财务预算的编制应本着实事求是的原则，从本单位的实际情况出发，做到既符合公司整体发展规划和预算目标要求，又符合公司的实际情况，切实可行。各公司编制的财务预算应报所在公司董事会审批。第二十九条 财务预算经董事会批准后执行，各公司应分解各项预算指标至各层级，各部门，明确预算执行责任人，采取有效措施确保预算的执行。第三十条 在预算执行过程中，由于客观环境变化、15 / 27经营计划改变、项目开发销售进度变化等致使实际情况与预算发生或将要发生重大偏离的，各公司应及时对财务预算提出修订建议意见，按规定报批后修订。第五章投资管理第三十一条 公司实行统一的投资管理制度，各级公司的房地产业项目投资、股权投资、委托理财、风险投资等统一由股份公司股东大会、董事会按各自权限审批。第三十二条公司的投资应符合国家法律法规的规定和国家产业政策，符合公司的发展战略要求和现有条件，符合成本效益原则，有利于提高经济效益。第三十三条 股份公司董事会有权批准在最近经审计总资产 50%以内的房地产项目投资，公司最近经审计净资产 30%以内的股权投资以及不超过人民币 5000 万元的风险投资。超过上述标准的投资需经股东大会批准。董事会闭会期间，董事会授权股份公司董事长在遇有土地招投标等紧急情况时根据年度经营计划和经营班子的提议，以单项标的额不超过公司最近经审计总资产 15%的投资事项进行决策，事后通报董事会并备案。16 / 27第三十四条 为了控制投资风险，保证投资项目的经济效益，相关公司的经营班子应对拟投资项目的可行性进行充分研究论证，并提出可行性报告报董事会或股东大会立项、审查和决策，重大投资项目应组织有关专家、专业人员进行评审。具体投资决策程序由公司的相关管理制度规定。第三十五条 经批准的投资项目，相关公司及时组织实施，严格按照项目的可行性研究报告、投资实施方案以及股东大会、董事会审批意见落实项目投资节点计划，加强项目开发管理，采取有效措施严格控制成本，确保预期经济效益的按时实现。第三十六条 项目投资结束后，具体实施投资的公司应对项目的经济效益进行后评估。第三十七条 公司通过并购、注资等方式进行股权投资或取得其他公司的控制权时，应对目标企业进行尽职调查，并聘请中介机构进行审计和评估，以经审计评估后的价值作为定价的参考依据。按国家国有资产管理部门规定需办理国有产权登记的，应按规定及时向国有资产管理部门提供相关资料办理产权登记。投资期满相关股权转让的，也应进行审计评估和按规定办理相关登记手续。17 / 27第四章 资产管理第三十八条各级公司的资产由其所在单位按以下原则确定主要归口管理部门：货币资金、应收及预付款项、长期股权投资、无形资产由财务部门负责管理，交易性金融资产由证券投资部门负责管理，生产用固定资产归生产管理部门负责管理，非生产用固定资产由办公室负责管理，未开发土地由开发部门负责管理，在建项目及工程用设备物料由工程部门负责管理，已完工物业及出租物业由客服部门负责管理。各项资产统一由所在公司财务部门核算，各级财务部门应对资产的管理履行会计监督职责。在资产的日常管理过程中涉及其他部门职责的，相关部门应予以配合。第三十九条 公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产 30%的需经股东大会审议批准，最近经审计净资产 30%以内资产处置由董事会审议批准。第四十条 各级公司应建立和完善资产管理办法，规范资产管理行为，依法管理和经营公司资产，保证公司资产的安全和完整，促进资产的保值增值。第一节 资金管理第四十一条 公司可以通过增资扩股、发生企业债18 / 27券、银行贷款、发行信托基金、合作开发、引进房地产投资基金、少数股东对等投入及接受其他单位提供资金、票据贴现、销售回笼等方式筹资项目开发、拓展和生产经营所需的资金，并按规定的权限分别向董事长、董事会、股东会履行审批和备案手续。资金的筹集应根据项目开发、拓展和生产经营的实际资金需求进行，尽量避免资金闲置，并严格控制资金成本和财务风险。不具有法人资格的下属单位不能直接进行权益资本筹资和债务性筹资。第四十二条 公司的资金实行统一管理制度，各级公司的资金由股份公司统一调度和统筹安排使用。股份公司于每年末按照公司整体发展规划和下年度经营计划做好下年度公司整体的资金预算，对资金整体需求、资金保障计划提出可行方案，报董事会审批后执行。各子公司也应根据自身的实际情况做好本单位资金预算，各子公司的资金预算应与公司的整体资金预算保持一致。第四十三条 资金预算经批准后，各级公司的应严格执行，认真组织落实，做好资金筹集和使用的计划安排。第四十四条 公司的所有资金必须纳入法定会计账19 / 27册核算，不得坐收坐支，严禁账外循环和违规设立“小金库” 。各级公司应建立和执行严格的资金管理基础制度，保证资金安全和正常周转，确保应收资金的及时回收，提高资金使用效率。第四十五条 各级公司的会计和出纳不能由同一人担任，开具银行支票所需的印章必须分由两人或两人以上保管，银行支票印章的保管理人员不得在空白或内容填列不全的支票上盖章。