IFC价格剩余房源销售策略及推广计划

IFC 剩余房源销售策略及推广计划 IFC 营销中心 2011 年 4 月 目目 录录 一 背景 2 二 剩余房源说明 3 三 已售部分客户欠款情况及处理意见 4 1 客户欠首付 共 21 户 4 2 不办理按揭客户 共 2 户 5 3 银行未放款 共 12 户 6 四 剩余面积去化方案 8 1 30 层以下剩余面积去化方案 8 2 30 层至 49 层有序销售方案 8 3 50 层以上整体销售方案 9 五 IFC 大客户服务及老带新活动策略 9 一 IFC 大客户服务活动 9 二 IFC 老客户活动 10 六 客户维护活动 10 方案一 发现 IFC 价值之旅 10 方案二 国内精品线路游 13 方案三 购买面积在 500 平米以下小业主天堂寨 2 日游 15 七 下阶段推广方向及计划 15 一 阶段性推广方向 16 二 阶段性推广形式 线上推广和线下活动相结合 16 三 阶段性推广费用 16 四 阶段性推广目的 16 五 阶段性推广计划表 17 附件一 写字楼剩余房源表 截至 3 月 31 日 17 附件二 IFC 客户合同履约催促电话说辞 19 附件三 IFC 客户合同履约催促函 欠首付类 20 附件四 IFC 客户合同履约催促函 不办理按揭类 21 附件五 台湾环岛八日游行程表 22 附件六 南宁 北海 通灵大峡谷 贵阳黄果树三飞八日游 23 附件七 合肥办公物业市场小结 24 3 一 背景一 背景 IFC 安徽国际金融中心于 2010 年 6 月入市以来 经历了内部认购期 2010 年 6 月 15 18 日 开盘强销售期 2010 年 6 月 19 日 6 月 30 日 提价持续销售期 2010 年 7 月 1 日 11 月 29 日 和目前的平稳销售期 2010 年 11 月 30 日 至今 项目在安徽省内高端办公物业领域创造了销售价格和销售速度的双高 现阶段 国 家对房地产进行调控 政策频出 在对住宅类商品房限制 稳定房价的同时 也对房地 产投资者的市场信心造成负面影响 我中心经过市场调查 认为目前我项目超高层写字楼剩余房源将进入有针对性和目 的性的稳步销售阶段 有针对性的选择优质大客户去化后期大面积分割户型 保持项目 在省内高端办公物业中的品质和价格标杆 关于在销售中的价格及优惠方式等相关问题结合市场竞争项目状况 本案客户分析 等综合因素 制定本案的下一步价格及优惠策略 二 剩余房源说明二 剩余房源说明 IFC 项目 B 栋写字楼部分总可售套数为 365 套 可售面积为 65 平方 截至 2011 年 3 月 31 日 累计认购 115 户 325 套 认购面积 72876 99 平方米 面积销售率达 72 IFC 项目 B 栋写字楼部分剩余房源 40 套 28829 11 平米 此面积包含进出口银行购 买部分 实际剩余 20005 99 平方 其中 30 层内计 7 套 1342 3 平米 占剩余面积比 4 66 若出去进出口银行部分 占比 6 71 30 层到 49 层计 22 套 12009 02 平米 占剩余面积比 41 66 若出去进出口银行 部分占比 60 03 50 层以上计 11 套 15477 66 平米 此面积包含进出口银行购买部分 实际剩余 4 6654 54 平方 占剩余面积比 53 68 若出去进出口银行部分占比 33 26 剩余部分房源按照现行价格可实现销售收入 5 145 亿 剩余部分均价为 17847 元 平 方 其中 54 57 层约 8900 平方 