2012资产评估师-资产评估第2章讲义

20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 1 页 第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 考情分析考情分析 本章以考选择题为主 分值一般在 6 分左右 在考试中应重点关注资产评估各种方法的公式的理解和运用 主要考点 难点或重点 主要考点 难点或重点 市场法 可比性的理解 类比调整法的运用等 收益法 折现方法的理解和运用 记住基本公式和年金的折现公式 成本法 各个参数的计算方法和成本法的基本原理 资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型 市场法 成本法和收益法 第一节第一节 市场法市场法 首先我们先学习市场法的含义 使用前提和运用程序 然后将介绍市场法中的几种具体评估方法 一 市场法含义一 市场法含义 1 定义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格 经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方 法的总称 2 市场法的理论依据 替代原则替代原则 根据替代原则 采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程 如果一项资产是不可替代的 是否可以使用市场法进行评估呢 比如 名画 3 市场法是最为直接 最具说服力的评估方法之一 二 市场法的基本前提二 市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估 必须具备以下前提条件 1 要有一个活跃的公开市场 公开市场是一个充分的市场 有自愿的买者和卖者 之间进行平等交易 排 除了个别交易的偶然性 市场成交价格基本可以反映市场行情 评估结果贴近市场 更容易被接受 2 公开市场上要有可比的资产及其交易活动 资产及其交易的可比性 具体体现在以下几个方面 1 参照物与评估对象在功能上具有可比性 包括用途 性能上的相似或相同 2 参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性 包括市场供求关系 竞争状况和交易条件等 3 参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长 同时时间对资产价值的影响是可以调整的 三 市场法的基本程序及有关指标三 市场法的基本程序及有关指标 一 通过市场法进行评估大体要经历以下程序 1 选择参照物 关键注意 参照物与被估资产要有可比性 相同的或类似的 同时注意 参照物应该选择 3 个以上 例题 1 单选题 运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是 A 使参照物具有可比性 B 便于计算 C 排除参照物个别交易的偶然性 D 容易得出评估值 答案 C 答案解析 参照物价格不仅是其功能的市场体现 还受买卖双方交易地位 交易动机 交易时限等因素的影响 为避 免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响 运用市场法时应尽可能选择多个参照物 比如 土地挂牌出让的附属条件 不能在价格中体现出来 选择参照物要注意可比性 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 2 页 2 在评估对象与参照物之间选择比较因素 选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标 在参照物与评估对象之间进行比较 3 指标对比 量化差异 4 在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 5 综合分析确定评估结果 一般情况下 运用市场法评估的初步结果在三个以上 根据资产评估的一般惯例的要求 正式的结果只能 够有一个 如何确定哪一个结果最合理呢 1 评估人员对若干初评结果进行综合分析 以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值 2 如果参照物与评估对象的可比性都很好 评估过程没有明显的疏漏和疏忽 可以采用算术平均法或者 加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果 二 运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有 1 资产的功能 资产的功能是资产使用价值的主体 是影响资产价值的重要因素之一 2 资产的实体特征和质量 资产的实体特征主要是指资产的外观 结构 役龄和规格型号等 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平 3 市场条件 主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况 一般情况下 供不应求时 价格偏高 供过于求 价格偏低 4 交易条件 交易条件主要包括交易批量 交易动机 交易时间等 四 市场法中的具体评估方法四 市场法中的具体评估方法 市场法中的具体方法可以分为两大类 