市民大厦项目前期筹备组发文-哈尔滨市民大厦物业项目概况.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除哈尔滨市民大厦物业项目概况一、项目概况哈尔滨市政府行政服务中心坐落在哈尔滨市南岗区中山路181号，总占地面积为1.39万平方米，其中道路占地面积600平方米，广场面积3200平方米，主楼3、4、5层外侧屋顶总面积7342平方米，地上停车场面积500平方米，绿地面积1800平方米。总建筑面积8.6万平方米，其中新建主楼地上9层，面积5.3万平方米，地下2层面积2万平方米，可停放车辆631余台；保留建筑1.37万平方米，其中2号楼地上7层2920平方米，3、4号楼地上7层（底下一层）共10810平方米。 保留建筑、2、3、4号楼1、主楼总办公面积为5.3万平方米，办公房间175间；2、主楼会议室8个，面积为1733平方米（六层1个、七层1个、八层1个、九层3个）；3、主楼设有8部客梯、18部扶梯；4、2号楼总办公面积2920平方米，办公房间19间，会议室1个，总面积80平方米；5、3、4号楼建筑面积为10810平方米，办公房间144间；6、4号楼会议室4个，总面积为130平方米；7、2、3、4号楼共设有电梯3部、各1部。（一）功能部分1、整个大楼电总安装容量为6500KW（夏季）/ 5900KW(冬季)，并设有变电所、动力中心；2、供水采取二次加压方式，日用水量大约300吨左右；3、排水：地上采取直排式方式，地下卫生间及厨房、车库排水采用提升设备排至室外；4、供暖采用集中供热方式；5、设有中央空调。（二）智能化系统1、楼宇自控系统（1）冷源系统（2）空调系统（3）送排风机系统（4）给排水系统（5）电梯系统：主楼共有8部电梯，系西子奥的斯品牌，GeN2Mr型号，梯速为1.5（1.0）米每秒；扶梯共16部，系西子奥的斯品牌，Star型号，提升角度35度。2、智能照明系统系统由操作站、现场控制器、各类传感器、可编程现场控制面板、功能模块、通信网络和应用软件等构成。主要功能：办公大楼数据采集，运行参数和状态显示，历史记录报表，远程监控功能，定时功能。3、公共广播系统（1）以消防和公共事务广播为主、背景音乐为辅；（2）背景音乐系统具有统一自动播放、自动定时打铃、自动定时播放广播体操、支持分区播放、分区打铃、分区广播体操、随时话筒插话，插话时自动抑制背景音乐，支持分区插话广播，不影响其他分区的正常播放，使用IP网络远程话筒插话、选择分区操作简便、快捷。公共广播及背景音乐系统覆盖整栋建筑，保证楼内各处接收到清晰、自然的声源。在招标分站、评标分站设置话筒，构建成为全区域寻呼广播。本系统不与消防广播兼用。4、会议系统（1）可用于举行各种会议或临时活动；（2）在开标室、评标室、会议室、多功能厅、拍卖大厅等房间设置会议系统，根据各自功能进行系统设计，在开标室设置投影设备、LED条屏、音响设备、信息盒等，每间房间设置机柜，通过机柜中功放机调音台进统一控制。在大型评标室设置投影设备、音响设备及信息盒，对于小型评标室则只需设置投影机设备即可。；（3）活动中心能够满足各种联欢、庆典活动的需求，实现多功能厅功能。5、“一卡通”系统（1）门禁管理.本系统根据整体安防原则，对大厦公共资源交易中心工作区、业务用房区、机房区域等相关区域实施统一智能化出入口管理系统，设置门禁设施。系统数据保密，不易破解，授权分级管理，灵活使用。（2）消费管理根据大厦实际情况，在食堂需要消费的场所设置消费机，通过局域网联到“一卡通”管理中心服务器，实行统一管理。6、电子信息显示、查询系统（1）主楼与保留建筑各层设置多块显示屏，播放办事情况与时事新闻等；（2）电子查询系统安装在在一层至四层每个功能服务区设置触摸查询一体机，随时发布及查询各种资讯，可通过控制中心统一向各个显示端发送信息，也可实现自助服务的功能（查询具体部门职能、具体事项等各层级查询），缓解人员过多造成的服务窗口压力。（19台）7、机房工程本系统的集中管理机房位于六层计算机中心面积为475.35平方米左右。建立基于综合布线、计算机网络系统，对整个建筑内的各类相关弱电子系统进行集中监控和管理。在管理中心内设置系统集成服务器、监控工作站、打印机、UPS备用电源，各工作站通过网络相连。