上海房地产商,首例外资

1 / 18上海房地产商,首例外资 外资房地产投资公司在中国的现状和前景如何1.资金方面外资有钱，因为外资滚了很多年，大陆能与这些外资抗衡的也就国企几家有实力。2.开发规划理念首先我是做商业地产这一块的，那就把太古地产拎出来单说吧。尽量不打马虎眼，诚恳点。不盲目扩张，一步一个脚印走的很踏实。说到这里我要批评国内的开发商，盲目扩张，疯狂掠地，然后销售回笼资金，然后再攻城略地，大有零售业抢占市场份额的火药味。说实话，我不看好 WD，但也不详细点评。太古在这方面做的就很好，太古在香港的四个项目每年的租金收益是 30 亿港元， XX 年北京三里屯 village 租金收益大约是 4 亿多港元。太古的物业是不出售的基本全部持有。太古有没有钱？太古有钱，比国内的开发商有钱多了。但是人家从不盲目的跟风。我想这一点，值得我们做企业做人学习。地产牵涉到城市未来数十年、数百年的发展，甚至更久远。我想说的是，企业虽然是赚钱的机器，但是很多钱不可以盲目的去赚。比如一直很热门的话题奶粉。2 / 18今天我们可能看不到很远的未来所影响的结果。这就像是一个潜伏期很长的病毒。一旦爆发不疯即死。设计理念。可以支撑未来相当长的一段时间。国内很多物业支撑不了未来的发展格局，不少地区，2000 年前的物业项目现在又要必须拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不适合当前的实际情况。大家比较熟悉也就是三里屯的Village 了，开放式的购物中心，这种设计是未来的主流趋势。在这方面目前国内还尚没有一家可以可以跟得上。比如三里屯的动线很宽，密度很低，这样其实是牺牲了有效的营业建筑面积的。如果是国内的公司肯定不会放弃任何一点一滴的可以利用土地的。所以说太古为项目着想眼光比较长远，理念比较前沿；国内大部分开发商呢，为腰包着想，鼠目寸光。比如WD 的不少项目 Mall 旁边搭配的商业街基本都成了摆设。运营，太古做商业地产几十年了，行业经验极其丰富，手段也很好。值得我们行业人去好好的学习一下。举个小例，Shopping guide，大家谈微笑服务多少年了？相信各位都有这样的体验，你问她厕所在哪？手一指：就在哪？ 到底在哪呢？不少没有方向感又羞涩的朋友只能憋着慢慢找。政策公平性问题我在自己的微信说过沃尔玛在中国的故事，中国是3 / 18个很特殊的市场。为什么呢？年龄大一点的知友知识面广的知友了解早期开放的时候。大陆的各方面的法律法规有的没有有的就干脆执行不了。1978 年开始的零售业开始流通体制改革。1992年允许外资零售企业进入中国零售领域以后，中国的整个零售市场就开始高速度的发展。为什么要说这个看似无关的话题呢。90 年代初左右的时候，那时候政府还没有明确的政策规定外资零售可以进入大陆进行拓展经营，这时候的家乐福就绕道和北京的一家叫：“中创”的公司合资经营零售，这样算是进入中国了，有点第一个吃螃蟹的意思。当然这中间和政府的斡旋，我们外人不可而知。家乐福相比其他的零售商一直都很适应中国市场，形象点说，就是整体都够本土化。政府对外资二级市场开发的态度：限外拿广东来说就很有代表性，因为广东是港资的主要目标。但是政府对外资在二级市场的开发是比较排斥的，甚至一度禁止。更别说一级市场。大家都知道在中国做个屁大的生意都要看政府的脸色。卖个西瓜都要躲着城管。90 年代的时候，已经有很多外资地产公司进入中国，比如后来的凯德系统。但是这些外资系统一开始几乎全都铩羽收紧了。这是为什么呢？1. 令人琢磨不透的政策4 / 182. 复杂繁缛的审批程序，特别是北京地产界的朋友，应该感受更深。