不动产评估成本法计算题

1 成本法作业 1 今有一建筑物 建筑总面积 1200m2 在估价时点时 已使用 12 年 该类建筑物的重置价格为 600 元 m2 耐用年限 40 年 估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为 30 年 残值率 5 试用直线折旧法计 算其折旧额 折旧总额 并估计其现值 解 1 求折旧额 D 元71 162853012 5160012001 ntRCD 2 至估价时点的折旧总额 Et为 或 元52 1954281271 16285 tDEt 元57 1954281 nt t RCEt 3 建筑物现值 V V C Et 600 1200 52 48 元 或 V C 1 1 R t t n 43 元 注 公式要写完整 Et 的取值必须取 52 不可取 57 2 某一房地产 土地总面积 2500m2 是 6 年前通过征用农地取得 当时费用 800 元 m2 现时取得该类土 地 每平方米需 1000 元 地上建筑总建筑面积 6000m2 是 2 年前建成交付使用的 当时建筑造价 800 元 m2 现实建造同类建筑物每平方米为 1100 元 估计该建筑物有 8 成新 该类建筑物的残值率为 2 试选用所给资 料评估该房地产的现时总价和单价 解 1 求土地价格 VL VL 2500 1000 250 万元 2 求建筑物价格 VB 建筑物的重置价格 C 6000 1100 660 万元 VB C q 660 80 528 万元 3 计算房地产总价 V V VL VB 250 528 778 万元 4 计算房地产单价 P P V S 778 6000 1296 67 元 m2 3 某宗房地产占地 2000m2 容积率为 3 0 土地是在 1999 年 4 月通过出让方式取得的 出让年限是 40 年 建筑物是于 2000 年 10 月建成使用的 经调查 现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元 m2 同类 建筑物重置价格是 1000 元 m2 通过估价师对该建筑物现场鉴定 对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元 装修重置价格 30 万元 经济寿命 5 年 设备的重置价格为 50 万元 经济寿命 15 年 残值率假设为零 报酬率 为 8 求该房地产在 2003 年 4 月的市场价格 解 1 计算土地现实价格 VL 万元26 98 81 1 1 81 1 1 20005000 40 36 L V 2 计算建筑物的现实价格 VB 求建筑物重置价格 C C 1000 2000 3 0 600 万元 求可修复部分折旧 D1 D1 5 万元 求装修部分折旧 D2 D2 30 2 5 5 15 万元 2 求设备部分折旧 D3 D3 50 2 5 15 8 33 万元 求结构部分折旧 D4 D4 600 5 30 50 2 5 38 5 33 44 万元 求折旧总额 D D D1 D2 D3 D4 61 77 万元 则 VB C D 600 61 77 538 23 万元 3 计算房地产在 2003 年 4 月的市场价格 V V VL VB 98 26 538 23 636 49 万元 注 求土地现实价格时 应采用收益法公式进行年期修正 不可用 36 40 方法计算 4 某建筑物为钢筋混凝土结构 经济寿命为 50 年 有效经过年数为 8 年 经调查测算 现在重新建造全新 状态的该建筑物的建造成本为 800 万元 建设期为 2 年 假定第一年投入建造成本的 60 第二年投入 40 均为均匀投入 管理费用为建造成本的 3 年利息率为 6 销售税费为 50 万元 开发利润为 120 万元 又 知其中该建筑的墙 地面等损坏的修复费用为 18 万元 装修的重置价格为 200 万元 平均寿命为 5 年 已使用 2 年 设备的重置价格为 110 万元 平均寿命为 10 年 已使用 8 年 假定残值率均为零 试计算该建筑物的折 旧总额 2001 年试题 解 1 计算建筑物的重置价格 建造成本 800 万元 管理费用 800 3 24 万元 投资利息 800 24 60 1 6 1 5 1 800 24 40 1 6 0 5 1 54 90 万元 建筑物的重置价格 