商品房合同4篇

商品房合同商品房合同 4 4 篇篇 目录目录 商品房合同 商品房预售合同样本 商品房买卖合同 gf 0171 商品房装修合同范本 惠州仲裁委员会根据上列当事人之间签订的 no 019987 号 商品房购销合同 中的仲裁条款和申请人提交的仲裁申请 于 xx 年 11 月 30 日受理了本案 受案号为 xx 惠仲第 59 号 申请人向本会预交了仲裁费人民币 2706 元 本案审理程序适用 xx 年 12 月 1 日起施行的 惠州仲裁委 员会仲裁规则 下称 仲裁规则 根据 仲裁规则 的规定 本会向被申请人送达了仲裁申 请书及相关证据材料 并向双方当事人送达了 仲裁规则 仲裁员名册 选定仲裁员的函 及 当事人仲裁活动权 利义务告知书 等材料 仲裁庭组成通知 开庭通知也由本会 工作人员当面提交被申请人 被申请人及其职员分别于 xx 年 12 月 28 日和 xx 年 12 月 27 日签收了通知 申请人与 xx 惠仲第 59 74 号案等共计 16 宗案的申请人于 xx 年 12 月 5 日共同向本会提出 因与同一被申请人签订的 商品房购销合同 所产生争议 仲裁请求相同 各申请人之 间只是面积差价款 利息及逾期办理房地产权证违约金的具体 数额不同 请求将 16 宗案件合并审理并适用普通程序 被申请 人于 xx 年 12 月 18 日书面同意申请人的提议 本会于 xx 年 12 月 26 日决定对上述 16 宗案件合并审理并适用普通程序 根据 仲裁规则 的规定 在本会仲裁员名册中被申请人 选定徐 xx 先生为仲裁员 申请人选定刘 xx 先生为仲裁员 本 会主任指定 xx 先生为首席仲裁员 以上三人于 xx 年 12 月 27 日组成仲裁庭审理本案 根据 仲裁法 和 仲裁规则 有关规定 仲裁庭于 xx 年 1 月 11 日在本会开庭审理本案 申请人及其委托代理人张 xx 律师 魏 xx 律师 张 xx 曾 xx 罗 xx 到庭 被申请人委托代 理人姚 xx 律师 谭 xx 律师 林 xx 到庭 庭审中 双方当事人 就对方提交的证据的真实性与关联性不表示异议 分别陈述了仲 裁请求与事实理由 答辩 回答了仲裁庭的询问 作了最后陈 述 庭审后双方的代理人提交了代理词 xx 年 4 月 26 日 xx 惠仲裁第 59 号裁决书出具后 被申 请人向广东省惠州市中级人民法院 下称 惠州中院 申请撤销该 裁决及与之并案处理的共计 16 份裁决 xx 年 9 月 12 日惠州中院向惠州仲裁委员会出具 xx 惠中法 民二初第 151 1 号通知书 中院通知书 提及被申请人 申请撤销惠州仲裁委员会作出的 xx 惠仲第 59 号 xx 惠 仲第 60 号 xx 惠仲第 61 号 xx 惠仲第 62 号 xx 惠仲第 63 号 xx 惠仲第 64 号 xx 惠仲第 65 号 xx 惠仲第 66 号 xx 惠仲第 67 号 xx 惠仲第 68 号 xx 惠仲第 69 号 xx 惠 仲第 70 号 2o05 惠仲第 71 号 xx 惠仲第 72 号 xx 惠仲第 73 号 xx 惠仲第 74 号等十六宗仲裁裁决乙案 本院经审查认 为 惠州市房产局核发的房地产权证上标注的 另有小区分摊 项目属于房地产权登记部门的登记行为 虽然房地产登记部门已 通知涉案的各位被申请人即 18 位 笔误 实为 16 位 仲裁庭 业 主到房产部门更改 另有小区分摊 之内容 但贵会作出仲裁时 房产证的上述内容并未改变 且到目前为止尚有部分房产证的 上述内容亦未更改 因此 在房地产管理部门对其发放的房产 证 另有小区分摊 之内容没有具体取消前 贵会就作出上述 16 份 裁决书是不当的 为此 本院依照 中华人民共和国仲裁法 第 六十一条规定 特通知贵会自本通知送达贵会后 60 天内对上列 仲裁案件重新仲裁 贵会重新仲裁期问 本院将依法中止撤销 程序 依据惠州中院的通知 惠州仲裁委员会分别于 xx 年 11 月 10 日和 16 日向仲裁庭和双方当事人发出重新仲裁的通知 接 着又发出开庭通知 仲裁庭于 xx 年 12 月 12 日开庭 双方当事人或代理人依时 到庭 开庭时 被申请人提出要求仲裁庭回避的申请 为了尊 重被申请人表达意见的权利 仲裁庭中止审理 将被申请人的申 请交惠州仲裁委员会 由其做出决定 惠州仲裁委员会于 xx 年 12 月 12 日 做出决定 认为 依 照最高人民法院的有关规定 重新仲裁的义务由原仲裁庭承担 不同意被申请人的要求 依照惠州仲裁委员会的决定 仲裁庭 于 xx 年 12 月 21 日开庭 开庭通知已送达双方当事人 庭审时 申请人的代理人张梅蓉 曾双杏 张宝贵和魏忠 平到庭 被申请人的代理人谭耀强与林春燕到庭 仲裁庭依照惠州中院的通知限定的问题进行审理 听取当 事人的陈述与辩论 并审核了申请人提交的经变更了的房产证 内容 本案现已重新审理终结 仲裁庭依法作出裁决 现将本案案情 仲裁庭意见及仲裁裁决分述如下 一 案情 xx 年 4 月 6 日 申请人作为买方和乙方与被申请人作为卖 方和甲方签订了 no 019987 商品房购销合同 下称 合同 由申请人购买被申请人惠州市东湖花园 3 号小区 305 栋 1072 房 合同与争议有关的主要条款如下 第 2 条 商品房面积 乙方向甲方购买商品房 下称该商品 房 建筑面积 100 15m2 第 4 条 价格与费用 该商品房不属于政府定价的商品房 按建筑面积计算 该商品房单位售价为人民币每平方米 2318 元 总金额为人民币贰拾叁万贰千壹百肆拾壹元 第 7 条 优惠价 乙方在 xx 年 4 月 