质量考核细则2

0 附件一附件一 中国中国中国中国中国中国 福建福建福建福建福建福建 鑫科鑫科鑫科鑫科鑫科鑫科 永安山庄永安山庄永安山庄永安山庄永安山庄永安山庄 物业管理质量考核细则物业管理质量考核细则物业管理质量考核细则物业管理质量考核细则物业管理质量考核细则物业管理质量考核细则 参考稿参考稿参考稿参考稿参考稿参考稿 DTZDTZDTZDTZDTZDTZ 戴德梁行房地产顾问 深圳 有限公戴德梁行房地产顾问 深圳 有限公戴德梁行房地产顾问 深圳 有限公戴德梁行房地产顾问 深圳 有限公戴德梁行房地产顾问 深圳 有限公戴德梁行房地产顾问 深圳 有限公 司司司司司司 谨谨谨谨谨谨 呈呈呈呈呈呈 二零一二年二月二零一二年二月二零一二年二月二零一二年二月二零一二年二月二零一二年二月 1 永安山庄永安山庄 质量考核细则质量考核细则 2012 年试运行版 总分 1000 总序 号 序号质量内容分项分值细则分值 一基础管理0 5 1有验收与接管作业指导书2 2有竣工验收证明书2 3有验收存在问题的整改备忘录或报告1 4有 设备调试运行记录 1 5有 设备 工具及其他物品移交清单 或设备资料移交清单1 6有 楼宇设施验收交接表 1 7有 图纸 资料交接一览表 或图纸移交清单2 8有 楼宇交接书 1 9有 建筑工程消防验收意见书 1 10有电梯验收及使用交接单0 5 11环保验收 噪音 排污等 0 5 12市政验收0 5 13人防工程验收0 5 14有绿化景观工程移交报告或复印件0 5 15 1 1 已办理 齐全物 业接管 验收手 续 有土地管理局 房管局 建设用地批准书 或复印件 15 5 0 5 16业主入住管理作业指导书0 5 17入伙程序0 5 18办理入伙手续资料是否完整0 5 19业户手册1 20业主公约或业主临时管理规约2 21管理规约1 22承诺书1 23 业主入住登记表 抽检率 1 1 5 1 24 房屋出租动态表 三个月以内的记录 0 5 25业主权属证明齐全完整 购房合同 产权证明 入伙通知书等 2 26业主 用户 消防安全责任书 抽检 2 1 27业主房屋验收确认书 抽检 2 2 28房屋缺陷整改业主的确认 抽检 2 1 29 1 2 业主入 伙手续 建立业 主 用户 档案及 房屋权 属清册 查阅方 便 建立业主用户档案 14 5 0 5 301 3各项公公共场所管理规定141 2 31装饰装修管理规定1 32装修消防安全管理规定1 33电梯管理规定1 34电梯使用管理规定1 35用电管理规定1 36用水管理规定1 37消防管理制度1 38治安保卫管理制度1 39车辆管理规定1 40广告管理规定1 41地面 地下车场管理规定1 42环卫绿化管理制度1 43 共制度 的制定 与完善 房屋出租及租赁人管理规定1 44公司规章制度2 45同仁手册2 46财务制度2 47行为规范规定2 48各岗位责任制2 49各岗位作业指导书2 50质量体系文件2 51管理处上墙制度齐全2 52各岗位工作考核办法2 53 1 4物业管 理处各 项管理 制度岗 位责任 及落实 措施 年 月 周工作计划及总结 20 2 54管理人员上岗证复印件 无有效证件每人每次扣 5 分10 55监督太晚好无污渍0 5 56监督太人员与实际管理人员相符0 5 57相片协调统一0 5 58监督台工号牌与实际工作人员相符0 5 59 1 5工作人 员公示 监督台工号与领用记录相符 12 5 0 5 60员工统一着装情况2 61员工佩戴工号牌情况 是否带平整 规范抽检 30 2 62服饰佩戴情况 领带 穗带 衣扣 帽等抽检 30 2 63 1 6工作人 员统一 着装 工作规 范严谨穿着情况 整齐 干净 笔挺 无破损 油污等抽检 30 12 5 2 3 64男员工头发是否超过规定要求2 65工作人员仪态端正2 66对待同事 访客态度热情 主动 问答口语 态度抽检 50 2 67接听电话及时规范 不超过三声 应答口语 态度抽检三次 2 68办公场所设施整齐有序1 69办公文档摆放整齐0 5 70办公桌面整齐堆放 整齐干净0 5 71办公室无杂物堆放0 5 72办公室无卫生死角0 5 73办公室墙面无乱悬挂 乱张贴0 5 74 1 7办公环 境整洁 有序 规范清 洁 各类牌匾整齐统一 无高低 色差 积尘现象 4 5 1 75有电脑系统管理规定1 5 76计算机运行是否正常1 5 77电子文件存档规范 存档目录 分类清晰 文档完整 1 5 78EXCEL 程序操作 10 分钟制作表单 1 79WORD 程序操作 一分钟文字输入数量 排版打印制表 1 80收费软件操作 一分钟导出规定报表 收费下账 打印通知单 1 81电脑维护措施 是否定期整理数据 设备保洁 操作环境等 1 5 82电脑管理措施 是否专人管理 上网控制情况 1 5 83电脑病毒防范措施 杀毒软件配置情况 1 5 84近期是否有报修 软件 硬件维修等 1 5 85电脑上网正常1 5 86无游戏软件或与工作无关的其他软件1 87 1 8计算机 智能化 操作熟 练 电脑 打印机除尘情况 17 5 1 5 88档案管理制度0 5 89设专人管理0 5 90档案索引表0 5 91地产综合资料 征用地批准文件 建筑许可证 报建资料 0 5 92房屋总平面图 包括综合系统图 目录与图纸相符 0 5 93建筑施工 竣 