信托尽职调查报告

XXXX 信托股份有限公司 地 址 XXXXXXXX 邮 编 电 话 传 真 尽尽 职职 调调 查查 报报 告告 项目名称 项目名称 XXXX XXXXXXXX 公司贷款集合资金信托计划 报送部门 报送部门 证券信托部 二二 一三年十一月一三年十一月 XXXX XXXXXXXX 公司贷款集合资金信托计划公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告尽职调查报告 一 信托项目简介一 信托项目简介 1 1 项目名称 项目名称 XXXX XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 2 2 信托规模 信托规模 总规模不超过30000万元人民币 信托资金达到3000万元信 托可以成立 资金可分期到账 3 3 期限 期限 固定固定2 2年期 年期 4 4 委托人及受益人 委托人及受益人 1 1 XXXXXXXX号集合资产管理计划 号集合资产管理计划 2 2 合格机构投资者 合格机构投资者 5 5 融资人 融资人 XXXX公司 以下简称 A 6 6 信托财产到期交付 信托财产到期交付 每年支付一次信托收益 信托到期时 归还信托 本金和最后一期信托收益 7 7 信托目的 信托目的 通过设立集合资金信托 由委托人指定XXXX信托对A发放信 托贷款 A 将所得资金用于XX县XX安置房建设项目 信托计划存续期内 由A 按照合同约定归还信托计划本息 实现受益人信托收益 8 8 信托资金用途 信托资金用途 按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款 借款人用于 XX安置房建设项目 建设项目开发 9 9 还款来源 还款来源 1 项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障 2 A 主营业务收入 3 A 现有资产28 09亿元 其中 国有土地资产1829亩估价15 13亿 元 房屋资产100715 87平方米估价4 72亿元 林权资产14158亩估价2 75亿元 流动资产及其它资产5 49亿元 也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正 常还款 4 可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障 该项 目建设为五一物流园建设提供了可靠保障 推动五一物流园可持续发展 根据 XX县 十二五 规划目标 五一物流园建成后 年产值突破100亿元 每年可增 加财政收入3亿元 这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障 1010 保管银行及保管费 保管银行及保管费 待定 1111 信托报酬 信托报酬 1 2 年 1212 预计融资人总成本约为 预计融资人总成本约为 14 年 1313 保障措施 保障措施 1 向委托人充分揭示风险 委托人接受免责条款 2 土地抵押 用于抵押的国有出让土地使用权评估 我司认可的评估 机构 价值约在60000万元以上 3 财政承诺 XX县财政局向XXXX信托承诺对A的信托贷款如未获足额清 偿 财政局将按时 足额偿还 财政局愿承担所产生的一切连带责任 4 政府承诺 XX县人民政府向XXXX信托承诺A将以其所有收入优先用于 按期足额归还信托贷款融资款项 如前述资金归还信托贷款存在缺口 则缺口 资金XX县财政统筹安排予以补足 如因上述融资款未获足额清偿 所产生的一 切责任由XX县政府承担 5 人大决议 XX县人大委员会批复本次贷款如果未获足额清偿 同意 纳入当年的财政预算并优先偿还 二 交易结构如下 二 交易结构如下 投资收益投资收益 投资投资 XXXX 号集合资产 管理计划 XX 集合资 金信托计划 合格投资 者 1 N 合格投资者 A 土地抵押 三 三 A A公司简介 公司简介 企业名称 XXXX公司 企业注册地址 公司注册资本 1亿元 法人代表 工商注册号 税务登记证号 组织机构代码 经营范围 主要从事国有资产经营管理及资本运作 基础设施和公益设施 的开发建设 土地整理 基础设施和公益设施建设项目的融资投资 XXXX公司成立于2009年11月 是经市人民政府批准 XX县人民政府出资组 建的具有独立法人资格的国有独资公司 公司设董事会和监事会 内设综合管 理部 项目融资部 成本控制部 下设资产管理公司 商贸公司 物业公司 车辆检测公司4个子公司 现有职工40人 其中 大专以上文化程度20人 具有 中级专业技术职称5人 公司注册资本1亿元 现有资产28 09亿元 其中 国有 土地资产1829亩估价15 13亿元 房屋资产100715 87平方米估价4 72亿元 林 权资产14158亩估价2 75亿元 流动资产及其它资产5 49亿元 发展思路 一是五年内注册资本增至3亿元 资产总额达到50亿元 公司发 