北京市成套住宅抵押报告

房房地地产产抵抵押押估估价价报报告告 估估 价价 项项 目目 名名 称称 北京市 房地产抵押价值评估 委委托托方方 估估价价方方 北京 房地产评估有限公司 估估 价价 人人 员员 估估 价价 作作 业业 日日 期期 2009 年 7 月 14 日至 2009 年 7 月 16 日 估估 价价 报报 告告 编编 号号 估字 2009 号 房地产抵押估价报告 目录 北京 房地产评估有限公司 目目 录录 致委托方函 1 估价师声明 3 估价的假设和限制条件 4 估价报告 5 一 委托估价方 5 二 估价方 5 三 估价对象分析 5 四 估价目的 13 五 估价时点 13 六 价值定义 13 七 估价依据 13 八 估价原则 13 九 估价方法 14 十 估价测算过程 14 十一 估价结果 20 变现能力分析 22 附件 25 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 1 致委托方函致委托方函 受贵方委托 我公司对位于北京市 别墅进行了估价 估价目的是为确定 房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 依据 房屋所有权证 号 估价对象建筑面积为 574 02 平方米 房屋 设计用途为别墅 房屋所有权人为 在估价时点 未见设定他项权利摘要有 相关记载 估价对象为钢混结构 地上 2 层 地下 1 层 估价人员 根据估价目的 遵循估价原则 按照估价工作程序 运用 科学的估价方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密准确的测算 并详 细考虑了影响房地产价值的各项因素 确定估价对象在估价时点 2009 年 7 月 14 日的估价结果为 币种 人民币 1 市场价值 单价 20830 元 平方米 总价 1195 68 万元 大写金额为人民币壹仟壹佰玖拾伍万陆仟捌佰元整 2 抵押价值 单价 20830 元 平方米 总价 1195 68 万元 大写金额为人民币壹仟壹佰玖拾伍万陆仟捌佰元整 特殊事项说明表 现房屋产权性质建成年代土地使用权类型法定最高土地年限应补地价 元 私产2005出让70无 注 抵押价值 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 房地产估价师知悉的法 定优先受偿款 在估价时点 房屋所有权证 未见记载抵押事项 在估价时点房地产估价 师知悉的法定优先受偿款为 0 元 以上内容摘自房地产估价报告书 欲全面了解本估价项 目情况 应认真阅读估价报告书全文 本页无正文 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 2 北京 房地产评估有限公司 法定代表人 二 九年七月十六日 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 3 估价师声明估价师声明 我们郑重声明 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和 结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形成 意见和结论 撰写本估价报告 估价人员 已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 估价人员对 估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况 估价人员不承担对估价对象 建筑结构质量进行调查的责任 也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的 部分进行勘查的责任 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用 不得做其他用途 未经本估价机构书面同意 本报告的全部或任何一部分均不得向委托方 报告 使用者 报告审查部门以外的单位和个人提供 也不得以任何形式公开发表 本估价报告由北京 房地产评估有限公司负责解释 参与本次估价的工作人员 参加本次估价的注册房地产估价师签名 估价师姓名估价师姓名注册证书号注册证书号签签 字字 888 666 参加估价人员 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 4 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 1 本次估价的假设前提 限制条件说明如下 以估价对象合法 持续使用为前提 估价对象权属清晰无异议 不属于行政法规规定不得抵押的房地产 本次估价以委托方提供的资料为依据 其真实性 可靠性由委托方承担 本次估价未考虑租赁或租约的影响 在估价时点 未见产权证有他项权利记载 估价师知悉的法定优先受偿 权利为 0 元 以北京房地产市场稳定 政策未有重大变化为估价前提 未考虑不可抗 力对房地产价格的影响 7 未考虑估价对象出售成交时须承担的任何税费 2 报告使用者注意的事项 