物权与房地产产权课件.ppt

物权与房地产产权课件 导言 本课程教学的目的通过房地产产权管理的教学 使学生掌握房地产产权的基本理论 基本知识 熟悉房地产产权管理的程序 了解房地产产权的类型 产权登记的种类以及产权登记的程序 掌握房地产产权纠纷处理的基本知识 同时 通过案例教学 提高学生分析问题和解决问题的能力 使学生具备较高的实践运用能力 能胜任房地产管理工作 物权与房地产产权课件 导言 学习方法指导理论知识与实践有机结合 通过案例分析巩固理论知识 通过讨论 小论文的写作提高分析问题和解决问题的能力 本课程的重 难点重点 物权的基本理论 房地产产权的基本理论 建筑物区分所有权 房地产他物权 房地产转让中的产权问题 房地产产权登记的基本理论和运作 物权与房地产产权课件 导言 难点 建筑物区分所有权 土地产权制度的改革与创新 相邻权与地役权的区别 房地产有偿转让中的产权问题 物业管理的产权问题 教学参考资料谭峻 房地产产权产籍管理 中国人民大学出版陆敏 物业管理实务 中国工商出版社2003年王利明 物权法论 中国政法大学出版社2000年 物权与房地产产权课件 为什么要学习该课程 其原因主要有 房地产是社会的最大财富 对个人而言 是价值最大的财产 房地产使用的时间长 因其归属和利用而产生的民事法律关系相当复杂 1 房地产纠纷类型 房屋权属纠纷 租赁纠纷 买卖纠纷 相邻权纠纷 赠与 继承纠纷 房屋拆迁纠纷 合作开发房地产纠纷 政策性住房产权纠纷 商品房预售纠纷 房地产抵押纠纷 按揭购房纠纷 土地权属纠纷等 物权与房地产产权课件 为什么要学习该课程 2 缘于物业管理区域内的产权关系也相当复杂 如建筑物以及相关场所 设施的共有权以及规划车位 车库权属归属 业主的共有权问题 共有部分的维护及管理等 房地产管理的需要1 从政府角度看 如何有效地管理房地产 包括房地产管理机构 房地产管理的程序和机制 如何制定适应经济社会发展 物权与房地产产权课件 为什么要学习该课程 的相关房地产法律法规 2 从个人 私产 角度看 如何投资购买 有效利用房地产 维护房地产的权益等 2007年实施 物权法 物权法 对房地产领域的影响 1 物权法涉及不动产登记 物权的设立 变更 转让和消灭 土地所有权 建筑物区分所有权 相邻关系 用益物权 担保物权中的抵押权等内容 物权法 是保障房地产市场健康运行的重要法律基础 使房地产领域涉及的权属界定 物权与房地产产权课件 为什么要学习该课程 物权保护有了明确的法律依据 2 将私有财产置于与国家 集体财产平等的地位 有助于实现房地产领域对私有财产的保护 3 从以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保护和促进利用 物权法 通过界定 私权 来限制 公权 的滥用 我国长期以来的计划经济体制和重公产 轻私产的观念 导致现有房地产领域的立法和工作思路主要突出国家的行政管理 物权与房地产产权课件 第一章物权与房地产产权 1物权的基本知识一 物权的含义及特征物权是指权利人直接支配特定的物并排除他人干涉的权利 其主要特征 物权是直接支配物的权利 物权是直接支配特定的 独立的物的权利 物权是直接支配物并享受物之利益的权利 物权是一种排他性的权利 物权是一种对世权 具有保护的绝对性 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 二 物权与其他财产权的联系与区别1 物权与债权债是发生在特定主体之间请求为一定行为或不为一定行为的财产法律关系 财产权的静止状态体现为物权 在运动中又表现为债权 物权与债权的联系 1 物权是债权产生的前提 2 债权是物权变动的基础 3 物权与债权相互渗透 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 物权与债权的区别 1 主体特征的区别物权的权利主体是特定的 而义务主体是不特定的 2 权利性质的区别物权是支配权 而债权只是请求权 3 客体上的区别物权的客体只能是物而不是行为 债权的客体既包括行为也包括物 债权一般指向的是行为 间接涉及到物 4 权利设定上的区别 