物业管理师 实务试题.doc

有个区4栋30层，门岗、监控24小时值守，每小时需巡查一次 问1、如果1分钟层能巡查一层，每班巡查至少几人？ 答：30*4=120层，每分钟巡查一层，就是需120分钟，2小时，题目要求每小时巡查一次，则每班巡查至少2人 2、如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月最上多少小时？ 答：20.83*8=166.64小时，166.64+36=202.64小时，约203小时 3、如果监控为8人运转，实行综合计时，月工资1500元，计日工资按21.75天计算，超时工资按平时小时工资的1.5倍计算，问超时加班费用为每小时多少元，每月超时多少时间，每月实际到手工资是多少？ 答：1500/21.75/8=8.62元8.62*1.5=12.93 8人运转，分4班，每班2人，每人每班工作6小时，6*30=180小时， 每人应工作时间为20.83*8=166.64小时，超时为180-166.64=13.36小时 实际工资：12.93*13.36+1500=1672.74来自考试大考友ajie5233 有个区4栋30层，门岗、监控24小时值守，每小时需巡查一次 问1、如果1分钟层能巡查一层，每班巡查至少几人？ 答：4栋楼总共是4*30层=120层，假定一个巡查人员全程巡查全部4栋楼，那巡查时间应该是120分钟，再加上4栋楼的巡查返程时间及返回巡查起点的时间，题目没有给出时间，但是它却客观存在，我们再怎么保守估计这时间也不会超过60分钟，结论：单个巡查员全部完成巡查任务所花的时间是两小时以上三小时以内。那么，我们可以这样安排，当第一个巡查员开始巡查任务后，第二个巡查员在一小时后开始巡查，第三个巡查员在第二个开始后一小时也出后，当第三个巡查员出发后一小时，第一个巡查员已经返回起点待命，又开始巡查了。所以，安排三班巡查，每班一人就够了。2、如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月最上多少小时？答：正常工作时间为20.83*8=166.64小时，加上加班时间为：166.64+36=202.64小时，因为保安每月加班不能超过36小时，所以每月最长上班时间为202小时。3、如果监控为8人运转，实行综合计时，月工资1500元，计日工资按21.75天计算，超时工资按平时小时工资的1.5倍计算，问超时加班费用为每小时多少元，每月超时多少时间，每月实际到手工资是多少？ 答：正常小时工资为1500元/(21.75天*8小时/天)=8.62元/小时 超时小时工资为8.62元/小时*1.5=12.93元由于门岗和监控均须24小时值守，门岗和监控月工作时间分别为24小时*30天/月=720小时/月，月总工作时间为720小时/月*2=1440小时/月。门岗监控为8人运转，每人月工作时间为（1440小时/月）/8人=180小时/（人.月）单个保安月超时工作时间为180小时-164.64小时=15.36小时，加班不足一小时按一小时计算，加班时间为16小时。月超时工资为16小时*12.93=206.88元。每月实际到手的工资为1500元+206.88元=1706.88元。来自考试大考友sthjd 16：铁艺锈蚀更换:（1）如何决定，（2）费用如何解决？ 答：（1）：由业主委员会召开业主大会，有物业公司执行。 （2）：属公共设施，费用由业主委员和物业公司向建设主管部门申请，由建设主管部门从专项维修基金中划拨。 17：义务监督员提出成立业主委员会。 答：程序错误，业主委员会的成立应有社区街道办事处根据入住情况提出，并主持召开业主大会，提名候选人选，投票产生业主委员会。 18：普通住宅物业提高收费标准，步骤方法， 答：（1），物业擅自提高收费标准是错误的.。（2），应有业主委员会召开业主大会决定，（3）收费标准实行国家指导价，经物价部门批准备案方可执行。 19：4栋30层物业，1分钟巡视一层，需几人？ 答：4栋*30层*1分钟=120分钟，120/60=2人 20：每月30天，法定工作时间20。83天，最多加班36小时，门岗需几人。保留整数。 答：（1），最长工作时间：20.83+（36小时/24小时）=21.53天=172.24小时/每人每月工作 （2）门岗:30天*24小时/172.24=4.18人，约4人 21：每月30天，法定工作时间21.75天，基本工资1500元；加班工资是基本工资1.5倍，（1）加班最长时间是多少？（2）加班工资是多少？（3）总工资是多少？保留小数点后两位。 