直接比较法和间接比较法 一 直接比较法 1 基本原理 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征与评估对象的同一基本特征进行比较 得到两者的基本特 征修正系数或基本特征差额 在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法 2 优点 该方法直观简洁 便于操作 3 适用条件 对可比性要求比较高 参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度 或者二者的差异主要体现在 某一或多个明显的因素上 4 基本计算公式为 1 如果参照物与被评估对象可比因素完全一致 评估对象价值 参照物合理成交价格 2 参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致 公式 评估对象价值 参照物成交价格 评估对象可比因素特征值 参照物可比因素特征值 评估对象价值 参照物成交价格 修正系数 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 3 页 原理 本思路事实上认为 参照物和评估对象的价值之间受某一特征 或者因素 的影响 而且成正比关系 比 如 两个具有可比性的房产 价格等条件相同而只有面积不同 3 参照物与被评估对象有 n 个可比因素不一致 有两种方法 一种是求修正系数 一种是求修正差额 方法一 公式 评估对象价值 参照物成交价格 修正系数 1 修正系数 2 修正系数 n 这里修正系数的计算公式如下 原理 各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系 多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应 方法二 公式 评估对象价值 参照物成交价格 基本特征差额 1 基本特征差额 2 基本特征差额 n 原理 分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额 然后以参照物成交价格为基础 调 整各个差额的影响 得到被评估资产的评估价值 5 直接比较法的具体种类 仅仅一个可比因素不一致的时候 直接比较法主要包括但不限于以下评估方法 1 现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候 可以直接利 用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值 2 市价折扣法 原理 以参照物成交价格为基础 考虑到评估对象在销售条件 销售时限等方面的不利因素 凭评估人员的经验 或有关部门的规定 设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法 数学式表达 资产评估价值 参照物成交价格 1 价格折扣率 2 3 例 2 1 评估某拟快速变现资产 在评估基准日与其完全相同的正常变现价为 10 万元 经注册资产评估师 综合分析 认为快速变现的折扣率应为 40 因此 拟快速变现资产价值接近于 6 万元 资产评估价值 10 1 40 6 万元 注意 从 例 2 1 公式的含义可以推知 本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大 如果参照物是快速变现 而评估资产是正常变现的情况下 如何进行评估 3 功能价值类比法 定义 以参照物的成交价格为基础 考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法 如果功能指的是生产能力 生产能力越大 则价值就越大 分类 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况 资产价值与其功能呈线性关系的情况 通常被称作生产能力比例法 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 4 页 数学表达式一般表述为 被评估资产评估价值 资产价值与其功能呈指数关系的情况 通常被称作规模经济效益指数法 数学表达式一般表述为 注意 市场法以参照物为调整基础 调整系数的分母一定是参照物的指标 4 价格指数法 物价指数法 定义 价格指数法是以参照物价格为基础 考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资 产价值的影响 利用价格指数调整估算评估对象价值的方法 物价 价格 指数的各种表述方法 定基物价指数 定基物价指数 定基物价指数是以固定时期为基期的指数 通常用百分比来表示 以 100 为基础 当物价指数大于 100 表明物价上涨 物价指数在 100 以下 表明物价下跌 例如某类设备的定基物价指数计算过程如下 经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格 实际运用中往往省略百分号 年份年份 该类设备实该类设备实 际均价际均价 定基物价指数定基物价指数 当年实际物价当年实际物价 基基 年物价年物价 定基物价变动指数定基物价变动指数 当年实际物价 当年实际物价 基年基年 物价 物价 基年物价基年物价 1999 基年 50100 200051 