走程序的过程，基本如同炼狱，本土企业如此，更何况是外资。3. 背离市场规律的价格。4. 人才很少，那时候的中国简直就是个大筛子。到处漏洞。同理本土的人才也很少，搞个房地产开发？开玩笑，以前都是国企统一复制单位宿舍。哪有什么人见过房地产市场是个什么样子。更别说人才了。奇葩政策举个小栗子。XX 年 10 月 12 日，建设部下发了 房地产估价机构管理办法 ，其中规定：自 XX 年 12 月 1 日起，境内的房地产估价机构必须由具备境内评估资格的自然人申请成立；自然人持股比例不得低于 60%。XX 年年中前后，国家出台的外资银行管理条例规定：从 XX 年 12 月 11 日起，外资银行注册成为境内法人银行可开展人民币业务。根据中国有关法律，为境内银行提供估价服务的机构，必须是经中国政府批准且在境内注册的房地产评估公司提供。好啦，就在这个背景下，震惊地产界的奇葩事情发生了：戴维斯 20 多个人集体结伴出走。事件经过如下：5 / 18按照当时法规，第一太平并不具备中国法律所要求的开展估价业务的合法资质，如再出具评估报告属于违法，李旭这样有国际资格的估价师的签字，亦不具备法律效力。“如果提供给客户的评估报告中有一份引发争议遇到起诉，法庭很有可能判定我们是违规经营，我在内地的执业生涯将到此结束。 ”李旭说。无奈之下，第一太平上海公司管理层于 XX 年 6 月 7 日书面指示李旭，由他牵头成立一家符合内地法律规定的评估公司，以与第一太平合作的形式继续提供估价服务。这家公司注册名称为上海国瑞量行房地产评估事务所有限公司。据李旭透露，在第一太平与国瑞量行的合作协议中约定，第一太平付给国瑞量行每月一定数额的估价资质使用费，同时估价部所有员工于XX 年 11 月 27 日递交辞呈，转入国瑞量行任职，再由后者派驻第一太平办公，员工薪水福利与原来一样。李旭也由公司估价部董事摇身一变成为国瑞量行董事长。上述协议还约定，双方合作自 XX 年 1 月 1 日开始，为期三个月。不过，仅仅过了半个月，第一太平方面突然通知终止合作。于是，就发生了第一太平估价部 20 名员工“集体出走”国瑞量行这一震动国内顾问代理行业的大事件。所以在这样的大背景下，外资企业只能走灰色路线，打擦边球。再比如：6 / 18根据当时境内一级建筑企业的申报标准，至少需要300 人的规模，并有 12 个一级项目经理以上，方能取得在房屋领域承接工程资格，如果一个企业要同时承接多个领域的工程，那么相关专业人才的要求更高。一时间，企业规模和专业“派司”令外商独资建筑企业感到犯难。? 上有政策，下有对策1. 整购风潮：后来外资刮起了一阵整购风潮。但是流产的整购案例也很多，爱尔兰有一家公司整购西单mall，好像还是因为限外的政策最终案子挂掉了。2. 收购内地企业：限外？那就买个内地公司的股份，借力开发。等等 所以早期就形成了合资、合作开发的局面，有钱大家一起赚。转机2001 年 WTO，放宽对外资地产限制，独资外资地产开发商开始大批进入房地产市场。XX 年的时候，开始慢慢允许外商成立独资房地产企业。这些企业多以港澳企业、新加坡、泰国、澳大利亚等地的为主。列几个。嘉德置地吉宝置业7 / 18汉斯地产第一都市集团LVC 国际投资集团正大集团等等为什么外资全在商业地产？1. 房地产红利，住宅这一块红利太高。早期的时候，政府要吃饱饭，外资靠边站。没你们什么事。同时相互也不了解，也认生。2. 外资地产太成熟了。有朋友会说，楼主你太扯，成熟了不是个好事吗？打个比方啊，咱把万达建在非洲哪些吃不饱饭欠发达地区，你觉得怎么样？当时人家外资进来就这感觉，没办法下牙。千疮百孔，基础设施一塌糊涂。3. 成熟的行业系统。非我崇洋媚外。