柴强关于房地产估价规范的解读

柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理 一一 很高兴再次来天津 给大家讲新的房地产估价规范做 一个全面系统的一个解读 安排两天时间 今天一天是我 给大家讲 明天一天由 教授来讲 一共三天 第三天由 教授估价报告的一些问题进行介绍 今天和明天房地产 估价规范的内容五章五节五条做一个介绍 我记得天津八月多办房地产估价基本术语的培训班 基本术语和规范现在合在一起就完全衔接起来 基本术语 和新的规范的用词基本是一致的 听了术语再听规范就比 较轻松了 原来记得新的规范修订过程中 最后的稿没出 来 基本上接近这个最终稿 也给大家讲过 也有和以前 有不同 这两天把新规范梳理一遍 两天把规范讲完时间 很紧 在河南省用三天时间很紧张 没讲透 基本术语和 修订中的稿子都用过 所以就讲得快一点 房地产估价已经有两个国家标准 一个是房地产估价 规范 99 年颁发的 今年做了全面的修订 重新颁发 实 施时间是今年 12 月 1 号 今年 12 月 1 号后就要按新规范 的要求来做 特别是估价报告没达到新规范就不合格 另 外一个估价标准 就是房地产估价基本术语要求 因为房 地产的专一性很强 很多术语放在老的规范里单做一章 原则上满足不了需要 所以把它单独抽出来 175 条术语单 独成为一个国家标准 将来关于这个用语用词怎么用 那就是按照术语标准 来用 它的定义论点也是按照这个术语标准去做 所以说 我们房地产估价这样一个挺远的专业 都有两个国家标准 也是不容易的 接下来简单谈一下这个规范 宏观上来理解 这个规 范了就是咱们在房地产估价过程中遇到什么样问题的时候 应当怎么做不应当怎么做 原理是一个意思一个方向 就 是你在做估价的时候遇到什么样的问题 把这些问题按照 我的题板概述出来 那现实中也不是所有的问题能遇到 主要的这些大的出现问题的方面都给你指出来了 在遇到 这些问题时你该怎么做不该怎么做啊 都做了一些规定 所以咱们在估价中不清楚的地方查查这个新规范有没有规 定 有规定按照新规范去做就行 遇到一些行为不应该怎 么做 像这些最起码知道 规范主要就是指这些 就像咱 们走路一样走到一个地方不知道怎么走了 是往前走啊还 是左拐啊还是右拐啊还是往后退啊 这个是一样的道理 它告诉你怎么做 所以这次新的规范与老规范相比 一个是要求更具体 更详细了 如果你对照老的规范 老的规范是 99 年 那个 时候实际业务也不太多 种类研究还不够 但在当时了也 算是比较先进的了 那从现在来看了 老规范的规定是比 较粗略的 好多现实中的问题还没有把它说清楚 那这次 的新规范了能说清楚的基本都说清楚了 那还有些看不懂 的有争议的到以后修订再解决 总的来讲 它一个方面更 加具体细致了规定 第二个方面增加了许多新的内容 特 别是我们把它称为新的工具 就像你的工具箱里面有哪些 工具 具体来讲就是估价方法这一块 我们有一个其他估 价方法 常用的估价方法我们说有四种 市场比较法对应 的名称统一改为比较法 再是收益法 再是成本法 再是 假设开发法这些常用的四种方法 其他估价方法原来也有 一点但是不多 这次为了适应房地产损害赔偿的估价 损 害赔偿估价我们的一个重要领域 讲起来天津这个事情就 要涉及到损害赔偿的估价问题 这个里面我们讲到了损失 资本化这是一个 还有一个就是修复成本法是对于这个可 修复的修复成本来估价 那还有价差法 损害前的价格价 值和损害后的价格价值这个之差 就是价差法 这样一些 方法 另外为了批量估价 适应批量估价的需要 特别是 房地产税收这里面国家要求一定要有房地产估价的力度 加强房地产交易税收这块 所以各地方都搞了批量估价 但实际上都是为了将来房地产税开支做好准备的 房地产 税这次拉入了全国人大的 这么讲中国迟早要开通房地产 税 房地产税简单来讲就是按照房地产的价值每年都要征 收的一个税 这个房地产的价值是评估出来的 所以也有 把它叫做按照房地产的评估值来收税 所以将来这块业务 需要开展开的 另外我们提供两个方法 一个叫做标准价 调整法 一个叫做多元回归分析法 所以根据现在新的估 价业务增加这些方法 第三个方面是深化拓展估价业务 特别是不同估价目 的下的估价那块要大大拓展 这让我们看到将来我们的业 务有哪些种类 更重要的是将来有哪些估价标准出来 特 别是一些主管部门 这些业务属于房地产的估价业务 应 该是房地产估价机构估价师来做的可以做的这些业务 这 样的作用和意义作为国家规范标准 我们目前的业务还比 较单一集中 将来我们看业务有哪些种类 是一个还是现 实估价中的难题 像用途不一致的时候 怎么办 经常遇 到这个问题 实际用途 规划用途 正当用途等等这样一 些 那我们这次规范对实际中一些不好的做法做了一些限 制 做了些调整 接下来关于这个规范怎么理解也给大家 讲一下 规范是国家标准的呈现 一个国家标准就像其他 的产品一样都有它的标准 国家标准是效率最高的一个标 准 另外还有行业标准 还有地方标准 还有企业标准等 我们国家有个标准化嘛 鼓励企业自己制定这个标准 但 是企业这个标准了 包括行业标准 地方标准 它都要沿 用国家的标准 就是应该比国家要求的标准要高 反过来 讲 国家标准它要求是最低的 那我们估价来讲了 估价 至少要达到国家标准 这是房地产规范的要求 不是反过 来的 