答：（1）加班最长时间：30天21.75=8.25天; （2）标准工资：1500元/21。75天*8小时=8.62元/小时 （3）加班工资：8.62*1.5倍*每月8.25天*8小时工作时间=853.38元 （4）总工资：1500元+853.38元=2353.38元/每人每月 22：合同期3年，建设单位划拨20万固定资产，计提折旧5年提完，（1）合同到期后怎么计提（2）每年折旧多少？ 答;（1）合同到期有新物业公司继续计提，并将该固定资产交接。 （2）20万/5年=4万/年 23：节能减排技术措施，管理措施（至少2项） 答：一：技术措施： （1）：楼面门窗采用节能建材，做好保温节能 （2）;制冷管道包做好保温层。 （3）：采用非氟利昂制冷剂， （4）冷却塔能源再利用 二：管理措施： （1）减少门窗开启次数 （2）。空调降低温度运行，制冷升1度，制热降1度。 （3）更换节能照明灯具。 （4）绿化使用中水。 （5）关闭未启用物业空调。 24：那些物业服务重点：理由是什么？ 答：（1）保洁 （2）公共秩序 （3）消防 上述3项是物业发生频率最高的项目，也是日常维护项目，关系到物业的形象和人身财产安全是重点。 设备维护，绿化，社区文化等虽然也是物业管理项目，但是设备维护发生频率较少，绿化和社区文化也不是物业管理的重点。 25：各方观点： （1）裙楼消防非物业管理， 答：错误，消防是物业管理的重重之重， （2）租赁业主分别与物业签合同： 答：错误，租赁营业户无权与物业签订合同，非产权人， （3)百货商场夜间巡视不是物业责任， 答：正确，夜间巡视是百货商场企业内部管理的责任，与物业管理无关。 （4）写字楼卫生间卫生打扫是物业管理， 答：正确，卫生间是物业的组成部分，也是公共使用设施，应有物业管理。 （5），楼顶商业广告牌收入，入业主委员会账号。 答：错误，物业公共部位收入归全体业主所有，有物业管理经营，其收入用于物业维护使用，收入收支情况应定期公示，接受业主监督。来自考试大考友张英涛我的答案：1.应由物业企业提出申请建议。由全体业主讨论通过实施 2.考虑到小区未成立业主大会。此事项应通过征集全体业主讨论。且三分之二以上业主人数。或专有部分面积占三分之二以上的业主通过实施。 3.费用应该是从专项维修资金里面出：考虑到未成立业主大会。专项维修资金未划转到业主大会。所以此费用应该由物业企业提出。全体业主三分之二通过。报请房地产主管部门。批准后，向专户银行发出划转通知。由专户管理银行划转到维修单位。 问题二：业主大会成立不合法。根据物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则在符合成立条件下。应由房地产主管部门、街道、社区、业主、物业企业代表组成筹备组。并发出召集业主大会通知、议定业主委员会的选举办法。召开业主大会。由全体业主根据选举办法选举业主委员会。 问题三：物业企业涨物业费不合理。因为根据物业服务合同约定。物业企业在实行包干制情况下。自负盈亏。物业企业要涨物业费应首先集得全体业主三分之二以上人数通过。并报请物价部门批准。并重新签订物业服务合同。 这是我的答案：请大家指正。 2010年物业管理师物业管理综合能力考试真题一、单项选择题（共50题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1个人对于商品的需求需要具备的两个条件（ A ）A个人具有购买意愿；个人具有支付能力B个人具有购买意愿；商品符合国家标准C个人具有支付能力；商品符合国家标准D商品符合国家标准；商品满足个人需求2某商品的需求函数为qd=20-2Px。供给函数为qs=-10+3 Px，则该商品的均衡价格为（ D ）。A3 B4C5 D63下列商品中，需求弹性最小的是（ C ）。A商品住宅 B土豆C食用盐 D汽车4下列商品组合中，属于互为替代品的是（ A ）。A苹果和梨 B汽车和汽油C咖啡和糖 D钢笔和墨水5生产要素边际产量遵循（ B ）规律。A递增 B递减C恒定 D变化6某物业服务项目成本要素中，属于固定成本的是（ C ）。A维修材料、人员工资出支 B公共区域水、电费C办公用房支出 D特约服务支出7物业管理同时具有（ A ）。A自然属性和社会属性 B自然属性和历史属性C社会属性和历史属性 D历史属性和科学属性8物业服务差异目标市场营销策略的优点是（ B ）。A成本低 B营销稳定性好C标准化程度高 D易于管理9物业服务企业创新的根本动力来源于（ D ）。A职工决策 B成本增加C领导决策 D市场需求10市场营销组合理论中，4P组合所包含的四个基本变量是产品，价格、渠道和（ D）。