5103 51 5 50 100 3 51 5 50 50 100 200153106 53 50 100 6 53 50 50 100 200254108 54 50 100 8 54 50 50 100 200355110 55 50 100 10 55 50 50 100 200456112 56 50 100 12 56 50 50 100 200557 5115 57 5 50 100 15 57 5 50 50 100 定基物价变动指数与定基物价指数的关系 定基物价变动指数与定基物价指数的关系 某年的定基物价指数 1 该年的定基物价变动指数 物价指数与定基物价指数关系 物价指数与定基物价指数关系 比如上表中 2004 年相对于 2001 年的物价指数 112 106 105 66 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 5 页 物价指数与物价变动指数关系 物价指数 1 物价变动指数 比如上表中 2004 年相对于 2001 年的物价变动指数 112 106 1 5 66 环比物价指数 记作等 教材 44 页公式 2 7 2 111 页公式 4 3 本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商 环比物价变动指数 记做 a1 a2 an 可以参考教材 44 页公式 2 6 2 以及 66 页的公式 本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商 环比物价指数 1 环比物价变动指数 年份定基物价指数 环比物价指数 环比物价变动指数 1999100 2000103103 103 1003 103 100 100 2001106102 9 106 1032 91 106 103 103 2002108101 9 108 1061 89 108 106 106 2003110101 9 110 1081 85 110 108 108 2004112101 8 112 1101 82 112 110 110 2005115102 7 115 1122 68 115 112 112 价格指数法在评估中运用的计算公式为 资产评估价值 参照物成交价格 价格指数 2 7 资产评估价值 参照物成交价格 1 物价变动指数 2 6 资产评估价值 参照物成交价格 2 7 2 4 3 资产评估价值 参照物成交价格 1 a1 1 a2 1 an 2 6 2 适用条件 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况 且时间差异不能过长 举例 大家看教材 44 45 页的几个例题 5 成新率价格调整法 原理 以参照物的成交价格为基础 考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异 通过成新率调整估算出评估对象 的价值 计算公式为 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 6 页 资产的成新率 资产的尚可使用年限 资产的已使用年限 资产的尚可使用年限 6 直接比较法 使用频率高的方法 包括市场售价类比法和价值比率法 1 市场售价类比法 市场售价类比法 资产评估价值 参照物售价 功能差异值 时间差异值 交易情况差异值 2 9 参照物售价 功能差异修正系数 时间差异修正系数 2 10 例 2 7 1 估价对象概况 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地 面积为 600 平方米 地形为长方形 2 评估要求 评估该地块 2007 年 10 月 3 日的公平市场交易价格 3 评估过程 选择评估方法 该种类型的土地有较多的交易实例 故采用市场法时行评估 搜集有关的评估资料 A 搜集待估土地资料 略 B 搜集交易实例资料 选择 4 个交易实例作为参照物 具体情况见表 2 1 表 2 1 交易实例情况表 交易实例 A交易实例 B交易实例 C交易实例 D估价对象 坐落略略略略略 所处地区临近类似类似类似一般市区 用地性质住宅住宅住宅住宅住宅 土地类型空地空地空地空地空地 交易日期 2007 年 4 月 2 日 2007 年 3 月 3 日 2006 年 10 月 4 日 2006 年 12 月 5 日 2007 年 10 月 3 日 总价19 6 万元31 2 万元27 4 万元37 8 万元 价格 单价870 元 m2820 元 m2855 元 m2840 元 m2 面积225m2380m2320m2450m2600m2 形状长方形长方形长方形略正方形长方形 地势平坦平坦平坦平坦平坦 地质普通普通普通普通普通 基础设施较好完备较好很好很好 交通状况很好较好较好较好很好 正面路宽8m6m8m8m8m 容积率65666 剩余使用年限35 年30 年35 年30 年30 年 进行交易情况修正 分析交易实例 A D 为正常买卖 无需进行交易情况修正 交易实例 B 较正常买卖价格偏低 2 交易实 例 C 较正常买卖价格偏低 3 则各交易实例的交易情况修正率为 交易实例 A 0 交易实例 B 2 交易实例 C 3 交易实例 D 0 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 