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生 影响 随着时间变化 一般来说估价对象房屋会因经济耐用年限的缩短 维护 保养不善等原因可能导致其价格减少 估价对象市场价格和北京市房地产市场 供求状况 宏观经济发展状况 物业保养状况 区域经济状况有很大的关系 提请报告使用方关注其变化趋势 在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点 如北京市整体房地产市 场的在持续上涨后的发展趋势 居住市场供求关系的发展趋势等 合理使用评估价值 定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估 3 估价报告应用的有效期 本估价报告有效期为从报告出具日起半年 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 5 估价报告估价报告 一 委托估价方一 委托估价方 二 估价方二 估价方 北京 房地产评估有限公司 地 址 北京市 法定代表人 房地产评估资质级别 一级 资质证书号 建房估证字 号 联系人 联系电话 010 三 估价对象分析三 估价对象分析 1 估价对象位置及坐落 估价对象位于北京市 2 权益状况分析 1 房产登记状况 房屋所有权证号 号产权性质房屋所有权 房屋所有权人 产别私有房产 房屋座落 楼号或幢号888房号及部位整幢 房屋总层数3 地上 2 地下 1 所在层数 1 2 建筑面积 574 02房屋用途别墅 房屋结构钢混建成年代2005 年 2 土地登记状况 土地使用权证号无土地使用权人 土地使用权性质分摊土地面积 用途年期 其它 3 他项权利状况 抵押人 抵押权人无 Comment y1 对估价对象存在的如 抵押 租赁 共有权 查封和或有负 债等对价格的影响进行分析 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 6 权利价值无 抵押设定日期无 4 法定优先受偿权利状况 在估价时点 产权证未见他项权利记载 估价师知悉的法定优先受偿权利 为 0 元 5 对价格的影响分析 估价对象为共有房产 共有份额为 95 共有份额为 5 3 实物状况分析 1 建筑物状况 公共部分 结构形式钢混建筑类型框架 外立面装饰天然石材及涂料 大堂设计装修无 楼道装修无 电梯间及轿厢装饰无 层户均数量无供暖法国 夏倍 牌户式燃气炉 门禁系统西班牙 弗曼科斯 彩色可视对讲系统供气管道天然气 安全及消防监控 安定宝 家庭安防系统 消防系统 设烟感 煤气泄漏报警 紧急报警 热水温泉水 其他 户内部分 所在楼层 1 2使用状况良好 现状用途别墅景观北侧有花园 户型5 卧 6 卫 2 厨等临街状况临小区路 采光 通风情况 南北通透 采光 通风好 各房间朝向南 北维护保养及成新状况好 95 成 各个房间装修情况的描述 二层卧室铺樱桃红实木地板 墙顶面为乳胶漆 一层客厅 厨房地面为石材 配有整体橱柜 地下一层活动室为瓷砖地 面 造型吊顶 乳胶漆墙顶面 卫生间地面为防滑瓷砖 墙 面瓷砖到顶 铝扣板吊顶 配科勒卫生洁具 其它 2 小区状况 居住小区楼宇构成独栋别墅 200 多栋容积率0 4 Comment y2 道路通达度 公交线 路 区域主要道路 距公交站点距离 距主干道距离 距地铁 城铁 站距 离等因素的描述 Comment y3 公园 大学 图书馆 烟囱 高压线等因素的描述 Comment y4 居住用地比例 居住 小区规模 小区入住率 社区发展完 善程度 居民构成 小区品质等因素 的描述 Comment y5 周边商服 中小学 医院等配套情况的描述 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 7 交通组织方式人车混流 景观及绿 化 每户有小花园 绿化率 50 小区封闭性封闭性好 物业公司有无北京 物业费标准8 元 平方米 月 车位状况1 2 个车库 户其它 3 对价格影响的分析 交通便捷度 区域交通便捷顺畅 区域内主干道有京顺路 京承高速 机场高速 周围交通 京承高速后沙峪出口 沿河堤路行驶 4 公里 或首都机 场高速路杨林出口 西行至京顺路马连店路口 再向西 2 5 公里 也 可京顺路过孙河大桥左转 2 公里 温榆河畔 交通十分便捷 10 分 钟到达机场 20 分钟到达亚运村 30 分钟到达 CBD 地铁 15 号线 公交 942 自然人文环境质量 区域属于京顺路温榆河畔中央别墅区核心 规划中的顺义温榆河生 态走廊高尚住宅区中心地带 拥有浓郁的国际化生活氛围 居住社区成熟度 总占地 1000 亩 分为 A 区 B 区 C 区三个居住区域 由新中式 美式 西班牙式三种不同的国际风格别墅及少量高级公寓构成 B 区占地面积约 23 万平米 共建设别墅二百余栋 以北美风格为主 西班牙风格为辅 C 区占地面积约 14 万平米 为新中式建筑 231 栋别墅分为独栋 双拼 联排三种建筑形态 A 区占地面积约 21 万平米 为新中式藏品级独栋别墅 精心打造 800 1800 平米至尊席 位仅献予品位之士 周边被金色河畔高尔夫广场 和睦家医院 日祥广场 