国家标准要求是最高的实际上是要求最低的 它是 效率最高的 最后衡量的标准就是国家标准 它的要求就 是你至少要按照国家标准来做 而且你可以做的更好 要 求更严 就和产品是一样的 这个产品合不合格 如果有 国家标准的话达没达到国家标准 如果没有达到标准它就 是不合格 就是这个意思 那你这个产品可以做的比国家 标准还好 那么就是这个意思 所以大家要注意 不是规 范要求 那我这个做的达不到国家标准的要求 就是不合 格 至少要达到国家标准的要求 这是这个方面 接下来 这次国家标准有一些重大的改变 我先看看 把它说几个方面 一个要求是采用比较法估价的时候 应 该对可比实际的外部状况和区位状况进行实地查看 就是 对这个看到的实例要对它的外部状况和区位状况进行实地 查看 估价师要亲自到现场去看 我们以前这叫做对估价 对象有可比性 所以这次就要求了在估价操作中要用比较 法估价的时候 要说明可比实例的名称 还要附上位置图 和外观的照片 都作为估价报告的一个附件 这个就难度 很大 现实中做比较法最难的就是去找真实的案例 造假 的乱编的用挂牌价的等等 这个一定要真实的 可能真实 的大家都没有 或者找不到 那这个就别估价 那谁胆子 大可能没搞 那等哪一天撞上了 算你倒霉 可能平常没 人去查 所以这块在修改规范的时候很多老总出于能不能 用挂牌价等等 当时很动心也想改 后来问了美国的专家 美国专家说你这么搞还要估价干什么呢 你就别吃这饭了 这是最起码的 但以前没有说清楚 就像很多产品一样都 在搞假 不搞假确实挣不了钱 它确实是难 简单讲这点 确实是难 那这点说起来 我们这次修改规范为什么这么 做 就是要大家做一个项目像一个项目 别干那么多了 干得慢干的好一点 过去做一个项目收一个项目 现在可 能做 10 个项目收不到一个项目的钱 就当你慢慢干一个是 一个 估价就应该自己做 否则估价就会越搞越简单 越 搞这个收费越低 最后不但坑了自己 还坑了社会 我在 这里简单讲个例子 我好几年前 和我们的领导去了意大 利 你们也注意过吧 当时外面好多人对中国 我问 他为什么 他就说确实也就是中国可恨 我说为什么可恨 太勤快了 这是第一个 第二个 太不守规则 破坏规则 我说你举个例子 开餐馆 外国人开餐馆几点开门几点关 门井井有条 中国在旁边开餐馆就延长一夜时间 他也勤 快啊 人家老外忙 他也忙就忙一夜通宵达旦 没日没夜 干 别人也跟着你学 你就加价 就搞这些东西 最后的 结果是什么了 没有好的服务人员 那也没有休息时间来 琢磨菜的质量琢磨服务啊 把它当做乐趣啊 又挣钱又当 做乐趣啊这些东西来做 根本休息时间都没有了 每天疲 劳的干 干到一定的程度就来上假的东西了 原料是假的 卖的油是假的 吃的人也就倒霉了 就这样一种心态在中 国就是普遍现象 最后就是谁都倒霉 本来市场就这么大 你井井有条的干活是吧 合理的社会标准 大家有一个休 息时间 干了之后也挺有乐趣的 厨师也愿意去炒菜 服 务员也觉得挺好的也受人尊重了 偷工减料 估价现在也 就是这样一个结局 说实在话 再不作出要求就是这样的 状况 最后是人人都倒霉社会也跟着倒霉 所以我们提倡 要干好要干慢 而不是图快 但必要的快合理的快是需要 的 所以这第一点了采用比较法估价要选择真实的交易实 例 它过去不是这么强调的 强调的不管用啊 现在一定 要把名称位置说出来还要把位置图和外观照片附上 将来 一查实如果没有 发现的就倒霉 第二个估价技术报告 要不要提供给委托人 原来是 一个难题 特别是在征收评估里面 技术报告是不给的 也不敢给 好多地方给鉴证部鉴证厅写请示要怎么怎么办 我的意思是给的 但领导说是不给 这个模模糊糊的 像 跟老百姓玩游戏然后就不给了 因为不敢给 有些就没做 有些拿出来就漏洞百出 那老百姓对你这个东西是怎么来 的他都看不清楚 那么这东西不是你想给就给想不给就不 给 也没有强制要求给 给不给在估价整个活动中来约定 就是签委托合同的时候说清楚 你给就给不给就不给 那 将来这形成的话 我给话的这收费就得高一些 不给的话 收费就得低一些等等这样一些东西就 现实中的一些矛盾 也就解决掉 但在协议上一般是不给的 因为这也是商业 秘密啊等等一些东西 但有些时候是要给的 那么通过这 种事前说好 那也可能你进行到一定程度你不给别人也就 你自己看着办 那也得和收费挂起钩来 不能事前不说今 后就扯皮 再一个 应当采用批量估价的方法 当然批量 估价也有限定 就是抵押贷款 抵押贷款前的那个东西都 不能采用批量估价 现在许多机构批量估价自动估价 那 这个东西可以搞 那是给信贷口头估价咨询的 那正式的 报告都要一步一步来弄 征收的估价也不能搞批量估价 批量估价是针对抵押贷款后来说的以及房地产税收的估价 除了这些项目以外 每一个估计项目至少有一名注册房地 产估价师全程参与 实地查看估价对象 撰写估价报告等 估价评估 就是一个估价项目至少有一个注册房地产估价 师全程参与估价工作 哪几个把重要的几个点出来 接单 的时候 估价评估的时候你要看 到现场的时候你要干 写报告的时候你也要干 现在好多公司把这个估价工作了 搞流水作业 特别是房产估价 有专门业务员等等这些 有的专门去看现场 估价师不去看 那厦门地方协会觉得 这个现象严重 所以都要求估价师自己去看现场 结果了 估价师都去看现场写报告的又不是估价师 所以我们这次 新的规范 三个估价工作都得你来干至少有一个估价师全 