展成为投资集团 二是按照 担当 包容 协作 拼搏 的企业精神 采取 招 引 聘 等多种形式 大力实施人才战略 组建资本运作团队 项目策 划团队 成本控制团队和风险投资控制团队 提升公司竞争能力 三是积极对 接金融机构 加强银企合作 争取信贷支持 并不断探索BT BOT 信托等融资 模式 拓宽融资渠道 增强融资能力 四是拓展经营业务 组建专业子公司 托管银行 政府承诺 财政承诺 人大决议 壮大公司实力 发展成为投资集团 2 财务报表 1 公司最近会计年度资产负债表 2 最近会计月度资产负债表 四 项目发行地概况四 项目发行地概况 1 1 XXXX 县基本情况 县基本情况 XX 是一块投资兴业的红色沃土 XX 位于四川省东北部 米仓山南麓 全 县幅员 2229 平方公里 辖 43 个乡镇 546 个村 居 委会 总人口 107 万 其中农业人口 86 6 万 耕地面积 62 68 万亩 森林覆盖率 52 县城常住 人口 23 8 万 城镇化率 29 6 XX 是我党我军早期领导人之一 无产阶级革 命家刘伯坚烈士的故乡 系四川省首批扩权强县试点县 2012 年 全县生产总 值 97 03 亿元 增长 14 7 全社会固定资产投资 110 5 亿元 增长 30 8 城镇居民人均可支配收入 16280 元 农民人均纯收入 5430 元 分别 增长 16 2 17 2012 年地方财政收入近 50 亿元 XX 经济社会正驶入发展 快车道 近年来 全县上下按照两化互动 统筹城乡 追赶跨越 加快发展的总体要求 致力招商引资做大经济规模 投 资拉动提升增长速度 两化 互动做强产业基础 扶贫开发有效改善民生 创新体制机制增强发展动力 全县经济社会正逐步驶入发展 快车道 XX 未来发展潜力无穷 XX 处于成渝经济区与关天经济区的连接地带 资 金 人才 技术等生产要素的流动将对 XX 起到重要的辐射带动作用 我们处于 承接产业转移 发展集群经济的 桥头堡 随着西部大开发的深入实施 秦巴 山片区区域发展与扶贫攻坚启动 渠江流域综合治理 加快革命老区发展等一 系列规划出台 在城市建设 产业发展 金融支持 用地保障等方面将得到 巨大的政策支持 到十二五末 全县生产总值翻一番 达到 138 亿元 固定 资产投资达到 239 亿元 工业生产总值翻两番 达到 90 亿元 奋力建设西 部绿色经济示范区和全国扶贫开发示范区 川东北经济强县和开放强县 2 2 XXXX 县财政概况 县财政概况 XX 县财政近三年收入情况表和预测表 附表附表 1 XX 县近三年财政基本情况表县近三年财政基本情况表 单位 万元单位 万元 年 度 项 目 2010 年2011 年2012 年 一 全县财政总收入266854423786496519 其中 上划中央8143947912865 上划省4904733311193 一般预算收入143302301836688 一 预算内收支 1 一般预算收入143302301836688 2 一般预算支出205771328358381063 二 预算外收支 1 预算外收入4969799612379 2 预算外支出303848906725 二 全县财政的上级转移收入184555301978344831 三 土地出让收入6300098700115000 四 全县年终财政净结余32123676 五 全县年终财政滚存结余32123676 附表附表 2 XX 县未来三年全县财政基本情况预测表县未来三年全县财政基本情况预测表 单位 万元单位 万元 年度 项目 2013 年2014 年2015 年 一 全县财政总收入529000588000660000 一 预算内收支 1 一般预算收入5600075000100000 2 一般预算支出420000480000510000 二 预算外收支 1 预算外收入158001700018000 2 预算外支出86000950010000 二 土地出让收入137500196000240000 三 全县财政的上级 转移收入 380000420000460000 四 全县年终财政净 结余 480520380 五 全县年终财政滚 存结余 480520380 附表附表 3 XX 县近三年土地经营情况总表县近三年土地经营情况总表 单位 万元 亩单位 万元 亩 年 度 项 目 2010 年2011 年2012 年 一 土地出让 总收入 6300098700115000 二 土地出让 总数量 350 亩470 亩500 亩 三 土地出让 每亩平均价格 180 万元 亩210 万元 亩230 万元 亩 四 现有土地 储备的存量 450 亩700 亩3000 亩 附表附表 4 未来三年 未来三年 2013 2015 年 年 XX 县县土地出让预测表土地出让预测表 单位 亩 万元 单位 亩 万元 年 度 项 目 2013 年2014 年2015 年 出让土地总 量预测 550 亩700 亩800 亩 出让土地平 均价预测 250 万元 亩280 万元 亩300 万元 亩 出让土地总 