分别在一层设立安保中心、四层监控室、五层评标区监控室、八层总监控中心为监控机房。8、排队叫号系统在公共资源交易中心、人社局、行政服务中心的办事大厅等窗口处设置排队叫号一体机，实现自动取号、语音叫号、LED屏幕显示。系统采用网络架构，后期可自由扩展。9、GPS时钟系统市民大厦GPS时钟系统采用子母钟控制方式在开标室、服务台、等候区、服务窗口、休息区等区域设置。GPS 卫星接收转换系统为整个时钟系统提供绝对准确的时间基准， 便于统一管理工作人员的工作时间， 保证工作人员准时上下班， 同时使来访办事人员及时了解具体时间。系统中心母钟接收来自GPS的标准时间信号，通过传输通道传给子钟统一显示时间；计算机可通过指定IP获取NTP服务器上的标准时间，为大厦工作人员提供统一的标准时间。10、安防报警系统（1）闭路监控系统及监控区域a.主楼大厅、2、3、4号楼大厅等部位；b.2层及以上走廊；c.电梯前室、电梯轿厢；d.首层出入口、门厅；e.停车场及室外周界区域。f.重点区域，如开评标室（2）防盗报警系统在大厦进出口、公共资源交易中心的重要区域出入口、走廊、财务室、设置双鉴探测器，在办事窗口、服务台等区域设置手报按钮、在周界玻璃幕墙，设置玻璃破碎探测器等,报警主机设于一层安保中心，通过软件可实现报警与其他系统联动.（3）巡更系统采用离线式巡更系统，在需要的位置埋下巡更点。11、无线对讲系统在机房内设置数字化中继台，楼内均匀布置无线天线，使信号全面覆盖整栋建筑及大厦周边50米范围内，达到无缝通讯，为后期的物业、保安、保洁的沟通. 提供保障。12、停车场管理系统在地下车库三个出入口处分别设置停车场设备，其中单入口为双车道，单出口为单车道，朝夕口（每日早晨只允许车辆驶入，晚上只允许车辆驶出）为单车道，并在安保中心进行集中控制。系统需具备剩余车位显示、图像抓拍。系统通过图像对比进行统一收费，便于管理。（三）、后勤保障部分1、仓买2个，面积为45平方米；2、消防控制中心1个，面积70平方米；3、安保中心1个，面积为110平方米；4、保安、警务室13个，面积215平方米；5、医务室1个，面积23平方米； 6、浴池400平方米； 7、设有商务中心两处，面积80平方米；8、档案查询室，面积64平方米；8、母婴室，面积15平方米；9、23个专家隔夜评标休息间，总面积750平方米；10、提供热饮用水服务，24个开水间；11、职工食堂（厨房）2000平方米；12、洗衣房116平方米；13、各种设备用房（空调、通风、配电、发电机房、水箱间、水泵房等）54个，面积3200平方米；14、卫生间55个，面积1960平方米。二、物业管理服务具体内容及标准第一部分 房产设备设施维护一、楼宇日常养护维修（一）服务内容楼宇日常养护维修是指保持办公楼的办公室、会议室、公共区域、卫生间、地下车库、走廊、屋面、外墙立面等的原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等维护管理工作。（二）服务要求及标准1、确保办公楼房屋的完好等级和正常使用；2、要爱护办公楼内的设施，未经委托方批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动；3、及时完成各项零星维修任务，合格率100%。一般维修不得超过24小时。二、给排水设备设施运行及维修（一）服务内容对办公楼的全部给排水系统设备设施的维修、维护和管理，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护和跑、冒、滴、漏堵等故障的维修、疏通、清理等工作。（二）服务要求及标准1、加强值班，坚守岗位，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；2、办公楼室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常使用进行日常养护；3、定期对水箱进行清洗消毒，保证水箱清洁卫生，建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；4、定期对排水管道进行清理疏通、养护、清除污垢，加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好；5、加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时禁止使用消防水喉做其他用途；6、对楼宇外公共水道出现的故障进行抢修；7、保持室内外排水系统通畅；8、设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，维修合格率达100%，一般性故障排除不过夜；9、做好节约用水工作。