800 24 54 9 50 120 1048 9 万元 2 计算建筑物的折旧额 墙壁 地面等损坏的折旧费 18 万元 装修部分的折旧费 200 2 5 80 万元 设备部分的折旧费 110 8 10 88 万元 长寿命项目的折旧额 1048 9 18 200 110 1 50 8 115 34 万元 该建筑物的折旧额 18 80 88 115 34 301 34 万元 5 某公司 5 年前以出让方式取昨一宗面积 2000m2的 40 年使用权的土地于 3 年前建成物业投入使用 总建 筑面积为 5000m2 现时重新取得 40 年土地使用权的出让价格为 2000 元 m2 重新建造建筑物的建安成本为 600 万元 建筑期为 2 年 第一年投入 40 第二年投入 60 可视为集中投入 管理费用为建安成本的 3 年 利率为 6 销售税费为 90 万元 开发利润为 120 万元 门窗 墙面等损坏的修复费用为 8 万元 装修的重置 价格为 140 万元 平均寿命为 5 年 设备的重置价格为 100 万元 平均寿命为 10 年 假设残值率为零 试计算 该宗房地产现时的价格 土地资本化率为 8 2002 年试题 解 1 运用成本法计算公式 房地产价格 土地重新取得价格 建筑物的重新购建价格 建筑物折旧 2 求土地的重新取得价格 因该土地使用权为 40 年 已使用了 5 年 故要求土地使用权为 35 年的价格 万元94 390 1 81 1 81 81 20002000 40 353540 40 35 4035 K K VV 3 计算建筑物的重新购建价格 建安成本 600 万元 管理费用 600 3 18 万元 投资利息 600 18 40 1 6 1 5 1 600 18 60 1 6 0 5 1 33 54 万元 销售税费 90 万元 开发利润 120 万元 3 建筑物的重新购建价格 600 18 33 54 90 120 861 54 万元 4 计算建筑物折旧额 门窗 墙面等损坏的折旧额 8 万元 装修部分的折旧额 140 1 5 3 84 万元 设备部分的折旧额 100 1 10 3 30 万元 长寿命项目的折旧额 861 54 8 140 100 1 38 3 48 44 万元 万元 建筑物的折旧额 8 84 30 48 44 170 44 万元 5 该宗房地产的现时价格 390 94 861 54 170 44 1082 04 万元 6 某宗土地面积为 1 2 公顷 已完成七通一平 某房地产开发商拟取得该宗土地 50 年的土地使用权 按 规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢 总容积率为 2 5 在第 1 年末办理完土地使用权出让 手续 一次性缴纳全部地价款 并且开工建设 根据项目实施进度安排 如下横道图 项目建成后 住宅楼将 全部出售 写字楼将用于出租 第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 n 年 1 土地取得 2 工程建设 住宅楼建设 写字楼建设 3 经营 住宅楼销售 写字楼出租 根据市场调查 有关数据如下 1 该项目所在区域的同类型 同档次住宅的销售价格为 5000 元 m2 销售税费为销售价格的 6 同类 写字楼可出租建筑面积的月租金为 120 元 m2 可出租面积占建筑面积的 70 并且按年租金收入的 30 交纳 押金 出租空置率为 20 有关税费和经营管理费用按租金收入的 30 计 银行存款年利率为 3 报酬率为 10 2 同类开发项目的社会平均开发成本为 住宅楼 1800 元 m2 写字楼 2800 元 m2 管理费用为开发成本 的 5 3 除地价款外 写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入 50 且在年度内均匀支出 假 设住宅楼在销售期末一次性全部售出 4 目前 此类项目折现率为 10 5 为得到该宗土地 还需要按取得地价的 3 缴纳有关税费 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格 2004 年 解 一 第一种解法 1 项目总建筑面积 1 2 10000 2 5 30000 m2 其中 住宅楼总建筑面积 15000m2 写字楼总建筑面积 15000m2 