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 4 期限上的区别物权一般来说 法律上无期限上的限制 债权有期限的限制 5 效力上的区别物权具有优先于债权的效力 同一物上数个物权并存时先设立的物权优先于后设立的物权 债权具有平等性 物权具有追及性 债权不具有追及性 6 保护方法上的区别法律赋予物权人享有物上请求权 债权一般采取损害赔 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 偿方式 2 物权与知识产权联系 1 均为静态性的权利物权反映的是有形财产的占有关系 知识产权反映的是无形财产的占有关系 2 均具有绝对性 3 均具有排他性 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 区别 1 客体上的区别物权的客体为各种有形的财产 知识产权的客体为无形财产 知识产权称为 无体财产权 2 权利内容上的区别物权为单纯的财产权 知识产权一般包括财产权和人身权双重内容 商标权除外 3 知识产权具有地域性和时间性 物权原则上无此特性 物权与房地产产权课件 1物权与知识产权 3 物权与继承权联系 1 物权为继承权的出发点和归宿点 2 均具有绝对性区别 1 权利内容不同 2 权利性质不同物权为财产支配权 而继承权反映的是遗产的转移关系 3 取得方式不同 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 物权的取得方式很多 继承只是其中一种 继承权的取得 除以被继承人的死亡为重要事实根据外 还与继承人的身份有关 4 权利客体不同物权的客体仅限于物 而继承权的客体 死者的遗产 则是一项包括物权 债权 债务等在内的综合财产 三 物权的效力1 排他的效力同一物之上不得存在两个所有权 一物不容二主 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 同一物之上不得设定二个用益物权 不得在同一物之上既设定抵押权 又设定质权 2 优先的效力物权的对外效力是指当物权与债权并存时 物权优先于债权 1 所有权的优先性 2 用益物权的优先性 3 担保物权的优先性 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 物权的对内的效力是指物权互相间的效力 定限物权优先于所有权3 追及的效力4 物上请求权当物权人在其物被侵害或可能遭受侵害时 权利人有权请求恢复物权的圆满状态或防止侵害 四 物权的客体1 物权客体的特点 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 作为物权客体的物 必须是存在于人身之外 能够为人力所支配并能够满足人类需要的有体物 其特点 主要是有体物必须是独立物必须是特定物但某些无体物也可以作为物权的客体 这包括 依法可以作为物权客体的权利 能够为人力控制并具有价值的特定空间 人力控制之下的电 气等 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 2 物权客体的分类动产与不动产单一物 合成物与集合物主物与从物一般来说 从物随主物 的规则 原物与孳息土地与建筑物近现代各国民法处理土地与建筑物的关系 有二种模式 一是以德国为代表的模式 认为土地与其上的建筑 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 物为一个整体 建筑物不能单独成为所有权的客体 二是以日本为代表的模式 认为土地与建筑物为二个独立的不动产 即分别主义 我国现行的制度 与日本法相似而异于德国法 五 物权的基本原则1 物权的法定原则2 一物一权原则3 公示公信原则公示公信都是为维护交易安全所设定的 但其功能是不 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 同的 公示原则的目的在于确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力 