杭州杭海商业中心.doc

杭州杭海商业中心 一、开发商、投资商及运营管理公司：1、项目名称： 杭海商业中心.服装尾货批发市场2、项目开发商： 开发商：海宁凯达菱商贸城开发有限公司。 投资商：浙江曼斯顿房地产开发有限公司。曼斯顿房产“30万方商业地产缔造者”。曾开发过尖山新区仙侠居广场，连杭曼斯顿广场，长安大学城商业中心。3、项目运营管理公司： 浙江曼斯顿商业经营管理有限公司4、项目开发商的注册时间及资金：海宁凯达菱商贸城开发有限公司成立于2010年12月14日公司注册资金为：肆仟柒佰捌拾柒万捌仟元（4787，8000）二、项目基本数据：1、 项目参数：本案属于商业、办公用地，项目总建筑面积41309.44平方米，（其中地上建筑38098.09方，地下建筑3211.35方）总占地面积23818方（35亩地） 建筑占地面积12272.88方。2、 项目结构：框架结构3、 项目开业：暂定2014年6月项目绿化率：绿化率为10%。 5、本案规划建筑密度为多少：本案规划建筑密度为49.96%6、 项目得房率：一层：80.08% 二层：57.95% 三层：78% 7、项目拿地时间：2011年5月13日取得土地。8、项目证件是否齐全：项目建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、土地证、房地产开发企业暂定资质证书等均公示在案场9、项目楼层、层高、内部设施：本案商铺为6幢3层围合式商业街。一层层高 5.99米 二层层高 4.5米 三层层高 4.5米二台1吨客梯，四台2吨货梯，二台1吨观光电梯，七台自动扶梯,12个安全通道。精装修loft公寓办公楼总共9层，（一楼商铺层高5.99米，二至九楼4.99米）可售精装修LOFT商业办公楼230套（218套loft户型，12套一层商铺）办公楼总建筑面积11730，总楼高49.91米。10、项目主力户型及多少商铺： 本案商业中心可售商铺566套,主力面宽3.9米，进深12米左右。主力面积1、2层50方，三层30方11、项目销售楼层：本项目主要销售楼层为一楼、二楼、三楼12、项目停车位：本案共有380个停车位，其中地上283个(包括184个立体停车位，99个地面临时停车位)，地下97个。13、项目按揭银行中国建设银行14、项目付款方式：本项目付款方式分别2种为：一次性付款、银行按揭15、项目办理房产证时间：办证时间：交付后半年内办理房产证预计交付时间2014年6月30日前交付16、项目产权年限与土地性质：2011年5月13日2051年5月12日 项目产权年限为40年土地性质：商业用地17、本案三证是否齐全：房产证、土地证、契证（由客户交纳契税获得），三证齐全。18、本案附近公交车路线：K868 长安 九堡客运中心 K868 假日线路 盐官 九堡客运中心K868 学院线路 东方学院 浙江财经学院 K868 区间 盐仓 下沙K868 专线 海宁皮革城 杭州大关北 K80 盐仓农贸市场 百联奥特莱斯K529 盐仓客运中心 临平 K523 盐仓客运中心 焦家村T113 盐仓客运中心 海宁客运中心 T106 盐仓客运中心 海宁客运中心T313 盐仓客运中心 长安 T310 盐仓客运中心 长安 T307 盐仓客运中心 盐官19、本案周边配套如何：银行：工商银行、农业银行、建设银行、海宁农村信用合作联社、杭州银行。酒店：国贸蓝海大酒店、米兰宾馆、如家 学校：盐仓学校、阳光幼儿园、启航幼儿园20、项目电梯配置：电梯：二台1吨客梯，四台2吨货梯，二台1吨观光电梯，七台自动扶梯，自动扶梯净宽1000。品牌：曼斯顿电梯,21、委托管理期限及销售政策：商铺委托10年，前三年分别按照每年单套商铺销售报价总价的6%/年，三年共计18%回报一次性扣除，第4年给予购置方合同总价的（扣除前三年回报后）7%的保底租金回报，第五年保底回报8%，超出部分按本项目运营管理公司与投资客户2:8分成：后五年按实际租金2:8分成（投资客户80%，运营管理公司20%）。22、商铺可以自营吗 政策如何：可以自营，针对自营客户：除甲方与购置方签订商品房买卖合同外，须由本项目运营管理公司同时与购置方签订业主经营管理合同购置方购买本合同商铺后，在服从运营管理公司的统一业态规划及统一管理的前提下，该商铺用于自营或自行出租。房价按照销售报价给予12%的折扣优惠，同时不再负责第四、五年的保底租房回报责任。23、项目入驻品牌：项目由市场统一经营管理，以服装业，皮革业，箱包业企业；外贸公司；区域经销商为主。