提升物业管理水平

1 提升物业管理水平 改善城乡人居环境提升物业管理水平 改善城乡人居环境 咨政课题研究咨政课题研究 扬中市住房和城乡建设局 根据 提升物业管理水平 改善城乡人居环境 这一调研 课题 我局以规范全市物业管理行业健康发展为目标 以共同 维护业主 物业使用人 物业服务企业合法权益为宗旨 以改 善市民群众居住环境为最终目的 迅速成立了专项调研小组 本次调研活动期间 我局调研小组实向物业服务企业发放调查 问卷 16 份 向各在管小区业主发放调查问卷 300 份 向三茅 街道各社区 村 发放调查问卷 20 份 共 336 份 现实收回 324 份 并将群众广泛反映的意见汇总如下 2 同时 我局调研小组整理出 26 份最近两年人大建议和政 协提案中关于物业管理方面的意见和建议 现将有关调研情况 汇报如下 1 1 我市物业管理行业基本情况我市物业管理行业基本情况 近年来 我市各住宅小区相继建成 城市化进程不断加快 物业管理行业取得一定发展 1 我市城区范围实现物业管理全覆盖 目前我市现有小区 含零散楼栋 241 个 成小区的有 99 各 其中 2000 年前建 成的老旧小区 20 个 48 个小区有物业服务企业管理 已实现 全市市场化运作和社区托管管理全覆盖 全市小区数量统计 市场化运作社区托管 提供基 本的物 业服务 分类管 理属于前 期物业 的小区 有物业 公司无 业委会 的小区 有物业 公司有 业委会 的小区 业主自 治的小 区 有业委 会且托 管给社 区的小 区 社区托 管的 小区 零散 楼栋 3 数量 个 22121416233142 小计 个 6435142 总计 个 241 2 我市物业管理行业制度逐步完善 2013 年江苏省出台了 江苏省物业管理条例 2017 年镇江市出台了 镇江市物业 管理实施办法 2018 年我局牵头起草出台了扬政发 2018 30 号 关于进一步加强市区住宅小区物业管理工作的意见 市优秀住宅小区评定标准 及 老旧小区星级评定细则 等 一系列制度文件 推动我市物业管理行业逐步走上规范化 制 度化轨道 3 小区物业管理多元参与体制初步形成 市委 市政府为 加强住宅小区物业服务规范化管理 强化了物业管理各方主体 责任 完善了 政府引导 市场调节 属地管理 综合协调 的物业管理新体制 按照条块结合的思路 明确了属地政府和 各职能部门共同参与小区物业管理的要求 2 2 我市物业管理行业存在的问题我市物业管理行业存在的问题 我市物业管理行业历经十年的发展 虽然管理制度不断完 善 管理体制不断健全 却仍然存在运行不规范 群众满意度 不高的突出问题 通过分析近年来政府热线 业主上访和本次 调查问卷结果 当前我市物业管理工作主要存在以下问题 1 1 物业费拖欠现象普遍 物业费缴纳率低物业费拖欠现象普遍 物业费缴纳率低 一是业主主动 交纳物业服务费的观念落后 业主 花钱买服务 的意识淡薄 未能在享受物业服务的同时 依法履行自己的交费义务 二是 物业服务水平受限 我市住宅小区物业服务收费参照标准为扬 政价 2009 41 号文件 随着物价 人力资源成本的上涨 物 4 业服务企业经营成本增加 有的物业服务企业为减少服务成本 压缩了服务投入 从而导致服务标准降低 三是缴费与服务形 成恶性循环 物业费缴纳率低 物业服务企业考虑运营成本 服务水平自然会下降 物业服务企业越是服务不到位 小区业 主越是不愿意交物业费 从而 形成了恶性循环 物业服务费 缴纳率低 在一定程度上遏制了本市优秀物业服务企业做大做 强 也阻止了外地优秀物业服务企业来我市发展的意向 2 2 物业服务企业专业化程度不够 市场化程度不高 物业服务企业专业化程度不够 市场化程度不高 一 是物业服务企业人才缺乏 有些只限于简单的保安 保洁 保 绿 工程维修 机电设备维护等方面的人才缺乏 二是市场化 程度不高 从全市的情况看 全市成规模的小区有 99 个 只 有 48 个小区由物业服务企业进行专业化的管理 其他小区均 由社区进行简单的保洁服务 一方面是由于大量的老旧小区基 础配套不够 物业管理的难度较大 另一方面 老小区物业费 缴费标准比较低 有的只有 0 2 元每平方米每个月 物业企业 难以生存 3 3 业主委员会职能缺失 不能充分发挥作用 业主委员会职能缺失 不能充分发挥作用 物业管理工 作中 业主委员会承担着重要的角色 是管理好小区必不可少 的力量 然而 我市部分小区业主委员会存在管理体制不健全 