三、办公楼的供电系统及照明设备的运行管理与维修（一）服务内容供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。（二）服务要求1、对办公楼供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；2、建立各项设备档案；3、建立、落实配送电运行制度，电气维修制度和配电房管理制度，24小时运行维修值班制度等；4、及时排除故障，保证供电设施完好；5、购置后备部件，以防急用；6、保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好；7、管理和维护好避雷设施；8、做好夜景照明、节日灯系统的运行管理；9、建立节电措施。（三）服务标准1、统筹规划，做到合理、节约用电；2、供电运行和维修人员必须持证上岗；3、变电所实行24小时值班无缝隙值班工作制度，每班值班人员不少于2人；4、加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路和开关要保证完好；5、设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，设备零维修合格率达到100%，一般性维修不过夜；6、严格执行用电安全规范，确保用电安全；、7、保证避雷设施完好、有效、安全；8、保证夜景照明，节日灯系统正常运行，要按时关启。四、电梯运行维修（一）服务内容电梯运行维护是指为保证办公楼（区）电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修养护。（二）服务要求1、建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，加强电梯运行管理；2、严格执行国家有关特种设备管理规定和安全规程、确保设备运行安全；3、定期对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护维修和小修；4、经常对电梯设备等进行巡视检查、定期保养；5、定期对电梯进行年检。（三）服务标准1、确保电梯按规定时间运行；2、安全设施齐全有效，电梯内求救警钟保持正常工作状态； 3、通讯、照明及其它附属设施完好；4、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完善；5、客厢、货箱、井道保持卫生清洁；6、电梯运行正常，且安全标志明显、齐备；7、因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。五、空调与通风系统运行维护（一）服务内容空调与通风系统运行维护是指为保证办公楼（区）集中空调与通风系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。即空调与通风系统的运行管理机组、新风机组、各类风口、自动控制系统、安全阀、温度表检测等设备的日常养护维修。（二）服务要求1、对办公楼空调系统主机、通风系统风机、空气加热器、空气幕、电线电缆、电气照明管线及其附属装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；2、建立各项设备档案；3、建立、落实空调与通风运行制度，24小时运行维修值班制度等；4、及时排除故障，保证空调通风设施完好，温度符合标准；5、购置后备部件，以防急用；6、按时开启空调与通风设备。（三）服务标准1、建立空调通风运行管理制度和安全操作规程；2、保证空调与通风系统安全运行和正常使用；3、运行中无滴漏水及通风不良现象；4、定期检修养护空调设备与通风设备，保证空调设备、通风设备设施处于良好状态；5、空调与通风系统出现运行故障后，维修人员应在5分钟内到达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。