收入预测 137500 万元196000 万元240000 万元 五 投资项目可行性分析五 投资项目可行性分析 一 项目概况 本建设项目共设四个安置点 具体分布见下表 工程名称地块名及位置 一号安置点JB C 02 20 严家河 二号安置点JB C 01 02 朱家湾 三号安置点JB C 02 03 庙耳梁 XX 安 置房 四号安置点JB C 02 15 变电站 该项目建设是平发改审 2012 306 号文批准 是为了保证 XX 县高速路互 通口和县城过境路 A 段建设 达巴铁路和 XX 县五一火车站建设 五一火车站物 流园建设 XX 建设的顺利实施 保证 三溪 人民的生命财产安全 按照规划 建安置房 4030 套 为城市低收入家庭提供住房保障 该项目建设地点主要在 XX 当前 XX 城市发展方向就在 XX 建成后的 XX 将是宜居宜业的新城 未来的 XX 必将成为具有区域影响力的开放型经济 开发区 两化 互动示范区 现代产业集聚区 生态宜居都市区 项目地位 于 XX 县城市规划区域内的 XX 属城市规划范围 项目地均为二类居住用地 在 XX 新建安置房 4030 套 总用地面积 116583 平方米 总建筑面积 587445 平 方米 完善相关配套设施 估算投资 135112 35 万元 二 项目经济效益分析 1 项目建设投资成本分析 XX 安置房建设投资估算表 概算法 金宝片区安置房建设投资估算表 概算法 金宝片区安置房建设投资估算表 概算法 单位 万元单位 万元 序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计 1 1 工程费用工程费用 106885 351500 9000 117385 35 1 1 安置房建设 含公租房 106885 351500 9000 117385 35 2 2 工程建设其他费用工程建设其他费用 7727772777277727 2 1 建设单位管理费 753753 2 2 勘察设计费 31003100 2 3 建设单位临时设施费 750750 2 4 项目申请报告编制费 110110 2 5 图纸审查费 7070 2 6 施工图预算编制 275275 2 7 招标代理 7979 2 8 工程监理 15001500 2 9 劳动安全卫生评价费 4040 2 1 工程保险费 500500 2 11 环评费 5050 3 3 预备费预备费 1000010000 1000010000 3 1 基本预备费 10000 10000 3 2 涨价预备费 4 4 建设投资合计建设投资合计 116885 35116885 35150015009000900077277727135112 35135112 35 比例 86 5 1 1 6 7 5 7 100 00 1 项目投资预算 项目建设总投资 135112 35 万元 其中 融资 60000 万元 自筹资金 75112 35 万元 自有资金投资大于 30 2 项目融资利息 该建设项目融资 60000 万元 以实际到账为准 年利率按 14 计算 期限 2 年 每年利息 8400 万元 到期还本 融资利息共计 16800 万元 分二次到账 第一次计划 2013 年 11 月份到账 30000 万元 第二次计划 2014 年 3 月份到账 30000 万元 3 销售费用及税金 安置房中 2030 套安置房 51784 平方米的商业用房和 3588 个车位的销售 收入共计 218288 万元 按销售收入的 10 计算销售费用及税金为 21828 8 万元 4 补缴土地出让金 安置房现在为划拨用土地 出售安置房中 2030 套安置房 51784 平方米的 商业用房和 3588 个车位的销售收入共计 218288 万元 按销售收入的 15 计算 补缴土地出让金为 32743 2 万元 5 安置房总投入成本 安置房建设总成本 135112 35 万元 融资 60000 万元利息支出 16800 万元 销售费用及税金 21828 8 万元 补缴土地出让金 32743 2 万元 共计 206484 35 万元 2 项目建设投资收益分析 1 安置房共 4030 套 根据 XX 管委会提供的实际安置套数为 2000 套 还 剩 2030 套 按平均每套 100 平方米计算建筑面积为 203000 平方米 按每平方 米 3000 元进行处置 销售收入为 60900 万元 2 商业用房按 20000 元 平方米销售 51784 平方米商业用房销售收入 103568 万元 3 地下停车位按 150000 元 个销售 3588 个地下车库销售收入 53820 万 元 合计回收建设资金 218288 万元 安置房销售收入 60900 万元 商业用房收入 103568 万元 车位销售收入 53820 万元 如下表 3 项目建设可行性分析 1 项目建设经济测算 XX 安置房项目总投入 206484 35 万元 销售收入 218288 万元 实现净利 润 