业主委员会职能缺失的现象 业主委员会不能有效地协调好物 业服务企业与业主之间的关系 有少数业主委员会成员存在谋 取私利的情况 不能代表广大业主的利益 同时 业主委员会 履职能力不被认可 小区更换业委会委员现象频发 一定程度 上增加了小区内物业管理工作的难度 4 4 历史遗留问题转嫁给物业企业 增加了物业管理的难度 历史遗留问题转嫁给物业企业 增加了物业管理的难度 一是部分开发建设单位在小区开发建设的过程中存在自身监管 缺位的现象 对于保修期内应负维修养护责任的公共设施 存 在推诿扯皮现象 二是老旧小区基础设施欠账较多 一些 2000 年以前建设的老旧小区 基础设施配套标准低 没有专项维修 5 资金 管理难度大 改造压力大 影响群众生活和城市形象 三是过去许多新建小区 物业没有规范移交 多数小区没有依 法成立业主委员会 存在物业管理不规范 社会管理基本缺失 的问题 四是停车位不能满足需要 随着城市建设的发展和居 民生活水平的不断提高 拥有私家车的家庭越来越多 停车位 数量无法适应汽车增长的需求 部分车主存在占行车道 人行 道 小区走道 绿地停车和违章停车等行为 造成了各方的利 益冲突和纠纷投诉 加剧了交通拥挤 恶化了生活居住环境 三 提升物业管理服务水平的工作举措三 提升物业管理服务水平的工作举措 1 1 建立联席会议制度 齐抓共管形成合力建立联席会议制度 齐抓共管形成合力 为深入推进市 区住宅小区物业管理工作向纵深发展 市政府成立了物业管理 工作领导小组 建立了市区住宅小区物业管理工作联席会议制 度 以下简称 联席会议 通过定期或不定期召开 联席 会议 协调解决物业管理中的重大问题 建立了违法行为投 诉登记制度 在物业管理区域内显著位置公布各个相关部门联 系人姓名和联系方式 依法处理物业管理区域内的违法违规行 为 形成齐抓共管的局面 全面推进物业管理工作制度化 规 范化 精细化 提升小区法制化管理水平 2 2 加强宣传 优化物业管理行业发展环境加强宣传 优化物业管理行业发展环境 我局将积极协 助三茅街道做好物业管理法律 法规等政策的宣传工作 综合 运用多种方式 优化促进行业健康发展的舆论环境 一是加强 属地负责制的宣传 结合 镇江市物业管理实施办法 的要求 物业管理工作实行属地负责制 让市民了解物业管理已经纳入 社区综合管理 业主可以到社区 村 物管站反应物业管理问 题 寻求解决问题的途径 二是加强正面预见性的宣传 对历 年物业管理矛盾发生情况进行研究分析 探寻矛盾爆发的根源 和规律 坚持正确的舆论导向 在各类媒体进行经常性正面引 导 密切关注行业动态 加强舆情监测 在矛盾可能凸现的时 段 季节 自然因素和社会事件发生前 提前做好化解工作 6 三是加强共管共赢理念宣传 深入社区 引导广大业主熟悉作 为业主依法享有的权利和应当履行的义务 树立花钱购买质价 相符服务的意识 树立 小区是我家 管理靠大家 的主人翁 意识 增进业主 社区 物业服务企业利益共同体意识 进而 形成和谐共建共管共赢的良性互动局面 3 3 健全缴费机制 化解缴费率低的难题 健全缴费机制 化解缴费率低的难题 一是要完善物业 费标准调整机制 物业费的缴纳分为业主委员会成立之前的前 期物业费和成立之后的后期物业费 分别施行政府指导价和市 场调节价 对于前期物业费 按照政府指导价确定等级性收费 标准 确保 质价相符 对于后期物业费 业主大会 业主 委员会应根据小区的规模档次 大多数业主的意愿 确定等级 服务标准及对应的费用标准 招聘物业服务企业 业委会要督 促物业企业公示服务内容 费用标准 建立小区公共收益使用 的公示制度 让服务和费用透明化 阳光化 接受业主监督 赢得业主支持 二是发挥党员干部带头维护物业管理秩序的作 用 严格落实党员干部带头维护物业管理秩序的工作举措 党 员干部带头交纳物业费 带动亲友及邻里 引领全市物业管理 秩序有新的提升 对在社区生活中发生不良行为的党员干部 各机关事业单位要根据情况进行相应处理 对拖欠物业费的 由所在单位予以批评教育并责令改正 对出现违法违章搭建行 为的 市规划 城管部门要及时进行查处 并将情况抄报市纪 检监察机关 需追究责任的 要按照有关规定 给予相应的党 纪政纪处分 三是加大对拒缴物业费业主的惩戒力度 法院应 积极配合开辟绿色通道 对未缴纳物业费的住户被提起诉讼的 法院要及时速裁 发出支付令 对拒不执行的 列入个人诚信 系统 