A顾客 B广告C卖场 D促销11实现激励功能的两个要素是（ C ）A需要和动机 B动机和能力C需要和能力 D动机和奖励12马斯洛需要层次理论提出，人的动机由低到高分为五个层次，即：（ A ）。A生理需要安全需要社交需要尊重需要自我实现需要B生理需要社交需要尊重需要安全需要自我实现需要C生理需要安全需要尊重需要社交需要自我实现需要D生理需要社交需要安全需要尊重需要自我实现需要13期望理论中构成个人决策的三个普通观念是价值、绩效获奖估计和（ C ）。A考核 B奖惩C期望 D制度14个性心理特征主要包括人的气质、性格和（ B ）。A知识 B能力C智商 D经验15心理学上，具有性情活跃，动作灵敏等气质特征的个体，属于（ B ）。A胆汁质 B多血质C黏液质 D抑郁制16根据公共关系学理论，业主是物业服务企业的（ C ）。A一般公众 B次要公众C首要公众 D边缘公众17公共关系中联系主体和客体的手段是（ C ）。A礼品发放 B上门服务C信息传播 D亲友聚会18物业管理行业的行政管理主体是（ B ）。A物业服务企业总部 B当地房地产行政管理部门C社区居委会 D业主委员会19行政权力具有（ C ）的特点。A民主性 B完备性C强制性 D自愿性20物业管理活动中，民事责任主要是（ D ）和侵权责任。A个体责任 B名誉责任C过错责任 D合同责任21诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过（ D ）年的，人民法院不予保护。A2 B5C15 D2022物业服务合同的订立，分为（ B ）两个阶段。A邀请与承诺 B要约与承诺C要约与签订 D协商与签订23建筑物区分所有权是一种集合权，包括区分所有建筑的专有权，共有权以及（ D）。A相邻权 B共用权C共同收益权 D共同管理权24担保物权是以确保债务的清偿目的，在（ C ）或者第三人的特定物权或权利上设定的一种定限物权。A债权人 B共有人C债务人 D共用人25质押合同自质权人对质物开始（ ）时生效。A占有 B处分C收益 D使用26某物业服务企业与供电公司签订代收电费协议，此协议属于（ ）。A物业服务合同 B委托合同C供电合同 D居间合同27一个完整的法律规范在逻辑上是由“假定”、“处理”、“（ A ）”三个要素构成的。A制裁 B判决C责任 D措施28下列关于抵押合同的说法，正确的是（ D ）。A房地产开发公司与下属的物业服务企业之间签订的抵押合同可以采用口头形式订立B房屋抵押合同可以采用口头形式订立C抵押合同可以采用口头，也可以采用书面形式订立D抵押合同应当采用书面形式订立29统计学中的平均指标反映了总体分布的（ C ）。A变动趋势 B可比制度C集中趋势 D高中趋势30某物业服务企业的人员构成是管理人员：操作员=1：9，该指标是（ A ）指标。A比例相对 B比较相对C强度相对 D结构相对31划分全面调查与非全面调查的依据是（ A ）。A调查对象是否完全 B调查时间是否连续C调查资料是否全面 D调查组织是否完整32下列统计分组中属于按品质分组的是（ D ）。A物业管理项目按面积分租 B物业服务企业按利润大小分组C物业服务企业员工按年收入分组 D物业服务企业员工按文化程度分组33物业管理统计工作具有的三个基本职能是信息、咨询和（ B ）。A决策 B监督C核算 D预警34以国家的有关法律为依据而建立保险关系的保险叫法定保险，也叫（ C ）保险。A自愿 B财产C强制 D责任35在居住小区中，社区文化建设的主体是（ C ）。A建设单位 B物业服务企业C业主 D街道办事处36确定一个社区地域范围的客观标志是（ B ）。A社区经济的覆盖范围 B社区文化的影响范围C社区的行政区划范围 D物业服物企业服务范围37根据目标原则，社会组织可以分为互利组织、盈利组织、非盈利组织和（ D ）。A正式组织 B非正式组织C政治组织 D公益组织38按照构成群体的原则和方式，可将社会群体划分为（ C ）。A初级群体和次级群体 B所属群体和参照群体C正式群体和非正式群体 D内群体和外群体39物业服务企业对在职员工进行的业务培训是（ B ）的重要表现。A基本社会化 B继续社会化C发展社会化 D再社会化40决定各种建筑物性质、类型和特点的主要因素是（ A ）。A建筑功能 B建筑物质技术条件C建筑形象 D建筑结构与构造41材料中（ B ）越小，表明其绝热性能越好。A热阻 B导热系数C比热容 D密度42工程中，普通水泥出厂时问题超过（ B ）个月的，应重新进行检验，以保证水泥质量。A1 B3C6 D1243了解建筑物的长度、宽度、轴线尺度、室内布局及功能、主要结构类型等。