程参与 这次总的来讲 新规范提高了注册房地产评估师 的地位 同时加大他的责任 都叫做注册房产估价师或者 房地产估价师 这两个也明确区别了 绝大数工作都做在 注册房地产估价师 但也可以有适度的帮助你估价的人员 但实地查看就是你干的事情 查看后的这结果办的好坏出 没出问题将来承担责任的都是注册房地产估价师 说白了 就是这些 不是说他们不可以做 也可以做 但是他做的 不是他来负责 他是要对你负责 你要对他的东西负责 他不是对社会负责 这就加大了估价师的责任 过去好多 不是房产估价师的替代估价师 就像我们其他的行业一样 一出问题一抓的都是临时工农民工 那现在这样 将来出 问题一抓的就是房地产估价师 让你天天发抖 当然了你 就可以和老板估价 估价师在注册完之前不能因为就是找 几个挂名的 这整个是这样一个改变 当然其他人也是可 以帮助你辅助你的 他是替你干活的 这要说清楚 所以 这些对老板来说可能影响比较大 接下来一个方面 每个估价项目至少选派两名能够胜 任该估价工作的注册房地产估价师共进行估价 项目不论 大小至少有两名房地产估价师来共同估价 其中一名为项 目负责人 所以将来每个项目都要有项目负责人 而且项 目负责人必须是房地产估价师 这个事情是比较大 那其 他的我们在过程中再说 包括我们说的估价师在签名也有 要注意的地方 注册房地产估价师的签名 过去了签名也 不规范 签名都在估价师声明里面签 这次把它改了 注 册房地产估价师的签名都放在估价结果报告后面的 等你 签字的时候要看看这个估价结果 过去都是在估价师声明 里面签 声明了都是一个模板 还有就是看那个结果签字 每一个都不一样 不能平时都签好了 到时候就直接把它 弄上去 而且这次签名了 要有统一的格式 一个表格 这个表格里面打出你的姓名 打出你的注册号 这别人就 看得清楚 接下来后面再签上你的名字 还要注明签名时 的年月日 你是哪一天签的 所以要这个统一的表格形式 所有这些要求 都要我们规范估价做得好 就应该这么来 做 接下来请大家翻到目录 目录里面归纳模式 第 6 页 所以整个规范的正文是八章 我今天讲得就是第一章到第 三章 在第四章 我讲前半部分 第四章估价方法 我讲 到这个收益法为止 成本法 假设开发法其他估价方法由 教授来讲 另外第五章是由我来讲 不同估价目的下的 估价 这个上午我们把第一章准则 第二章估价原则 第 三章估价程序 再把估价方法前面三节讲 下午讲不同估 价目的下的估价 剩下来的内容就由 教授明天他来介绍 接下来请大家把规范翻到正文里面的第一页 就是准 则 我就逐张逐条给大家捋一遍 这个准则 原来老的规 范是四条现在新的规范只有三条 删掉的是哪一条了 是 原来的第三条 房地产估价应独立客观公正 这个独立客 观公正放在后面一章里面去 就是估价原则里面的一个点 实际上是把它降低了 降低了我们的失误 我们房地产估 价是要在关键的地方改变 不是所有的估价都要遵循客观 公正 所以关于我们房地产估价的关键要变更要改革 我 们提出来十几个方面 那其中和这个里面相关的 一个是 要从见证性估价转向咨询性估价 过去我们的估价主要是 提供价格价值证明作用的这个估价 按这个估价来做 那 将来要提供很多咨询性的估价 我们这次就写的非常明白 过去主要是为政府 定这个出纳的底价图 这次的话了明 确到为意向用地者 大部分是开发商 他想把这块地它的 报价它的出价做出来 还可以做竞争对手的可能的出价等 等 这个是改成咨询性的这些估价 其他估价不做改变 所以我们从见证性估价改为咨询性的估价 见证性估价这 个词啊在术语标准里分为两类 所以咨询性估价就不一定 是客观公正 另外一个和这相关的 从争议的第三方转向 代表的某一方当事人 我们过去的估价讲得都是自己是中 立的第三方 但将来我们可能讲的是代表某一方的当事人 你看这些就像是律师一样 代表原告代表被告替他辩护 我们估价师将来也可能这样 像司法鉴定里面也可能是见 证性的中立的第三方的 像人民法院这个拍卖了未确定保 额价提供应对的估价 可能还有中立的第三方 那也可能 当时接受的某一方不说 你像离婚的这个案子 可以代表 这个男方来估价也可以代表女方来估价 将来双方见证人 员再来验证 等等这样一些情况 不完全是中立的第三方 代表某一方 等等这样一些是我们的观念变更 这叫拓展 业务 就是把估价做实了 这次这一方面做了很大的变化 所以将来第一要看比较 比较很简单 就是制定这个规范 的过程 三个目的 规范估价的活动 统一估价的程序和 方法 保证估价的质量 第二条就是这个估价适用的范围 适用于房地产估价的活动 这条必须要注意 所以了这次 在说明里面了讲得是非常透 所以大家可以翻到 60 页 我 简单提一下 这个非常重要 就这个规范它的适用范围是 什么 第二条讲到了适用于房地产估价活动 那什么是房 地产估价活动 所以就得根据说明 说明各种需要 对各 种类型的房地产它的各种价值和价格 它不仅仅是估价地 上的房屋或者建筑 产地等等这样一些 将来你遇到一些 争议的 哪些应该房地产估价来做的 这里面就说的非常 清楚了 各种需要都在里面列举了 税收呀 征用啊 拍 卖 变卖 出租啊 分割 合并啊 损害赔偿 保险转让 啊 租赁啊 建设用地 房产投资基金啦 还有公允价值 计量啊 还有企业的各种行为改制上市资产评估资产变卖 等等也不说了 第二个 各种类型的房地产 这里面列举 了房屋 构筑物 土地 