六、供暖系统的运行管理及维修（一）服务内容协助甲方对供暖系进行监管服务，供热前期积极与供热站联络对接，督促其对大厦采暖系统进行全面检修、保养。（二）服务要求及标准1、供暖期间做好公共区域的巡视工作，发现跑冒滴漏问题，及时联系供暖部门进行维修，并配合供暖部门做好现场紧急处理及维修工作；做好供暖期间业主对供暖问题的传达、上报工作，配合机关职能部门监督供暖部门及时解决问题；做好供暖区域的保温工作，防止冻坏管道、暖气、喷淋等事故的发生。七、办公楼的门、窗保养及维修（一）服务内容维修保养所属办公楼的门窗工作，如门窗变形，门窗合页维修，密封胶条的更换。门锁的维修更新。木门窗、塑门窗、铁门窗等附件的更换。（二）服务要求及标准1、门窗开关自由，无变形，无损坏。2、门窗附件完好无缺。3、及时更新坏锁，时间不超过一小时。八、有线电视及会议媒体设备的保养及维护（一）服务内容有线电视及会议设备保养及维修是指所属办公楼的有线电视的线路及配件及所属办公楼的会议设备的日常保养和维护。即有线电视的视频导线、接头、配件、会议专用麦克、功放、DVD、投影仪及其所属设备。（二）服务要求标准1、对所属的有线电视的视频导体进行保养维修，确保视频信号畅通，清晰。2、对所属会议室的会议专用电气进行保养维修，如麦克、功放、DVD、投影仪等会议专用电气，完好率100%。九、办公家具的维修（一）服务内容办公楼家具是指办公楼内的所属家具，会议椅、电脑桌、椅子、衣柜、文件柜、衣架、等所属配件进行日常保养维修。（二）服务要求及标准1、对损坏的家具要及时维修，确保正常使用。2、维修材料质量符合环保要求。十、电开水器管理（一）服务内容电开水器管理是指为保证大厅及办公楼开水供应，对电开水器的日常管理、养护和维修。（二）服务要求（1）每日擦拭电开水器外表，保持洁净、光亮，无污迹；（2）按时提供开水供应，并及时加水，随时保证供应；（3）电开水器出现故障时，立即检修或与厂家联系进行修理；（4）每日按时关闭电开水器开关、阀门和电器；（5）每季度对电开水器内部进行一次水碱清理，无水垢；（三）服务标准（1）电开水器保持洁净、光亮，无污迹；（2）保证规定时间的开水供应；（3）维修及时，无贻误；（4）按期除碱，无水垢；（5）严格执行操作规程，按规范启动、关闭，不发生安全方面的问题。十一、健身活动室管理（一）服务要求 1、按规定开、关健身活动室； 2、按健身人员须知的要求管理健身活动室；3、定期对健身设备进行保养，发现故障立即修理； 4、严格对更衣柜的钥匙进行管理，确保更衣柜的安全；5、维护健身活动室的健身秩序。（二）服务标准1、保证开放时间；2、保证健身设备维修及时，不影响健身人员健身；3、及时关闭健身器电源，关闭活动室时要切断总电源；4、按时发放与收回体育器材，体育器材要归类摆放整齐，所购买的一切体育设备、器材、服装、用具等都必须办理入库手续，点清数量。借用和租用仪器、器材等物品要求写好借条，归还时应认真检查物品的数量和质量，凡发现其数量不全或物品损坏时，应要求借用或租用者予以赔偿。库房和各场地要有清楚的物品清单，做到帐、物相符。第二部分 环境养护与管理十二、环境保洁（一）服务内容环境保洁是指为保持机关办公楼内公共区域、庭院、广场及领导办公室内等环境清洁而进行的日常管理工作。（二）服务要求及标准各项卫生保洁服务总体上要求以免打扰方式服务。1、公共区域卫生保洁公共区域包括：办公楼大厅、大门、楼道、楼梯和办公大厅及上述部位内所有设施用品和饰物。服务要求（1）清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收；（2）收集及清理所有垃圾箱和花槽内的垃圾；（3）清洁所有窗户及指示牌；（4）清洁所有花盆及植物；（5）清洁所有出入口、大门及门牌；（6）清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；（7）清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面；（8）清扫所有通风窗口； （9）清扫空调风口百叶及照明灯片；（10）拖擦地、台表面；（11）清洁所有楼梯、走廊及窗户；（12）清洁所有灯饰；（13）清扫、洗刷大厅入口地台及梯级；（14）擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施；（15）清扫大厅天花板尘埃；（16）定期投放喷洒鼠、蟑螂、蚊蝇药物。