应当查看建筑物的（ A ）。A设计总说明 B总平面图C建筑施工图 D结构施工图44建筑物过长时，沿建筑物长度方向每隔一定距离预留缝隙，称为（ B ）。A变形缝 B伸缩缝C沉降缝 D抗震缝45下列图形中，表示直接给水方式的是（ D ）。46民用建筑的地下室内部标高低宇室外地坪的。必须设置污水排水设备的原因是（ C ）。A污水中含有很多杂质B考虑对周围环境的影响C内部污水不能自流排至室外检查井D污不不符合排入城市污水管理同或水体的条件47供暖管道在输送热媒体时，为了使管道不会由于温度变化所引起的应力而破坏，在管道上应设置（ B ）。A阀门 B补偿器C管道支座 D散热器48电路由电源、中间环节和（ C ）三部分组成。A变压器 B分配系统C负载 D家用电灯电器49配电箱的三级设置包括总配电箱、分配电箱和（ A ）。A开关箱 B子配电箱C动力配电箱 D照明配电箱50智能建筑的集成控制系统的主要功能是（ A ）。A信息汇集 B共享信息资源C集中管理 D决策支持二、多项选择题（共15题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分）51造成市场失灵的主要原因有（ ABE ）。A垄断 B外部性C委托-代理人问题 D通货膨胀 E公共产品52下列活动中属于外部性问题的有（ BE ）。A业主绿化美化庭院B住户违规停车C物业服务企业开展服务质量月活动D物业服务企业维修服务不及时造成楼房漏水E业主大会举办文艺会演53管理的基本职能包括（ BCE ）。A拓展 B计划C组织 D销售E激励54市场调查方法包括（ BCD ）。A预测法 B询问法C观察法 D实验法E计算法55创新活动的基本特征包括（ ACD ）等。A高风险性 B低成本性C高效益性 D相对性E绝能性56受民法规范的社会关系叫民事法律关系，民事法律关系的主要要素为（ ABD）。A主体 B客体C结果 D内容E对象57民事法律行为应当具体的条件有（ ABC ）。A行为人具有相应的民事行为能力 B意思表示真实C不违反法律或者社会公共利益 D本身没有过错责任E民事法律行为应当采用书面形式58租赁合同中，承租人应负有的义务有（ ACD ）。A按照约定的用途使用租赁物 B转租租赁物C支付租金 D返还租赁物E造成损坏的应承担赔偿责任59关于物业服务合同的说法，正确的有（ ABCD ）。A物业服务合同是平等主体之间签订的民事合同B物业服务合同属于双务合同C物业服务合同是有偿合同D务业服务合同是要式合同E物业服务合同经政府主管部门备案后生效60关于公众责任险的说法，正确的有（ ACD ）。A公众责任险是人身保险B公众责任险是财产保险C公众责任险直接保障的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔D公众责任险没有实际标的E保险责任不包括受害人的精神伤害61科层制是现代社会组织的典型方式，其主要特征有（ ACDE ）。A权力分层，职务分等 B因人设事，专职专人C量才录用，按绩晋升 D公文往来，言行有据E规章成文，按章办事62关于材料与水有关的性质的说法，正确的有（ ABCD ）。A材料中所含水的质量与干燥状态下材料的质量之比称为材料的含水率B粗大孔隙材料的吸水率较高C木门窗在潮湿环境中由于吸湿往往会导致不易开关D保温材料吸收水分之后将可能会降低其隔热性能E一般而言材料吸湿后会增加重量，并使材料强度提高63PVC管是经常采用的给水塑料管，PVC给水管的主要缺点有（ DE ）。A化学稳定性差 B水流阻力大C安装不便 D耐温性差E强度较低64建筑中水系统由（ ABD ）组成。A中水原水集流系统 B中水处理设施C中水加压系统 D中水供水系统E中水排水系统65智能楼宇中生活给水系统采用恒压（或变压）供水系统的优点有（ ABD ）。A供需水量相匹配 B节约资源C不设高位水箱 D节省建筑面积E供水可靠性好三、案例题（共20分）仔细阅读某小区管理处给上级物业管理公司的建议信，并回答问题。关于解决某小区管理公司的若干建议公司领导：近日，小区14号楼505室业主张先生到我管理处投诉，反映其楼上业主李先生装修房屋导致其卫生间漏水，要求管理处进行处理，管理处当即派维修人员入户检查，确认是李先生装修损坏防水层所致，提出由张先生和李先生自行处理问题，张先生认为管理处工作人员态度消极，维修人员未着工装，对管理处不满，对我公司服务质量提出质疑，并向市晚报写信，引起不良反映，为处理好张先生的投诉，提高小区管理服务水平，维护公司品牌形象，现将我处有关工作情况及改进建议报告如下：一、经复查，张先生家卫生间漏水确属上层业主李先生装修破坏防水层所致，李先生装修时没有到管理处办理手续，也没有在装修时对卫生间防水层进行闭水试验，因此，管理处没有责任处理漏水问题，我们已经告知张先生找李先生自行协商或通过法律途径解决漏水的维修和赔偿问题，并说明管理处不宜出面协调，以免引起不必要的纠纷二、针对张先生对媒体反映我公司的服务质量问题，我们已经召开了管理处全体人员会议，要求员工不得接受媒体采访，员工工作时也不要回答业主的类似问题，经过一段时间“冷处理”后，这个风波就会过去。