工图 图纸与目录相符 1 94结构施工 竣工 图纸 图纸与目录相符 0 5 95给排水施工图 目录与图纸相符 1 96 1 9房屋及 共用设 备设施 档案资 料齐全 管理完 善 查 阅方便 消防施 竣 图 目录与图纸相符 16 5 1 4 97电气施工 竣 图 目录与图纸相符 0 5 98电梯施 竣 工图 目录与图纸相符 1 99智能化系统施 竣 工图 目录与图纸相符 0 5 100通讯施 竣 工图 目录与图纸相符 0 5 101煤气施 竣 工图 目录与图纸相符 0 5 102共用设施设备的安装图纸资料 目录与图纸相符 0 5 103电梯资料 装箱单 安装图纸 年捡资料等分档建档 1 104二次供水管理档案 目录与资料相符 1 105室外管网总设计图0 5 106房屋按数量 种类 用途分类统计成册0 5 107房屋测绘资料1 108档案借阅登记情况 登记 审批 反还手续齐全 0 5 109各类记录历史资料分类归档 归档应符合规范要求 保密等级确定 0 5 110档案分类存放 编号简洁 明了统一 0 5 111存放环境符合环境要求0 5 112档案管理员应知应会1 113办公用档案目录 目录与资料相符 1 5 114规章制度 目录与资料相符 1 5 115报告 目录与资料相符 1 5 116通知 通告存档 目录与资料相符 1 5 117收发文 目录与资料相符 1 5 118财务资料 公告 报告等 目录与资料相符 1 5 119合同管理 目录与资料相符 1 5 120资量管理档案 目录与资料相符 资料与当期期间相符 1 5 121整改通知 目录与资料相符 1 5 122投书处理 目录与资料相符 1 5 123公司文件 目录与资料相符 阅读签字 1 5 124作业指导书 目录与资料相符 阅读签字 1 5 125学习培训记录 公司文件学习 业务学习培训签到和阅读签字 1 5 126投诉处理档案 记录与相关资料相符 1 5 127各类证件 正本 档案 卫生许可证 健康证 用水登记证等 1 5 128 1 10办公档 案管理 工作计划 目录与资料相符 24 1 5 1291 11公示服 务电话 设立并公示 24 小时服务电话182 5 130现场管理 24 小时内有值班人员 排班表 0 5 131工程维修 24 小时随叫随到 有工作安排 0 5 132有值班检查制度及检查记录 一个月的记录 0 5 133管理人员有明确的服务责任区域划分 划分内容与实际相符 1 134各区域明显位置有责任人服务联系卡 公布内容与实际相符 1 135责任人对负责区域的掌握 人数 家庭 居住状况抽查 5 1 136责任人与责任区域客户联系方式有效性 电话号抽查 5 0 5 137设立需求信息记录表 来源 来访 访问 网络 信函 0 5 138需求处理的及时性 接受信息处理完成的时间差 0 5 139投诉处理表归档1 140有效投诉处理率 有效投诉处理件数 有效投诉件数 0 5 141投诉处理及时率 接受投诉与完成时间差 1 5 142设立回访记录表 与需求 投诉信息表对应 1 5 143核对业主需求及投诉跟踪回访记录 一个月的记录 3 144 接受业 户求助 并有回 访 有上诉工作的考核办法 并实际执行2 5 145公示服务项目2 146公示收费标准1 5 147特约服务一览表1 5 148公示特约服务收费标准2 149代收水电费前公示计算依据3 150公示公维金收支情况2 151 1 12公示服 务项目 收费标 准 公示服务承偌 14 2 152有制定当年的意见证需计划1 153有切实可行的意见征询措施并落实到相关责任人1 154意见征询单整理归档 并有统计分析1 155对业主的建议 投诉有具体整改结果1 5 156及时发放 用户意见征询表 并按时回收 发放率 回收率 1 5 157 用户意见统计分析表 统计结果1 158定立回访制度并有执行计划 一季度 1 159按访问计划访问客户 并有记录 一个月的记录 1 160备有 业主投诉报告 并及时登记归档2 161设置本管理服务中心的住户意见箱1 162 1 13定期发 放意见 征询表 并有合 理的回 访 设置公司的住户意见箱 15 1 6 163满意率达 95 以上1 164有上诉的工作考核办法 并实际执行1 165便民维修服务承若制0 5 166便民维修服务承若制的落实 公示服务项目 价格 服务措施 1 167维修单及维修汇总表完整1 168维修及时率 100 有统计记录 核对记录时间与维修时间差 0 5 169维修回访记录 三个月以内的记录 对照维修记录表 1 170 1 14建立便 民服务 维修返修率不高于 1 有统计记录 同一项维修三天内是否有重复 4 5 0 5 171建立宣传园地2 172制定专人负责1 5 173宣传形式多样化 板报 座谈 讲座 1 5 174宣传资料的存档1 5 175物业管理知识的宣传 每季度至少一次 1 5 176卫生 生活常识的宣传 每季度至少一次 1 5 177消防安全知识的宣传 每季度至少一次 1 5 178组织开展社区文化活动或相关记录1 5 179 1 15宣传 社区活动总结 14 1 5 二二房屋管理与维修养护房屋管理与维修养护 180有建立房屋档案1 181房屋档案目录与资料相符1 182征地批文0 5 183项目土地使用合同 协议书 0 5 184红线图0 