顺义国际学校等完善配套所环绕 已然形成一个成熟的 涉外国际生活区 基础设施配套情况 1 供水系统 入户冷水为市政自来水 由城市管网向小区直接提 供 水质为自来水标准 水质经北京市卫生防疫站检验合格 非直 接饮用水 入户热水为温泉水 用于住户的洗浴用水 户内燃气锅 炉也提供洗浴 冬季家庭供暖和日常所用热水等 2 排水系统 管道排放 包括污水排放系统 废水排放系统和雨 水排放系统 3 供电系统 为小区高压自管 入户供电电源为 380V 户内高压 配电箱设有磁卡 浪涌保护器 短路保护器等 4 燃气系统 低压供气到户供厨房灶具及设备间锅炉使用 磁卡 燃气表设置于每户设备间内 5 供暖系统 由每户设备间锅炉供暖 供暖温度为住户自行设定 6 消防系统 房间内设有火灾自动报警装置 包括烟雾探测器 紧急火灾按扭 厨房上方为燃气泄露探测器 以上报警装置和小区 消防中心连接 遇有火警室自动向小区消防中心报警 车库内还装 有消防栓 接上水枪 打开车库消火栓即可灭火 7 通讯系统 电信系统为城市电信通讯系统 小区计算机宽带为 两级交换 实现光缆入户 户内五类线连接到每个房间 公建配套情况 学校 ISB 北京力迈学校等多所国际学校 购物 捷妮路超市 小货郎超市 医院 和睦家诊所 银行 中国银行 工商银行 交通银行 餐饮 翰风餐厅 日祥广场内餐厅 星巴克 未来发展潜力据安居客网资料 别墅为温榆河别墅板块房价前 5 名 因环境较 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 8 好 且毗邻顺义国际学校 为外籍人士所青睐 其售价 租价受全 球经济危机影响较大 未来发展潜力难以预测 5 市场背景分析 宏观经济形势 2009 年以来 北京市经济效益出现回暖 运行质量依然不高 1 5 月 全市规模以上工业经济效益综合指数 185 7 比上年同期降低 27 个百分点 但比 1 2 月提高 20 1 个百分点 实现主营业务收入 4260 4 亿元 比 上年同期下降 8 1 降幅比 1 2 月缩小 2 9 个百分点 利润下滑趋势有所缓解利润下滑趋势有所缓解 1 5 月 全市规模以上工业实现利润 202 9 亿元 比上年同期下降 16 7 上 年同期增长 23 6 降幅比 1 2 月缩小 10 4 个百分点 其中 营业利润 151 亿 元 下降 21 3 降幅缩小 6 个百分点 亏损面缩小 亏损额增速减缓亏损面缩小 亏损额增速减缓 1 5 月 规模以上亏损企业 3737 户 亏损面 48 8 比上年同期扩大 8 5 个 百分点 比 1 2 月缩小 4 6 个百分点 亏损企业亏损额 103 1 亿元 比上年同期 增长 44 3 增幅比 1 2 月回落 4 1 个百分点 亏损额增幅回落 或降幅扩大 明显的行业有通信设备计算机及其他电子设备制造业增幅比 1 2 月回落 104 1 个 百分点 电气机械及器材制造业增幅回落 62 4 个百分点 交通运输设备制造业 降幅扩大 22 6 个百分点 医药制造业降幅扩大 14 个百分点 仪器仪表及文化办 公用机械制造业降幅扩大 35 1 个百分点 从业人员平均人数比年初略有提高从业人员平均人数比年初略有提高 5 月末 全市规模以上工业企业从业人员平均人数为 120 6 万人 比 2 月末 增加 2 8 万人 就业状况趋于稳定 但仍比上年同期下降 1 5 上年同期增长 2 1 降幅比 1 2 月扩大 0 5 个百分点 其中 三资企业 从业人员平均人数为 36 6 万人 下降 6 上年同期增长 5 5 降幅比 1 2 月扩大 1 个百分点 产业经济状况 1 5 月 我市投资由降转升 共完成全社会固定资产投资 1301 6 亿元 比上 年同期增长 7 7 全社会固定资产投资中 农村固定资产投资继续维持今年以来的高速增长 局面 完成 124 4 亿元 比上年同期增长 77 7 城镇固定资产投资完成 1177 2 亿元 由 1 4 月的下降 11 4 转为增长 3 4 城镇投资中 房地产开发投资完成 579 8 亿元 虽仍下降 5 9 但降幅较 1 4 月大幅缩小 20 6 个百分点 图图 今年以来我市累计投资增速情况今年以来我市累计投资增速情况 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 9 A 投资明显回升的主要原因投资明显回升的主要原因 新开工项目数大幅增加新开工项目数大幅增加 1 5 月 我市新开工投资项目 1164 个 比上年同期增长 53 2 其中 5 月份 新开工 247 个 比上年同月增长 1 1 倍 1 5 月新开工项目中 计划总投资亿元 以上大项目 180 个 同比增长 15 4 其中 5 月份新开工 31 个 增长 34 8 土地一级开发投资快速推进土地一级开发投资快速推进 今年以来 我市大力推进政府土地储备工作 计划完成目标为 1000 亿元 1 5 月 我市完成土地一级开发 221 9 亿元 比上年同期增长 3 1 倍 占全社会固 定资产投资比重达 17 同比提高 12 6 个百分点 在此推动下 我市房地产开发投资降幅大幅缩小 占全社会投资比重有所 提高 1 5 月 房地产开发投资占全社会投资比重为 44 5 比 1 4 月提高 3 9 