已经签订意向合同 合同金额约 1 7622 亿 实际剩 余部分均价 16909 元 平方 详见附件一 写字楼剩余房源表 截至 3 月 31 日 3 3 已售部分客户欠款情况及处理意见已售部分客户欠款情况及处理意见 四 剩余面积去化方案四 剩余面积去化方案 1 1 3030 层以下剩余面积去化方案层以下剩余面积去化方案 现况实例 现况实例 由于目前 30 层以下剩余户型均好性差 面积零碎 朝向主要为正西 部 分楼层剩余面积大 如 24 层部分剩余 原因楼层号不被客户接受等 目的 目的 30 层以内相对劣势房源去化 销售方式 销售方式 1 30 层以下均价小幅上提到 14000 元左右 超过目前合肥最高写字楼销售价格 100 元 平方米 因为 30 层以下部分实际剩余面积小 只有 8 9 楼和 24 楼部分有剩余 较大的涨价幅度 可以增强老客户投资信心 加强口碑传播 利用现有 30 层以下部 分的高价位来区别于合肥其他普通写字楼 形成高的面价 保持合肥写字楼市场品 质标杆 2 优惠体系适度加大 拟各种付款方式优惠均提 1 5 2 基本持平现有写字楼市场 按揭 98 折 一次性 97 折的市场折扣行情 利用相对较大的优惠力度来吸引中小型 投资客户去化剩余的 1342 43 平方米 降低谈判难度 5 3 利用优惠体系造成面价提升 实际销售价格不变 甚至略降 保持和 30 层以上 部分价格差距 改变楼层号 调整 14 层为 15A 调整 24 为 25A 4 销售员对购买中小面积的客户加强推荐 2 2 3030 层至层至 4949 层有序销售方案层有序销售方案 现况实例 现况实例 30 49 层 71 套共 41555 77 平米 已售 46 套 面积 27357 44 平米 面 积销售率达到 65 83 未售 22 套 面积 12009 02 平米 但是楼层相对集中 其中整层 为 34 40 44 47 49 半层为 35 层 目的 目的 为了保持高层有序去化 同时促进 30 层以下相对劣势房源去化 销售方式 销售方式 1 分层逐步放开房源 逐区销售 划分区域时考虑到整层和四分之一划分楼层相搭 配 2 维持 30 层以上价格 保持合肥写字楼最高价格 与项目品质相印证 增强投资 者信心 促进签约 促进回款 促进全楼成交 3 现有优惠体系保持不变 或视下期销售情况 整合执简道公司和马一丁广告公司 资源做节点型性活动促销 3 3 5050 层以上整体销售方案层以上整体销售方案 目的 目的 50 层以上目前进出口银行已经意向性购买 54 57 层 50 层以上部分为项目 楼王肩负提升整体写字楼价格形象 树立合肥写字楼价格标杆 同时对 50 层以上楼层 保持价格销控 销售方式 销售方式 整层及以上大客户销售 具体方法 6 1 50 层及以上部分适当下调均价至 18500 19500 元 平方米 以利大客户整售谈判 大客户优惠措施个案讨论 2 50 层以上高区部分价格及优惠不对市场零散客户公布 保持价格调整的余地 5 5 IFCIFC 大客户服务及老带新活动策略大客户服务及老带新活动策略 一 一 IFC 大客户服务活动大客户服务活动 服务目的 维护大客户资源 促进 IFC 项目口碑转播 服务对象 认购整层及以上的大客户 服务内容 1 工程进度通报 2 重大营销活动邀请 3 专人对接服务 4 定期回访 二 二 IFC 老客户活动老客户活动 活动目的 充分利用现有客户资源 促进 IFC 项目口碑转播 促进剩余面积成交 活动范围 所有已经认购大户 活动内容 老客户推荐新客户成功认购 