在建房地产 未建房地产 已灭 失房地产 以房地产为主的整体资产 实际上除了房地产 之外还包括房屋里面的一些动产无形资产等等一些 比如 说酒店啦 加油站 公园 高尔夫球场等等 它都是整体 资产 包括商城在内 它是整体资产中的房地产 整个一 个企业里面它可能是起到了房地产等等 那我们也列举了 这样一些用途 第三个方面就是各种价值和价格 除了司 法价值之外 还有投资价值 现状价值 快速变现价值 产业价值 抵押价值 抵押净值 价值 保险价值 卖 方要价 买方出价等等 这些算是房地产的 为了各种目 的的 对房地产评估的各种价值都是属于这个规范以外 反过来讲 我们的业务范围也是这个 讲到这个地方 国 家近几年来对职业这个资格进行力度最大的 有些和我 们相关的这些评估都被取消了 但是我们房地产估价还是 被列入了职业资格 干这个活必须要有这个资格 没有这 个资格就不能干 干出来就是无效的 反过来讲 它不属 于准入类的职业资格就是什么 谁都可以做 你还不能阻 止 行政机关阻止行政机关就是违法 所以我们国家有个 行政许可法 你们可以去看看 所以我们房地产估价师这 个职业资格啊 按照现在的说法就是准入类的职业资格 他就必须得取得这个资格 没有这个资格就不能干 反过 来不属于准入类的 谁都可以去做 所以这是一个情况跟 大家说一下 那我们这个职业资格未来会怎么样 那也有 竞争对手希望把它取消掉 所以未来会有三种人 继续保 留准入类的职业资格 第二个改为水平评价类 就是你还 可以干 但不是强制性的 资产评估实际已经改为了水平 评价 那就是说你还可以保留这个名称 但是不是说有这 个名称就可以做这个事情 不一定 就看看你是不是教授 是不是硕士博士 有一个就相信你 就像这个事情必须是 教授去干 硕士博士去干 就是这个意思 第三个就是完 全被取消 完全被取消 就是这个名称都不用搞了 所以 将来会这么演变 但继续保留的可能性是比较大的 最差 的了 就是改成水平价 完全被取消的可能性基本上没有 美国也好 发达国家也好 我们审查评估这个里面只有房 地产估价按照这个标准来 所以中国目前跟其他发达国家 是一样的 它只有房地产估价师才取得真正的 其他的 人都可以干其他的评估 它比方涉及到了金融安全 像我 们台湾地区就自动 价格 有要求的主要是针对房地产 但也有些估价它没有这方面的要求 谁都可以去做 那你 也可以做的很好 那通过这些东西 在英国和我们香港按 照这个 或者具体来讲产业质量 你像一些就是房地产估 价师 那香港的房地产估价师也取得了内地房地产估价师 的资格证 那他的 法律上必须具备这个东西 但是从英 国发展了上百年 还有一个英国皇家 协会 他们有没有 法律要求 不是他的会员了也没有人来请他做 因为不相 信 所以我们国家为什么要搞这些了 就是通过市场来调 节 而不是通过法律强制性的 这就是第二条吧 跟大家 讲一下 这个适用的范围大家可以看说明 再去讲哪些属 于房地产估价 第三条就不讲了 因为也可能有其他的估 价标准 相对应的问题都有规定 如果其他规范有相关规 定了 我们再按照其他的要求 像我们就按照房地产规范 基本术语要求 所以用语用词了都要规范 不能自己自创 这是第一个 那接下来是第二个 估价原则 这里面作出了重大的 修改 最大的一个了就是区分了不同的价值价格它的评估 应当遵循什么 这是最大的一个区分 过去我们都是笼统 的房地产估价应当遵循什么原则 主要是评估市场价格 但现在业务越来越多越来越复杂 需要评估的价值价格类 型也是非常多的 所以我们规定要遵循市场价格的原则 接下来 我们逐条来看一下 第一条就是你评估市场价格 的时候应当遵循的原则 还是原来老的 五个原则 一个 是独立客观公平公正原则 第二个合法原则 第三个是价 值时点原则 第四个是替代原则 第五个是最高估价利用 原则 这五个原则在规范第四条都讲到了 遵循这个原则 应该都能做到 接下来第二条房地产的抵押价值和抵押净值 针对我 们目前房地产抵押估价 是比较普遍的也可能是最多的 那这次增加了抵押的估价 你可能评估的是抵押价值 也 可能是抵押净值 在南方所有的银行要求评估的都是抵押 净值 抵押价值抵押净值在术语里面都有定义 区别就是 抵押净值要在抵押价值的基础之上 还有扣除诉讼的费用 律师的这些费用 拍卖评估的费用 初始的税费 实际上 了 银行去贷款了 如果还不了钱 拍卖过程中卖了多少 钱还扣除相关费用 从拍卖所得的价款里面扣除诉讼的费 也是你去拍卖诉讼找律师再是拍卖委托人 也有司法鉴定 就是司法拍卖估价 交易中的一些欠的税费 这个抵押净 值简单讲就是这些 评估这两种价值的时候 都要 司法 价值评估的内容 上面的五个原则除此之外要注意谨慎原 则 谨慎原则是一个特质 估价都要谨慎 遇到不确定因 素怎么办 实际上是特指 至少是六个原则要遵守 这是 第二个抵押估价的原则 第三个对其他的价值的评估 太多了说不清楚 做了 一个原则上的规定 房地产的投资价值 现状价值等其他 价值 根据估价目的和价值 什么是估价目的 简单来讲 就是什么样的需要来估价 评估的哪一种价值 从市场价 值评估来说 从上面五个原则中选择适用的原则 你认为 哪种需要你来选 你认为那种原则要增加 那大家开会研 究添加 像房贷投资增加两个原则 一致性原则和一贯性 原则 像为开发商拉苦力 从政府那招拍挂获得土地 站 在开发商的角度 为他做估价 这个典型的最直接做的是 