个 百分点 国有投资增长较快国有投资增长较快 1 5 月 我市国有单位完成投资 665 9 亿元 比上年增长 49 6 占全社会固 定资产投资比重为 51 2 同比提高 14 4 个百分点 与此相对应 1 5 月 我市基础设施投资在去年同期增速高达 43 3 的基数 上仍然保持增长 共完成 413 9 亿元 比上年同期增长 7 5 B 投资运行的主要特点 投资运行的主要特点 工业投资低速增长工业投资低速增长 1 5 月 我市第一产业完成投资 18 5 亿元 比上年同期增长 2 4 倍 第二产 业完成 102 7 亿元 同比增长 6 3 第三产业完成 1180 4 亿元 增长 6 7 第 二产业中 工业投资完成 99 2 亿元 增长 4 2 继续维持 1 4 月的低速增长局 面 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 10 地方投资由降转增地方投资由降转增 1 5 月 我市地方单位完成投资 1125 7 亿元 由 1 4 月的下降 2 2 转为增长 11 5 受大项目影响 中央投资仍然下降 1 5 月 我市中央投资完成 175 9 亿 元 比上年同期下降 11 5 但降幅较 1 4 月份有所缩小 建安投资略显好转建安投资略显好转 1 5 月 我市完成建安投资 550 4 亿元 比上年同期下降 12 6 降幅比 1 4 月缩小 7 8 个百分点 居住物业房地产市场状况 根据北京市统计局 国家统计局北京调查总队对我爱我家房地产经纪有限 公司 链家房地产经纪有限公司 中原房地产经纪有限公司 安信瑞德房地产 经纪有限公司 北京千万家房地产经纪有限公司 北京中天置地房地产经纪有 限公司 世邦信义房地产经纪有限公司 顺驰不动产网络有限公司 鑫尊置地 房地产经纪有限公司和中大恒基房地产经纪有限公司等 10 家重点房地产经纪公 司调查显示 6 月份全市二手住宅交易量达到今年以来的最高值 交易价格快 速上涨 交易量达到今年最高值交易量达到今年最高值 1 6 月 10 家被调查单位二手住宅共成交 42589 套 371 3 万平方米 随着 二手住宅交易价格的小幅上扬 4 月份和 5 月份成交量小幅回落 分别为 8761 套和 7696 套 6 月份在新建住宅交易价格和交易量快速上涨的带动下 二手住 宅成交量大幅提高 为 9488 套 达到上半年单月成交量最高值 比 5 月份增加 1792 套 增长 23 3 大户型成交比重再次增加大户型成交比重再次增加 1 6 月 10 家被调查单位二手住宅套均交易面积为 87 2 平方米 6 月当月套 均交易面积 88 3 平方米 比上月增加 1 3 平方米 套 分套型看 6 月当月 140 平 方米以上户型成交 957 套 占当月 10 家中介公司二手住宅交易量的 10 1 比 上月增加 1 6 个百分点 见表 1 表 1 二手住宅不同户型所占比重 单位 60 平方米以下60 90 平方米90 120 平方米120 140 平方米140 平方米及以上 3 月26 036 322 47 57 8 4 月24 835 921 78 88 8 5 月25 636 521 67 88 5 6 月26 734 920 87 510 1 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 11 6 月下旬成交均价突破万元月下旬成交均价突破万元 1 6 月 10 家被调查单位二手住宅成交均价 9828 元 平方米 其中 6 月当月 成交均价为 9828 元 平方米 比上月增加 455 元 平方米 受近期新拍卖土地成 交价格不断上涨及新开盘住宅均价不断提高的影响 6 月份全市二手住宅交易 价格涨幅较高 6 月上旬 中旬和下旬成交均价分别为 9485 元 平方米 9712 元 平方米和 10189 元 平方米 分别比上月同期增加 32 元 平方米 373 元 平方米和 252 元 平方米 6 月下旬二手住宅成交均价达到今年以来的最高点 比 3 月中旬 二手住宅成交均价最低点 8923 元 平方米 提高了 1266 元 平方米 崇文区和朝阳区价格上涨较快崇文区和朝阳区价格上涨较快 城八区中西城区 东城区和海淀区交易均价较高 分别为 15865 元 平方米 13501 元 平方米和 12074 元 平方米 除西城区和石景山区价格出现走低外 其 他区县均价均比上月有所上涨 崇文区和朝阳区价格上涨较高 分别比上月提 高 1323 元 平方米和 753 元 平方米 远郊区县交易均价均比上月走高 顺义区 上涨较快 交易均价为 7468 元 平方米 比上月提高 1659 元 平方米 见图 1 图 1 城八区二手住宅交易价格对比 单位 元 平方米 大户型住宅价高且涨幅大大户型住宅价高且涨幅大 分户型看 6 月份除 120 140 平方米户型住宅销售均价比上月下降 359 元 平 方米外 其他户型房屋销售均价均走高 60 平方米以下 60 90 平方米 90 120 平方米和 140 平方米及以上户型住宅销售均价分别比上月提高 625 元 平方米 441 元 平方米 120 元 平方米和 866 元 平方米 140 平方米及以上户型涨幅最大 