6 日前付清全部房价款 的 20 甲方给予乙方占付款金额 5 的优惠 即实际付款额 为人民币贰拾贰万零千捌伍百叁拾肆元整 第 28 条 本合同在履行中发生争议 由甲 乙双方协商解 决 协商不成时 甲 乙双方同意由惠州市仲裁委员会仲裁 双方当事人在签订合同的同时签订了 东湖花园三号小区 商品房购销合同补充协议书 下称 补充协议 与争议的有关 条款如下 第 3 条 甲 乙双方同意 原合同第 19 条变更为在正常情 况下 甲方应在楼宇 即合同中规定的商品房 仲裁庭 交付使用 之日起二十四个月内为乙方办理好房地产权证 办证手续费及 契税费按政府有关规定收取 第 7 条 甲 乙双方同意 原合同第 5 条变更为 乙方向甲 方购买的商品房 以建筑面积 即实得建筑面积加公共部位与公 用房屋分摊面积 为合同销售面积 并以此计算销售金额 由于 合同销售面积是以图纸尺寸为计算依据的 因此 双方同意合 同销售面积有不超过 1 的误差率 楼房正式交付使用后 如合 同销售面积与实际面积的误差超过 1 时 双方应按实际面积 多退少补 以房产证核发面积为准 签订合同的当日 双方签订了 装修标准及材料明细表 下称 明细表 其中包括了甲方统一提供的一些设施和收取的 费用 有线电视系统费 150 元 对讲系统 970 元 电话线位 500 元 住户专用信报箱 250 元 建档材料费 100 元等 均为人 民币 以下未标明币种的金额均为人民币 仲裁庭 发生争议 申请人提请仲裁 诉称 合同签订后其向被申 请人交付了全部购房款 但 xx 年领取的房地产权证 下称 房产 证 显示 房屋的建筑面积为 94 39 m2 比合同约定的面积少 5 76m2 面积误差比为 5 75 即被申请人多收款 12683 元 房 产证显示被申请人将小区分摊面积 6 65m2 也列入公摊面积计算 违反了建设部 于 1995 年 9 月 8 日印发的 商品房销售面积计 算及公用建筑面积分摊规则 试行 下称 1995 年规则 的规定 被申请人迟延 562 天办理申请人的房产证 还多收取或无根据 收取有线电视系统费 对讲系统费 电话线位费 专用信报箱 费和建档费等共计 1970 元 因此申请人请求裁决被申请人 1 返还实际建筑面积与合同约定建筑面积之间的差额 5 76 平方米的购房款 12683 元及利息 4209 元 自签约之日暂计至 xx 年 11 月 29 日 按中国人民银行同期同类贷款利率计算 2 支付逾期办理房产证的违约金 23797 元 计至房产证登 记之日 至被申请人交付房屋后 24 个月始算 违约天数为 562 天 利率同上 3 返还多收取的费用总计 1970 元 4 本案仲裁费用全部由被申请人承担 被申请人提交了答辩 庭审后其代理律师提交了代理词 两者所论述的问题一致 但后者较详尽 故主要摘自后者的论 述 要点如下 1 申请人对商品房的建筑面积计算有误 a 申请人的房产证登记的住宅 即合同规定的商品房 仲裁庭 建 筑面积为 94 39 m2 其中套内建筑面积 84 04m2 共有分摊面积 10 35 m2 另有小区分摊 6 65 m2 总建筑面积 101 04 m2 合 同及补充协议约定的总建筑面积为 100 15 m2 两者相比 房产 证登记的总建筑面积比合同约定的总建筑面积大 0 89 m2 误差 不超过 1 在补充协议规定的误差比率范围内 b 合同标的之总建筑面积为实得面积与公共部位 公用房 屋分摊面积之和 房产证中显示的共有分摊面积与小区分摊面 积不含已作为独立使用空间销售或出租的地下室 车棚及人防 工程 共有分摊面积与小区分面积系不同的分摊面积 均属于 东湖花园三号小区公共部位与公用房屋分摊的面积 两者没有 重复 其产权人分别为申请人所在栋全体业主及小区全体业主 对此惠州市房屋测绘所出具的分摊面积计算书已作了明确 具 体的说明 因此小区分摊面积属于合同约定的总建筑面积的一 部分 该约定符合公平原则并不违反建设部 1995 年规则第 9 条 规定的公用建筑面积计算原则及其它调整商品房公用建筑面积 分摊关系的相关法律 法规 规范的规定 且小区分摊面积的 公共部位与公用房屋等建筑物事实存在并由三号小区全体业主 实际受益 惠州市房产管理局亦已明确其产权属于三号小区全 体业主共有 可办至三号小区全体业主或业主委员会名下 c 合同约定的总建筑面积包括 小区分摊面积 的事实亦可以 从合同约定面积与房地产权证登记的差异比例得到证实 16 户 业主中 12 户的面积差异不超过 1 属双方合同约定许可的差 异 d 公共部位与公用房屋分摊面积在房产证中分为共有建筑 面积和小区分摊面积属于房产管理部门登记规范重大变化所致 并不影响合同当时关于销售总建筑面积的约定 申请人房屋所 在的东湖花园 3 号小区是自 1999 年开始销售的 销售之日至办 证期间房屋产权登记规范发生了重大变化 惠市房函 xx 95 号 复函已足以说明 由于这一变化 导致房地产权证登记部门指 定使用的 商品房购销合同 与核发的房产证关于面积的表述 所使用的术语不一致 引发业主误解 2 关于逾期办证的问题 a 房产证逾期办理虽属事实 但非因被申请人的责任 补充协议第 3 条约定 因政府规定办证税费中部分由开发 商承担 部分由业主承担 且规定办证费须在房产证办妥前缴 交 说明申请人有支付办证税费的义务及缴交办证费为房产证 办理的前置条件 被申请人虽于 xx 年 2 月 21 日至 xx 年 6 月 11 日期间分别将房屋交付给申请人使用 但申请人分别于 xx 年 12 月 22 日至 xx 年 7 月 18 