项目主要功能是去化企业库存，帮助企业回笼资金，让消费者能购买到物廉价美的商品24、项目7幢的公寓有多少层，卖不卖：项目7幢公寓共9层，目前我们所售的是1，3，4，5幢商铺，公寓部分另行通知。三、项目常见问题：1、海宁的城市如何？海宁市位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，是浙北第一经济强县（市）。四大经济支柱：皮革，家纺，经编，太阳能光伏产业。产业经济发达，海宁人均GDP已超过一万美元。中国现代服务业十大最具投资价值县市区。另外海宁景色优美有著名的海宁十景，也是旅游佳地。2、你们市场的定位： 项目定位为浙江乃至华东最大的服装、皮革、箱包库存交易中心，也就是以批发为主，零售为辅的大型服装、箱包尾货批发市场3、产业的前景？尾货市场是对正规商品市场的一种辅助，是商业经济发展到一定阶段的产物。据了解，我国库存商品数量巨大，在服装、鞋帽、饰品、箱包、家电、手机、家具等不同行业都会产生尾货。据统计，在服装尾货市场方面，我国每年生产的服装不少于500亿件，以一批 服装原单生产中会产生3至5尾货的比例来计算，可正常产生25亿件库存。数量巨大的尾货给厂家的库存和资金周转带来压力，小规模、分散经营的尾货商户并不具备足够的消化能力。因而，成立专门的尾货市场，为从事尾货交易的买卖双方提供经常性的、固定的、具有配套设施和相关服务的场所成为迫切需求。4、项目的优势在哪里？ （1）、本项目卖的是40年的产权，可以更加的放心，有足够的合法保障(2)、曼斯顿房产“30万方商业地产缔造者”。多个项目的成功打造，斥资10亿重金倾力打造杭海商业中心服装尾货批发市场，奠定了项目成功的基础 (3)、周边服装、皮革、纺织产业集中，尾货市场在华东一带的稀缺性及各相关企业处理尾货平台的旺盛需求，还有周边县市商家对服装、皮革尾货进货的渠道需求。项目集服装展示、品牌服装、箱包尾货批发交易与配套特色餐饮于一体，涵盖流行女装、流行男装、童装、运动装等众多服装样式，涉及品牌折扣直销店、女装品牌、男装品牌、鞋帽、童装、皮革等众多业态的品牌尾货批发零售基地，产业链众多。(4)、政府对专业性市场的支持：大型专业市场和现代物流是嘉兴“十一五”期间第三产业重点发展领域之一。(5)、项目位于连杭经济区核心启潮路，毗邻九堡商业中心，立体式交通网络覆盖，道口经济优势明显！周边交通便利，紧邻下沙地铁站，出行极其便利项目周边公交线路众多，到海宁，余杭，下沙，杭州都有直达线路。物流成本低，依托杭州大物流基地实现资源优化有效配置。（6）、网络平台的支持：市场宽带入户，与全球最大的电子商务平台阿里巴巴淘宝意向合作，做到线上线下两不误,两者优势互补。（7）、毗邻中国最大皮革之都（海宁皮革城）、皮革生产基地，杭州中国服装生产基地，杭派女装发源地，中国特大服装批发市场四季青所在地杭派服饰发源地。市场合作的货源渠道丰富便捷。（8）、同样的品牌商品花更少的钱这就是我们市场追求的价值。5、距离杭州较近特别是四季青，容易受到杭州其它服装市场的影响？四季青的确不错全国有名,还有其它的一些大大小小的服装市场也很多,但是他们的品牌较杂乱,销售的服饰定位及进出货渠道和我们市场所定位的完全不一样。我们的市场是以中低端名优产品的尾单为主，有别于其他服装市场，有可能他们这边的部分商户还要到我们这边来进货，因为从我们这拿利润还要更高而且品质有保证，商城保证服装与厂家或服装总代理直接挂钩，散户经营较少，既保证了品牌的品质，同时又为企业解决库存尾货，所以价格有优势；最大化地扩充多线品牌，保证老百姓对享受名品的需求；从管理入手，统一管理和经营，统一服务，便于保证和提高消费者的忠诚度。还有尾货市场在华东地区而言是个空白，所以说我们市场是应市而生的，肯定有他的优越性。所以您完全不必担心。你们的业态和奥特莱斯是不是一样的,距离这么近是不是冲突了？看来你挺关注尾货这个行业的，奥特莱斯在零售商业中专指由销售高端名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。仅针对于零售而已，我们杭海尾货批发市场则是以中低端品牌渠道销售为主，零售为辅的专业市场。稳定的大量的产销供应链是我们市场的特色。所以更本不冲突。7、你们的价格太高？首先我们市场的定价是依据周边整个房地产行情而定的。周边在售的住宅最低的都在60008000元/方，而我们市场整体均价16000元都不到，再看周边沿街小店的商铺转让价格都在2万/平方以上了。