Comment y6 估价对象抵押估 价时点 原则上为完成估价 对象实地查勘之日 但估价 委托合同另有约定的除外 估价时点不是完成实地查勘 之日的 应当在 估价的假 设和限制条件 中假定估价 对象在估价时点的状况与在 完成实地查勘之日的状况一 致 并在估价报告中提醒估 价报告使用者注意 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 12 为 8 见表 2 表 2 二手住宅分户型成交均价 单位 元 平方米 全市 60 平方米 以下 60 90 平方米 90 120 平方米 120 140 平方米 140 平方米 及以上 5 月份93731023290508457910510730 6 月份98281085394918577874611596 差额455621441120 359866 二手住宅新增房源增加二手住宅新增房源增加 6 月份 新增可供销售二手住宅 51933 套 比 5 月增加 5619 套 增长 12 1 6 月上旬 中旬和下旬分别为 16009 套 17851 套和 18073 套 分别比上 月同期增加 44 套 3839 套和 1736 套 6 最高最佳使用分析 遵循最高最佳使用原则 应以估价对象的最高最佳使用为前提估价 房地 产价格受土地建筑物组合状态 位置环境与建筑物用途组合状态的影响 两者 的配合适当并能在经济 技术上可行时 房地产的效用便能高度发挥 而达到 最高最佳使用状态 房地产价格评估据此进行 估价对象现状用途为住宅 根 据委托方提供的有关资料 估价人员现场查勘以及对当前市场的调查和预期分 析 我们认为保持现状用途最为有利 以此为前提进行估价 四 估价目的四 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五 估价时点五 估价时点 2009 年 7 月 14 日 六 价值定义六 价值定义 抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值 等于假定未设立法定优先受 偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时 法律规定优先于本次 抵押贷款受偿的款额 包括未缴纳的综合地价款 已抵押担保的债权数额及其 他 七 估价依据七 估价依据 1 国家法律法规 2 住房和城乡建设部 国土资源部等部门规章 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 13 3 北京市政府及有关部门的政策性文件 4 技术标准 1 房地产估价规范 国标 GB T 50291 1999 2 城镇土地估价规程 国标 GB T 18508 2001 5 委托方提供的相关资料 6 估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料 八 估价原则八 估价原则 1 合法原则 房地产估价必须以估价对象的合法使用 合法交易或合法处分为前提进行 2 最高最佳使用原则 房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行 最高最佳使用是指 法律上允许 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 能使估价对象 的价值达到最大的一种最可能的使用 3 替代原则 具有相同使用价值 有替代可能的房地产之间 会相互影响和竞争 使其 价格相互牵制而趋于一致 因此 在房地产估价中 可以通过对房地产各个条 件的比较来估价 4 估价时点原则 房地产市场是不断变化的 房地产价格具有很强的时间性 它是某一时点 的价格 在不同的时点上 同一宗房地产往往会有不同的价格 5 谨慎原则 九 估价方法九 估价方法 根据估价目的和估价对象的特点 并依据 关于推荐使用房地产抵押估价 报告示范文本的通知 京建交 2009 295 号 我们选取市场比较法 收益法进 行估价 这是出于如下考虑 因估价对象所在区域可以搜集到 3 个以上可比案例 故可采用市场比较法 而估价对象作为居住用途 属于有收益的房地产选用收 益法切实可行 1 市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行 比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客观 Comment y7 经过筛选合格后的可比实 例的交易情况修正区间宜在 3 以内 Comment y8 原则上应选择交易日期在估价对象的 估价时点前一年内的交易案例 Comment y9 修正幅度汇总不宜超修正幅度汇总不宜超 过过 7 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 14 合理价格或价值的方法 2 收益法 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 十 估价测算过程十 估价测算过程 一 估价测算过程 1 市场比较法 选取可比实例 对可比实例进行情况说明 可比实例 1 