服务标准（1）地面光亮无水迹、污迹，无尘物；（2）楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物；（3）垃圾筒内垃圾不超过1/2，并摆放整齐，外观干净；（4）花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物；（5）玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志；（6）厅堂内无蚊蝇；（7）灯饰和其它饰物无尘土、破损；（8）大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹；（9）大厅天花板无尘埃；（10）无鼠害、无蚊蝇、无蟑螂。2、公共卫生间保洁服务要求（1）擦净所有门、天花板；（2）擦、冲及洗净所有洗手间设备；（3） 擦净所有洗手间镜面；（4）擦净地、台表面；（5）天花板及照明设备表面除尘；（6）擦净排气扇；（7）及时补充清洁液和卫生纸等日常消耗品；（8）清理卫生桶脏物；（9）清洁卫生洁具。服务标准（1）门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物；（2）玻璃、镜面明亮无水迹；（3）地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹；（4）地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮；（5）便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内香球不少于1个，并及时更换；（6）桶内垃圾不超1/2即清理；（7）设备（烘手器、灯、开关、暧气、通风口、门锁等）无尘、无污迹；（8）空气清新、无异味，有淡香味；（9）墩布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。3、电梯间保洁服务要求（1）扫净及清擦电梯门表面；（2）擦净电梯内壁、门及指示；（3）电梯天花板表面除尘；（4）电梯门缝吸尘；（5）擦净电梯通风及照明；（6）电梯表面涂保护膜；（7）清理电梯槽底垃圾；（8）擦净电梯大堂、走廊表面。服务标准（1）电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮；（2）电梯天花板、门缝无尘土；（3）井道、槽底清洁，无杂物；（4）电梯大堂、走廊表面干净、明亮。4、外场保洁外场保洁主要包括庭院、大门前、室外停车场、通道、广场、绿地等的卫生管理工作。 服务要求（1）室外垃圾桶内垃圾的清运；（2）围栏的清洁；（3）全楼垃圾清运；（4）庭院广场地面清洁；（5）化粪池的清掏、垃圾清运。服务标准（1）庭院、广场地面清洁无废弃物；（2）保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶；（3）垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生；5、地下停车场保洁（一）服务内容停车场保洁主要包括车辆通道、车库地面（墙体）及配套设施的卫生管理工作。（二）服务标准（1）出（入）口门、帘、墙壁、隔板等无尘物、无污迹、无尘物；（2）地面、墙角等处无尘、无污迹、无杂物、无水迹；（3）设备（机械车辆设备、灯具、供暖设施、通风口等）无尘、无污迹、表面光亮；（4）桶内垃圾不超过1/2即清理；（5）车库内空气清新、无异味；（6）车库墩布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。