三、我公司的维修人员均是经过专业培训的，业务能力较强，但是考虑到维修工作的特殊性，没有给维修人员配发工服，造成部分业主误会，认为工作人员着装不整，素质低下，我们准备近期统一着装规定，并开展一次维修质量月活动，为业主免费进行水电设施的检查，以树立良好形象。四、我公司维修特约服务收费标准是参照周边地区维修公司的标准制定的，基于管理处维修工作人员在完成日常维修养护工作外，还有一定的富余时间，工作量不饱和，有能力多承接业主的特约维修服务，我们建议公司降低维修特约服务收费标准，以增加特约服务的业务量，这样，在工资成本不增加或或增加很少的前提下，可增加公司的利润。小区管理处2010年7月31日问题：66管理处以业主李先生没有到管理处办理装修手续为由，不负责处理漏水纠纷是否妥当？请说明理由。（4分）答：物业服务公司以未做装修登记为由，不再协调此事的做法不对（1分）。物业服务企业负有通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而保证物业的正常运行使用，维护全体业主合法权益的义务（1分）。装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款（1分），物业管理单位发现装修人或者装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，要承担相应责任（1分）。因此，本案例中物业服务公司以未做装修登记为由，不再协调此事的做法是不对的，应一方面向有关部门报告李先生违规装修的问题，另一方面积极协调业主之间因装修活动而产生的纠纷（1分）。67业主张先生要解决卫生间漏水问题，主要哪几种解决途径？请说明理由。（4分）68从公共关系学角度分析，该管理处第二条建议是否妥当，为什么？（4分）答：物业管理处第二点面对媒体的做法不妥（1分）。新闻媒体是企业通一般公众进行沟通的最经济和最有效的沟通渠道之一。对物业服务企业而言，新闻媒体兼具双重意义：一是新闻媒体有助于物业服务企业树立良好的形象；二是新闻媒体对社会舆论有着很大的影响力（2分）。物业服务企业尤其应当沟通协调好于新闻媒体关系，适当进行危机公关管理（1分）。本案例中物业管理处“冷处理”的做法将导致舆论形势进一步恶化，影响企业形象，直接违背了公共关系中及时处理危机、消除误解的基本要求，因此是不妥的（1分）。69运用所学的心理学“近因效应”原理，分析管理处第三条建议是否有效？请说明理由。（3分）答：在本案例中，物业管理处第三个问题解决方法是对的（1分）。心理学中“近因效应”原理指出：初次的印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去所烙下的相关印象，成为采取相应行动的心理依据（1分）。即使物业服务企业未赢得业主的初次认可，仍可通过改善服务质量逐步使业主获得有利于公司声誉的良好信息，淡化首因效应的负面影响，直至使业主对其“重新认识”或“刮目相看”（2分）。因此，在本案例中，物业管理处合理运用“近因效应”原理，通过改善服务质量（如统一着装、上门服务等措施）逐步使业主获得有利于公司声誉的良好信息，淡化负面影响，这样的处理方法是正确的（1分）。70运用所学的经济学知识，分析管理处第四条建议是否可行？请说明理由。（5分）答：根据经济学的有关原理分析，该物业管理处的第四点做法是可行的（1分）。根据需求法则原理，假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升（1分）。业主对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，对物业管理服务内容需求的多少及对物业管理服务水平高低的要求，与物业管理服务的价格反方向变化（1分）。在本案例中，该物业管理处建议降低特约服务收费标准（即降低服务价格），可以在一定程度上提高业主、使用人对物业管理服务的需求，物业服务企业能够在不增加或很少增加费用的情况下实现创收目标（2分）。