顺义区 别墅 B 区 钢混结构 建筑面积 900 平方米 建成于 2005 年 高档装修 2009 年 7 月销售价为 2000 万元 折合楼面单价为 22222 元 平方米 可比实例 2 顺义区 别墅 B 区 钢混结构 建筑面积 500 平方米 建成于 2005 年 高档装修 2009 年 7 月销售价为 1100 万元 折合楼面单价为 22000 元 平方米 可比实例 3 顺义区 别墅 B 区 钢混结构 建筑面积 598 平方米 建成于 2005 年 高档装修 2009 年 7 月销售价为 1350 万元 折合楼面单价为 22575 元 平方米 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易情况修正 应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交 价格偏差 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例 有利害关系人之间的交易 急于出售或购买情况下的交易 受债权债务关系影响的交易 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易 相邻房地产的合并交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易 其他非正常的交易 进行市场状况修正 市场状况修正采用成套住宅指数进行 计算公式如下 市场状况修正系数 案例交易月份指数 估价期日月份指数 北京市成套住宅指数由估价师根据北京市统计局或房屋租赁管理部门统计 资料等各种信息综合确定 区位状况修正 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 15 区位状况包括交通便捷度 自然人文环境质量 社区成熟度 基础设施 公共配套设施 交通便捷度指临街道路类型 级别和交通管制 距交通干道距离 距公 交站点距离 距火车站 飞机场距离等 按照 北京市人民政府关于调整本市 出让国有土地使用权基准地价的通知 中的 北京市基准地价级别范围 确定房 产所在位置对应的土地级别 按照 交通便捷度修正系数表 确定调整系数区 间 交通便捷度调整系数表交通便捷度调整系数表 单位 土 地 级 别 影响因素 一级二级三级四级五级六级七级八级九级 交通便捷度 2 0 2 0 2 1 2 1 1 0 3 0 1 2 3 2 4 0 4 0 3 1 3 1 3 4 3 2 4 5 4 5 5 0 4 4 自然人文环境状况指名胜古迹 公园 污染源 大专院校 科研院所 人口流动情况等 自然人文环境质量修正系数根据房产坐落 按照 北京市人 民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 中的 北京市基准地 价级别范围 确定房产所在位置对应的土地级别 根据房产所在位置对应的土 地级别 按照 自然人文环境质量修正系数表 确定调整系数区间 自然人文环境质量调整系数表自然人文环境质量调整系数表 单位 土 地 级 别 影响因素 一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级 自然人文环 境质量 2 0 2 0 2 1 2 1 1 0 3 0 1 2 3 2 4 0 4 0 3 1 3 1 3 4 3 2 4 5 4 5 5 1 4 4 4 0 4 0 居住社区成熟度指一公里半径范围内住宅物业类型 新建项目名称 售 价等情况 同时考虑到未来 3 年内的发展潜力 社区成熟度修正系数根据房产 坐落 按照 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通 知 中的 北京市基准地价级别范围 确定房产所在位置对应的土地级别 根据 房产所在位置对应的土地级别 按照 社区成熟度修正系数表 确定调整系数 区间 社区成熟度修正系数表社区成熟度修正系数表 单位 影响因素土 地 级 别 Comment y10 修正幅度汇总修正幅度汇总 不宜超过不宜超过 12 12 Comment y11 修正幅度在 9 Comment y12 修正幅度在 6 Comment y13 修正幅度在 9 Comment y14 修正幅度汇总修正幅度汇总 不宜超过不宜超过 3 3 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 16 一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级 社区成熟度 1 0 1 0 1 1 1 1 0 5 1 5 0 7 1 6 2 0 2 0 1 6 1 6 1 7 1 6 2 3 2 3 2 6 2 2 2 0 2 0 基础设施状况指各种基础设施的配套完善程度 基础设施修正系数根据 房产坐落 按照 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价 的通知 中的 北京市基准地价级别范围 确定房产所在位置对应的土地级别 根据房产所在位置对应的土地级别 按照 