投资价值 这是我举的例子 土地的估价大部分最有用的 就是假设开发法 这个方法运用的时候不论投资价值的运 用还是正常的一般市场价值的运用差异特别大 从观念就 差异非常大 首先我们先说这个土地值多少钱 假设开发 法看他建好能卖多少钱 假如是商品住宅那就假设这个住 宅在市场上卖多少钱 市场价值还有开发商的品牌 大品 牌的开发商卖价格高 小的不知名的就价格低 很显然的 所以根据开发商的品牌来估计价格 第二个 成本 要减 去投入的东西 不同的开发商不同 大的批量的采购成本 低 小的采购成本高的多 就像买东西一样 批发的便宜 你们要家里装修就贵 这个就很大就需要总经理给我介绍 挣的是老百姓的钱 按照这个说法 他就挣这个价差成本 把价格压倒最低 如果市场价是 1000 块钱 他 100 块钱就 能搞到 所以不同的企业 他这个不一样 那还有管理水 平 管理的好坏 还有他对自身的要求 对阅历的要求 投资价值与市场价值评估不同 它是站在特定的单位和个 人的角度 结果它自身就多出了一些约束 市场价值是站 在一个典型的普通的大多数人的角度 所以不必客观公正 的 我们怎么来理解 那广义上来讲 一般情况下也不一 定这么要求 你看现状价值是没有最高最佳利用的 市场 价值都要最高最佳利用的 所以现状价值的评估不一定要 遵循这个最高最佳利用原则 那现状价值是在什么情况下 才会评估了 我们在现实研究中会提到 就是房地产税 现在国家在搞房地产的制度税 那房地产税要不要按照这 个来搞啊 有两种情况 有利用 来偷税 有些就是按照 现在这个状况 那我个人的观点就是按照现状来评估 这 样老百姓也会减轻一点儿负担 这就是一个现实的问题 那可能其他的情况下也要评估现状价值 所以这是第三条 接下来第四条 就是 6 个估价原则要遵循的要注意的 主要是对评估价值 我们的评估价值就是评估出来的这个 价 独立客观公正原则就是评估出来的这个价格是各方当 事人评估出来的都是客观合理的 不偏袒某一方 不会一 方有利一方不利 简单说就是这样 不做多说 第二个是 合法原则 合法就是里面这个评估价值是在依法判定的状 况下评估出来的价值 这个经常出现在我们现实中 你看 违法违章的建设啊 临街的住宅他把它改成工业房啊 这 个东西你要遵循合法原则应该怎么做 严格意义上来讲 你要按照规范按照规划证书记载的来做 这就是合法原则 你像房屋征收的时候 有些你改了是伪证 那就是没有遵 循合法原则 那如果不遵循合法原则 那哪些是遵循哪些 是不遵循是看估价过程中确定价值的类型 再确定遵循的 原则 你像我们说政府给他 2 5 你就按照这个来做 那这 个行为行不行了 那按照 2 5 的他找关系找规划 那从 2 5 改成 5 增值多少啊 我就这么大一点的地能带来多大的收 益 反过来讲他就花多少钱去干这个事情 值不值了 那 他这是一点 是不是合法行为了另外再说 这种特殊的情 况要考察 一般的建设性的那就不能这么干 一定要遵循 合法的原则 就是要依法判定评估下的价值 估价对象是 什么状况 要依法来判定 合法情况下它的价格价值 价 格时点是所有的估价都要遵循 我现在还想不出一个不遵 循价格时点的人 所以你估的价格价值是在哪一个时间点 的价格价值 因为时间不同 价格价值也不同 所以所有 的估价都要明白你是在那个时间上 所以这个时间怎么来 定那是根据估价目的来确定的 也不是说你估价师想估什 么时候就估什么时候的 那多数估价师是估现在的价值也 有了是估过去的价值 还有就是说未来的价值 昨天我们 还有专家在审评一个既有房地产也有资产 他那个就有很 多矿业评估 现在这个矿啊很多都不值钱 好多原材料啊 像煤啊等等这些东西 就是把这个评估 出来 好多了当 时就认为是 等等这个 就找了一些专家去弄 我问他们 是怎么弄的 他们一说专家不是专家 基本的东西不懂 就像我们的抵押估价一样 抵押估价啊现实中要求低估保 守估价 实际中都是高估 过去高估无所谓 一万块钱的 房子你评估到两万 那过几年它还不止两万了 你不就没 事了 哪一天这房子的市场不好了 那就不好了 所以我 说的见证性的估价就是这个东西在当时的市场是不是值这 么多的钱 你要是当时市场认证确实值那么多钱 它现在 跌价了跟你无关 那么不能把现在这个去衡量过去 好多 专家就是把现在去衡量过去 那他永远都会出问题 就像 我们估价房子一样啊 当时这个房子确实就值两万 那就 是两万没问题 哪怕它现在掉到一万 也跟你没关系 反 过来讲它当时确实只值一万块钱 你就是硬给它评估到两 万或者一万五等等 反正不是在合理范围内 到时司法一 查证这个房子值不了这么多 你就要出事了 所以这个见 证性的估价它的估价要在当时那个时点 不是拿现在的去 估 等等一些啊 那价值时点的确定 不是你想定什么时 候就什么时候 它都有它的规则 要遵循价值时点的原则 那价值时点还有可能是未来 所以我们将来有个观点的转 变 就是房地产估价师要从现在的价格价值评估转向未来 的价格价值评估 这是一个 当然现在的价格价值评估还 得做 这也是和一个美国专家讨论得到的启发 美国现在 估价有什么动向啊 中国目前估价的一个瓶颈啊 它和美 国的前景也是一样的 基于一个历史的数据得出一个现在 的价格价值 那市场了更关心的是未来的价格价值 所以 我们的估价要转向未来的价格价值的预测 这样才能满足 投资者以及很多人的需求 所以我们房地产估价也要做这 些东西 