日方才陆续缴交办证费 因未及 时交费 被申请人曾在小区内进行公告催交办证费 这一事实 在仲裁庭开庭审理时申请人已认可属实 因申请缴交办证费前 置义务未及时履行 后置办证义务可暂停履行 b 惠州市房产管理局在受理提供的办证资料后 1 年多才陆 续出证 属于房产部门原因所致 逾期办证是因申请人未及时交纳办证费用及房产部门延误 办证所致 根据 广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件若干问题的指导意见 第 2 条的规定 被申请人只 有在因自身原因导致逾期办证 才承担逾期办证责任 3 即便被申请人需承担违约责任 亦缺乏支付违约金事实 依据 a 在合同中并未约定逾期办证的违约金 b 根据 中华人民共和国合同法 下称 合同法 第 113 条 114 条的规定 违约金规定的原则是弥补给当事人造成的 实际或可预估的损失 违约金过多高于实际损失的 当事人可 请求人民法院或仲裁机构予以减少 在本案中 16 户申请人中 有 12 户是以银行贷款形式支付房款 对此合同可为证 且至今 未还清银行贷款 此类业主的房产证需办理房屋抵押登记手续 并由贷款银行保管房地产权证原件直至还清贷款本息 按银行 规定 此类业主在未还清贷款前不得对房屋进行转让 抵押 赠与等处分权 只可行使占用 使用及收益权 不存在所谓的 抵押借款或转让问题 对于一次性付款的申请人而言 而且惠 州市在 xx 年 9 月 1 日前 即便房屋的房产证未办妥 亦可通过 购房合同的转让 原以银行贷款付款的客户转让前需先还清银行 贷款 将房屋的权益转让并获益 房产证是否办妥 根本不影 响申请人对房屋权益的转让 至于一次性付款的申请人所说的 抵押借款 被申请人至今未接到过一次性付款的申请人因逾期 办证导致其不能抵押给其造成损失 并提出索赔的任何主张及 依据 说明在此期间一次性付款的申请人或未有抵押的要求或 是逾期办证未对其造成实际损失 此外 本案中 房屋已按约 定交付给申请人使用 申请人亦已入住多年 无论是以银行贷 款支付购房款还是一次性付清购房款 逾期办证均不影响其对 房屋占用 使用及收益权 c 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释 关于逾期办证的违约责任亦只是规定 合 同没有约定违约金或损失数额难以确定的 可以按照已购房款 总额 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的 标准计算 并不是必须按此规定支付违约金 有关逾期办证的 违约金应遵循 合同法 有关违约金用于弥补损失的原则 因 此上述司法解释有关逾期办证违约责任的规定仅在给守约方造 成损失时适用 本案中申请人所购房屋的房产证虽逾期办妥 但并未给申请人造成损失 不应适用该规定 4 关于其他费用 1970 元的问题 a 该部分费用系合同中明确约定的 不违反国家法律 行 政法规的强制性规定 且被申请人在交付使用前已完成了该部 分设施 可视对讲系统 试用后质量 效果不稳定 为广大业 主利益 被申请人选用了现在的系统 该系统造价与可视对讲 系统持平 亦在房屋交付使用前完成并移交给申请人使用 申 请人在此前亦从未提出过异议 b 申请人在收楼及使用设施后一直没有异议 在长达 3 4 年后 又要求返还该部分费用 1970 元 依据 合同法 第 55 条规定 已超过该条规定的一年期限 依据 中华人民共 和国民法通则 下称 民法通则 第 135 条规定 已超过该条 规定的两年诉讼时效期限 因此 无论申请人主张撤销合同 还是主张违约 均已过法定时限 申请人的代理律师提交的代理词要点如下 1 基本事实 本案证据显示及庭审查明的基本事实是 a 被申请人将合同约定的总建筑面积包括其认为的另有小 区分摊面积作为销售面积 但各申请人房产证中登记的建筑面 积在不包括另有小区分摊面积的情况下 全部少于双方合同所 约定的总建筑面积 其中差额最少的是 5 7m2 差额最多的则 达 14 4m2 b 被申请人也承认东湖花园三号小区为整个小区服务的架 空层 为整个小区服务的公共用房 单车房及非独立使用的地 下停车库等公共部位 其所有权属全体业主共同共有 c 被申请人将所有权归全体业主同共有的 另有小区分摊 面积擅自分割为小区业主私人所有并作为销售面积的一部分 d 被申请人违反合同约定 为申请人办理房屋所有权证的 期限全部超过了 自房屋交付之日起 24 个月办妥 的期限 e 被申请人单方改变合同约定 将双方约定的安装可视对 讲系统更换为一般对讲系统 被申请人仍按可视对讲系统的标 准向各申请人收取安装费用 邮电部门免费为全体业主安装了 信报箱 被申请人从中收取费用 2 仲裁请求合法 a 各申请人房产证中登记的建筑面积均少于补充协议第 7 或第 8 条所约定的总建筑面积 根据此约定 被申请人应当向 各申请人返还误差面积相应的购房款 同时 我国 合同法 第 113 条规定 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不 符合约定 给对方造成损失的 损失赔偿额应当相当于因违约 所造成的损失 包括合同履行后可以获得的利益 但不得超过 违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同 可能造成的损失 现各申请人以误差面积的购房款作为基数要 求赔偿以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息损 