基础设施修正系数表 确定调整系 数区间 基础设施修正系数表基础设施修正系数表 单位 土 地 级 别 影响因素 一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级 基础设施 1 3 1 3 1 5 1 5 0 8 2 0 1 0 2 1 2 6 2 6 2 1 2 1 2 2 2 1 2 9 2 9 3 3 2 8 2 6 2 6 公共配套设施状况指周边购物 餐饮 邮电 金融 超市等商业设施 文化体育设施分布及之间的距离 公共配套设施修正系数根据房产坐落 按照 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 中的 北 京市基准地价级别范围 确定房产所在位置对应的土地级别 根据房产所在 位置对应的土地级别 按照 公共配套设施修正系数表 确定调整系数区间 公共配套设施修正系数表公共配套设施修正系数表 单位 土 地 级 别 影响因素 一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级 公共配套设 施 1 4 1 4 1 5 1 5 0 8 2 0 1 0 2 1 2 6 2 6 2 1 2 1 2 2 2 1 2 9 2 9 3 3 2 8 2 6 2 6 实物状况修正 实物状况包括公共部分 户内部分及小区状况 公共部分的各个因素包括建筑类型 结构 公共部分装修 设备 建成 年代等 户内部分的各个因素包括楼层 面积 户型 装修等 小区状况的各个因素包括楼宇构成 容积率 景观及绿化等 权益状况修正 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 17 根据权益状况的构成因素进行修正 求出比准价格 市场法估价测算汇总表 单位单位可比实例可比实例 1可比实例可比实例 2可比实例可比实例 3说明说明 总价万元200011001350 一 成交价格 单价单价元元 222222200022575 二 成交日期年 月 2009 年 7 月 2009 年 7 月 2009 年 7 月 三 建立比较基准后价格222222200022575 统一房地产范围后价格222222200022575 统一付款方式后价格222222200022575 统一价格单位后价格222222200022575 四 交易情况修正后价格222222200022575 交易情况修正系数 000 3 五 市场状况调整后价格222222200022575 市场状况调整系数 000 六 房地产状况调整后价 格 211642200022575 区位状况调整后价格222222200022575 区位状况调整系数 000 7 实物状况调整后价格211642200022575 实物状况修正系数 500 12 权益状况调整后价格211642200022575 权益状况修正系数 000 总价万元1258 七 测算结果 单价元 21913 注 上表中修正系数前未加 号即表示向上修正 2 收益法 运用收益法估价应按下列步骤进行 搜集有关收入和费用的资料 估算租赁收入 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金 押金等的利息收入 其中有 效毛租金收入由潜在毛收入扣除正常的空置 拖欠租金以及其他原因造成的收 入损失后所得到的收入 潜在毛收入估算由房地产估价师根据市场情况假定房 地产在充分利用 无空置状态下可获得的收入 Comment y15 3 6 根据物业的 不同类型确定 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 18 估算运营费用 运营费用主要包括物业管理费 供暖费 租赁税费 水电费 电话费等 若上述运营费用不包括在租赁收入里 则不用在租赁收入中扣除 运营费用可 按租赁收入的一定比例计算 估算净收益 租赁收入扣除运营费用 即为净收益 选用适当的报酬率或资本化率 资本化率的确定方法有市场提取法 安全利率加风险调整值法 复合投资 收益率法 投资收益率排序插入法等方法 本参数指标体系采用市场提取法和 安全利率加风险调整值法进行测算 市场提取法 根据对 2006 年 2008 年北京市成套住宅租售市场状况调查 目前北京市成套住宅租售市场情况 租售比约为 1 320 左右 已接近或超过国 际市场警戒线 按照市场提取法测算北京市成套住宅出租资本化率取值合理区 间处于 3 5 安全利率加风险调整值法 以安全利率加上风险调整值作为资本化率 其 中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率 再依据对估价 对象的社会经济因素 投资风险 通货膨胀等因素的分析 确定风险调整值 根据 资本化率 安全利率 风险调整值 确定资本化率取值范围为 5 8 综合确定当前资本化率取值区间为 4 6 选用适宜的计算公式求出收益价格 收益法可参考下述公式 t Y g gY A V 1 1 1 其中 V 房地产在估价时点的收益价格 A 房地产的未来第一年净运营收益 Y 房地产的报酬率 g 净收益逐年递增的比例 3 6 根据物业的不同类型确定 t 