它本身里面也隐含了这些东西 至于法律这一块 了就说的更透彻 所以要围绕着司法要求来转的 而不是 简单的评高评低 要满足他的需要 接下来是替代原则 是所有估价里面都要遵循的 就 是说你不能孤立的来看你评估出来的价格价值 你要和同 类的周边的来比较 特别是一个公司来讲 是在社会上一 系列价格数列里同类的里面 这个房地产它的价位在哪里 在一个城市里面你这个房地产落在哪一个位置 把它和周 边的比一比 它是不是在合理的价格上 不能过高过低 就说你这个估价机构在当地城市做 怎么做 做的时候把 你的价格做到正当的时间和点上去 但如果把这个市场不 同的时间 你这个有没有合理的价值啊 不能差位置的 房子比好位置大的房子价值高 现在就是估价的随意性太 大 你能不能经得起这样的检验 反过来讲 你把这个东 西搞出来经得起检验 这个替代原则的核心思想 接下来就是最高最佳利用原则 他评估的就是最高最 佳利用的这个价值 第二个就是谨慎原则 我们刚才讲的 那个抵押价值抵押净值就要遵循这个原则 它就是在充分 保密导致估价对象价格价值偏低的一个原因 在面对不确 定因素的情况下 要把导致他这个价格价值偏低的因素要 考虑进去 慎重考虑导致价格价值偏高的因素 是价格涨 的因素 这些要慎重考虑 估价好多因素都是要预测 预 测科学里面讲到的要乐观的估计 悲观的估计和居中的估 计 对未来的市场有些很乐观 有些很悲观 有些不乐观 也不悲观 市场价值的评估要居中的 既不乐观也不悲观 所以我们就是要用保守这样的估计 就是这个意思 这适 用于抵押 抵押的目的是什么 抵押的目的就是你借钱还 不了钱 将来那你这个抵押物去变卖拍卖 现在抵押物很 多就成了一个摆设 所以这块的原理是延伸过来的 告诉 你要怎么做 接下来第五条就是关于最高最佳利用原则在争议的情 况下 这个最高最佳利用状况该怎么来定 过去就有但这 次可能就写得比较具体一点 它首先就包括用途包括规模 包括档次等等这样一些 再来就是确定 首先是法律上的 允许 所以这最高最佳利用不是无条件的 在这里还有好 多人这么认为最高最佳利用原则和合法原则是矛盾的 最 高最佳利用首先就是合法 是法律上允许的 现实规划允 许的 第二个是技术上达得到的 能够保障安全的 简单 的讲就是这样 第三个财务上的 也就是经济上的 有没 有产出 是合理的 经济上的合理是非常重要的 那中国 目前需要搞经济增长 好多所谓的经济的大势打压 好多 原理都不懂 就像中国经济增长潜力有多大 这个回报呀 投资有没有满啊 有没有收益啊 所以我们都要有一个合 理的回收期 合理的回收期是多少啊 内部收益率是多少 啊 你光是讲投入没有产出收益率的回报 那就不是良性 循环 搞不了几天就倒了 这个原理是一样的 你投入了 花出了 是有利于经济增长的 花多少钱去弄啊 那这个 投入得有收益 和家庭是一样的 你挣钱才会花钱 所以 不能只看表面啊 什么投资啊 出口消费啊 投资乱投 消费不高啊 就是这些东西不是越累越乱吗 所以原理是 一样的 财务上的投入要有合理的产出 你最后还是要有 回报 没有回报的东西 它是只解决眼前盲干 没有实现 价值最大化 这样一个分析筛选你要来看 这个难度是比 较大 接下来是估价对象的最高最佳利用状况应按法律上允 许 技术上可能 财务上可行 价值最大化的次序分析判 断确定 这两个理解起来是更难的 第一块 当估价对象 的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发权利不 相同的时候 这是在我们国家的特殊情况 估价中容易犯 错 我们国家这个土地利用房地产利用 简单的讲不是认 地不认人的改革 所谓认地不认人 不管它的用途是不是 不能用 早期我们的土地利用是认人不认地 看你是什么 人在用 是什么单位什么性质 那这个土地的用途就是跟 着你走 那现在了有个土地利用管制 既认人又认地 它 是双重的 真正科学的是应该走向全面的只认地不认人 不管谁来用都这么做 但现在不是我们说了算数 所以接 下来给我们造成的难题就是最高最佳利用是相对于谁的最 佳利用 所以你根据估价目的站在那个角度估价 就是房 地产的拥有者或者权利人 他拥有的开发利用的权利和意 向取得者开发利用权利是不相同的 现实中这一点应该就 是征收 老百姓他没有什么开发利用的 他开发利用的就 还是他这个房子 后面想得到这块地的人市政府或者是原 来的开发商 他可以按照新的规划盖个大楼盖个商场盖个 写字楼 所以在这种情况下我们征收补偿 那我们国家现 在的角度是从被征收人的角度实际上就是从这个来估价 按照原用途 原有基地那个来估价 那反过来讲 一个开 发商政府收不收这个地 之后它有多大的价值是按照新的 用途规划来评估它的价值 所以不是盲目的最高最佳利用 因为两方了是要在合法合理的原则下的 要看是站在谁的 角度来估价 根据目的站在谁的角度估价 再看看他有没 有这个 但大多数情况下 可能两者是一样的 但有些情 况下两者是不同的 那地上已经盖了房 已经用上了 完了之后你在现实 估价里面你根据最高最佳利用的原则你怎么来确定这个估 价的前途 这里面列举了 6 种方法 一个就是维持现状 现状就是最高最佳利用 第二个更新改造 更新改造达到 最高最佳利用原则 最简单的就是重新装饰装修里面 举 个列子 就是卖屋的书里面 就是经纪人的 告诉经纪人 怎么卖房 怎么从业主的角度出发 如果你看这个房子很 破旧 