失合法合理 b 双方虽未约定办证逾期违约的赔偿计算方法 但最高人 民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释 第 18 条明确规定 合同没有约定违约金或者损失难以 确定的 可以按照已付购房款总额 参照中国人民银行规定的 金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 因而各申请人按照已 付购房款总额和中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利 息的标准计算违约损失 合理有据 c 合同法 第 63 条规定 执行政府定价或者政府指导 价的 在合同约定的交付期限内政府价格调整时 按照交付时 的价格计算 被申请人向各申请人所收的有视电视系统等费用 都是政府定价或者政府指导价 但被申请人却超过规定多收取 了费用 有的则是没有收费根据 如专用信报箱费 有的则是 进行了单方变更 如闭路电视监控系统改变成为普通对讲系统 而多收取了费用 上述多收取的费用 被申请人均应向各申请 人返还 同时 民法通则 第 92 条规定 没有合同根据 取 得不当利益 造成他人损失的 应当将取得的不当利益返还受 损失的人 被申请人所多收取的各项费用都没有合法根据 显 属不当得利 须返还多收取的费用 3 被申请人的答辩理由均不成立 a 关于 另有小区分摊 可以进行出售的答辩意见没有法律 根据 1995 年 规则 第 8 条关于 公用建筑面积 的组成部分中 并没有 另有小区分摊 的项目 公用建筑面积已包括 为整栋服务 的公共用房和管理用房建筑面积 即被申请人所言架空层 公 共用房等 另有小区分摊 面积 已包含在销售时已被作价的 分 摊的公用建筑面积 之中 合同和补充协议中也没有约定被申请人 将 另有小区分摊 出卖给申请人 另有小区分摊 的含义至今为 止都是被申请人单方的理解和解释 国务院 物业管理条例 第 27 条明确规定建设单位不得擅自处分业主共用部位的所有权或 使用权 被申请人承认 另有小区分摊 属全体业主共同共有 但 其将业主共同共有的部分处分为小区业主私人所有 民法通 则 第 71 条规定 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享 有占有 使用 收益和处分的权利 即在法律上权利人只有对 自己拥有所有权的财产才可以进行收益和处分 同时共同共有 与私人所有是两个根本不同的法律概念 被申请人在未经全体 业主同意的情况下 将全体业主共同共有的财产进行处分变为 业主私人所有 其处分属违反法律的强制性规定属于无权处分 被申请人认为各申请人只有对公有面积付款之后才能拥有 全体小区业主的共同共有权 该说法没有任何法律根据 全体 小区业主对小区架空层 公共用房 未独立使用的地下室等拥 有共同共有权是法律规定的法定形成权 不以各个业主是否对 该共同共有面积付款为前提 被申请人认为应当尊重契约自由原则 即尊重双方关于 另 有小区分摊 买卖的约定 但尊重契约自由是以不违反法律 行 政法规的强制性规定为前提 因此被申请人认为应当尊重契约 自由的抗辩理由也是不能成立的 被申请人将补充协议中总建筑面积中的 公共部位与公用房 屋分摊建筑面积 单方面理解为即是申请人房产证中的 公有分 摊面积与另有小区分摊 没有任何事实依据和法律根据 由于是 被申请人提供的统一格式合同 应当根据 合同法 第 41 条关 于对合同理解条款的规定对补充协议总建筑面积中的 公共部位 与公用房屋分摊建筑面积 作出对被申请人不利的解释 或者至 少按照 规则 中关于 公用建筑面积 的本来含义对 另有小区 分摊 作出符合原义的合理解释 b 被申请人关于办房产证逾期违约的相关答辩理由是错误 的 合同法 对违约采取严格责任原则 即只要存在违约的 客观结果 则该违约行为人无论是由于主观原因或是客观原因 或是由于第三方的原因造成违约 违约行为人均应向对方承担 违约责任 本案中被申请人为各申请人办理房产证已超过了双 方约定的办证期限是明显的法律事实 因此被申请人应当承担 违约责任有事实根据 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释 第 18 条规定 由于出卖人的原因 买受人 在下列期限届满未能取得房屋权属证书的 除当事人有特殊约 定外 出卖方应当承担违约责任 一 商品房买卖合同约定的办 理房屋所有权登记的期限 因此被申请人承担办证逾期违约责 任有法律根据 被申请人认为办理房产证虽然存在违约 但并未造成各申 请人的实际损失 因而无须支付违约金的抗辩理由没有任何法 律根据 同时由于各申请人没有及时获得房产证 致使各申请 人在行使房屋转让权 房屋租赁权 房屋抵押担保权等权利时 受到极大限制 有时甚至丧失了商业机会 这种结果实际上也 是对各申请人实体利益的潜在损害 被申请人认为是由于各申请人迟延交付办证费才导致了迟 延办证 该种说法与双方合同的约定不符 因为双方并没有约 定只有在各申请人交缴办证费后被申请人才办理房产证 双方 仅约定了办证期限而没有附加任何条件 被申请人还认为是由于惠州市房产管理局的原因才导致办 证违约 因而不应承担违约责任的说法没有法律根据 合同 法 第 121 条规定 当事人一方因第三人的原因造成违约的 应当向对方承担违约责任 即使是由于惠州市房产管理局的原 因导致办证逾期 被申请人仍应向各申请人承担违约责任 c 关于被申请人多收取的其他费用 双方虽然在合同中对各种收费作出了约定 