第四十六条各级公司应根据自身实际情况制定明确的资金支付审批权限和程序，各项资金的支付必须严格按规定权限和程序审批。对于未经规定程序审批或超越权限审批的款项，出纳人员不得支付资金，其他财务人员不得办理有关财务事项。付款申请需提交相关证明材料。第四十七条 所有的资金的支付必须依据有效合同、合法凭据和齐全的手续，并取得合法有效的票据，杜绝白条或不规范凭证、票据支取资金。由于特殊原因暂时未能取得合法有效票据的，应做好相应台账记录，明确催收责任人和催收期限，因未及时催收给公司带来税务问题或其他不利影响的，应追究责任人的责任。第四十八条 除股份公司按照规定统一调拨资金、20 / 27子公司向其下属公司调拨资金、以及员工正常业务工作借支外，各级公司的资金原则上不得外借给其他单位或个人，如确需，必须经股份董事会审批。资金的外借使用应遵循等价有偿原则，并确保安全回收。员工因办理业务需要预先借支资金的，必须按照规定在授权范围内审批办理借支手续，并在相关业务办妥后及时报销销账或退还所借支的资金。公司资金不得外借给股份公司股东、实际控制人及其关联方。第四十九条 未经股份公司董事会在其权限范围内审议批准，各级公司的资金不得投入证券市场从事有价证券买卖活动，或从事其他任何形式的委托理财、风险投资活动。第五十条公司本级财务管理部门和各子公司应加强对现金的管理和监督，在规定的范围内使用现金，保证库存现金的安全。财务部门应建立现金定额制度，对于超出定额的现金应及时存入银行。第五十一条各级公司的所有银行账户必须由所在公司的财务部门统一管理，其他部门不得以任何名义开立银行账户。银行账户必须以本单位的名义开立，不得违反规定21 / 27以其他单位或个人的名义开立，严禁将公款私存、出租或出借银行账户。各级公司财务部门应定期对银行账户进行清理，对于长期不使用、不需用的银行账户应及时予以注销。第五十二条 资金收支必须及时入账，做到日清月结。各级公司财务部门的会计人员应按月编制银行存款余额调节表和盘点现金，保证账实相符，出现账实不符情形的必须及时查明原因，分清责任，及时纠正或追究有关人员的责任。【保利会】成立及推广操作一、成立目的保利地产经过多年的发展，已经成功开发、销售了保利花园、保利百合花园、保利红棉花园、保利香槟花园、白云山庄等数个楼盘，并且在全国各地都有项目，为逾万住户营造一个温馨的家园，积累一大批忠实的客户群。为了答谢广大业主对保利地产的支持，以及为以后开发的楼盘积聚客户资源提供帮助，因此我司建议成立【保利会】一个由业主和潜在目标客户组成的会员组织，既为广大业主提供一个与保利地产相互交流的平台，也进一步提升保利地产的品牌价值和品牌知名度，有助于保利日后开发项目的销售。二、创立时间22 / 278 月 10 日9 月 15 日 以发邀请函的形式，向所有保利业主通知【保利会】的成立信息，介绍【保利会】的基本情况、会员权责、积分计划和申请加入的手续程序等10 月 1 日 向社会告知正式成立【保利会】三、 【保利会】介绍、入会须知、会员守则、积分计划、入会申请表1.【保利会】介绍【保利会】是由保利房地产股份有限公司创立，旨在加强会员之间、会员与公司之间的联系沟通，以专业的质素和服务意识，为业主和各界好友提供更多优质的服务。入会者无需交纳会费，只需填妥入会申请表，经资格审核确认即可成为【保利会】的会员，并享受相应的优惠政策，一切最终解释权归保利房地产股份有限公司。2.入会须知如果您有加入本会的意愿，并承诺遵守【保利会】的守则，即可申请加入本会。在办理入会手续时须注意以下事项：申请者如实填写入会申请表；办理入会须提供身份证复印件 2 份，同一底片 1寸免冠照片 2 张；23 / 27经本会资格甄别及审批，通过者的资料会自动入档，提交资料绝对保密，并统一派发会员卡。3.会员守则总纲本守则对本会的所有会员均有在会约束力，在会期间不能损坏保利地产及本会的社会声誉。本守则构成本会与每名会员间的一份合约，一旦签署申请表格并且得到本会的确认，您即成为本会会员，同时被视作同意本会会员守则约束。会籍您必须年满 18 周岁。您的会籍申请须经本会批准；本会有绝对的酌情权批准或拒绝您的申请，无须作任何解释。您对本会的组织、运作或管理有建议权，但对本会财产无任何所有权或追索权。您的会籍不得转让他人。会员卡您的会籍申请被接纳后，将获本会发出一张会员卡，会员卡上将载明您的身份证号码，以保证您的会员卡不被其他人盗用。您收到会员卡后应立即签名签收，而该签名须与申请表上的签名相同。会员卡为本会财物，本会有权随时撤销该卡的效力或终止您的会籍，而无须给予任何理由且本会有权要求您归还会员卡。会员卡只供您本人使用，不得转让。倘若您的会员卡遗失、损坏或被窃，须立即通24 / 27知本会，向本会申请补办新卡。您在参加本会活动或任何优惠时，须于被要求时出示会员卡。会员卡由【保利会】统一制作、发放，并决定何时更换会员卡。设施及服务您被批准入会后，即