IFC 写字楼 将享有以下优惠 1 老客户享有按成交新客户购买面积 100 元 平米返还现金给老客户 2 新客户可享受其规定购买面积和付款方式的最高优惠 备注 老带新客户界定 置业顾问第一次接待某客户时 进行询问界定 7 六 客户维护活动六 客户维护活动 方案一 方案一 发现发现 IFCIFC 价值之旅价值之旅 活动背景说明 活动背景说明 A 到目前前为止 IFC 已经销售了将近 8 万平方米 后续价格一直攀升 有望建立 楼王 标准 B 剩余单位多为 30 层以上 对目标客户要求更高 活动思路 活动思路 A 借助 IFC 安徽国际金融中心在合肥市场上的影响力与知名度 与各大城市 IFC 发生关联 强化 IFC 融通世界 基业百年的这一定位 围绕定位思考安徽国际金融 中心下阶段的活动方案 B 答谢与回馈老客户 与客户沟通互动 挖掘资源 C 安徽省旅游集团作为最大资源的共享 旅游资源的利用 活动目的 活动目的 圈层营销圈层营销 从高端影响 答谢和回馈已成交客户 扩大口碑传播 持续维护项目 热度 树立项目比肩世界的形象 形成市场热烈追捧之高端 稀缺物业形象 为后期价格走高的销售策略进一步奠定基础 促进销售 宣传老带新策略 促进写字楼销售 为商业开盘进行宣传 8 具体执行方案具体执行方案 1 1 活动时间 活动时间 2011 年 5 月中下旬 内部准备于 4 月中旬开始 包括大陆游客的通行证 与旅行 社的接洽等 2 2 活动主题 活动主题 发现发现IFCIFC价值之旅价值之旅 3 3 活动内容 活动内容 五一等重要黄金销售档期 为回馈老客户 继续扩大知名度 邀约一起安徽国际金 融中心 IFC 之旅 A A 城市 台北之旅 城市 台北之旅 台北 101 大厦 B B 参与形式 参与形式 购买购买 IFCIFC 写字楼写字楼 500500 平米以上平米以上 1500 1500 平米以下的客户平米以下的客户 2 2 名名 购买购买 IFCIFC 写字楼写字楼 15001500 平米以上的客户平米以上的客户 4 4 名名 第一批次安排整层以上 手续齐全 所付款项均已到位的客户 以此促进其他大客第一批次安排整层以上 手续齐全 所付款项均已到位的客户 以此促进其他大客 户的付款及办理手续进度 后续批次视情况进行相应调整 户的付款及办理手续进度 后续批次视情况进行相应调整 备注 此次活动 IFC 营销中心只按客户相应购买面积提供免费旅游名额 若客户方 参与旅游人数超出名额规定需提前与营销中心联系并承担超出部分的旅游费用 C C 活动行程安排 活动行程安排 1 4 月中旬开始宣传 并协同旅行社为出行客户办理相关手续 9 2 5 月中下旬由旅行社安排 8 天的台湾之旅 其中必须有台北 101 大厦 4 4 IFC IFC 之旅之旅 活动的媒介推广配合工作活动的媒介推广配合工作 媒介推广策略 媒介推广策略 主流媒介为主 报纸 户外 网络 电台等 小众辅助配合 邀请函等 媒介推广计划 媒介推广计划 活动启动前期预热活动启动前期预热 A 推广目的 前期主要以活动信息发布炒作为目的 B 活动思路 以报纸 户外 网络等形式对外发布活动信息 以发现 IFC 价值之旅作为炒作点 线 下配合与现场互动的活动落地 形成话题 活动结束后期回顾活动结束后期回顾 A 推广目的 后期将整体活动进行总结回顾 继续扩大 IFC 项目知名度与影响力 B 活动思路 后期以网络 软文图片 及相应媒介持续宣传 对发现 IFC 价值之旅的过程全程报道与 跟踪 持续拔高安徽国际金融中心的项目知名度与影响力 