但约定应以合 法性为前提 否则不发生相应的法律后果 但本案的事实表明 被申请人向各申请人收取的部分收费项目没有合法性 被申请 人多收取的费用属不当得利 应当向各申请人进行返还 关于有线电视系统费 惠州市人民政府物价局惠价 xx 11 号文件明确规定 有线电视系统初装费每户为 350 元 但被申 请人却收取了 500 元 多收取的 150 元属违规收费 关于对讲系统及闭路电视监控系统费 970 元 双方在合同 中作了明确约定 但被申请人单方改变为普通对讲系统并且延 续至今 被申请人多收取的费用应向各申请人返还 关于专用信报箱 250 元 国务院 物业管理条例 第 45 条 规定 物业管理区域内 供水 供电 供气 供热 通讯 有 线电视等单位应当向最终用户收取费用 在各申请人提供的证 据中 广东邮政物流配送服务有限公司惠州分公司免费为东湖 花园三号小区各住户设置专用信报箱 既然行政法规规定供水 通讯等单位是向最终用户收取有关费用 那么供水 通讯等单 位作出的免费承诺也应是向最终用户作出的 而不是针对小区 开发商作出的承诺 因此被申请人认为是通讯单位向其作出免 费承诺 其有权再向各最终用户即各申请人收取专用信报箱用 250 元没有事实根据和法律依据 建档资料费 100 元 被申请人承认是东湖花园三号小区的物 业管理公司为物业管理方便而对各业主进行建档 因此被申请 人收取该项费用没有事实根据和法律依据 综上 本案中各申请人的房产证中登记的建筑面积少于双 方合同约定的总建筑面积已是法律事实 被申请人应当根据双 方合同的约定和相关司法解释的规定返还相应的购房款及支付 相应的利息 被申请人办证违反双方合同约定的办证期限也是明 显的法律事实 被申请人应当按照司法解释的规定向各申请人 支付违约赔偿金 被申请人向各申请人多收取的其他费用或没有 法律根据 或违反双方约定 或超政府规定收取 其所得显属 不当得利 根据相关法律规定应向各申请人返还 在重新仲裁中 申请人没有改变请求 双方当事人没有改变 对争议问题所持的立场与观点 就 另有小区分摊 问题 双方均表达了见解 申请人的意见要点 在更换的房产证中 另有小区分摊 不复存在 申请人请求 的是合同规定面积与房产证登记面积之间的差额部分 合同中没 有 另有小区分摊 的约定 庭审前被申请人的书面意见要点 1 关于 另有小区分摊 销售东湖花园三号小区商品房时 系按房产登记部门要求 采用国家建设部 工商行政管理局编制的 商品房购销合同 销售合同 这一合同与现行的广东省建设厅 广东省工商行 政管理局编制的 商品房买卖合同 买卖合同 有一个很大的 区别 前者没有要求填写分摊面积明细 后者则要求填写分摊 明细 销售合同与现行的房地产权登记规范也有很大的区别 第二条关于商品房面积约定一项 使用的是实得建筑面积概念 及公共部位和公用房屋概念 并无现行房地产权登记使用的套 内建筑面积概念及共有分摊概念 这些区别 都说明无论是合 同版本还是房地产权证登记都发生了变化 由于销售合同没有单独的分摊明细项目 在销售三号小区 时 被申请人将为整个小区服务的公共部位 公用房屋与为本 栋服务的公共部位 公共房屋一起纳入分摊 而不是将该部分 费用纳入实得建筑面积房价 对于这一计算方法 向购房者作 了充分的说明 售楼部有楼房模型展示及合同文本展示 由于 业主领取的是业主私人房地产权证 只能登记业主商品房的套 内建筑面积及共有分摊面积 其中套内建筑面积属于业主私人 所有的物权 共有分摊面积属于本栋业主共同共有的物权 为 避免重复办证 且三号小区业主委员会未成立 房地产权登记 部门借鉴外地的做法 在附图上标注了 另有小区分摊 部分的 面积 就所谓的而积差异而言 销售合同约定的建筑面积与房地 产权证上登记的套内建筑面积 共有分摊面积 附图上标注的 另有小区分摊面积三者之和基本一致 不存在业主请求的面积 差异 本着公平原则 为妥善解决业主争议的面积问题 建议 以合同约定的总建筑面积减去另有小区分摊面积后的建筑面积 按合同约定总房价确定每平方米的单价 以此每平方米单价为 依据 按房地产权证上登记的建筑面积确定面积差异 多退少 补 2 关于惠州市房产管理局取消附图 另有小区分摊 的标注 惠州市房产管理局于 xx 年 4 月 21 日作出 关于东湖花园 3 号小区房屋面积问题的复函 惠市房函 xx 48 号 表明原有 房产证附图上标注的 另有小区分摊 面积 换发的房产证附图 上不再标注 而是另行办理权属证明书至三号小区全体业主或 业主委员会名下 无论是新证还是旧证 房屋的套内建筑面积 及公共部位和公用房屋都是不变的 都是业主在实际使用 不 存在新旧证之间有面积增加或减少的问题 小区分摊面积属于全 体业主共同共有 不计入业主房产证附图中的建筑面积 庭审中 被申请人的意见要点 房产证登记的变化属不同的登记形式 该变化并不否定 另有 小区分摊 的合理性与客观性 合同约定的面积中包含了 另有小 区分摊 面积 申请人要求的退款面积的根据否定了 另有小区分 摊 面积 否定合同中的合意 合同格式版本的变化 登记方式的 变化 要以历史的眼光看待 为小区全体业主服务的面积仍然存 在 权属由全体业主享有 另有小区分摊 面积的权益之享有 没有变更 二 仲裁庭意见 在原仲裁程序中 经庭审调查 仲裁庭确认事实并表达意 见如下 合同 补充协议及明细表是双方协商 自愿达成 合法有 效 对双方均有约束力 申请人依合同 补充协议及明细表的约定 履行了支付全 部购房款的合同义务 被申请人依合同 补充协议及明细表的约定 交付了合同 约定的房产 申请人于 xx 年 