5 185立项文件0 5 186工程申报批建文件0 5 187计划批准文件0 5 188建设许可证0 5 189工程建筑报建表0 5 190初步设计方案 设计鉴定审批文件0 5 191施工合同0 5 192施工许可证0 5 193施工执照 复印件 0 5 194 2 1房屋档 案管理 地质图勘察报告 15 0 5 7 195地形 地貌 控制点 永久性水准点的坐标位置图0 5 196水文 气象 地震等设计基础材料0 5 197开工报告0 5 198施工量放线图表记录0 5 199工程监理委托书0 5 200单项工程竣工验收证书1 201竣工验收会议文件0 5 202质量评审材料0 5 203竣工报告1 204竣工验收证明书1 205有房屋管理制度0 5 206空置房钥匙管理规定及措施 制度 负责人 存放环境 安全性 1 5 207房屋巡查制度 巡查内容 次数 记录要求等 1 5 208维护修缮管理制度 修缮内容 中小修界定 报审制 施工验收管理等 0 5 209房屋维护修缮工作流程0 5 210房屋维护 修缮年度 季度工作计划0 5 211房屋大中修记录0 5 212房屋巡查的具体措施 时间 人员安排 巡查流程 内容 汇报制度 0 5 213维护 修缮的程序和措施 时间 人员安排 报审手续 施工管理 验 收 0 5 214房屋钥匙 巡查 维护 修缮工作有专人负责0 5 215房屋巡查 维护 修缮工作应知应会问答0 5 216设房屋巡查记录0 5 217记录符合规范要求 定时 记录完整 处理及时 0 5 218 2 2房屋管 理制度 及岗位 要求 房屋管理考核办法 规定 奖惩 责任人 检查人等的确认 7 0 5 219设置小区 大厦 平面图1 220平面示意图设置在显著位置0 5 221小区入口 大厦大堂 引路标识完整1 222有楼号标识并且清晰 完整0 5 223有楼层标识并且清晰 完整0 5 224有门牌标识并且清晰 完整0 5 225有大堂索引牌 一层平面图或疏散图并清晰 完整 0 5 226 2 3标识标 牌 各种标识统一有序 无破损 5 0 5 8 227无违规乱搭建1 228无擅自变动建筑主体和承重结构1 229无擅自拆改 封堵共用设施1 230无擅自改变房屋用途1 231 2 4无改变 房屋用 途 无擅自改变原外形设计 5 1 232房屋外观完好1 233楼外墙面贴砖 石板无脱落及隐患1 234楼外玻璃幕墙无损坏 脱落1 235外墙涂料无脱落1 236 2 5房屋外 观完好 外墙无乱悬挂 5 1 237 238各种广告设置有统一明确的规划0 5 239各种广告按规定设置0 5 240广告无破损 无安全隐患1 241各类广告无占用公共区域1 242广告申请 安装 设置有合法手续 工商批文 广告位租赁合同 1 243与广告发布者签订广告位置 安装责任书1 244设置广告没有损坏楼宇整体外观0 5 245 2 6广告设 置规范 合理 广告牌电源线安装规范无架空线 6 5 1 246空调外机无违规安装 未按规定安装 影响楼宇外观 1 247空调外机支架承载无安全隐患1 248支架无严重锈蚀1 249 2 7空调安 装 冷凝水集中收集排放 4 1 250公共区域无随意放置晾晒架等1 251无安装外廊1 5 252 2 8公共区 域管理 户外防盗网 遮阳篷无影响建筑外观 4 1 5 253走道和阶梯平整 无高低不平0 5 254楼梯扶手 护栏无破损1 255楼梯扶手 护栏无脱漆0 5 256搂内外 门窗 玻璃功能良好无损坏 漆面无脱落1 257楼梯间 电梯间灯具 开关等无损坏0 5 258楼内无堆放杂物 违章占用0 5 259 2 9公共部 位的管 理 墙体涂料无脱落 8 0 5 9 260墙面无明显裂痕0 5 261天花板吊顶无裂纹及脱落隐患1 262楼内公共区域无乱悬挂1 263装修档案目录0 5 264装饰装修管理规定0 5 265装修巡查制度 规定 处理流程 人员配置 责任 报告及考核制度等 0 5 266装修人员出入证管理制度 办证程序 存档 收费 监督检查退证等 0 5 267装修管理措施 路线 人员安排 处理过程 违规处理 上报规程等 1 268办理装修具体流程0 5 269办理装修手续资料是否完整 抽检 2 0 5 270签订 装修服务协议 抽检 2 1 271 装修申请表 抽检 2 1 272装修图纸存档 抽检 2 0 5 273 装修许可证 管理 填写是否规范 张贴是否到位 1 274 2 10装修档 案目录 资料 制度及 办理手 续 装修出入证存档记录 8 0 5 275装修巡查培训情况 培训资料 培训时间 记录 效果 1 276装修管理基本知识应知应会问答1 277装修巡查记录完整 记录时间 内容 报告 审核等符合规范要求 1 278违规装修有关整改通知 送达的及时性 签署 存档 1 279违规装修有关整改记录 跟踪记录 整改进度 整改效果 1 280违规装修有向业委会和有关主管部门报告记录 或向公司统计报告 1 281装修垃圾堆放点的设置 围墙 封盖措施等 1 282装修垃圾按指定地点堆放1 283装修垃圾及时清运 不得超过两车 1 284 2 11装修管 理 服 务及违 规处理 搬运管理服务措施 10 1 285破坏或擅自改动建筑主体和承重结构3 286擅自增加楼面荷载3 287在承重墙 