（三）保洁服务要求（1）地下车库内墙体与地面，保证干净、清洁；（2）擦、冲及洗净所有车库内配套设备、设施；（3）保持通风设备、设施的完好与整洁；（4）擦净值班岗亭及照明设备；（5）及时补充清洁液、擦拭用具等日常消耗品；6、冬季请冰雪工作 冬季请冰雪是指管辖的大厦室外以及屋面、顶积雪的清理外运工作，遵照哈尔滨市清除市区道路冰雪规定认真执行。服务内容（1）大厦室外公共区域、人行道、车行道、车场、步道板、屋面等的清雪区域服务。服务要求（1）甲方提供指定区域清运冰雪；（2）物业公司按照项目管理情况制定冰雪预案，上报甲方并认真组织实施。服务标准非工作时间下雪，管理部保安及员工清理主要通道清理完毕；工作时间下雪，做到及时清雪，按大雪、中学、小雪的雪量及时清运；对甲方购置的清雪及运输车辆（工具），定期维修保养，保障车辆正常运行；清雪工具在每年11月初进行维修及更新；大雪、中雪（1雪停为令即刻清扫）、小雪（随时清扫）7、外墙、外窗保洁外墙、外窗保洁是指办公楼、建筑物的外墙和外窗卫生管理。服务要求（1）外墙、外窗定期清洗、保养每年12次；（2）其他需要机械化清洗的工作。服务标准（1）外墙清洗、保养后，光亮、防风化、无漏清洗部位；（2）外窗清洗后，清洁透明；清洁时，室内不进水，经常保持清洁；（3）外墙、外窗定期清洗，保持干净。8、领导办公室保洁领导办公室是指定级别领导的办公室。服务要求及标准（1）服务人员必须通过政审，政治可靠，有较强的保密，安全意识，组织纪律观念强；（2）服务人员必须经过专业培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到；（3）门、窗、玻璃明亮、洁净，地面干净，无杂物，墙壁、顶棚清洁，无尘物；（4）桌、椅、沙发、茶几、茶具、书柜等办公物品保持整洁、干净，无尘污，摆放整齐有序、陈列艺术化；（5）文件、报刊、杂志、书籍等摆放整齐、有序、定位；（6）经常保持室内空气清新，无蟑螂、蚊蝇，被褥勤洗勤换；（7）室内卫生间保持空气清新、无异味，有淡香味，卫生器具洁净、光亮，无污迹，上下水畅通，无堵塞。9、室内花卉养护服务服务内容是指大厦室内指定公共区域内，进行常规的养护服务。 服务要求(1)制订室内花卉养护流程及制度。(2）负责制定管辖区域内的花卉数量、标识及成活率。(3)定时对室内公共区域植物进行修剪及喷药，防治病虫害。服务标准(1)对公共区域的植物按作业指导书的要求，逐个区域浇水、施肥、剪枝及病虫害管理。(2)每日做到花盆无灰尘、无黄叶。(3)成活率做到95%以上。(4)配合节假日期间指定区域摆放。10、天台、广场绿化（一）服务内容：天台（楼顶平台）、广场绿化是指对办公楼、广场内的树木、花草、绿地等的日常养护管理及环境美化管理。（二）服务要求：1、办公楼、广场内的树木、花草、绿地等的日常养护和管理；2、在公共部位、会议室、接待室等按要求摆放绿色植物与定期更换；3、负责天台、广场内大环境的绿化，并对花草、树木、草坪进行杀虫、除草、修剪；4、负责办公楼、广场、天台节日的装饰美化。（三）服务标准1、天台、广场内植物配置合理、绿地充分、无裸露土地；2、花草树木生长正常、修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象；3、花木选型美观，花盆内干净无杂物、无虫；4、天台、广场无死树，每年平整草地，无杂草，草坪无斑秃，道牙围栏整齐、无缺损；5、绿地无破坏、践踏及随意占用现象；6、按要求在天台、广场或办公楼公共部位摆放并定期更换植物，摆放的植物符合设计和环保要求，美观、整齐、有新意；7、按要求做好办公楼、广场、庭院节日装饰美化工作。十三、浴池管理（一）服务要求（1）按规定时间开、关浴池；（2）按时提供冷、热水供应；（3）保持淋浴头出水通畅；（4）定期对热水器进行安全检测，并保持设备安全、好用；（5）洗浴设施出现故障时，立即检修或与厂家联系进行修理；（6）每季度对水箱内部进行一次水碱清理，无水垢；（7）严格对更衣柜的钥匙进行管理，确保更衣柜的安全。（二）服务标准（1）浴池内保持洁净、无污迹；（2）保证洗浴时间的冷、热水供应；（3）设备维修及时，无贻误；（4）水箱按期除碱，无污垢；（5）保证浴池内的温度与湿度。（6）保证秩序井然、服务周到。第三部分：客服服务十四、会议服务（一）服务内容会议服务是指为市民大厦内的会议室、接待室、贵宾室等举办的各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务。