活动操作评估活动操作评估 活动内容聚焦单纯 旅游路线集团有平台 熟悉易操作 并容易执行 具体行程见附件五 台湾环岛八日游 活动费用活动费用 10 针对购买 500 平米以上业主 预计费用约 80 万元 方案二 国内精品线路游方案二 国内精品线路游 考虑到购买 IFC 的客户群体的年龄层次基本为中年以上成功人士 台湾很多人都曾 自行旅游过 因此设计第二套方案 即国内精品线路游 南宁 北海 通灵大峡谷 贵阳黄果树三飞八日游南宁 北海 通灵大峡谷 贵阳黄果树三飞八日游 参与形式 参与形式 购买购买 IFCIFC 写字楼写字楼 500500 平米以上平米以上 1500 1500 平米以下的客户平米以下的客户 2 2 名名 购买购买 IFCIFC 写字楼写字楼 15001500 平米以上的客户平米以上的客户 4 4 名名 第一批次安排整层以上 手续齐全 所付款项均已到位的客户 以此促进其他大客第一批次安排整层以上 手续齐全 所付款项均已到位的客户 以此促进其他大客 户的付款及办理手续进度 后续批次视情况进行相应调整 户的付款及办理手续进度 后续批次视情况进行相应调整 备注 此次活动 IFC 营销中心只按客户相应购买面积提供免费旅游名额 若客户方 参与旅游人数超出名额规定需提前与营销中心联系并承担超出部分的旅游费用 活动安排 活动安排 1 4 月下旬开始宣传 将此次活动做成事件营销 并协同旅行社为出行客户办 理相关手续 2 5 月中旬由旅行社安排旅游 并组织媒体进行相关报道 3 在活动中要宣传 IFC 的老带新优惠策略及商业部分即将销售的情况 活动的媒介推广配合工作活动的媒介推广配合工作 媒介推广策略 媒介推广策略 主流媒介为主 报纸 户外 网络 电台等 11 小众辅助配合 邀请函等 媒介推广计划 媒介推广计划 活动启动前期预热活动启动前期预热 A 推广目的 前期主要以活动信息发布炒作为目的 B 活动思路 以报纸 户外 网络等形式对外发布活动信息 以发现 IFC 价值之旅作为炒作点 线 下配合与现场互动的活动落地 形成话题 活动结束后期回顾活动结束后期回顾 A 推广目的 后期将整体活动进行总结回顾 继续扩大 IFC 项目知名度与影响力 B 活动思路 后期以网络 软文图片 及相应媒介持续宣传 对发现 IFC 价值之旅的过程全程报道与 跟踪 持续拔高安徽国际金融中心的项目知名度与影响力 活动操作评估活动操作评估 活动内容聚焦单纯 旅游路线集团有平台 熟悉易操作 并容易执行 具体行程见附件六 南宁 北海 通灵大峡谷 贵阳黄果树三飞八日游 活动费用活动费用 针对购买 500 平米以上业主 预计费用约 80 万元 方案三 购买面积在方案三 购买面积在 500 平米以下小业主天堂寨平米以下小业主天堂寨 2 日游日游 利用集团旅游资源 打造口碑效应 促进老带新策略的实施 避免小业主因大客户 12 旅游造成的不满情绪 500 平米以下小业主约 80 户 按每户 2 个名额计算 活动费用活动费用 针对购买 500 平米以下业主 预计费用约 10 万元 7 7 下阶段下阶段推广方向及计划推广方向及计划 一 阶段性推广方向一 阶段性推广方向 1 1 IFCIFC 先进的建筑结构结合目前地震频繁做着重宣传先进的建筑结构结合目前地震频繁做着重宣传 2 2 IFCIFC B B 栋超高层写字楼提前封顶做项目形象宣传栋超高层写字楼提前封顶做项目形象宣传 3 3 IFCIFC 商业即将对外发售的预热宣传商业即将对外发售的预热宣传 4 4 IFCIFC 客户关系维护和老带新活动内容的告知宣传客户关系维护和老带新活动内容的告知宣传 