2010年上半年深圳房地产市场发展分析-14DOC

20102010 年上半年深圳房地产市场发展分析年上半年深圳房地产市场发展分析 背景 引 在经济危机下 2009 年楼市通过一系列救市政策刺激 楼市从复苏到 一路飙升 再到房价上涨过快 而 2010 年 4 月 17 日 新国十条 出台 让过 热的楼市迅速降温 房价下行调整 时至年中 随着新政不断的深入 在买卖 双方的博弈中 房地产市场正发生了新的变化 面对乱象丛生的楼市 下半年 深圳楼市走向如何 政府是否出台后续调控政策 房价是否保持坚挺 企业如 何完成销售计划 在楼市降价的喊声中 买房人如何满足自身住房需求 2010 年下半年的楼市充满了期待 住宅篇住宅篇 六月楼市进入新的阶段 一转下挫的势头 开始向积极的方向发展 虽然 一二手房供应量大幅减少 但是从楼市成交量来看 一手楼市在大型开发商降 价的引导下 中小型开发商也加入到降价阵营中 促进一手房成交出现转折性 回升 并且降价效应开始传导到二手房市场 部分区域有明显的降价 买卖双 方正打破僵持局面 深圳二手房深圳二手房 片区典型楼盘片区典型楼盘 上半年度上半年度 一手房市场一手房市场 2010 年上半年度成交量有一定幅度的下跌 同比 2009 年上半年 成交套 数减少约 64 98 成交面积减少约 67 25 环比 2009 年下半年度 成交套数 减少约 49 33 成交面积减少约 51 32 2010 年上半年度一手房成交价格 较 2009 年上半年有大幅上涨 同比上 涨 70 86 环比 2009 年下半年度 一手房成交价格上升 9 11 2010 年上半年度 各区域成交量较 2009 年上半年度相比 均有不同程度 的下跌 其中罗湖区跌幅最大 同比下降 80 28 环比 2010 年上半年度 也 呈现全线下跌 也是罗湖区跌幅最大 环比下降约 75 12 2010 年上半年度各区域成交价格 同比 2009 年上半年度 成交价格有较 大涨幅 其中盐田涨幅最大 同比增长 131 94 环比 2009 年下半年度 呈现 全线下跌 其中跌幅最大的是罗湖区 下跌约 27 12 2010 年上半年度 深圳市二手房成交量保持平稳 同比 2009 年上半年度 成交套数减少 2 1 成交面积增加 0 4 环比 2009 年下半年度 成交套数减 少 37 92 成交面积减少 35 76 2010 年上半年度各区二手房成交量均出现不同程度的波动 同 2009 年下 半年度相比 成交量有较大的降幅 商业篇 引 六月商业地产延续五月增长行情 在未受到新政冲击下 继续发挥其 独特优势 已成为各路资本的投资热点 一些开发商开发的项目也开始由售转 租 这样 一方面持有物业成为银行优质客户 便于融资 另一方面 持有经 营物业可求得稳定的升值回报 2010 年上半年度 各区域成交量对比中 关内外的差别明显 关内四区成 交量少于关外两区 关外成交量占全市成交量的八成以上 2010 年上半年度 深圳一手商铺成交均价对比中 罗湖区成交均价遥遥领 先于其它区域 宝安区成交均价最低 仅为 10910 元 平米 2010 年上半年度二手商铺成交走势来看 罗湖区成交量最多 盐田区保持 低成交量 2010 年上半年度 各区域一手写字楼成交均价对比中 除盐田区未成交外 罗湖区以微弱优势领先于宝安区 福田区 南山区 而龙岗区均价最低 2010 年上半年度 从二手写字楼成交量对比来看 成交量 90 以上集中在 关内 其中福田成交量最多 约占全市总成交量的五成以上 预测篇 引 回顾 2010 年上半年的房地产市场 经历一路飙升到持续低迷的过程 政府一纸发文 坚决遏制部分城市房价上涨的通知 让一度上涨过快的房价 得到有效控制 结束了飞涨的牛市 时至 2010 年 7 月 新政不断的深入 面对 乱象丛生的楼市 2010 年下半年楼市如何走向呢 