大型活动和临时性工作应无偿提供人员服务和保障。（二）服务要求1、按会议要求安排和布置会场；2、会前按要求摆放桌、椅、台布、台裙、会标、台签、茶杯、毛巾、纸、笔、饮用水，空调、音响、灯光等设施良好，并调试完毕，布置花木，整体效果和谐；3、会议期间服务人员不准远离会场，在服务员休息室等候；4、会后及时整理会场，有关设备、用品回库；5、保持会议室经常性的清洁卫生、器具完好；6、按规范做好杯具、毛巾的洗消工作，会议室公用杯具由专门洗消间设专人负责清洗；7、窗帘、杯垫等定期清洗；8、按要求搞好会议服务，一般性会议提供续水等普通服务，特殊性会议提供礼仪性服务；9、按要求提供电梯专用。（三）服务标准1、会场布置符合主办方要求；2、会场布置整洁、大方，会标、台签大小、颜色协调，花木适度，摆放合理，符合标准；3、茶杯洗消要符合卫生防疫规范标准和要求；4、保持室内整洁，保证设备正常运行使用；5、窗帘、杯垫等洁净；6、会议接待服务员要求25岁以下，具备会议接待的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅。十五、分报服务负责大厦内各入驻单位的报纸、刊物、信件及快递邮件的收发工作。服务要求及标准（1）认真收发报刊、信件及快递邮件，每日提前上班，将报刊、信件及快递邮件等分发给各单位，做到及时、快速、准确；（2）信函、报纸、挂号信、刊物及快递邮件等需同送递人员进行当面交接，确保信函、挂号信、刊物及快递邮件等是本单位或是破损的函件要及时退给送递人员；（3）收到退回的信件等需要做好登记，存放指定地方待处理；（4）分报室要保持整洁、肃静，禁止闲杂人员进入，对涉密、隐私信件、报纸或杂志等，不得私自带离工作岗位，应及时收发、登记，不得延误，领取时需单位或个人签字盖章。十六、专家公寓服务（一）服务内容专家公寓服务是为办公楼内评标专家提供住宿的酒店式公寓服务。（二）服务要求1、负责制定专家公寓服务管理流程、管理制度；2、负责对专家公寓服务界面内室内外设施、设备做好承接查验工作；3、负责同甲方确认专家的入住起止时间；4、负责制作及发放钥匙工作； 5、做好入住专家的登记，同时做好保密工作；6、负责公寓公共区域及客房内的保洁、工程维修服务；7、协助甲方做好会议等其它活动入住公寓的服务工作。（三）服务标准1、专家公寓24小时服务，按照作业指导书细化工作，每日定时检查；2、对公寓服务界面内的设施、设备逐一查验，做好交接服务；3、按照酒店式前台流程做好入住客人登记，并做好信息存储工作；4、公寓前台钥匙发放系统设备灵敏可靠；5、公寓客房内保洁员每日清洁客房要做到顺时针打扫，更换客房用品及消耗品，并填写客房保洁员工作表；6、工程维修人员每日按照专家公寓维修工作流程指导书进行维修服务；7、按要求做好公寓节日装饰美化服务及突发工作。第四部分 安全与保卫十七、安保管理服务具体内容及标准一、礼宾门岗（主楼白班）（一）服务内容负责一层五个主出入口的礼宾门岗执勤工作。（二）服务标准1、市民大厦开放时间不间断值守；2、对外来人员仔细观察，严禁闲杂人员（乞讨、流浪人员及精神病患者等）进入大厦；3、认真对大宗物品出入审查；4、维持一层各出入口秩序，保证进出通畅；5、负责对有需要人员进行指引。6、做好重大活动、重大节日和上级领导、重要宾客来访的安全保卫工作；二、门岗（保留建筑）（一）服务内容负责2#、3#、4#楼的门岗值守和市长热线楼的门岗执勤工作。（二）服务标准1、24小时对2#、3#、4#楼外来人员仔细观察，严禁闲杂人员（乞讨、流浪人员及精神病患者等）进入，认真对大宗物品出入审查；2、24小时对市长热线楼进出人员登记，对大宗物品进行检查；3、负责对有需要人员进行指引。三、大堂岗（白班）（一）服务内容负责各层秩序维护工作（二）服务标准1、负责市民大厦开放时间对主楼各层排队等候场所值守；2、第一时间对各等候场所的突发事件进行处理；3、对业务办理窗口发生的不理智行为进行及时劝阻和清除；4、维持所辖区域的公共秩序。5、清场检查。机关下班后对市民大厦各个部位、角落仔细的清场检查，清除可疑物品和无关人员，并做好记录。检查各办公室、房间的门窗、日光灯、饮水机等电器设备是否已经关闭并加以登记，关闭不需要的灯，检查锁门情况及电梯开关，检查水源、电源、火源。