要求执简道策划公司和马一丁广告推广公司根据以上方向 对推广的形式 推广的 画面 买点的提炼和热点的结合 给出具体的推广方案 二 阶段性推广形式二 阶段性推广形式 线上推广和线下活动相结合线上推广和线下活动相结合 1 平面媒体 主流报纸媒体 知名杂志 国内知名网站 2 户外广告 IFC 楼体巨幅 户外大牌广告 3 活动 结合项目定位 和全国性大型相关活动吸引有实力的投资者来项目考察 三 阶段性推广费用三 阶段性推广费用 按照现行媒体价格计 约计人民币 171 万元 13 四 阶段性推广目的四 阶段性推广目的 增加写字楼销售量 并为商业销售积累客户资源 五 阶段性推广计划表五 阶段性推广计划表 媒体媒体时间时间规格规格 形式形式内容内容费用费用 新安晚报 省版 合肥晚报 安徽商报 4 月 21 日 周四 整版报广楼体建筑结构 IFC 在日本也不会倒 30 万 元 新安晚报 省版 合肥晚报 安徽商报 4 月 28 日 周四 整版报广 祝贺 IFC B 塔楼提前封顶及商业项目开 始对外招商 30 万 元 徽商杂志五月刊 4 月 28 日 周四 整版报广 祝贺 IFC B 塔楼提前封顶及商业项目开 始对外招商 5 万 元 加油杂志五月刊 4 月 28 日 周四 整版报广 祝贺 IFC B 塔楼提前封顶及商业项目开 始对外招商 5 万 元 新安晚报 省版 5 月 10 日 周二 底版整版IFC 商业广告推广 一 13 万 元 新安晚报 市版 5 月 19 日 周四 底版整版IFC 商业广告推广 二 13 万 元 楼体广告 4 月 28 日 5 月 31 日 西面及南面楼 体 祝贺 IFC B 塔楼提前封顶及商业项目开 始对外招商 30 万 元 户外大牌 5 月 10 日 6 月 10 日 画面 祝贺 IFC B 塔楼提前封顶及商业项目开 始对外招商 网络 5 月 10 日 6 月 10 日 画面 祝贺 IFC B 塔楼提前封顶及商业项目开 始对外招商 15 万 元 老客户短信 4 月 28 日 6 月 10 日 文字短信 1 祝贺 IFC B 塔楼提前封顶及商业项目 开始对外招商 2 老带新策略的推出 3 客户维系活动信息 第一部分 第二部分 招商活动5 月 通过餐饮协会组织全国有实力的餐饮企 业来 IFC 考察 详细计划另案申报 30 万 元 商业开盘活动前 需要多种广告形式配合推广 另行制定推广策略及方式 14 附件一附件一 写字楼剩余房源表 截至写字楼剩余房源表 截至 3 3 月月 3131 日 日 序号房号面积 平方米 总面积 平方米 套数 1809122 61 2810119 9 3811193 05 4901196 18 5902120 12 62410120 9 72807469 67 1342 43 30层以内7套 83401614 49 93402638 37 103403472 23 113404469 67 123503472 23 133504469 67 1440012143 42 154401599 29 164402684 08 174403459 96 184404457 8 19440541 85 204701599 29 214702684 08 224703459 96 234704457 8 24470541 85 254901599 29 264902684 08 274903459 96 284904457 8 29490541 85 12009 02 30 49层22套 