要卖的话给人的感觉就比较差 只值 15 万 但是的 话 你假设把房子整体打扫装饰一下 这样别人来看房别 人出价可能就是 20 万 这个就增值了 5 万 这就是一个典 型的列子 所以你在估价 即使是为破房子估价 也是按 照两万块钱来估 这个 20 万 增值了 5 万 当时你给房子 装修的几千块 这就是一个典型的用几千块的投资换来几 万块的产出增值 这是一个理性的估价 现实中市场上就 是这样估价 所以你就该这样更新改造再去估他的价 第 三个就是改变用途 如果规划没有用途 你这个位置也不 合适 改变了用途之后 第四个就是改变规模 扩大规 模或者是缩小规模 通常情况下都是扩大规模 第五个就 是重新开发 开发了就是重建 如果你拆了之后重搞 价 值变大 那第六个了 就是相应的组合 组合特别就是改 变用途啊 扩大规模啊 更新改造啊一起的 你要是估价 时把这些东西学会了 不但能做估价还能做咨询 所以这 是一个关键的改变我们要知道 估价加咨询 要从传统的 估价走向估价加咨询 学会了学通了 就可以做了 怎么 把他的房地产盘活利用好 这些都可以 一些单位和企业 里面 有些是低效利用 有的是无效利用 接下来第六条 第六条是新增加的 是针对这个实际 用途的规划不一致怎么办 应按照下面的规定 确定估价 的目的和用途 应当作为估价假设中的互相一致假设 这 次我们这个估价假设也做出了明确的规定 过去估价假设 很笼统 这次有各种各样的假设 那其中我们提到的互相 一致假设就是说现实中就是这样的 但是估价的时候就不 按照这个不是这个意思 互相一致啊就是现实中互相矛盾 的东西也自相矛盾 那我们过去一个单位这个房子一会儿 叫这个名字一会儿叫那个名字 它也有可能是从头改制的 其他名称证件也 你说这是谁的 或者位置也有争议 一会这个批文上叫这个位置一会儿证书上叫那个位置 也 可能是街道改名了 结果搞得不一致 你搞得是一个对象 还是两个对象 这互相一致模糊 用途不一致的情况下你 怎么认证 一个市政府或者有关的部门有没有对估价对象 的用途作出处理的 按照认定确认的结果估价 这个是按 照征收里面来的 征收里面五花八门这些东西 后来我们 写清楚了 首先政府和相关的部门来认定 估价师没办法 判定这些东西 有些没有认证 那好是这样让其他的估价 延伸到别的估价也是一样的 第二个政府和有关部门没有 对估价对象的用途认定的 就按照下面这个来操作 第一 个登记用途规划用途要注意 这里面不包含实际用途 这 里面都是政府部门 有规划部门发的规划 你原来是房屋 部门搞的登记 也有土地部门搞的登记 那现在也不做统 一登记 也可能不一致 那我们啦可以视同都一样 所以 这个就根据估价目的不同来达到最高最佳利用原则 那在 抵押过程中可能遇到这个 批出来的用途是什么 房产证 上用途又是什么 那这种情况就根据目的来 接下来就是实际用途 实际用途跟规划用途登记用途 不一致 如果它跟其中一个用途一致那就归到上面去了 如果实际用途都不一致 临街的店面 你这个住宅改为店 面了 正常用途也是住宅规划用途也是住宅 你这个时候 估价就要根据估价目的来 先确定估价目的再怎么去选择 它这里面也没有讲这么细致了 大概上把这些问题说了一 下 有些规定了 可以说是非常重要的 特别是将来估价 除了问题之后 搞鉴定出来的结果 不光是你报告写的怎 么样 实际上将来非常重要的一个方面了就是你该做的动 作做到了没有 在程序上注意 所以大家要注意这个问题 有没有省略的 有没有遗漏的 该做的没做 所以现在所 有的检查里面都是一样的 首先你这个该有的东西要做到 所以估价程序它才有这样一个作用 所以这里面第一条就 是要求房地产估价师应按照下面 11 个步骤来做 那这个是 一个全面的 第二条是关于说明估价准则的规定 这个里 面规定估价准则由房地产估价机构统一受理 什么叫做估 价机构统一受理 就是估价师不得以个人的名义来受理 要以估价机构的名义接受 不能自己来揽活 现在很多机 构有这个情况 还有就是分支机构 分支机构也要以总公 司的名义来承接业务 不得以分支机构来弄项目 所以说 了 必须由房地产机构来受理 接下来有这个四方面的规定 第一个在接受估价时应 要求估价委托人出具估价委托书 这个任何估价机构都要 出具估价委托书 那出具估价委托书可以做得很简单 理 论上来讲是委托人来写 完了他再给你 现实中他可以做 成表格的形式来填写 这是规范化的格式 第二个甚至是 估价师给他填好 他看完了 签字就好 这和你在银行办 理一些业务是一样的 这个业务员都给你弄好了 让你看 让你确认签个字 这个估价委托书啊可以这么来操作 理 论上是他来做 但因为他不专业也不懂 所以你可以指导 他 但必须要有委托书 委托书将来要放在估价的附件里 面作为估价的依据 如果什么凭证都没有 将来可能收不 回钱 所以这个委托书一定要有 将来发生什么事情 这 个也可以作为凭证 第二个决定受理估价的时候 要和估价委托人签订书 面的估价委托合同 当然他委托估价受不受理 从理论上 有几种情况是不受理的 第一个超越了你的业务范围 像 我们这些估价机构是经过行政许可的 分为一级二级三级 它的业务范围是根据估价目的来划分的 过去是按照地域 来划分的 现在所有的估价机构都可以全国范围内做估价 业务 所以地域范围不受限制 它是按照估价目的来划分 的 所以有的业务能做有的业务不能做 讲到这个地方 作为房地产估价人员是许可的机构也是许可的 