四是加强二手房交易市场的管理 在二手房交易时 原 房屋所有权人要凭交易前的物业服务费结清证明 经不动产登 记中心确认后方可办理过户手续 4 4 发挥基层社区作用 健全发挥基层社区作用 健全 三方联动三方联动 机制 机制 一是要将 7 小区物业管理纳入社区建设 社区居委会 业主委员会 物业 服务企业共同参加的协商议事制度 进而形成和谐共建共管共 赢的良性互动局面 二是要引导规范业主自治组织建设 充分 发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的功能作用 对符 合成立业主大会 业主委员会条件的住宅小区 属地街道 镇 社区 村 要指导成立业主委员会和召开业主大会 指导监 督业主大会 业主委员会印章管理和财务管理 并要从严把关 三是逐步引导成立 红色业委会 积极发挥 红色引领作用 挖掘党员 退休干部业主积极参与业委会筹建并开展工作 坚持 三方联动 机制在社区党组织领导下运行 对不符合成 立业主大会 业主委员会条件的住宅小区 属地街道 镇 要 组织成立由街道 镇 公安派出所 社区 村 建设单位 业主代表等组成的物业管理委员会 根据规定代行有关职责 5 5 多措并举 努力解决开发建设 历史遗留问题 多措并举 努力解决开发建设 历史遗留问题 1 做好老旧小区改造 对具备条件的逐步推行市场化 管理 在今后工作中 政府需要每年给予资金安排 按照每年 改造 2 3 个小区的计划 分批次实施改造 全面提升老旧小区 配套功能 建设市民宜居环境 2 加强住宅小区综合验收监管的力度 针对住宅小区 在使用过程中的一些问题 在小区综合验收的过程中加大监督 力度 具体表现在 关注消防 绿化 停车位 电梯等一些公 共设备设施的运行情况 督促有关部门对这些设施的到位情况 进行必要的查验 要求物业企业做好对开发单位技防设施的验 收 对开发过程中遗留的问题 限期予以解决 从而化解业主 与物业企业的矛盾 为后续物业管理良性循环打下良好的物业 基础 3 解决好开发单位保修期内的房屋维修问题 通过了 解周边先进地区的做法 签订三方协议值得推广 物业服务企 业应在房屋交付前 2 3 个月介入公共设备设施的查验 分别建 8 立档案 参与房屋分户及竣工验收 交付后 开发建设单位 物业服务企业 施工企业签订三方协议 开发建设单位授权物 业服务企业督促施工企业做好物业及公共设备设施的保修任务 如施工企业不能及时维修 物业服务企业可以组织专业人员进 行维修 并在施工企业的质量保证金内扣除 以解决业主的诉 求 减少物业矛盾的发生 4 开发建设单位 物业服务企业与属地政府做好交接 工作 一是物业管理资料的交接 其内容包括物业管理区域证 明 房屋及建筑物面积清册 业主名册 建筑规划总平面图 等资料 二是物业用房相关的资料交接 三是公共设施设备查 验资料及证明的交接 6 6 落实责任 加强物业管理行业的监督管理落实责任 加强物业管理行业的监督管理 一是加强物 业服务企业自身建设 提高服务质量 第一 督促物业服务企 业要聘用有物业经理证等的专业人员充实到管理层 同时要加 强对员工的业务技能定期培训 物业管理行业协会定期组织物 业服务企业进行业务技能培训 每年组织一次法律法规的知识 的培训 通过系列培训 建立一支专业素养高 业务能力强 技术本领硬的员工队伍 提高物管企业管理人员的整体素质 带 动物业管理水平的全面升级 第二 物业服务企业应按照 物 业服务合同 中对服务标准的约定 为业主提供物有所值 周 到细致的人性化服务 要按等级服务的要求做好小区环境整治 秩序维护 绿化管护 规范车辆的停放和出入管理等服务 二 是通过 双随机 检查加强管理 通过检查 进一步推进物业 管理全过程中各项制度和措施的有效落实 使得物业服务企业 在经营过程中存在的降低服务标准 不按合同履约 账目不清 等违法违规行为得到遏制 三是严肃查处物业管理过程中的违 法违规行为 切实维护业主的合法权益 努力营造主体诚信 行为规范 监管有力 发展稳定的物业管理服务市场 7 7 创新举措 提升物业管理工作水平 创新举措 提升物业管理工作水平 我局始终致力于加 9 强和改进物业管理工作方法 勇于创新 提升物业管理工作水 平 一是以 优秀住宅小区 评选 老旧小区星级 评定为 抓手 联合镇 街 区 对全市的物业服务企业实行定期考核 和不定期抽查 对抽查中发现的问题 要求各物业服务企业进 行限期整改并及时反馈 积极采取各项