305101599 29 315102684 08 325103459 96 335104457 8 34510541 85 3552012205 78 15 3653012205 78 6654 54 50 53层7套 3754012205 78 3855012205 78 3956012205 78 4057012205 78 8823 12 54 57层4套 28829 11 共40套 附件二 附件二 IFC 客户合同履约催促电话说辞 客户合同履约催促电话说辞 尊敬的 IFC 客户 您好 安徽饭店与你于 年 月 日所签订的关于位于 省 市 路 号 项目 栋 认购书 商品房买卖合同 现因为你未在合 同约定的时间内履行按时付款的义务 我公司将发函催告 希望您在接到催告电话后于 周二 2011年4月12日 下午6点前来 IFC 安徽国际金融中心售楼部付清首付并办理贷款 合同 如逾期 安徽饭店将按照合同约定追究您的违约责任并保留采取进一步措施的权 利 您需要要提醒下您的欠款额吗 如需要 您的合同销售面积为 平 方米 销售总价为人民币 元 认购书 商品房买卖合同 约定 在 年 月 日前付清首付款人民币 元 截至 发函日您已付首付款人民币 元 未办理按揭金额为人民币 元 共欠房款人民币 元 请您重视此事 以免给您的投资带来不必要的损失 16 附件三 附件三 IFC 客户合同履约催促函 欠首付类 客户合同履约催促函 欠首付类 安徽饭店与你于 年 月 日所签订的关于位于 省 市 路 号 项目 栋 认购书 商品房买卖合同 销售面积为 平方米 销售总价为人民币 元 认购书 商 品房买卖合同 约定在 年 月 日前付清首付款人民币 元 截至发函日您已付首付款人民币 元 尚欠首付款人民币 元 现因为你未在合同约定的时间内履行按时付款的义务 我公司特此发函催告 希望 您在接到催告函 日之内来 IFC 安徽国际金融中心售楼部付清首付并办理合同 如逾 期 安徽饭店将按照约定追究您的违约责任并取消已签定的 商品房买卖合同 按照 现行销售价格进行销售 同时解除我们之间签订的 认购书 特此通知 通知人 安徽饭店 2011年4月 日 17 附件四 附件四 IFC 客户合同履约催促函 不办理按揭类 客户合同履约催促函 不办理按揭类 安徽饭店与你于 年 月 日所签订的关于位于 省 市 路 号 项目 栋 商品房买卖合同 销售面积为 平方米 销售总价为人民币 元 商品房买卖 合同约定在 年 月 日前付清首付款人民币 元并办理银行按揭贷款 截至发函日您已付首付款人民币 元 未办理按揭金额为人民币 元 共 欠房款人民币 元 现因为你未在合同约定的时间内履行按时办理银行按揭的义务 我公司特此发函催 告 希望您在接到催告函 日之内来 IFC 安徽国际金融中心售楼部办理按揭贷款合同 如逾期 安徽饭店将按照合同约定追究您的违约责任并取消您所享受的优惠政策 按照 现行销售价格进行销售 并保留解除我们之间的销售合同的权利 特此通知 通知人 安徽饭店 2011年4月 日 18 附件五 台湾环岛八日游行程表附件五 台湾环岛八日游行程表 日 程行 程 内 容住宿酒店 合肥 台北 101 大楼 第一天合肥飞往台湾展开宝岛之旅 抵达后导游接机前往参观 台北 101 信义商圈 含 登观景台 晚餐后 随即专车回到入住的饭店休息 5 花标准 晚餐 台北 故宫博物馆 孙中山纪念馆 台中 第二天早餐后 前往台北 故宫博物院 拥有数十万件国宝 典藏历代文物艺术精粹 参观珊瑚博物馆及 孙中山纪念馆 后专车前往台中 5 花标准 早中晚 