两个都是 许可的 那从法律上讲它是受保护的 这是一个超越业务 范围上的 第二个了你没有专业胜任能力 你做不了 也 就不能做 第三个了有利害关系 你就要回避 再一个就 是这个估价项目有风险 风险很大不能做 做完了会出事 或者委托人有要求 你达不到他的要求也不能做 如果要 再接着说就是签合同 那合同就比较具体了 那合计收费 啊 要收多少啊 还有一些 的要不要交啊 技术报告啊 什么时间交报告啊 什么英文中文啦等等这些 还有一些 权利义务啊 违约后怎么办啦 那估价之后是要存档的 大家要清楚 这个是第二个 第三个受理估价业务后 应 根据估价项目的规模难度和发生的时间确定房地产估价的 数量 就是这个数量你自己没有说 但是你对这个数量要 有估计 不能找两个糊弄就完了 所以估价项目的大小难 度和要求完成的时间 那要求完成的时间也不能盲目答应 要有合理的时间 必须平等竞价 确定差价 确定数量 并且至少要选派两个人 不管项目大小 最后最低的要有 两个人来共同进行估价 互相承担责任 一个干得多一个 干得少也行 司法鉴定估价也是这样的 并且了你这个其 中一人得是项目的负责人 包括项目委托人都要明确项目 负责人是谁 接下来第四个负责人 和批量估价差不多 但哪些是批量估价项目 就是抵押贷款后的价值重估和房 地税收里面适用于批量估价的可以采用批量估价 其他的 都不适用 所以每个估价项目至少有一名注册房地产估价 师 就跟刚才两个人估价有一个人是项目负责人一样 他 可能是项目负责人可能是另一个人 但至少有一名是注册 房地产估价师全程参与 实地查看估价对象 撰写估价报 告 第三条估价基本事项包括估价目的 价格时点 估价 对象和价值类型 这个事项要怎么来确定 应该与委托人 沟通 调查实际情况在规定的基础上确定 首先就是要与 委托人沟通 所以我们为什么说要有一名注册房地产估价 师全程参与 你搞一个业务员 他什么也不懂 有些跟售 楼宣传员一样 那他什么也不懂就把这个业务揽过来 这 做一点那做一点 所以审核人员估价师和业务人员三个就 有矛盾 在现实中也是一个问题 所以这个要沟通 完了 以后要鉴定 怎么来鉴定 司法来鉴定 一个估价目的要 根据委托人真实具体的估价需要 你要弄清楚他真实具体 的是什么样的估价需要 接下来就是估价报告的用途 拿 了报告干什么用 谁在用等等这些东西来确定 对它的表 述应该准确简洁 估价目的是最重要的 什么都要根据估 价目的来 估价的价格时点不同 估价的对象不同 价值 不同 估价的依据也不一样等等 所以先要把估价目的搞 明白 就是委托人的真实需要 你要跟他交流把他真实的 需要挖掘出来 把它表述出来 那有些需要可能已经有规 范的表述了 没有的你自己把它具体的表述出来 一个是 了解市场价值啊 那不管是个别情况下确实都要用 那还 有是细问 你得了解它是什么用的 你是为了买它还是为 了卖它还是干什么 得去深层了解而不是笼统的 所以将 来估价得有针对性 这是第一点 第二点 就是价值时点 应根据估价目的去确定价值 时点 特别是司法鉴定这一块 法官他不懂啊 你得跟法 官沟通 根据国家规定怎么弄 应采用公历表示 那非常 简单具体到日 回购性的估价和预测性的估价价值时点难 以确定到日的情况下 而且还可以满足估价需要的情况 估价目的和估价需要之间可能还需要一个精度的要求 可 以估到日 可以到周 甚至是半年到年 估哪一年的都可 以 当然 越精细是越好 接下来估价对象 估价对象是委托人指定的 他不指 定的话 我们不能随便认定 是他带着你去看的 当然了 我们这个估价对象还界定了具体的财产范围和空间范围 特别是财产范围 所以这个应该根据估价目的依法确定 第一要明确他的财产范围和空间范围 不得遗漏或者虚构 所以估价对象是委托人指定的 它的具体范围是你根据估 价目的依法判定 所以行政法律法规规定不得买卖租赁抵 押作为出资或者进行其他活动的房地产 或者征收不予补 偿的房地产 这里面做了几个列子 不应作为估价目的的 相应估价对象 那最常见的就是抵押 抵押的过程非常复 杂 有 法的规定 有担保法的规定 房地产法的规定 抵押房地产管理办法的规定 以及最高行政法院的这些司 法准则等等 都有规定哪些可以抵押哪些不能抵押 还有 一些案例 那明显属于法律行政法规 那这里面讲到的法 律 法律就是全国人大通过的 行政法规就是国务院通过 的 这个一般都是能找得到的 对作为估价对象的 你把 它当成估价对象来 在估价过程中应该根据估价目的来分 析说明 他进行相应的买卖或者租赁抵押 都是合法的 就是说不是法律上禁止的 那都没事 接下来我说一个财产范围 财产范围的界定了比较重 要 你评的是什么东西 你评的仅仅是土地 还是评的房 地产 还是包含里面的家具机器设备 还包含了无形资产 等等 所以我们这个估价报告里面都有写了财产范围 现 实估价师不仅仅估土地和房子 现实中一个酒店让你估 那也要搞清楚含不含里面的东西算不算整体 空间范围就 不用说了 实质啊 那像土地可能就比较复杂一点 法律 规定地上地下也是整体 那其中一个大的商场里面的一个 铺面 很多东西估价都搞错了 搞错了位置 他们铺面都 是一样的 所以要排那个编号门牌号 将来我们再看了 征收的估价了是非常重要的 我可以提前在这里讲一下也 行 好多把老百姓的东西一弄完 征收的估价现在叫国有 土地上房屋的征收 好多认为不评地上的房屋 这两个来 慢慢弄清楚含不含土地 实际