11803 65 万元 商业用房住宅用房车库 项 目 名 称面积 单价 元 价值 万元 面积 单价 元 价值 万元 套数 数量 个 单价 元 个 价值 万元 金宝1号 安置房 12460200002492075000300025500750159015000023850 金宝2号 安置房 218042000043608900003000270009001588 150000 23820 金宝3号 安置房 850020000170002300030006900230288 150000 4320 金宝4号 安置房 902020000180401500030004500150122 150000 1830 合计合计 5178451784103568103568203000203000609006090020302030358835885382053820 2 安置房项目每年产生的现金流 5577 72 万元 XX 安置房竣工后配套的 51784 平方米的商业用房和 3588 个车位每年可对 外出租 按现在的市场价值计算 商铺按 800 元 平方米每年对外出租 出租收 入为 4142 72 万元 车位按 4000 元 个每年对外出租 出租收入为 1435 万元 共计 5577 72 万元作为稳定的收入来源 为每年付息提供的保障 3 结论 可以看出该项目不但能直接体现其经济效益 同时 为了保障 XX 县 XX 建设的顺利实施 保障 三溪 人民生命财产安全 该项目建设是 必须的 项目建成后 可以提供 4000 多套安置房 安置 XX 建设 拆迁户及 三溪 避险拆迁户 同时为城市低收入家庭提供 256 套公租房 让他们能安 心地去创业发展 从而为 XX 发展带来更大更直接的经济效益 六 项目还款来源分析六 项目还款来源分析 1 项目总投入 206484 35 万元 销售收入 218288 万元 实现净利润 11803 65 万元 自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障 2 A 主营业务收入 3 A 现有资产 28 09 亿元 其中 国有土地资产 1829 亩估价 15 13 亿元 房屋资产 100715 87 平方米估价 4 72 亿元 林权资产 14158 亩估价 2 75 亿元 流动资产及其它资产 5 49 亿元 也完全能保证该项目建设的融资 资金本息的正常还款 4 可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障 该项目 建设为五一物流园建设提供了可靠保障 推动五一物流园可持续发展 根据 XX 县 十二五 规划目标 五一物流园建成后 年产值突破 100 亿元 每年可增 加财政收入 3 亿元 这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障 七 抵 质 押担保物概况 项目涉及到物权担保的 七 抵 质 押担保物概况 项目涉及到物权担保的 1 抵押资产情况 评估价值 性质 抵押物清单抵押物清单 编制单位 XXXX 公司 时间 2013 年 9 月 20 日 编编 号号宗地号宗地号座落地址座落地址 地类地类 用途 用途 土地性质土地性质面积面积 估价估价 万元 万元 备注备注 平方米平方米亩亩 1pc 2013c017 黄滩坝商住出让 82753 07 124 13 31033 2pc 2013c018 黄滩坝商住出让 106569 88 159 86 39965 3pc 2013c019 黄滩坝商住出让 46520 13 69 78 17445 4pc 2013c020 黄滩坝商住出让 97651 15 146 48 36620 合计 333494 23 500 25 125063 土地类型 用途 为商住用地 使用权类型为出让 预估价值达 6 亿元 八 风险分析及其对策措施八 风险分析及其对策措施 一 项目可能存在的风险及控制措施 1 信用风险 本计划成立后 不排除XX县财政局到期无法按时 足额偿还信托贷款 从 而影响信托计划财产的安全及收益性 对策 我司已要求 1 XX县政府和财政局出具承诺函 2 我司还会 办理国有土地使用权抵押法定手续 切实建立信用风险控制体系 如果XX县财 政局无法按时 足额偿还应收账款时 我司将有权并及时处置抵押土地 从而 保证融资本息的按期收回 保护受益人的利益 2 政策风险 本计划期限内 国家的相关法律法规和金融政策的调整有可能会对XX县财 政局 融资方的经营运作产生各种决定性影响 从而影响本计划财产的安全性 及收益 对策 受托人将随时了解和掌握国家的法律 法规 政策变化措施 以及 市场变化走向 对未来政策做出科学的判断 及时向XX县财政局 融资方通报 尽可能地降低政策风险所带来的损失 3 操作风险 在信托本计划的管理运作过程中 受托人的知识 经验 判断 决策及技 能等因素对委托人投资收益的影响 对策 受托人将进一步完善相应的决策体系 风险控制制度和