2 月 21 日验收 确认房屋状况与 合同内容一致 签署了 业主收楼满意书 依补充协议第 3 条的约定 申请人于 xx 年 1 月 16 日交付 房产证办证费用 依约定 房产证应当于 xx 年 2 月 21 日办妥 实际办妥日期是 xx 年 10 月 22 日 被申请人承认确实存在延期 办妥的情况 双方对存在延期办妥房产证客观事实的没有异议 双方当事人对于涉案房产的有关数据并无分歧 争议在于 另有小区分摊 面积 之性质 是否符合 1995 年规则及该规则 是否适用于合同及如何适用的问题 关于申请人的首项请求 1995 规则在系争议合同签订前 4 年半前制定 其目的在保 护消费者的合法权益规范商品房销售行为 在印发时 建设部 通知各省 市的房地产行政管理部门 明确要求商品房购销合 同中 应明确购房者所购商品房的建筑面积 并注明该商品房 的套内建筑面积 实得建筑面积 及应合理分摊的公用建筑面积 并无 小区分摊 面积 之说 1995 年规则第 8 条规定了公用面积的组成 电梯井 楼 梯间 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅和过道 地下室 值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理 用房建筑面积 套 单元 与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半 第 9 条规定公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空 间销售或出租的地下室 车棚等 不应计入公用建筑面积部分 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积 公用建筑面积按以下方法计算 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套 单元 套内建 筑面积之和 并扣除已作为独立使用单位空间销售或出租的地 下室 车棚及人防工程建筑面积 即整栋建筑物的公用建筑面 积 惠州市房产管理局于 xx 年 4 月 28 日发出的惠市 xx 44 号 文标题是 关于规范房屋权属登记面积计算的通知 其中第三 项 为小区服务的设备用房 管理用房不作公摊面积 第四项 独立使用的地下室及用作人防工程的地下室不能作共有面积分 摊 该通知体现了 1995 年规则的原则与规定 表明政府的有 关部门已经落实该规则的规定 该通知还提及 gb t17986 1 xx 房屋测量规范 不应视该 通知 为惠州房产管理局落 实 1995 规则的首份发文 众所周知 1995 年规则类的文件 被申请人有很便捷的途径及时获得 惠州市房产交易中心于 xx 年 7 月 13 日形成的 交易中心 工作会议纪要 惠州市房中 xx 26 号文 针对东湖花园三号小区 的问题 会议有惠州市房产管理局的负责人组织的有关部门的 负责人参与 明确小区的分摊面积 不计入建筑面积 只在 房 地产权证 附图上标记为 另有小区分摊面积 xx xx 平方米 黑体作为重点系仲裁庭所为 下同 惠州市房产管理局于 xx 年 8 月 30 日在 关于东湖花园三号 小区房屋面积问题的答复 函 下称 830 函 正是对包括本案及并 案所涉的其他 15 个案件的申请人 业主 就系争议部分问题的回 应 明确说道 该小区公共面积分摊仅在图纸上作标注 不计入 产权确认面积 也不计入销售面积 这一答复符合 1995 规则 的原则与具体规定 东湖花园 3 号小区业主与开发商就房产面积问题发生争议 在本案申请人及并案的其他 15 宗案的申请人提交仲裁前 被申 请人曾于 xx 年 9 月 5 日致函惠州市房产 管理 局 标题是 关于 三号小区公摊面积约定的咨询函 下称 被申请人 xx 年 9 月 5 日函 函中辩称 根据 1995 年规则第 9 条的规定 除作为独 立使用空间销售或出租的地下室 车棚及人防工程外 其他公 共部位与公用房屋应属可分摊的公用建筑面积 三号小区的小 区公摊面积中没有属于 已经销售或出租的地下室 车棚及人防 工程 按当时的规定应属于可分摊的公用面积之一 贵局 关 于规范房屋权属登记建筑面积计算的通知 下称 通知 仲 裁庭 是在 xx 年 5 月 1 日执行的 而三号小区在 1999 年 8 月份 已经开始销售 至 xx 年 5 月 1 日 通知 执行时已基本销售完 毕 根据法不溯及既往的原则 贵局在后颁布的 通知 不应 适用于之前已经销售的商品房 以上辩解大体上是理性的 说明 被申请人对当地政府房 产部门的再次强调 1995 年规则的原则与规定之 通知 表示 遵循 只是依法不溯及既往的原则 东湖花园三号小区的房产 于 1999 年 8 月至 xx 年 5 月 1 日已基本销售完毕 但是 被申 请人忽略了重要的事实 如果 通知 在其心目中是应当遵循 的 法律 法规 那么 1995 年规则对申请人的约束力 无论是 因时间在其销售案涉房产之前 还是其对整个国家商品房交易 的规范上之重要性而言 被申请人均没有理由不予遵循 被申请人 xx 年 9 月 5 日函还辩称 开发商在销售之前已 将小区公摊面积单列成本 并据此与业主约定了销售面积与销 售单价 若然现在依据贵局小区公摊面积不计入销售面积的解 释 开发商无法按与业主的约定收回小区公摊面积的成本 而 业主却可不按合同约定无偿取得小区公摊面积的产权 这显然 显失公平 而就被申请人 xx 年 9 月 5 日函 