从 2009 年春节过后 房价从出现缓慢回升到一路飙升 到 2010 年 3 月地 产投资过热 从房地产阶段性调控政策失效 房价出现飙升失控的苗头 到房 地产泡沫化加剧及房价上涨过快上升到政治层面上 引起中央高度重视 并发 文 坚决遏制房价过快上涨 执行差别化信贷政策 引导合理的住房需求 让 房地产回归到自住需求上 2010 年 4 月 17 日 新政出台 楼市迎来了调整的转折点 从 4 月后半段 至整个五月 在严厉的调控政策下 市场观望情绪渐浓 一二房成交量急速下 降 楼市如至冰点 在楼市 寒冬 中 一些开发商迫于资金压力开始降价 首先恒大旗下楼盘 85 折发售 率先扛起了降价的大旗 取得不俗的销售业绩 随后佳兆业推出特价单位 其业绩超过预期 再到地产龙头万科大降价 稳住 地产销售额第一的地位 随后一些中小型开发商也加入降价的阵营中 参与降 价促销的楼盘逐渐增多 刚性需求开始渐行入市 一手房市场出现价跌量升局 面 在楼市进入新的阶段中 开发商降价范围扩大 降价幅度更多 预计下半 年一手房成交量将稳步回升 在一手房降价效应传导下 二手房房价有所松动 一些业主动调低实际成 交价 预计下半年二手房成交量将走出低迷趋向平稳 对于 2010 年上半年的商业地产而言 时势造就机遇 由于住宅市场受新政 的打压 大量的投资客撤离 而未受到新政冲击的商业地产 正成为各路资本 追逐的新目标 预计 2010 年下半年的商业地产将延续上半年增长行情 在特区 一体化利好下 一些关外商业地产价值将得到较大的提升 一手楼交易一手楼交易 价跌量升价跌量升 2010 年上半年的房地产市场 经历一路飙升到持续低迷的过程 4 月 17 日 新政 让一度上涨过快的房价 得到有效控制 结束了飞涨的牛市 一手楼市 迅速跌入冰点 在一手房成交量持续走低的行情下 一些开发商迫于资金压力 刚性需求人群开始降价入市 再到万科的降价 促进一手房成交量出现转折性 的回升 2010 年下半年度 预计一手房成交量将企稳 价跌量升范围扩大 主要是 有两方面 一方面是大型开发商开始降价 正掀起新一轮降价潮 降价促销楼 盘增加 另一方面 上半年捂盘的项目和 2009 年大多数开发商调高开工计划的 项目将在今年下半年推向市场 使得市场供应量大幅增加 将缓解供求格局 房价出现整体下调可能性加大 一手房成交量将企稳 二手楼交易二手楼交易 价降量稳价降量稳 2010 年上半年二手楼交易 从紧跟一手房上涨行情 二手房量价一路小跑 自 4 月 17 日新政后 随即出现二手房抛售的现象 其成交量应声下跌 房价高 位盘整 到 6 月 整体二手房降价幅度不大 成交量持续低迷 不过 在不同 的区域表现不同 从深圳各区二手房成交情况来看 地理位置优越 生活配套 设施完善 新盘供应少的片区成交量较平稳 拥有中心位置和学区房的二手房 区域抗跌性较强 2010 年下半年 预计二手房将出现价降量稳 一方面是受一手房降价潮影 响 业主主动降低实际成交价 价格出现明显松动 另一方面是有更多优质房 源推向市场 市场供应量增加 缓解供求格局 二手房成交量止跌回升 写字楼写字楼 租售平稳租售平稳 2010 年上半年 对写字楼租售来说 住宅投资受政策打压 一些投资客逐 步转向商业地产 促使写字楼出现租售火爆 而各大开发商开始增加持有物业 比例 一些商业地产由售转租 市场供应量减少 总体成交量有小幅回落 而 写字楼租赁市场持续火爆 并出现租金节节攀升 2010 年下半年度 预计 6 月份的写字楼交易将出现小幅增长 租赁市场保 持上涨势头 在特区一体化利好政策下 关外写字楼价值得到提升 如宝安中 心区 龙岗中心区等写字楼的优势明显 将吸引更多投资客的偏爱 写字楼租 售将日趋活跃 商铺商铺 租售两旺租售两旺 2010 年上半年度商铺市场 同 2009 年相比 成交量有一定幅度的增加 主要是新政