房地产的收益年限 由于物权法第 149 条对住宅房地产 70 年使 用权问题的最终规定是 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 所以房 地产估价未来可获收益的年限可考虑建筑物的经济耐用年限扣除建筑物已使用 年限测算 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 19 房屋建筑物经济耐用年限表 序号序号建筑结构建筑结构经济耐用年限经济耐用年限备注备注 1钢结构80 年 2钢混60 年 框架结构 剪力墙结构 筒体结构 框架剪力墙结构 等 3砖混一等50 年 4砖混二等50 年 收益法估价测算汇总表 单单 位位数数 额额说说 明明 一 潜在毛收入元 年5 万元 月 其中 潜在毛租金收入元 年 减 空置和收租损失元 年99960 空置率 16 66一年考虑两个月的空置期 加 其他收入元 年0 二 有效毛收入元 年 三 运营费用元 年75006按有效毛收入的 15 取值 四 净收益元 年 净收益率 85 五 收益期限年56 钢混经济耐用年限 60 已使用 年限 4 六 报酬率或资本化率 6 资本化率取 4 6 净收益逐 年递增的比例取 3 总价万元1133 七 测算结果 单价元 19738 注 1 运营费用率 运营费用 有效毛收入 100 2 净收益率 净收益 有效毛收入 100 1 运营费用率 十一 估价结果十一 估价结果 1 确定估价对象的市场价值 运用市场比较法和收益法测算估价对象的价格 是从不同角度反映了估价 对象的价格水平 根据估价人员所掌握的市场资料和估价经验 并出于谨慎原 则 故采用市场法权重为 50 的加权平均值作为估价结果 序号序号估价方法估价方法 计算单价计算单价 元 元 权重权重 单价单价 元 元 单价取整单价取整 元 元 总价总价 万元 万元 1市场法219130 50 2收益法19738 0 50 20826208301 195 68 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 20 2 确定估价对象的法定优先受偿款 估价对象的法定优先受偿款包括 1 已抵押担保的债权数额 以及其他法 定优先受偿款 2 地价款 限制期以外的经济适用房 两限房 成本价 标 准价 优惠价购房改房转让需要补缴地价款 在估价时点 估价对象产权证未见他项权利记载 估价师知悉的法定优先 受偿款为 0 元 3 抵押价值 抵押价值 市场价值 优先受偿款 单价 20830 元 平方米 总价 1195 68 万元 大写金额为人民币壹仟壹佰玖拾伍万陆仟捌佰元整 房地产抵押估价报告 北京 房地产评估有限公司 21 变现能力分析变现能力分析 1 估价对象房地产的通用性 独立使用性或者可分割转让性 委估对象为别墅用途 通用性一般 可分割转让性差 独立使用性好 2 变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度 假定在估价时点强制处分估价对象 因卖方价外手续费 竞价空间 双方 无合理的谈判周期 快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素 将会产生一定的价格减损 根据估价对象的具体情况 预计估价对象可实现的 快速变现价值预计为市场价值的七 八成 3 变现的时间长短以及费用 税金的种类 数额和清偿顺序 估价对象为别墅 由于总价较高 面向特定的购买阶层 其通用性 可分 割使用性较差 变现能力一般 预计变现时间较长 变现的费用主要有强制拍卖费用 拍卖佣金 诉讼律师费 交易手续费 评估费 登记费和合同公证费 营业税及附加 印花税 序序 号号 名称名称收费标准收费标准 收费额收费额 万元 万元 1 强制拍 卖费用 执行金额或者价额不超过 1 万元的 每件交纳 50 元 超过 1 万 元至 50 万元的部分 按照 1 5 交纳 超过 50 万元至 500 万元的 部分 按照 1 交纳 超过 500 万元至 1000 万元的部分 按照 0 5 交纳 超过 1000 万元的部分 按照 0 1 交纳 7 74 2 拍卖佣 金 北京市高级法院 关于确定委托拍卖机构的若干规定 试行 开 始实施 根据该规定 涉案房产拍卖成交价 200 万元以下的 收 取佣金的比例不得超过 5 超过 200 万元至 1000 万元的部分 不得超过 3 超过 1000 万元至 5000 万元的部分 不得超过 2 超过 5000 万元至 1 亿元的部分 不得超过 1 超过 1 亿 元的部分 不得超过 0 5 收取佣金最高不得超过 400 万元 34 00 3律师费 民事诉讼不涉及财产关系或财产标的在元以内的 每件 500 3000 元 财产标的超过元 还应按下列比例另加收费 财产标的及另加收费比例 100 001 1 000 000 元部分不高于 2 5 1 000 001 5 000 000 元部分不高于 1 5 5 000 001 10 000 000 元部分不高于 1 10 000 001 50 000 000 元部分不高于 0 5 50 000 000 元以上部分不高于 0 25 以上是一审的律师费 如