惠州市房产管理局于 xx 年 9 月 19 日回应的惠市房函 xx 95 号函 标题是 关于东湖花 园三号小区公摊面积的复函 该函没有否定 830 函 实际上再 次重申 830 函所体现的 1995 规则的原则与规定 其中提到 4 栋 商品楼 说道 东湖花园的 301 303 栋的架空层 公共用房与 304 305 栋的地下室 架空层合计 8548 10m2 均为整个三号 小区服务即为多幢服务的建筑面积 虽然三号小区是自 1999 年 开始销售但是提交我局办理确认产权手续时间是 xx 年 所以必 须依据国家质量技术监督局 xx 年发布的 gb t17986 xx 房产测 量规范 进行面积计算 不将该面积计入分户产权面积 仲裁庭不能简单否定被申请人 xx 年 9 月 5 日函的陈述与辩 解可能具有一定的客观性 但被申请人明知本应遵循 1995 年规 则 被申请人在仲裁中提交惠市房函 xx 95 号函 没有否定该 函的所言的正确性和合法性 相反该函从正面否定被申请人关 于 另有小区分摊面积 的合理性 申请人的粤房地证第 c3079134 号房产证 在登记权属人姓 名的同一页之房屋情况栏记载 所涉房产的 建筑面积 和 其中 住宅建筑面积 处均记载为 玖拾肆点叁玖平方米 在该证另一页 附房屋平面图的房屋情况栏 记载的 建筑面积 和 其中住宅面 积 的细项中均记载为 94 39 m2 由 套内面积 84 04 m2 和 共有 分摊面积 10 35 m2 构成 同页上的所附住宅平面图上注记 另有小区分摊 6 65 平方米 显然表明发证机关只认可所涉 房产的面积是 94 39 m2 因而在前页中以汉 大写数 而非阿拉伯 数记载表述 以示郑重 避免误读或防止更改 此系众所周知 的中国惯例 正如对金额的表述 在同一张发票等票据中 通 常用大写数与阿拉伯数两种方式记载 有异时 以前者为准 被申请人对房产证的记载 早于申请人之前获悉或明了 从未 提出异议 应当视为原本认同 房产证系合法 有效的文件 其上记载的房产建筑面积具有约束力 非发证机关不能更改 以上提及的 1995 年规则以及当地体现其原则与规定的文件 包括房产证 被申请人均知晓 没有证据表明 被申请人采取 行政诉讼类的程序坚持其 xx 年 9 月 5 日函的立场 否定之 又 补充协议第 7 条没有给出 公用房屋分摊建筑面积 的明确定义 即使该表述就是后来房产证中 另有小区分摊 面积 在案涉房 产交确认产权手续时 当地政府的房产管理部门明确认定 不 将该面积计入分户产权面积 1995 年规则与 房产测量规范 虽然主要是规范政府有关管理部门的行为 但是房地产发展商 与业主之间的商品房买卖合同不能违背其规定 因为提交办理 确认产权手续 房产管理部门必须遵循以上有关行政规章的规 定 申请人认为如此摊分违反了 1995 年规则的规定 1995 年 规则颁布于前 系争合同签订在后 被申请人早就知道 1995 年 规则的存在 有义务遵循 1995 年 规则 补充协议是采用格式合 同订立 被申请人系提供格式合同条款的一方 合同法 的 有关规定如下 第 39 条 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当 事人之间的权利和义务 并采取合理的方式提请对方注意免除 或者限制其责任的条款 按照对方的要求 对该条款予以说明 第 40 条 格式条款具有本法第 52 条和第 53 条规定情形的 或者提供格式条款的一方免除其责任 加重对方责任 排除对 方主要权利的 该条款无效 第 41 条 对格式条款的理解发生争议的 应当按照通常理 解予以解释 对格式条款有两种以上解释的 应当作出不利于 提供格式条款一方的解释 依据 1995 年规则 政府管理部门不能认可小区分摊面积在 此类合同中发展商认定的要如此分摊的做法 仲裁庭无法了解 被申请人房产价格的构成 不知道被申请人的房价中如何包含 或体现了小区分摊面积及小区的其他条件 以上事实与理由表明 被申请人交付的房产小于约定 5 76m2 申请人的首项请求应当支持 关于申请人的次项请求 通常 房产证办理的流程与惯例是 发展商出具关于办理 产权证初始登记的公告 给业主发出办理产权证的通知 业主 在一定时间内 如 6 个月 缴付税费和个人资料 随后 24 个月内 办妥 补充协议第 3 条约定在房屋交付后 24 个月内 发展商办 妥房屋所有权证 被申请人未依约定办妥房产证 也不能证实 存在非正常情况 另外也未否定申请人关于办证逾期的事实 但是合同中没有规定逾期办理房产证违约金的计算方法 申请 人一方也未提交造成损失的依据 依据公平原则以及本案的实 际情况 仲裁庭认为应当给申请人以合理补偿 以申请人应付 并已付购房款为基数补偿百分之二为宜 本案申请人已付购房 款人民币 220534 元 扣除被申请人已退的 12683 元实际已付购 房款为人民币 207851 元 按 2 计算被申请人应补偿申请人人 民币 4157 02 元 关于申请人的第 3 项请求 申请人于 xx 年 2 月 21 日签署业主收楼满意书 其中说到 亲自验收 房屋状况与所签的合同内容一致 这不应当包含 了对内在品质的最后认可 但应当包含了对已经安装了对讲系 统等设施的确认 这是普通人并肉眼可以看出 判断的问题 若当时提出存在问题 在合理期限内 比如半年内 要求被申 请人按明细表的约定 安装符合约定的设施 如半年内仍属 货 不对版 就应当向发展商 被申请人 主张此项权利 而到申请 仲裁时 则因时效而丧失权利 申请人提及某些设施 如信箱 