日月潭 日月潭风景区 嘉义 第三天 早餐后 前往 日月潭风景区 游湖 搭乘 游艇 饱览日月潭美丽风光 环湖 观览文武庙 德化社 玄奘寺等著名景点 前往台湾最少数民族村欣赏当地民族 歌舞表演 5 花标准 早中晚 嘉义 台南 赤崁楼 高雄 西子湾英国打狗领事馆 第四天 早餐后 前往 阿里山风景区 游览阿里山区吴凤公园 天长地久桥 品尝台湾 特有阿里山高山茶 后由嘉义前往台南代表性的名胜 赤崁楼 晚餐后 随即回 到酒店休息 5 花标准 早中晚 高雄 垦丁 船帆石 鹅銮鼻灯塔 猫鼻头 经南回公路 台东 第五天 早餐后 游览 西子湾 打狗英国领事馆 在此居高临下观赏高雄港湾的美景 以及大船入港的景象 后参观高雄 85 大楼 又称东帝士 85 国际广场 是南台湾 最高的摩天大楼 目前仍然位居台湾第 2 高楼 走访钻石展示中心 之后驱车至 南台湾避暑度假胜地 垦丁国家公园 游览 猫鼻头公园 鹅銮鼻 之后经 蜿蜒曲折的 南回公路 前往台湾的后山台东 5 花标准 早中晚 台东 经花东公路 北回归线纪念碑 太鲁阁国家公园 花莲 第六天 早餐后 途经壮丽的东海岸美景 前往 水往上流景区 北回归线纪念碑 等 景点 游览鬼斧神工的 太鲁阁风景区 走访 九曲洞 燕子口 长春祠 等景点 都是具极代表性的天成美景 5 花标准 早中晚 花莲 野柳风景区 台北 第七天 早餐后 走访大理石工厂 随后乘坐火车 前往苏澳 乘车前往著名的 野柳风 景区 是奇岩世界奇观之一 之后返回台北精品店体验特有的日本研究台湾研发 的半导体金属锗科技技术对人体的益处 后前往土特产店品尝台湾地道凤梨酥及 台湾特有小点麻糬 5 花标准 早中晚 台北 合肥 第八天台北 机场返回上海 早餐后 前往免税店带回免税台湾特有烟酒后前往机场办理手续搭机回上海 返家 早 19 附件六 南宁 北海 通灵大峡谷 贵阳黄果附件六 南宁 北海 通灵大峡谷 贵阳黄果 树三飞八日游树三飞八日游 一 行程安排 D1 合肥乘机赴南宁 GS6525 19 40 22 00 抵达后入住 宿 南宁 D2 早餐后 乘车往通灵 约 330 公里 约 5 小时 游览国家 AAAA 级景点 通灵大峡谷 徒步游览约 2 5 小时 体验蓝衣壮风情 观赏与恐龙同时代的珍稀植物 南天国 侬智高之藏金洞 古石垒 一线天 欣赏落差约 188 米的 通灵单级瀑布 瀑布好似连接天与地的七彩壮锦 神奇绚丽 凌空高悬 通灵乘车往硕龙 约 60 公里 约 1 5 小时 游 古龙山峡谷漂流 游览约 1 5 小时 住 靖西 D3 早餐后 乘车往德天 约 12 公里 约 20 分钟 游览国家 AAAA 景区 中国最美六大瀑布之一的 德天跨国 大瀑布 徒步游览约 2 小时 中越 53 号界碑 领略五百公里山水画廊和浓郁的边关风情 乘车返南宁 约 250 公 里 约 4 5 小时 游 明仕田园 元 人 游览约 1 小时 住 南宁 D4 早餐后 乘车前往国家历史文化名城 海上丝绸之路始发港 北海市 约 220 公里 约 3 5 小时 游览 北部湾广场 南珠魂 城雕 游览约 30 分钟 畅游国家 AAAA 级景区 天下第一滩 北海银滩 游览约 1 小 时 海滨公园 游览约 30 分钟 百年老街 游览约 40 分钟 游 海洋之窗 元 人 游览约 1 5 小时 住 北海 D5 早餐后 乘车往国际客运码头 约 25 分钟 08 30 分乘船前往中国最美十大海岛之一的 涠洲岛 约 23 海里 航程约 70 分钟 法国哥特式古天主教堂 游览约 15 分钟 国家 AAAA 级景点 鳄鱼山火山口公园 