公信原则的功能在于 即使公示的内容是虚假的或有瑕疵的情况下 第三人因信赖该公示的内容而从事交易 其交易所取得的权利仍受法律保护 六 物权的请求权1 物权请求权与债权请求权的联系与区别债权请求权是指债权人基于债权而请求他人为一定或不为一定行为的权利 根据债发生原因 债权的请求 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 权包括 合同上的请求权 不当得利返还请求权 基于无因管理请求权 基于侵权行为的请求权 除无因管理的请求权外 债权请求权都与物权请求权有密切联系 物权请求权与合同上的请求权合同上的请求权包括合同有效成立时的给付请求权和因不履行合同债务而产生的损害赔偿请求权 如果合同被确认无效或撤销 也就不存在合同上的请求权 受害人只能行使所有物返还请求权或不当得利返还请求权 物权请求权与基于侵权行为的请求权 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 我国 民法通则 中 在关于债权的民事责任规定中 规定了停止侵害 排除妨害 消除危险 返还财产 恢复原状等责任形式 这些责任形式中包括了物权请求权的内容 由于 民法通则 的上述规定 使我国民法产生了一种独特的请求权体系 即不存在一种独立的物权请求权体系 而由债权请求权所包括 其实二者有区别 1 过错责任的适用除了法定的特殊侵权行为外 一般侵权行为的受害人要行使侵权请求权必须适用过错责任原则 即受害人要主 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 张权利就必须举证义务 但如果适用物权请求权 权利人在其物权受到侵害和妨害时 要求停止侵害 排除妨害 恢复原状 则不需要证明对方是否有过错 2 从责任构成要件看承担侵权责任构成的前提要件是侵害人造成了对受害人现有财产的损害 即无损害无责任 但行为人要承担排除妨害等责任则不一定以造成现实的财产损害为前提 3 从时效适用来看侵权请求权的普通诉讼时效为二年 而对物权请求权而 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 言 很难适用诉讼时效 物权请求权与不当得利返还请求权二者的区别 1 返还财产的范围不同返还原物的对象仅限于原物及其孳息物 而不当得利返还是将所获得的一切不当得利全部返还给受损害的一方 2 在构成要件方面的区别返还原物必须以原物依然存在为前提 若原物已灭失 所有人只能要求赔偿损失 而不能要求返还原物 但若 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 适用不当得利责任 以受益人获得利益为标准 3 适用过错责任的区别若适用返还原物请求权 则请求权人无须证明对方是否有过错便可以行使其权利 对义务人而言 不管是否有过错 只要原物存在 都要返还原物 而对不当得利返还请求权来说 尽管在责任构成要件上不包括主观过错 但在考虑返还的范围时应根据善意和恶意来确定 2 物权请求权方式 1 所有物返还请求权 返还原物请求权 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 2 妨害排除请求权 3 恢复原状请求权 4 消除危险请求权七 物权的分类1 所有权 又称自物权 2 用益物权指对他人所有物享有以使用收益为内容的限制性物权 主要包括 建设用地使用权 宅基地使用权 农村土地承包经营权 地役权 典权 物权与房地产产权课件 1物权的基本知识 3 担保物权是指以担保债务履行为目的 债务人或者第三人在自已合法的财产或权利上设定的具有优先受偿权内容的他物权 主要包括 抵押权 质权 留置权等 物权与房地产产权课件 2房地产产权基本知识 一 产权的涵义1 法律中的产权定义大陆法系中的产权定义认为财产权包括以所有权为主的物权 准物权 债权 继承权 知识产权等 认为产权等同于财产权 英美法系中的产权定义认为财产是一组权利 这些权利描述一个人对其所有的资源可以做些什么 不可以做什么 他可能占有 使用 改变 馈赠 