人家做的产品就是好。早期满足人家经营环境的城市，只有上海。政策相对宽松些，社会各方面都 Open 一点。比如凯德在北京蔫了，就是跑到上海才异地满血复活的。4. 纠正一个偏见，商业地产里面是有住宅的。但是更侧重商业物业和写字楼。外资也弄住宅，只不过人家弄得都是高端物业，不在大多数人视野范围之内。看不见，并不一定说就没有。只因为身在另外一个圈里。5. 当国内企业刚看见住宅市场的前景的时候，人家8 / 18国外商业地产已经成熟了。所以外资到中国来，商业地产这一块，基本就是空白。因为国内人肯本不懂什么是商业地产。那会儿，大多数的人都是两眼一抹黑的过河。说什么前瞻性什么的都是扯淡。上海房地产行业竞争态势及投资分析报告 2016-2020 年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司报告目录：第一部分 产业环境透视第一章 房地产行业发展综述第一节 房地产行业定义及分类一、房地产定义二、房地产主要分类三、房地产经济权属四、房地产受调控影响程度第二节 房地产行业的经营特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务1、土地的开发与经营2、房屋的开发与经营3、城市基础设施和公共配套设施的开发4、代建工程开发二、房地产行业开发经营管理过程9 / 18三、收入和成本费用的构成1、收入的构成2、成本费用的构成第三节 最近 3-5 年中国房地产行业经济指标分析一、赢利性二、成长速度三、附加值的提升空间四、进入壁垒退出机制五、风险性六、行业周期七、竞争激烈程度指标八、行业及其主要子行业成熟度分析第四节 房地产行业产业链分析一、产业链结构分析二、主要环节的增值空间三、与上下游行业之间的关联性第二章 中国房地产行业发展环境分析第一节 经济环境分析一、国家宏观经济环境二、行业宏观经济环境第二节 政策环境分析一、行业法规及政策10 / 18二、行业发展规划第三节 技术环境分析一、主要生产技术分析二、技术发展趋势分析第四节 社会环境分析一、行业社会环境二、社会环境对行业的影响第三章 国际房地产行业发展分析及经验借鉴第一节 全球房地产市场总体情况分析一、全球建筑行业的发展特点二、全球十大建筑企业三、全球房地产市场结构四、全球房地产行业发展分析五、国际重点房地产企业运营分析第二节 全球主要国家市场分析一、挪威二、比利时三、澳大利亚四、全球重点城市房地产价格分析1、英国伦敦市2、加拿大多伦多市3、中国香港特别行政区11 / 18第二部分 市场深度分析第四章 中国房地产行业运行现状分析第一节 我国房地产行业发展状况分析一、我国房地产行业发展阶段二、我国房地产行业发展总体概况三、我国房地产产业发展特征分析四、我国房地产业发展模式分析第二节 房地产行业发展现状一、我国房地产行业市场规模二、我国房地产行业发展分析1、我国房地产行业发展现状2、我国房地产行业发展速度3、促进房地产市场健康发展的意义三、中国房地产企业发展分析1、新形势下中国房地产企业发展与资本创新2、我国房地产企业发展情况3、我国房地产企业百强评价第三节 中国房地产行业发展热点分析1、全国主要城市房价集体下跌2、全国房地产行业开启互联网元年3、全国即将实施不动产登记房产税成焦点第五章 上海房地产行业发展环境分析12 / 18第一节 上海市宏观经济环境分析一、上海市 GDP 增长情况二、上海市固定资产投资三、上海市居民收支情况四、上海市产业结构分析第二节 上海市房地产行业市场政策环境一、政策环境综述XX 年度上海外资企业百强名单公布附名单XX 年度上海外企 100 强1 