游览约 45 分钟 海滩拾贝 游览约 1 小时 标志广场 停留约 10 分钟 14 30 分乘船返北海 航程约 70 分钟 乘车 往南宁 住 南宁 D6 早餐后 乘机赴贵阳 中餐后前往游览有 600 余年历史的明清古镇 青岩古镇 此镇是贵州历史的缩影 多元文化荟萃的典型 也是著名电影 寻枪 的拍摄地 这里曾建有九寺八庙五阁一宫 八座牌坊 清光绪 12 年惊现夺魁天下第一的赵以炯状元府 清咸丰元年 历史上 震惊中外的 青岩教案 也 出自这里 贞节牌坊 百岁牌坊至今保存完好 游览小桥流水 有高原明珠之称的 花溪公园 解放前后 国共两党名人曾在此下榻或游览 宿贵阳 D7 前往游览亚洲之最大的黄果树瀑布 水帘洞 盆景园 陡坡塘瀑布 著名的电影 西游记 就拍摄于此 此瀑布宽 81 米 高达 68 米 瀑布后一洞穴穿瀑而过 身临其境 令人惊心动魄 同时 让你倍感飞瀑擦身而过的刺激 续车览落错落有致 石头城 般的布依石头寨 观赏古老的千年参天古榕 远 观奇特的螺丝滩瀑布 续前往游览奇特的天星桥天然盆景区 水上石林 美女榕 天星湖之后 游览有地下宫殿之称 及三个 中华之最 洞中瀑布最高 自然辐射最低 串珠暗湖最长 的国家 5A 级风景名胜区 龙宫 乘船游 览其中 如在画中游 一片 世外桃源 般的人间仙境 宿 安顺 D8 早餐后前往黔中粮仓 平坝县早餐后游览天龙屯堡古镇天龙屯堡古镇 人称这里的人为 屯堡人 他们身着宝蓝色宽 袍大袖长及脚踝的长衫 是明洪武 14 年朱元璋派谴屯兵戍边的后裔 人称之为明代服饰的 活化石 可品驿茶 观 赏军傩戏 地戏表演 观赏古镇风貌 游览天台山风光及佛 儒 道三教合一的奇寺胜景 五龙寺五龙寺 传说山海总 兵吴三桂在奉旨赴云南时 曾带着程圆圆在此居住 中餐后游览文明遐迩的有 黔南第一山 之称的佛教名山黔灵山黔灵山 公园公园 黔灵山理想的生态环境 是野猴自然繁殖的天堂 机灵成群的野猴常引来众多国内外游客前来观赏取乐 游 览香火鼎盛的黔中佛教名寺 弘福寺弘福寺 游览曾经关押爱国将领的麒麟洞 乘机赴机场 乘机 20 sc4920 19 55 21 40 或 CZ6430 21 00 22 45 返回合肥 结束愉快之旅 附件七 附件七 合肥办公物业市场小结合肥办公物业市场小结 1 2011 年 1 月底中央出台住宅 限购 调控政策 各地商办楼市场走势相对较好 商办楼市场走势相对较好 有望迎来一定的投资机遇 有望迎来一定的投资机遇 受春节长假的影响 2011 年一季度四大重点城市写字楼销售市场跌至 2009 年以来 最低位 租赁市场相对保持平稳 合肥市写字楼市场供应量激增 市场竞争趋于激烈 合肥市写字楼市场供应量激增 市场竞争趋于激烈 2011年1季度 城市 供应面 积 M 环比 供应套 数 套 环比 成交面积 M 环比 成交套数 套 环比 上海 642 388 1 20 4 389 26 81 397 406 17 72 3 569 2 91 北京 15 668 88 21 264 73 76 371 653 5 93 1 262 38 35 深圳 44 858 59 13 127 69 02 合肥 244 94048 66 2 23427 00 249 4990 41 2 294 23 74 广州 58 653 65 66 836 20 53 132 220 47 05 830 24 06 总计 961 650 7 723 1 195 635 8 082 2 从供应量来看 中部省会城市中 合肥办公物业供应量居首中部省会城市中 合肥办公物业供应量居首