等不应由发展商收取费用的理由 仲裁庭予以采信 但仲裁庭 无法确定 申请人何时应当发现问题 便无法否定被申请人的 因时效已过而丧失诉权之说 在被申请人拒绝退款的情况下 仲裁庭难于满足申请人的请求 然而 对于被申请人收取本不 应收取或多收取申请人若干费用的行为 仲裁庭认为此行为与 诚实信用的原则相违背 关于申请人的第 4 项请求 由于申请人的第 3 项请求没有得到支持 申请人须与被申 请人分担仲裁费 仲裁庭注意到 惠州市消费者委员会以 关于东湖花园 3 号 小区业主反映开发商侵犯权益事宜的调查情况报告 提及前述 惠州市人民政府有关部门与惠州市有关机构关于处理东湖花园 三号小区问题的原则与见解 均符合 1995 规则的原则与规定 导致纷争 又不能及时协商解决 主要责任在于被申请人 因 此 仲裁费主要由被申请人承担 在重新仲裁中 申请人没有改变请求 双方当事人没有改变 对争议问题所持的立场与观点 被申请人对房产证登记变化的 事实没有异议 就 另有小区分摊 问题 被申请人表达的意见 本质上与 重新仲裁前没有不同 就 另有小区分摊 问题 申请人提交了惠州房产局更改了 另有小区分摊 之内容的房产证 申请人经更改的粤房地证第 c3079162 号房产证 在登记权 属人姓名的同一页之房屋情况栏记载 所涉房产的 建筑面积 和 其中住宅建筑面积 处均记载为 壹佰零玖点贰壹平方米 在 该证另一页附房屋平面图的房屋情况栏 记载的 建筑面积 和 其中住宅面积 的细项中均记载为 109 21 m2 由 套内面积 97 82 m2 和 共有分摊面积 11 39m2 构成 同页上的所附住 宅平面图上已无 另有小区分摊 xx 的附注 重新仲裁揭示 案件的争议事实没有改变 被申请人交付 的房产小于约定面积 5 76m2 众所周知 房产证中记载的建筑面积或确认的面积才是权 属人享有处分权利的房产建筑面积 而被申请人宣称办理到所 涉小区全体业主或业主委员会名下的小区分摊面积 申请人个 人无权处分 据此 在不改变对申请人其他请求的见解之情况下 仲裁 庭仍然支持申请人的首项请求 三 裁决 1 被申请人向申请人返还 5 76 m2 购房款 12683 元 及该 房款自 xx 年 4 月 6 日起至 xx 年 12 月 28 日的利息 依中国人 民银行规定的同期同类贷款利率计算 2 被申请人因逾期办证 给申请人补偿人民币 4157 02 元 3 本案仲裁费 2706 元 由被申请人承担 80 即 2164 8 元 申请人承担 20 即 541 2 元 申请人预交的仲裁费不予退回 由被申请人承担的仲裁费在本案执行时径付给申请人 被申请人应付的上列款项应于本裁决做出之日起 20 日内付 清 逾期按年利率 8 计付利息 本裁决为终局裁决 自作出之日起生效 商品房预售合同样本商品房预售合同样本 商品房合同 2 甲方 卖方 住所 邮编 营业执照号码 资质证书号码 法定代表人 联系电话 委托代理人 联系电话 乙方 买方 国籍 性别 出生年月日 住所 址 邮编 身份证 护照 营业执照号码 联系电话 甲 乙双方在平等 自愿 协商一致的基础上 就乙方购 买甲方预售的 商品房事宜 订立本合同 第一条 甲方通过土地使用权出让 转让 划拨方式取得区 县 地块土地使用权 并依法进行了土 地使用权登记取得房地产权证 证书号为 土地面积为 土地用途为 甲方经批准 在该地块上投资 建造 暂定名 现定名 商品房 主 体寻址建筑结构为 结构 建筑物地上层数为 层 地下层数为 层 上述商品房已具备 上海市房地产转让办法 规定的预售 条件 局已批准上市预售 预售许可证编 号 第二条 乙方向甲方购买 路 幢 号 层 室 以下简称该房屋 政府批准的规划用途为 据甲方暂测该房屋建筑面积为 平方米 其中套内 建筑面积为 平方米 公用分摊建筑面积为 平方米 该房屋建筑层高为 米 该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二 该房屋建筑结 构 装修及设备标准见本合同附件三 该房屋相关情况说明 抵押关系 租赁关系 相邻关系及小区平面布局 见本合同 附件四 该房屋 前期物业管理且务合同 使用公约 或 有关承诺书见本合同附件五 第三条 乙方购买该房屋 每平方米房屋建筑面积单价为人民币 元 大写 第四条 乙方购买该房屋的总房价款 含附件三中装修 设备价格 是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格 本合同约定的 总房价款除该房屋建筑面积的暂测不一致的原因外 不再作变 动 第五条 在该房屋交付时 房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管 理局认定的测绘机构实测面积为准 如甲方暂测面积与实测面 积不一致时 除法律 法规 规章另有规定外按下列约定处理 按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补 甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过 包括 不向乙方收取超过部分的房 价款 甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过 包括 乙方有权单方面解除本合同 乙方行使单方解除权时 必须在双方签署 房屋交接书 之时 或之前提出 否则视为放弃该项权利 第六条 签订本合同时 该房屋建设工程建设到 乙方应当按本合同约定时间如期足额将 房价款解入甲方的