达功电脑有限公司2 上海通用汽车有限公司3 上海大众汽车有限公司4 上海上汽大众汽车销售有限公司5 英源达科技有限公司6 达丰电脑有限公司7 昌硕科技有限公司8 英顺达科技有限公司9 上海物资贸易股份有限公司10 中国东方航空股份有限公司11 上海惠普有限公司12 上海友谊集团股份有限公司13 上海振华重工股份有限公司13 / 1814 上海电气集团股份有限公司15 上海三星半导体有限公司16 明朗国际贸易有限公司17 联强国际贸易有限公司18 上海大润发有限公司19 中国移动通信集团上海有限公司20 上海贝尔股份有限公司21 上海赛科石油化工有限责任公司22 乐金显示贸易有限公司23 小松投资有限公司24 国际商业机器有限公司25 松下电器机电有限公司26 上海电气电站设备有限公司27 锦江麦德龙现购自运有限公司28 华硕电脑有限公司29 飞利浦投资有限公司30 上海浦东国际机场航空油料有限责任公司31 佳通轮胎投资有限公司32 英迈投资有限公司33 国基电子有限公司34 爱思开能源国际贸易有限公司35 联华超市股份有限公司14 / 1836 益海嘉里食品营销有限公司37 宝钢新日铁汽车板有限公司38 欧尚投资有限公司39 英顺源科技有限公司40 欧莱雅有限公司41 英华达科技有限公司42 夏普商贸有限公司43 上海三菱电梯有限公司44 上海航空股份有限公司45 保时捷汽车销售有限公司46 中海发展股份有限公司47 英特尔贸易有限公司48 日立建机有限公司49 联合汽车电子有限公司50 上海雀巢产品服务有限公司51 中海集装箱运输股份有限公司52 佳杰科技有限公司53 丹沙中福货运代理有限公司54 可口可乐饮料有限公司55 天安保险股份有限公司56 上海益海商贸有限公司57 上海延锋江森座椅有限公司15 / 1858 永乐电器销售有限公司59 上海伊藤忠商事有限公司60 惠普贸易有限公司61 大金空调有限公司62 金纸源贸易有限公司63 托克贸易有限公司64 三菱商事有限公司65 上海联家超市有限公司66 丰田通商有限公司67 英业达科技有限公司68 上海嘉里食品工业有限公司69 邦吉管理有限公司70 上海永裕医药有限公司71 双钱集团股份有限公司72 上海易初莲花连锁超市有限公司73 全球国际货运代理有限公司74 延锋伟世通汽车饰件系统有限公司75 上海神州数码有限公司76 上海复祥房地产有限公司77 宏碁电脑有限公司78 上海松下等离子显示器有限公司79 拜耳材料科技贸易有限公司16 / 1880 上海国际港务股份有限公司81 环旭电子股份有限公司82 上海仁恒房地产有限公司83 上海李奥贝纳广告有限公司84 上海氯碱化工股份有限公司85 泛亚班拿国际运输代理有限公司86 上海索广映像有限公司87 联强国际投资有限公司88 远纺工业有限公司89 沃尔沃汽车销售有限公司90 保乐力加贸易有限公司91 德尔福派克电气系统有限公司92 巴斯夫有限公司93 瑞表企业管理有限公司94 米其林投资有限公司95 埃克森美孚投资有限公司96 上海巴斯夫聚氨酯有限公司97 普利司通投资有限公司98 凯帝珂广告有限公司99 德迅货运代理有限公司100 杜邦贸易有限公司进出口额前 20 名企业17 / 181、达功电脑有限公司Tech-Com Computer Co., Ltd.2、达丰电脑有限公司Tech-Front Computer Co., Ltd.3、昌硕科技有限公司Protek Co., Ltd.4、全球物流有限公司Schenker Logistics Shanghai Co., Ltd.5、星科金朋有限公司STATS Chi