2010年物业管理师物业经营管理考试真题一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（ ）方面有所区别。A建筑规模B建筑结构C公共性D社会性2国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（ ）级写字楼。A甲B乙C丙D丁3物业经营管理服务的目标是（ ）。A防止物业泡沫B保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力C合理筹划物业税收C提供舒适环境并切实保障物业的治安安全4实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（ ）最大化。A价值B净收益C价格D收入5物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和（ ）三个层次。A房地产组合投资管理B房地产融资管理C房地产开发管理D房地产租售管理6物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（ ）。A物业区域内公共秩序的维护B对物业进行日常的维护或维修C保安和保洁D对物业进行资产管理7资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（ ）。A分配B组合C估计D控制8下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（ ）。A房地产企业债券和投票投资B房地产置业投资C房地产开发投资D购买房地产投资信托基金9城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（ ）。A不可移动性B地租递减性C政策影响性D相互影响性10关于房地产投资利弊的说法，错误的是（ ）。A房地产投资具有相对较高的收益水平B房地产投资回收期较长C房地产投资不需要专门的知识和经验D房地产投资数额巨大 11某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（ ）。A正现金流量的代数和B负现金流量的代数和C现金流量的代数和D现金流量的公允价值12关于有效毛收入的计算公式，正确是的（ ）。A有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入B有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入C有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入D有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入13下列费用中，不属于运营费用的是（ ）。A保险费B房产税C员工工资D公益捐款14物业服务有效需求的特征是（ ）。A有需要无购买力B无需要有购买力C无需要也无购买力D有需要也有购买力15关于期房价格的公式，正确的是（ ）。A期房价格=现房价格-租金收益-风险补偿B期房价格=现房价格-租金收益+风险补偿C期房价格=现房价格+租金收益-风险补偿D期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿16经济适用住房的开发利润应控制在（ ）以下。A1%B2%C3%D4%17关于房屋空置率的说正，正确的是（ ）。A房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例B房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例C房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例D房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例18租凭计划包括租金方案和（ ）。A物业管理计划B出租策略C总体租金水平D租金价格表19关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是（ ）。A预算不包括费用支出发生的时间B预算不包括能源费用支出安排C预算不包括员工的养老保险D预算中要为不可预见费用的支出预留空间20下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是（ ）。