四、专家公寓安检岗位管理（一）服务内容按照甲方要求负责对专家公寓出入口值守。（二）服务标准1、公寓启用时段，禁止非工作人员入内；2、公寓启用时段，禁止专家外出；3、双人同时值守，保证公寓内突发情况处理过程中仍有一人值守；4、认真做好工作人员及必要人员的进出登记、安全检查、物品检查；5、严格遵守各项规定制度，保守国家和采购机密。五、监控系统管理（一）服务内容监控系统管理是指负责市民大厦监控中心的日常值班工作。（二）服务标准1、实行24小时值班制度，每班值班人员不少于2人，保证监控系统运行正常、灵敏可靠；2、制定停电、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施；3、及时发现并排除各系统运行中的一般故障，暂时不能处理的及时通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效；4、定期对各系统进行检查、检测，保证正常运行；5、做好设备机房的安全、防火工作，保持卫生清洁；6、发现异常情况及时通知相关人员。六、巡逻、消防管理（一）服务内容负责对区域内各消防设施的巡查工作。（二）服务标准1、做好内部安全保卫、防火防盗和处置突发事件工作；2、建立、健全并落实内部治安、消防管理规章制度；3、实行24小时巡逻制度，对负责的区域经常进行巡视检查，及时发现并妥善处置安全隐患，保证大厦内部安全；4、制定消防预案，每年开展一次消防安全演练，提高保安人员消防安全防范技能，经常开展消防安全检查，消除安全隐患，协助保卫部门维护、更换消防设施，保证重点部位的安全；5、积极配合相关部门处置好滋事等事件，按要求妥善处置。6、夜间每小时巡逻一次，对大厦主要部位及巡更路线周围环境进行检查，并完成巡更打点。第五部分 地下停车场运营与管理十八、场下停车场管理（一）服务内容负责对地下停车场的车辆进出管理及收费工作（二）服务标准1、对大厦地下停车场区域非法驶入车辆、乱停乱放、防火、通风、消防、的日常管理工作；2、24小时值班，随时掌握车辆流通情况，车位情况及所属区域设施设备的运行情况，做到合理安排；3、每日临时车辆进出的收费工作。4、负责每日对地下停车场内车辆进行巡视查看，不定时协调监控中心，对发现异常情况及时汇报。5、负责引导车辆的停靠、泊车等工作，确保车辆出入便捷、运行流畅（三）保卫工作要求1、做好大厦举行的大型活动、会议、承担举办临时性大型活动、重要接待任务、重大节日的庆典活动、楼宇基建和修缮等安全保卫工作。其他属于保安服务范围内的工作以及中心临时交办的任务。2、提供中心大件办公家具、物品的搬运、装卸服务、清理院内大型垃圾等。十九、户沟通及协调投诉处理服务（一）客户沟通协调1、负责与政府行政部门、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管，行政管理服务方面的沟通交流。2、负责与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流。3、负责与楼内的相关管理部门对物业管理事务的协调沟通及交流。4、负责与楼内各办公人员的沟通交流。5、负责物业管理相关法规的宣传与沟通。6、负责物业管理服务内容、标准和相关物业费用的公示与解释。7、负责物业管理服务相关事项、规定和要求的询问与答复。8、负责日常接报、回访、投诉处理、信息反馈、跟踪服务。9、负责物业服务要求及其他需求的受理、答复、解释和反馈。10、负责日常回访及工作的协调沟通。由工作具体负责人第一时间向主管领导汇报工作情况、协商解决方法，事后由客服助理第一时间回访。11、负责客户问卷调查工作（每季度一次）。对物业各岗位服务工作采取面对面问卷调查形式，向客户征询物业服务意见和建议。15、负责召开物业工作协调会（每月一次或重要工作需要临时性召开）。对近期物业各项工作进行汇报、协商，并征询物业服务内容的建议和意见。13、负责楼内各部门的有偿服务，代办性服务及特约性服务的协调沟通与实施。14、负责组织年度工作汇报会。物业公司将一年的服务工作内容及费用情况向办公楼主管部门汇报，现场征询各级领导的服务建议和意见。（二）投诉处理服务投诉内容：负责按法律法规、方案、合同的约定对物业管理服务、物业服