梁上穿孔或扩大承重墙上原有的门窗尺寸3 288拆除连接平台的墙体1 5 289将房间 平台改为卫生间 厨房间1 5 290将雨水管用于排放污水1 5 291破坏地面防水层1 5 292 2 12装修单 元违章 行为 违法搭建建筑物 构筑物 29 2 10 293破坏或擅自改变楼宇外观2 294擅自在墙上开门窗1 5 295擅自改动 接驳公共管线1 5 296占用 损坏或者擅自变动物业共有部位 共有设施设备1 5 297在未经许可的情况下 对消防设施 设备做调整 移动或封闭1 5 298在阳台围栏设置防护栅或其他形式的封闭设施1 5 299在窗扇外部设置挑出墙外的防护栅 加设雨阳棚 1 5 300其他影响建筑结构和使用安全的行为1 5 301空置房巡查工作流程 频次 路线 异常情况处理 0 5 302房屋巡查记录0 5 303异常情况处理记录1 304 2 13空置房 管理 空置房明细表 2 5 0 5 305商铺租赁合同管理 登记0 5 306签订消防责任书1 307营业执照管理0 5 308 2 14商铺管 理 无占用公共通道及门前周边绿化 3 1 309商业网点管理有序无占道经营1 310商业网点门口地面应保持干净无污渍 油渍 脏乱等现象1 311符合卫生标准1 312 2 15商业网 点管理 无乱设摊点 广告牌和乱张贴 乱画现象 4 1 313各种店招设置有统一明确的规划 店招规格 悬挂位置等 1 314店招设施管理措施1 315店招申请 安装 设置有合法手续 工商局批文 广告位租赁合同 1 316各种招牌按规定设置 位置 规格 招牌内容 1 317与经营者签订店招设置 安装安全责任书1 318设置店招没还有损坏楼宇整体外观0 5 319灯箱电源线安装规范无架空线0 5 320招牌无损坏 无安全隐患1 321 2 16店招管 理 各种招牌无占用公共区域 8 1 322无未经任何油烟净化设施净化的油烟排放1 323排气筒出口朝向应避免易受影响的的建筑物1 324无噪音扰民 居住 商业混杂区 昼间为 60 分贝 夜间为 50 分贝 0 5 325 2 17商铺环 境卫生 及防盗 消防管 理无废气排放 9 1 11 326污水排放接入污水管道1 327店内无易燃易爆物品存放1 328店铺防火 防盗有措施1 329店铺门前无杂物 干净整洁0 5 330店铺配有专用垃圾桶1 331店铺门 橱窗干净整洁1 三三共用设施设备管理共用设施设备管理 3 1综合要求综合要求 332设有设备台帐0 5 333设备设施档案目录索引0 5 334设备档案做到一台一帐 并输入电脑管理0 5 335相关设备资料 电梯 水泵 发电机 供配电 空调等 0 5 336维修记录按月存档 电梯 水泵 发电机 供配电 空调等 0 5 337运行记录按月存档 电梯 水泵 发电机 供配电 空调等 0 5 338重要设备登记卡 电梯 水泵 发电机 供配电 空调等 1 339建立委外合同档案1 340有专人负责收集 整理 归档管理0 5 341 3 1 1设备设 施档案 管理 各专业工程人员上岗证有存档 复印件 7 1 342有设备档案管理制度0 5 343设备安全操作管理制度0 5 344维护保养管理制度0 5 345应急措施 电梯 停电 停水 空调故障应急措施及火灾预警方案 0 5 346各岗位责任制0 5 347各岗位工作标准0 5 348有各专业作业指导书 齐全 有相关责任人阅读签字 0 5 349工程人员考核管理办法0 5 350用水 用电管理制度0 5 351设备巡检管理制度0 5 352值班 交接班制度0 5 353运行记录 报告制度0 5 354设备房钥匙管理制度0 5 355制定设备维修保养年 季 月度计划0 5 356 3 1 2设备运 行 维 修保养 管理制 度 各项制度 相关作业指导书上墙 8 1 12 357相关岗位人员持证上岗 无有效证件没人扣 5 分10 358熟悉岗位职责2 359设备责任人熟悉操作规程3 360 3 1 3岗位要 求 相关岗位技术 作业常识应知应会问答 17 2 361共用设施设备大中修记录1 362健全设备运行记录 并有统计结果 设备完好率符合标准要求 1 363健全设备维修记录 并有统计结果 维修及时率符合标准要求 1 364业主请修记录齐全 并有统计结果 及时率 返修率符合标准要求 1 365运行记录真实 及时并按要求填写1 366建立维修工器具清单0 5 367按月填写维修汇总表1 368 3 1 4表单记 录 各项记录表单有相关主管签名 确认 7 0 5 369各设备房有明显标识1 370各设备房清洁 卫生 无杂物堆放1 371各类器具摆放整齐有序1 372设备房有防鼠防虫害的措施1 373配备应急灯并完好1 374维修部位有明显警示标识和防护措施1 375机房锁匙有专项存放管理 并有标识便于查找1 376配备必要的消防装备 并保持正常完好1 377机房无积水2 378机房温度 湿度符合设备运行的环境要求1 379机房通风设施正常完好1 380设备卡标识齐全 有效 责任人明确1 381 3 1 5设备房 环境管 理 机房门锁完好 门窗 玻璃无破损 14 1 382建立合格供方档案0 5 383联系方式齐全有效0 5 384签订委外施工 维保合同0 5 385发生故障维修及时 符合标准要求0 5 