A肢体残疾的人B没有民事行为能力的人C未满十四周岁公民的法定监护人D企业的法定代表21房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。A1B2C3D422城市房屋租赁实行（ ）制度。A审批 B审核 C登记备案 D报告23甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月后入住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是（ ）。A乙方不应该支付第一个月租金B乙方应支付第一个月租金C乙方应该减半支付第一个月租金D乙方应该加倍支付第一个月租金24房屋租赁合同中，限定承租户使用房屋只能用于特定的使用功能，这类限定性规定包含在（ ）条款之中。A租赁用途B房屋的修缮责任C转租的约定D租凭期限25关于租赁合同生效的说法，正确的是（ ）。A签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效B签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效C签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效D签订租赁合同后立即生效26张某将自己的一套已居住10年的住房租给李某居住，李某入住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由（ ）承担赔偿责任。A张某B李某C该住房所在小区的物业服务企业D该住房所在小区的开发建设单位27张某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中，正确的是（ ）。A李某与王某的转租合同继续有效B李某与王某的转租合同同时失效C张某与李某此时不能解除租赁合同D张某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意28下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是（ ）。A无正当理由，拖欠房租6个月以上的B公有住宅无正当理由闲置6个月以上的C将承租的房屋擅自转租的D因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的29一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（ ）。A管理费用 B咨询费用 C财务费用 D营业成本30下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是（ ）。A财务人员的工资B金融机构手续费C法定税费D财务部门办公费31物业管理服务成本中按规定提取的租利基金按工资总额的（ ）计算。A1.5% B2% C12% D14%32某办公单位以每月2000元的价格租了一间100平方米的办公室，年底结算时，其交通费3500元/年，通信费5000元/年，办公用品费1000元/年，书报费1300元/年，宣传广告和市场推广费15000元/年，法律费用8000元/年，节日装饰费2500元/年。其办公费估算为（ ）元/月平方米。A3167 B5000 C38000 D6000033在做物业管理服务的主要成本估算时，保安人员的人身保险费计入（ ）中。A保安费B不可预见费C保险费D办公费34适合经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是（ ）。A固定预算B零基预算C滚动预算D概率预算35编制营业成本预算，应以（ ）预算为基础。A支出B费用C收入D工资36在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是（ ）。A营业成本预算B管理费用预算C经营费用预算D财务费用预算37下列指标中，属于考核物业服务企业经济效益的指标是（ ）。A物业增值率B房屋完好率C成本（费用）降低率D重大事故发生率38物业服务企业与专营公司订立有关物业管理活动的合同属于（ ）服务合同。A物业B特殊C专项D前期39住宅小区物业服务合同是物业服务企业与（ ）签订的约束物业管理服务行为规范的合同。A业主B居民委员会C业主委员会D物业建设单位40关于前期物业服务合同特征的说法，错误的是（ ）。