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1 / 3一块土地的成本,地产开发商是如何计算的 本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积 10000，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率5，建筑覆盖率50；土地使用权出让时间为 XX 年 10 月，土地使用年限从土地使用权出让时起 50年。 估价要求：需要评估该块土地于 XX 年 10 月出让时的正常购买价格。 估价过程：选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：用途为商业与居住混合。容积率达到最大的允许程度，即为 5，故总建筑面积为 50 000。建筑覆盖率适宜为 30。建筑物层数确定为 18 层；其中， 12 层的建筑面积相同，均为3000，适宜为商业用途；318 层的建筑面积相同，均为 2 750，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为 6 000 ，居住用途的建筑面积为 44000。预计开发期。预计共需 3 年时间才能完全建成投入使用，即 XX 年 10 月建成。2 / 3预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出 30，半年后再可售出 50，其余 20需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 4500 元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 2500 元。测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积 l200 元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积 500 元；估计在未来 3 年的开发期内，开发建设费用的投入情况如下：第一年需投入 20，第二年需投入 50，第三年投入余下的 30。销售费用和销售税费预计为售价的 9，其中广告宣传和销售代理费为售价的 3，两税一费和交易手续费等为售价的6。折现率选取 14。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的 3缴纳有关税费。求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即 XX 年 10 月。建成后的总价值45006000/3+250044000【30/3+50/+20/4】开发建设费用总额50000X【20/+50/+30/】3 / 3销售费用和销售税费总额建成后的总价值99购地税费总额总地价3总地价总地价8 6 总地价总地价/估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为 1080 万元。对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在 XX 年 10 月出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价 1080 万元，单位地价1080 元，楼
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