386设备有定期检测报告 电梯年检报告 0 5 387施工 维修保养前 通知住户1 388施工 维修保养中有警示 提示1 389 3 1 6委外保 养管理 施工 维修保养后 有专人进行检验 确认 并记录在案 5 5 1 13 3 2供电系供电系 统统 390供电系统设备技术档案目录1 391开 竣工报告及中间交工验收证明书0 5 392图纸会审及设计变更通知0 5 393隐蔽工程验收记录0 5 394防雷电阴接地实测记录0 5 395事故处理及探伤记录0 5 396引下线焊接记录0 5 397绝缘电阻测试 试验记录 试运转记录0 5 398供电设备产品说明书0 5 399供电设备产品出厂合格证0 5 400供电设备装箱单0 5 401配电柜盘后接线图0 5 402设备调试记录和技术参数0 5 403 3 2 1供电设 备档案 目录 停电通知存档 8 1 404建立用电管理制度0 5 405建立停电通知管理制度0 5 406建立临时用电管理制度0 5 407提前通知符合标准要求1 408高压设备年检记录和计划0 5 409有停电通知单并存档0 5 410有停电处理程序0 5 411有供配电设备维修保养规程0 5 412有停 限电审批权限规定及办理程序 审批手续存档 2 413送 停电操作流程0 5 414设备卡标识齐全 有效责任人明确0 5 415 3 2 2供电设 备管理 制度及 措施 供配电作业指导书上墙 8 0 5 416禁止酒后上班1 417熟悉岗位职责1 418设备责任人熟悉操作规程1 419 3 2 3岗位要 求 相关岗位技术 作业常识应知应会问答 4 1 420有专人值班管理1 421 3 2 4设备设 施运行 设备卡内容与实际相符 13 5 1 14 422交接班人员填写 交接班记录表 1 423 配电值班运行记录表 记录完整1 424高压柜 变压器每小时巡视一次0 5 425对低压配电盘每两小时巡视一次 并记录其参数和运行状况0 5 426设备设施定期清扫 保持设备无灰尘0 5 427电缆沟无杂物 积水0 5 428各楼层电井保持清洁0 5 429各层电井线路无乱搭接0 5 430各层电井线路整齐规范0 5 431各层电井有防火隔断0 5 432电井门关闭上锁0 5 433电井内开关柜门关闭上锁0 5 434电井内有照明0 5 435配备干粉灭火器 并可随时启用0 5 436配备停送电标识牌0 5 437操作工具摆放有序0 5 438高压操作工具摆放有序0 5 439高压操作用具完好1 440 管理 高压操作用具送检记录1 441各种信号灯 仪表指示保持正常状态1 442高压柜有无异味 放电 发热1 443电压电流是否正常1 444仪表指示灯是否正常1 445电容补偿电流平衡 功率因素符合要求 0 95 1 446高 低压柜 直流屏是否整洁1 447直流屏及电池电压正常1 448 3 2 5配电巡 检内容 各继电器 接触器有无过热 噪音 8 1 449温度 升温正常1 450冷却风机正常1 451无放电 异味 声音异常现象1 452照明正常0 5 453 3 2 6变压器 巡检内 容 外观是否完好 整洁 4 0 5 4543 2 7备用应按作业指导书的要求试运行152 15 455有专人负责管理0 5 456可随时起用5 457设备卡标识齐全 有效 责任人明确0 5 458 发电机运行记录表 记录完整0 5 459储油量应有保证运行 8 小时的容量1 460发电机组外观完好 整洁1 461定期维护发电机组 有计划及相应记录1 462电池充电装置正常1 463电池充足有效1 464有电池检测工具0 5 465 急发电 机完好 可随时 起用 维护保 养到位 水箱水位 水质是否正常1 3 3弱电系统弱电系统 466弱电系统档案目录0 5 467智能化系统施 竣 工图0 5 468电信系统施 竣 工图0 5 469有线电视施 竣 工图0 5 470对讲系统施 竣 工图0 5 471监控系统施 竣 工图0 5 472整机出厂合格证明 使用说明书等资料0 5 473监控系统 可视对讲系统 车管系统 通讯 有线电视的调试记录0 5 474监控系统 可视对讲系统 车管系统 通讯 有线电视交接书0 5 475为外维修保养合同1 476 3 3 1弱电系 统档案 管理 维修保养记录按年归档 6 0 5 477楼宇监控及对讲系统操作指导1 478 3 3 2操作维 保规程 监控系统设备维修保养规程 2 1 479有专人负责1 480按工作标准规定时间排除故障1 481对讲系统委外报修 维修记录完善 维保符合规范要求 1 482监控系统委外维保作业记录表完善 维保符合规范要求 1 483车管系统委外维保作业记录表完善 维保符合规范要求 1 484 3 3 3日常维 修 保 养管理 维修保养完成后 有专人进行检验 确认 并记录在案 3 1 485保持系统线路畅通 故障率低于 1 1 486 3 3 4设备设 施管理 符合规 保持设备清洁无尘 11 1 16 487各种指示灯显示正常1 488车闸开启自如1 489各楼层弱电井保持清洁1 490各楼层弱电井线路无乱搭接1 491各层弱电井线路整齐规范1 492各层弱电井有防火隔断1 493弱电井门关闭上锁1 494弱电井内开关柜门关闭上锁1 495 范要求 弱电井内有照明1 3 