2 房地产开发项目总价值及折现值 住宅楼价值 5000 15000 7500 万元 住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点 第 1 年末 的折现值 万元86 5634 101 7500 3 写字楼价值 写字楼租金收入 120 15000 70 1 20 12 1209 6 万元 4 写字楼押金 1209 6 30 362 88 万元 写字楼押金运用年收益 362 88 3 10 89 万元 有关税费和经营管理费用 1209 6 30 362 88 万元 租赁净收入 1209 6 10 89 362 88 857 61 万元 写字楼价值 万元86 8478 101 1 1 10 61 857 1 1 1 47 n RR A V 写字楼折现到第 1 年末折现值 万元29 6370 101 86 8478 3 项目总价值折现值 5634 86 6370 29 12005 15 万元 3 项目开发成本 管理费用及其折现值 住宅楼部分 1800 15000 1 5 2835 万元 写字楼部分 2800 15000 1 5 4410 万元 住宅楼开发成本及管理费折现值 万元13 2580 101 5 0 101 5 0 2835 5 15 0 写字楼开发成本及管理费用折现值 万元76 3648 101 5 0 101 5 0 4410 5 25 1 项目开发成本及管理费用折现值 2580 13 3648 76 6228 89 万元 4 住宅楼销售税费及折现值 住宅楼销售税费 7500 6 450 万元 住宅楼销售税费折现值 万元09 338 101 450 3 5 所能支付的最高土地价格 万元 开发成本及管理费用住宅楼销售税费总价值 78 5279 31 89 622809 33815 12005 31 原 6412 50 万元 2 第二种解法 1 项目总建筑面积 1 2 10000 2 5 30000 m2 其中 住宅楼总建筑面积 15000m2 写字楼总建筑面积 15000m2 2 房地产开发项目总价值及折现值 住宅楼价值 5000 15000 7500 万元 写字楼价值 写字楼租金收入 120 15000 70 1 20 12 1209 6 万元 写字楼押金 1209 6 30 362 88 万元 写字楼押金运用年收益 362 88 3 10 89 万元 5 有关税费和经营管理费用 1209 6 30 362 88 万元 租赁净收入 1209 6 10 89 362 88 857 61 万元 写字楼价值 万元86 8478 101 1 1 10 61 857 1 1 1 47 n RR A V 项目总价值折现值 7500 8478 86 15978 86 万元 3 项目开发成本 管理费用及折现值 住宅楼部分 1800 15000 1 5 2835 万元 写字楼部分 2800 15000 1 5 4410 万元 住宅楼开发成本及管理费折现值 万元25 3434 1015 0 1015 02835 5 15 2 写字楼开发成本及管理费用折现值 万元51 4856 1015 0 1015 04410 5 05 1 项目开发成本及管理费用折现值 3434 25 4856 51 8290 76 万元 4 住宅楼销售税费及折现值 住宅楼销售税费 7500 6 450 万元 5 所能支付的最高土地价格 4 年末地价 总价值 住宅楼销售税费 开发成本及管理 15978 86 450 8290 76 7238 10 万元 贴现 万元09 5438 101 1 7238 3 地价款 万元70 5279 31 09 5438 7 某建筑物为钢筋混凝土结构 经济寿命为60年 有效经过年数为8年 经调查测算 现在重新建造全新 状态的该建筑物的建造成本为 800万元 建设期为2年 假定第1年投入建造成本的60 第2年投入40 均 为均匀投入 管理费用为建造成本的 3 年利息率为6 销售税费为55万元 开发利润为120万元 又知 其中该建筑物的墙 地面等损坏的修复费用为21万元 装修的重置价格为200万元 平均寿命为5年 已使用2 年 设备的重置价格为120万元 平均寿命为 10年 已使用 8年 假设残置率均为零 试计算该建筑物的 折旧总额 解 先计算建筑物的重置价格包括 1 建造成本 800 万元 2 管理费用