转让或阻止他人侵犯其财产的范围 物权与房地产产权课件 2房地产产权基本知识 认为产权包括四大对称的法律关系 权利和义务 特权和无权 豁免和无能力 权力和责任 我国民法通则的规定将财产权分为四类 财产所有权 与财产所有权相关的财产权 债权和知识产权 2 产权经济学中产权定义其代表性的观点有 德姆塞茨的 工具论 阿尔钦的 行为关系论 物权与房地产产权课件 2房地产产权的基本知识 施瓦茨的 财产权 行政权的结合论 巴泽尔的 系统体系论 产权经济学是自亚当斯密以来经济学向法学的渗透的继续 并形成了以效益为基点的一些基本命题 1 在未经法律界定 权利界区不明的情况下 交易无法进行 相关行为的效益最差 2 在不相容使用关系中 权利的安排或分配应以效益最大化为依据 3 解决外部性问题 最佳手段是市场手段 物权与房地产产权课件 2房地产产权基本知识 二 如何理解产权涵义西方产权经济学派创始人科斯从未给 产权 下定义 他认为 产权的定义是简单而独特的 你能联系某些事物根据法律界定你的权利是什么 根据形式逻辑关于 种属概念的外延和内涵成反比关系 的定律 产权 作为最高种概念 外延最大 所以简单 说它 独特 因为 能联系某些事物根据法律界定你的权利 按照形式逻辑的著名公式 属概念 种概念 属差 物权与房地产产权课件 2房地产产权基本知识 产权 是种概念 联系某些事物 是属差 形成 属概念 如所有者的产权 是所有权 放贷者的产权 是债权 银行对抵押物享有的产权 是抵押权 法人对企业财产享有的产权 是法人财产权 各种独特的产权 从产权的实体逻辑 内在的本质联系来分析 所有权是一切财产权利的基础和核心 是 产权 全部范畴展开的最初始的出发点 所有权权能的分割和转让 形成 他物权 所有权的权属转移 形成 债权 由此构成整个 产权 范畴的逻辑框架和全部体系 物权与房地产产权课件 2房地产产权的基本知识 三 房地产产权的内含主要观点 认为房地产产权就是指所有权 认为房地产产权是一个权利束或若干权利的集合 认为是指能使自已或他人受益或受损的权利 认为是指所有权以外的财产权利 我们认为 房地产产权是指以房地产所有权为核心的一组权利束的组合 物权与房地产产权课件 2房地产产权基本知识 四 产权与所有权1 联系所有权是产权产生的前提和基础 产权是所有权在市场经济运行中各项权能分离运动的结果 所有权与产权都要通过物 智力成果作为其物质表现形式 所有权与产权都从属于特定主体的客观权利 而不是主观权利 2 区别 物权与房地产产权课件 2房地产产权基本知识 着眼点不同所有权强调的是财产归属问题 产权强调的是交易中所必须遵循的规则 运用的领域不同产权客体的范围比所有权更为广泛 主体特性不同所有权主体是一元的 而产权主体是多元的 物权与房地产产权课件 3我国房地产产权制度的演变及评价 一 改革前房地产产权制度及评价1 改革前我国城市土地产权制度的演变实行城市土地国有化 建立了城市土地国有制 城市土地无偿无期限使用制度的建立 2 评价城市土地产权权种单一产权主体的惟一性和权利行使的高度统一性禁止城市土地进入市场流转 物权与房地产产权课件 我国房地产产权制度的演变及评价 土地所有权形同 虚设 3 改革前城镇房屋产权制度演变住房所有权从解放初至1956年 住房所有权呈多元化 私人所有占主体 1956年至1970年代末 公有房产占主体 住房使用制度从解放初至1955年 统一分配 有偿租房 以后逐步形成了 低租金 福利制 的使用制度二 改革后房地产产权制度发展评述1 改革后土地产权制度发展 物权与房地产产权课件 我国房地产产权制度的演变及评价 征收土地使用权费1987年至1988年4月 城市土地使用权有偿出让和转让试点修改 宪法 和 土地管理法 1990年至2002年 全面实行出让和转让制度2002年至现在 经营性用地实行招拍挂2 评价土地产权结构多元化 独立性的土地使用权 抵押权 出租转租权等 物权与房地产产权课件 我国房地产产权制度的演变及评价 土地可以进入市场流转从单纯的资源管理转为资源管理和资产管理并重3 改革后房屋产权的变化 1 住房所有权以个人所有为主 2 住房产权逐步从 部分产权 过渡到 完全产权 3 住房产权趋于多元化 物权