4消防系统及消防管理消防系统及消防管理 496消防档案目录0 5 497消防系统竣工验收证明1 498消防设施设备合格证书0 5 499消防报警设备使用说明书1 500消防报警系统安装图纸1 501 3 4 1消防设 备档案 管理 消控系统年度检测报告 5 1 502消防设备管理制度0 5 503消防设备维修保养计划0 5 504消防报警系统作业指导书0 5 505消防器材管理制度0 5 506消防系统演习作业指导书1 507消控中心 24 小时值班1 508制定消防战斗预案 并上墙2 509有明确的消防区域责任人1 510有关责任人签订 消防责任书 1 511有应急分队编制2 512设备卡标识齐全 有效 责任人明确1 513开展消防法规及其知识宣传1 514 3 4 2消防系 统管理 制度 作业规 程及措 施 消控报警设施地址码表上墙 14 2 515值班人员经消防培训并取得合格证2 516掌握主机消防操作使用方法2 517掌握消防设施故障排除方法1 518 3 4 3岗位工 作要求 熟悉岗位职责 10 1 17 519熟练掌握火警处理规程3 520应急分队熟悉掌握各种消防各种消防器材的使用方法1 521报警故障有及时的处理记录2 522消防值班记录齐全并归档1 523消防泵 喷淋泵试运行记录1 524 3 4 4日常作 业记录 齐全 消防设施设备每季度检查记录 5 1 525有消防演习计划 方案 过程记录 总结 一年内有效 2 526有消防演习方案 一年内有效 1 527有消防演习过程记录 一年内有效 1 528有消防演习改进措施 并记录在案2 529有消防演习总结 一年内有效 1 530 3 4 5消防演 习作业 要求 消防演习结果得到相关部门确认 8 1 531消防疏散示意图2 532消防疏散通道畅通5 533消防通道照明设施完好2 534消防通道引路标志完好2 535及时排除火灾隐患5 536防火门完好 耐火等级符合标准2 537防火门保持常闭 关门器及顺位器完好2 538疏散通道应急灯完好 功能正常2 539 3 4 6公共部 位 通 道消防 管理要 求 应急灯完好 24 2 540消防系统设施设备齐全 完好 可随时起用5 541消防系统设施设备标志清晰准确 无埋压圈占现象2 542消防报警主机保持正常运行状态10 543报警主机打印机正常运行 有打印纸1 544报警主机各指示灯正常1 5 545报警主机各按键正常2 546报警主机各开关处于正常位置2 547定期对消防报警系统进行联动试运行3 548定期维护烟感 温感器 并保持良好运行状态2 549定期维护室外消火栓 配备专用工具1 550定期维护室外消防结合器1 551 3 4 7消防系 统 设备 设施管 理要求 楼层广播功能 正常 43 0 5 18 552灭火器压力符合规定要求1 553消火栓箱完好 无缺配件 1 554管网压力正常1 555定期进行消防泵 喷淋泵试运行 半年一次 检查试运行记录 3 556消防泵控制开关处于自动状态2 557消防泵 喷淋泵联动试车状态符合规范要求1 558消防泵 喷淋泵点动试车状态符合规范要求1 559消防泵 喷淋泵启动出口水压 1 1 1 6MPA1 560消防泵 喷淋泵启动相关信号反馈状况良好1 3 5电梯系统电梯系统 561电梯档案目录0 5 562电梯技术档案一梯一档0 5 563电梯检验报告0 5 564电梯维修保养合同复印件0 5 565电梯使用注册登记证0 5 566电梯安全许可证1 567电梯准用证1 568年检合格证1 569电梯出厂资料 装箱单 安装图纸 出厂合格证 1 570电梯资料移交单1 571电梯实物移交单1 572设备调试记录和技术参数1 573电梯工具移交单0 5 574电梯运行记录资料0 5 575电梯维修保养记录资料0 5 576停止运行通知存档0 5 577 电梯巡检表 资料0 5 578电梯更换部件记录资料0 5 579电梯换油记录资料0 5 580电梯维护计划表资料0 5 581 3 5 1电梯管 理档案 电梯故障处理报告资料 14 0 5 582电梯设备管理制度0 5 583 3 5 2电梯管 理制度 及措施 电梯使用管理制度 7 0 5 19 584电梯设备操作指导书0 5 585电梯设备维修保养规程0 5 586电梯监控对讲系统操作指导书0 5 587电梯维修保养计划0 5 588电梯困人救助预案1 589维保过程有明显的警示标志和安全防护措施1 590制定合理的维修保养周期1 591设专人负责管理对电梯维修保养情况进行确认 检验1 592电梯解困人员熟练掌握解救方法2 593具备相关专业知识 熟练掌握电梯的操纵方法2 594 3 5 3岗位任 职要求 熟悉各个开关 按钮的位置 功能及正确的操作方法 6 2 595电梯巡检表记录完整2 596电梯维护计划表记录完整2 597电梯维保记录表记录完整2 598电梯更换记录完整1 599 3 5 4日常作 业记录 齐全 电梯换油记录表完整 8 1 600电梯轿厢四壁保护完好 无明显划痕 锈迹2 601电梯地板平整 不起翘 干净无污渍2 602轿厢四壁干净无明显灰尘 手印 无乱张贴2 603层门 轿门地坎槽内无杂物2 604 3 5 5电梯轿 厢环境 要求 轿厢内灯具 天花板无明显灰尘 10 2 605井道整洁 井坑无积水1 606机房内整洁 