更何况我们市场的位置是在整个盐仓地段最好的盐仓汽车站边上，也是海宁无缝连接杭州战略的桥头堡地带，土地增值指日可待。我们做的是产业基础雄厚、市场需求量大、独一无二的生意，所以我们项目的性价比是非常高的。而且高租金的商铺都出现在专业市场里面的。（杭州四季青，海宁波革城，柯桥轻纺城）8、周边消费人口较少，车流量少以后哪来的人气和发展？项目位于连杭经济区盐仓镇中心地带，盐仓汽车站旁，面向启潮路，是盐仓目前最好、也是最贵的一块土地。项目连接下沙和余杭 西面与杭州东接壤地理位置得天独厚,周边有很多住宅小区已建成的或在建的，等我们项目开业后，这里的人气已经相当不错了，而且我们市场本身定位就有他的独特性,我们的货源是服装、皮革、箱包企业、进出口贸易公司、区域总代等。客源是周边县市的服装、皮革、箱包零售商，所以基本都是稳定的，不是单靠零售而生存的，所以这个根本不用担心的。9、全国有多少同类市场,租金水平如何:放眼全国成熟的尾货市场，以北京的天兰天服装尾货市场,广州伟国、锦东服装尾货市场,其租金水平北京天兰天7平方米左右的店面，租金在2000元/月折算下来为9.5元/方/天 其清河网点地下一层做外贸尾货租金在4.5元/方/天以上,品牌店面租金还要更高。07年时广东伟国尾货市场6元/方/天，截止目前租金差不多都在10元/方/天以上了。就连下沙一带的商贸城差不多都在58元/方/天。另外专业的四季青批发市场就更不用说了，一间十来方的铺位租金高达几十万一年。由此可见高的租金都出现在专业市场里面，我们市场在华东地区专业市场里面具有稀缺性，而服装企业却缺少这样的交易平台，项目成熟以后高租金己不在话下。10、 收益回报直接抵扣，之后回报如何保证？首先，每个市场开始都有个培育的过程，没有一个市场是一下子发展起来的，就是因为我们考虑到了这点，所以我们前三年给到您18%的基础回报，依托项目自身定位的针对性，所处区域的优越性以及运营管理公司的专业性，市场的兴旺不成问题，当然租金水涨船高也是必然的。况且第四年，第五年公司分别给予你保底7%，8%的回报，再另加超出部分2：8分成的模式，后五年按实际租金2：8分成。为您全程打造十年委托管理，再加之服装、皮革、箱包尾货市场的庞大客户需求量，这样的市场您还担心什么呢！11、前三年每年回报才6%，同类商业地产回报前三年每年都在8%以上,你们回报太低了：看样子先生/小姐经常关注商业地产。的确现在有些楼盘给出8%甚至是10%15%左右都有的，您想想看好了羊毛出在羊身上的，我们也可以拉高价格给你高些的回报，想到这其实我们不难看出那只是噱头而已，我们的项目是40年产权式项目，有产权项目的稳定性、安全性。首先您投资肯定要保证资金的安全，其次才是回报对吧，然而我们市场正好都具备了这最重要的两点。可能有些高回报率的大多是非产权项目,他们给的回报相对较高,但是你要想到这种项目你们的资金风险就相对要高。连本金安全都难保证,还让他给这么高的回报,怎么兑现呢?我们做的是专业市场，培育期肯定是必不可少的。大家的目的是要把市场做好，生意红火，租金增涨，土地增值，收益高。我们专业服装尾货市场在华东地区有他的稀缺性,尾货产量又很大，而且全国范围同类市场租金水平都在10元/方/天以上了,前景这么好的市场，以后您的收益还会低么!12、你们市场的一切办证费用是怎么计算的：商品房一次性客户办证所需费用序号名称费用收款时间备注1代办费500元买卖合同签约时2物业维修基金45元每平方房屋竣工验收时费用为目前标准，手续办理在建设局财务结算中心3印花税5元办产证时4房产证550元办产证时每加一本证多加10元工本费5契税3%办产证时买卖合同总价的3%6土地证105元办产证时费用合计：1160元+物业维修基金+3%契税商品房按揭客户办证所需费用序号名称费用收款时间备注1预告登记费550元买卖合同签约时2代办费500元买卖合同签约时3预告抵押550元办理按揭时费用由银行收取，行政审批服务中心办理4正式抵押550元办理按揭时费用由银行收取，行政审批服务中心办理5印花税万分之5办理按揭时贷款合同总价的万分之56贷款资料费10元办理按揭时7物业维修基金45元每平方房屋竣工验收时费用为目前标准，手续办理在建设局财务结算中心8印花税5元办产证时9房产证550元办产证时每加一本证多加10元工人费10契税3%办产证时买卖合同总价的3%11土地证105元办产证时费用合计：2920元+物业维修基金+3%契税+印花税（万分之五）13、如果我要自营可以不可以：可以自营，针对自营