A前期物业服务合同的有效期不能约定B前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订C前期物业服务合同具有过渡性D前期物业服务合同是双务合同41在物业财产的火灾保险中，采用的保险形式一般是（ ）医保险。A定值B不定值C保证D法定42讨论确定投标项目管理总体思路，这是物业服务企业投标（ ）阶段的工作内容。A前期准备B标书准备C答辨D总结43承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是（ ）保险。A雇主责任B公众责任C财产D人身44下列选项中，与保险合同发生间接关系的是（ ）。A保险人B投保人C被保险人D保险经纪人45下列决策中，不属于财务管理基本内容的是（ ）决策。A筹资B投资C经营D利润分配46物业管理绩效评价中，净资产收益率的计算公式是（ ）。A净资产收益率=（净利润/平均净资产）100%B净资产收益率=（净利润/净资产总额）100%C净资产收益率=（息前税前利润/平均资产总额）100%D净资产收益率=（主营业务收入净额/平均流动资产总额）100%47写字楼物业管理常规目标包括经营，管理和（ ）等三方面内容。A维护B服务C效益D安全48写字楼物业管理的服务目标是（ ）最大化。A物业资产升值率B收益部分使用率C物业所有与使用人满意率D物业资产保值率49普通租售型商务写字楼整体有效使用率等于（ ）面积的合计除以总建筑面积（停车场除外）。A使用B专用部分C共用部分D单位50制定租金收取办法的目的是尽量减少（ ）带来损失。A由于迟付或拖欠租金而给业主B由于空置或免租期长而给业主C由于空置或免租期长而给物业服务企业D由于迟付或拖欠租金而给物业服务企业51确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合，该租户面积的扩展以及该租户（ ）。A承租期限B经营实力C现在的办公面积D经营业务的性质52写字楼的可出租面积是（ ）加上分摊公用建筑面积。A出租单元内使用面积B出租单元内建筑面积C建筑面积D使用面积53在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、（ ）和空置损失的租金。A建造费用B人工费用C经营费用D广告费用54下列指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标的是（ ）。A物业经济指标B服务满意度C物业品牌化D市场占有率55零售商业物业中，每个承租户经营的成功，需要依赖其他承租户的成功，这体现了（ ）关系。A对立B包含C共生D竞争56从管理层面看，零售商业物业经营管理的核心内容是（ ）A物业设施的维护B策略与运行管理C现场管理D环境管理57现场管理是在零售商业物业建成投入运营之后提供的日常管理和服务。不包括（ ）服务工作内容。A清洁卫生B安全保卫C选址咨询D公共空间的维护58某租户的基础租金为10万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为200万元，其该月份应缴租金（ ）万元。A9B10C11D2059对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（ ）的贡献。A投资价值B主营业务C账面价值D历史成本60下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是（ ）。A重组B以资抵贷C债转股D赠予二、多项选择题（共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分）61收益性物业经营管理的支出包括（ ）。A日常维修费用B保险费C营业税D所得税E财务费用62在所有权不变情况下，写字楼的类型包括（ ）。A企业自用写字楼B出租写字楼C自用出租复合型写字楼D出售写字楼E出租出售复合型写字楼63零售商业物业的分类，主要依据有（ ）等方面。A建筑规模B建筑结构C经营成本D商业辐射区域的范围E经营商品的特点64下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有（ ）。A房地产企业债券和股票投资B房地产置业投资C房地产开发投资D购买住房抵押支付证券E购买房地产投资信托基金65现金流入通常包括（ ）等。A销售收入B出租收入C运营费用D还本付出E税金66下列物业中，属于收益性物业的有（ ）。A餐馆B自用仓库C商业停车场D加油站E出租用标准厂房67关于物业管理计划的说法，