无杂物1 607各专用工具挂在指定位置0 5 608设备卡标识齐全 有效 责任人明确1 609定期清扫 无积尘0 5 610机房门窗完好 开闭自如0 5 611 3 5 6电梯机 房环境 要求 机房温度 湿度符合设备运行对环境的要求 5 5 1 612轿厢内照明 风扇 显示屏完好1 613开关位置正常1 614电梯厅层楼指示是否正确1 615电梯开关门顺畅 门电气 机械联锁正常2 616 3 5 7电梯运 行标准 设有乘梯须知 25 1 20 617准运证在有效期内1 5 618轿厢内对讲联络正常3 619电梯上下运行中无异常声响和气味2 620轿厢无异常抖动0 5 621平层准确1 622运行速度无显著变化1 623机械结构无明显松动 磨损 损伤现象 无漏油现象1 624机房内对讲与中控联络正常1 625机房内电梯电源箱 双电源切换箱外观正常 所有开关在正确位置3 626电梯维保 年检提前 24 小时通知业主3 627发生险情及时启动应急预案2 3 6给排水系统给排水系统 628给排水档案目录索引1 629设立二次供水档案1 630二次供水卫生许可证5 631涉水产品出厂许可证0 5 632操作人员健康证 上岗合格证存档 齐全 有效 0 5 633用水登记证1 634水质检测报告 齐全 有效 1 635市容考评通知书0 5 636市容考评委供水系统评分表0 5 637停水通知存档0 5 638室外管网总设计图1 639主要管道阀门位置明细表1 640给排水系统施 竣 工图0 5 641给排水系统资料移交单0 5 642给排水实物移交单0 5 643设备调试记录和技术参数0 5 644给排水设备设施巡检表资料0 5 645 3 6 1给排水 档案管 里 管道维修改造历史资料 17 1 646有 给排水系统工作制度 0 5 647有 给排水系统设备操作指导书 0 5 648 3 6 2给排水 系统管 理制度 及措施 有 给排水系统设备设施维修保养规程 12 0 5 21 649 二次供水管理制度 0 5 650给排水设备设施年度维修保养计划0 5 651有专人负责0 5 652开展合理用水及节约用水宣传 资料归档0 5 653卫生许可证 副本 上墙1 654每半年至少清洗一次水箱 用水登记证 无超过六个月的记录 2 655限水 停水前按规定通知住户 24 小时 2 656水质化验符合标准规定2 657有水净事件应急处理预案1 658在规定时间内完成抢修工作0 5 659二次供水管理人员有健康证 在一年内有效期内 5 660二次供水管理人员经培训后取得合格证3 661具备相应的专业知识 熟练掌握各类水泵维修保养规程1 662熟悉各个开关 闸阀的位置 功能及正确的操作方法1 663熟悉各给排水管道走向1 664 3 6 3岗位任 职要求 熟悉掌握大面积漏水应急处理方法 12 1 665 设备巡检表 记录完整0 5 666管网巡查 疏通 清掏记录完整0 5 667 3 6 4日常作 业记录 齐全 日常工作记录本 2 1 668二次供水管理制度上墙1 669操作人员健康证 管理员证上墙2 670水池 水箱四周 箱顶卫生清洁1 671水池 水箱四周无二次污染隐患1 672机房清洁无污渍 无蜘蛛网 无杂物堆放1 673有环绕四周低于地面的排水槽1 674机房无积水1 675地面平整 无高低不平的现象1 676 3 6 5机房环 境管理 机房有上锁 10 1 677有二次供水巡查制度 记录0 5 678排水系统畅通0 5 679透气孔设置符合规范1 680生活水箱盖严密 常上锁2 681 3 6 6水箱管 理 无明显渗漏 6 1 22 682生活水箱各管道有防护网1 683设备卡标识齐全 有效 责任人明确1 684各种设备卡齐全1 685 3 6 7标识管 理 阀门开关标识正确 3 1 686水泵轴承油充足1 687水泵地脚螺丝及链接螺丝无松动 并有黄油护套保护1 688水泵压力表指示正常1 689阀门开闭灵活1 690水泵无漏水现象1 691水泵电机接线端紧固1 692水泵接地情况 电机绝缘电阻正常1 693水泵控制回路完好1 694安全阀可正常运作1 695水泵轴承及时更新1 696 3 6 8水泵 消防泵 管理 气压罐无锈蚀 11 1 697排水泵上下位浮球控制正常0 5 698排水泵阀门开闭灵活 无漏水0 5 699检查排水泵过滤网无脏堵0 5 700排水泵电机接线紧固0 5 701排水泵接线情况 电机绝缘电阻正常0 5 702控制回路正常0 5 703轴承及时更新0 5 704 3 6 9排水泵 管理 水坑有防护改板 4 0 5 705定期对管道进行检查 时间 检查内容 状态等 1 706钢管外壁无锈蚀 无污渍 漆面完好 标示清晰可辨1 707PVC 管无断裂 破损 接头 弯头处无渗漏现象1 708各管道阀门开关自如1 709公共雨 污水管道每年疏通一次 并有记录1 710 3 6 10给排水 管道管 理 无大面积泡水 泛水 长时间停水现象 6 1 3 7空调系统空调系统 711空调系统档案目录0 5 712空调系统管网施 竣 工图0 5 713 3 7 1空调系 统档案 管理 空调设备产品出厂合格证 9 0 5 23 714空调系统资料移交单0 5 715空调系统实物移交单0 5 716设备调试记录和技术参数0 5 717 空调机组运行记录表 历史运行记录0 5 718 空调运行时间表 历史运行记录0 5 719 空调设备巡检表 历史记录0 5 720 设备保养记录表 历史记录0 5 721 设备年保养计划表 历史记录0 5 722 委外工作申请单 历史记录0 5 723 日常工作记录本 历史记录0 5 724 维修汇总表 历史记录0 5 725停送空调意见征询表及统计表0 5 726停送空调通知0 5 727水质检验单0 5 728设备管道变更改造记录0 5 729空调使用管理规定1 730空调机组运行管理规定0 5 731空调通风系统设备维修保养规程0 5 732空调通风系统设备操作指导书0 5 733空调运行岗位职责0 5 734维修保养制度0 5 735年度维修保养计划0 5 736 3 7 2空调系 统管理 制度及 措施 停送空调提前通知住户征询意见 4 5 0 5 737熟悉空调各通风管道走向1 738具备相应的专业知识 熟悉掌握空调通风系统维修保养规程1 739 3 7 3岗位任 职要求 熟悉各个开关 闸阀的位置 功能及正确的操作方法 3 1 740 空调机组运行记录表 1 741 空调运行时间表 0 5 742 空调设备巡检表 0 5 743 设备保养记录表 0 5 744 设备年保养计划表 0 5 745 委外工作申请单 0 5 746 3 7 4日常作 业记录 齐全 日常工作记录本 4 5 0 5 24 747 维修汇总表 0 5 748运行管理制度上墙1 749机房无积水1 750地面平整1 751有环绕四周低于地面的水槽1 752机房清洁无污渍 无蜘蛛网 无杂物堆放1 753 3 7 5机房环 境管理 机房有上锁 6 1 754中央空调无严重滴漏现象1 755空调循环水按规定委外进行水质处理1 756空调水质符合标准1 757水质检验员 水处理工作单1 758各项记录完整1 759无供气事故隐患1 760系统出现运行故障后 维修人员在规定的时间内到达现场维修1 761 3 7 6空调综 合管理 供气设备发生故障应急处理预案 8 1 762水泵轴承油充足1 763阀门开闭灵活1 764填料环及时更新1 765电机接线端紧固1 766接地情况 电机绝缘电阻正常1 767控制回路良好1 768 3 7 7冷冻水 泵 冷 却水泵 管理 轴承及时更新 7 1 769皮带与皮带轮的松紧情况适度1 770空气过滤网清洁1 771轴承加油充分1 772翼片清洗 保持清洁1 773检查密封情况良好1 774 3 7 8风柜管 理 电机性能正常 6 1 775塔盘排污 清洁1 776风机润滑1 777塔内无异物1 778检查风机轴承磨损情况1 779 3 7 9冷却塔 管理 消声网及时修补 7 1 25 780浮球阀动作正常1 781水塔运行正常且噪音不超标1 782各部分紧固情况良好1 783测绝缘电阻 主回路接触点良好1 784三相电流平衡 运行声音无异常1 785手动 遥控正确1 786保持电机清洁1 787 3 7 10消防风 机管理 转动部位及时加润滑油 6 1 788四四共用设施管理共用设施管理 789共用配套设施完好 无随意改变用途1 790栏杆有防砸保护措施1 791防盗门 锁紧固 开关自如1 792防盗门关闭声响不影响住户1 793 4 1共用设 施管理 绿地围栏完整无缺 5 1 7944 2共用管 线 共用管线统一下地或入公共管道 无架空管线 无碍观瞻11 795排水沟渠 井无堵塞 泥沙沉淀1 796雨 污水井每季度检查一次并及时清掏 并有记录1 797化粪池每两个月检查一次并且每年清掏一次至两次 并有记录1 798 4 3排水沟 渠井管 理 管理区域明沟盖板完好无损 4 1 799道路通畅 路面平整0 5 800井盖无缺损 无丢失 路面井盖不影响车辆及行人通行1 801井盖固定牢固 无噪音扰民1 802路沿石规整 无缺损0 5 803 4 4道路管 理 道路只是明显 规范 4 1 五五保安及车辆管理保安及车辆管理 804治安 安全管理档案1 805 监控中心值班记录表 历史资料存档1 806 突发事件处理记录 历史资料存档1 807 交接班记录 历史资料存档1 808 巡查记录 历史资料存档1 809 车辆出入登记 历史资料存档1 810 5 1治安 安全管 理档案 外来人员出入登记记录 历史资料存档 10 1 26 811 物品放行单 历史资料存档1 812 消防培训记录 历史资料存档1 813 紧急事件处理培训记录 历史资料存档1 814公共场所治安管理规定0 5 815安全保卫制度0 5 816车辆管理制度0 5 817停车场管理制度0 5 818楼宇监控及对讲系统操作指导0 5 819消防报警系统操作指导书0 5 820消防器材管理制度0 5 821消防 系统演习作业指导书0 5 822紧急救助预案 消防 电梯 水浸等 1 823房屋巡查制度 巡查内容 次数 记录要求等 0 5 824夜间 基层查岗制度0 5 825保安岗位职责0 5 826保安值班排班表1 827 5 2安全管 理制度 及措施 集体宿舍管理规定 8 0 5 828经公司培训方可上岗1 829熟悉管辖区域周边及内部环境1 830对住户态度友好 热情 对工作认真负责1 831身高 170 以上 身体强健1 832 5 3岗位任 职