7 页 教材认为被评估资产的价值是公平交易的价格 把公平状态视作标准值 为 100 参照物的价格处于不公 平的交易情况 将参照物的价格视作相当于从正常交易条件下的价格调整到实际不公平的交易情况下的价格 认为正常交易下的价格比上非正常交易下的价格是个常数 则 评估价值 交易实例 B 的价值 被评估价值 1 2 得 于是修正系数是 100 100 1 2 而不是 100 1 2 100 评估价值 交易实例 C 的价值 被评估价值 1 3 得 进行交易日期修正 根据调查 2004 年 10 月以来土地价格平均每月上涨 1 则各参照物交易实例的交易日期修正率为 交易实例 A 6 交易实例 B 7 交易实例 C 12 交易实例 D 10 评估价值 交易实例的价值 1 间隔月份数 1 注意 本题关于价格的变化是平均每月上涨 进行区域因素修正 也是把待估地块情况设为 100 交易实例 A 与待估土地处于同一地区 无需作区域因素修正 交易实例 B C D 的区域因素修正情况可参照表 2 2 判断 本次评估设定待估地块的区域因素值为 100 则根据表 2 2 各种区域因素的对比分析 经综合打分 交易实例 B 所属地区为 88 交易实例 C 所属地区为 108 交易实例 D 所属地区为 100 表 2 2 区域因素比较表 B C D 自然条件 相同 10 相同 10 相同 10 社会条件 较差 7 相同 10 相同 10 街道条件 相同 10 相同 10 相同 10 交通便捷度 稍差 8 稍好 12 相同 10 离交通车站点距离 较远 7 稍近 12 相同 10 离市中心距离 相同 10 稍近 12 相同 10 基础设施状况 稍差 8 相同 10 稍好 12 公共设施完备状况 相同 10 较好 12 相同 10 水 大气 噪音污染状况 相同 10 相同 10 相同 10 周围环境及景观 稍差 8 相同 10 稍差 8 综合打分 88 108 100 即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因素的数值比 进行个别因素修正 A 经比较分析 待估土地的面积较大 有利于充分利用 另外环境条件也比较好 故判定比各交易实例土 地价格高 2 B 土地使用年限因素的修正 交易实例 B D 与待估土地的剩余使用年限相同无需修正 交易实例 A C 使用年限为 35 年 而评估对象为 30 年 需作使用年限因素的调整 其调整系数测算如下 假定折现率为 8 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 8 页 年限修正系数 1 0 0994 1 0 0676 0 9006 0 9324 0 9659 注意 这个调整系数实际是两个年金现值系数的比值 因为土地的价值是由以后的收益决定的 而土地使 用年限 即获得收益的时间 会影响到其价值 假设年收入等其他因素是相同的 那么年金现值系数之比就能 反映土地年限对价值的影响 计算待估土地的初步价格 采用简单算术平均法求取评估结果 土地评估单价为 909 1038 901 942 4 948 元 m2 土地评估总价为 600 948 568 800 元 2 价值比率法 成本市价法 基本原理 以评估对象的现行合理成本为基础 利用参照物的成本市价比率来估算对象价值的方法 计算公式 资产评估价值 评估对象现行合理成本 参照物成交价格 参照物现行合理成本 2 11 注意 公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本 如果现行成本中有不合理的支出 应该扣除 另 外 参照物的成本往往较难获得 市盈率倍数法市盈率倍数法 基本原理 以参照物 企业 的价值比率 如市盈率 作为乘数 倍数 以此乘数与评估对象的相关的财务指标 如收益额 相乘估算评估对象价值的方法 主要适用对象 企业价值评估 计算公式 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 9 页 所以 被评估对象的市价总额 参照物的 市盈率 被评估对象的 净利润 2 12 二 间接比较法 二 间接比较法 1 原理 1 利用资产的国家标准 行业标准或者市场标准 标准可以是综合标准 分项标准 作为基准 分别将 评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值 2 利用参照物的市场交易价格 以及评估对象的分值与参照物的分值的比值 系数 求得评估对象价值 的评估方法 2 适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样 只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似 第二节第二节 收益法收益法 一 收益法的基本含义一 收益法的基本含义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值 来判断资产价值的各种评估方法的总称 它服从资 产评估中将利求本的思路 即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值 从理论上讲 收益法 是资产评估中较为科学合理的评估方法之一 收益法是依据资产未来预期收益经折现或者本金化处理来估测资产价值的 要深入理解资金时间价值的概 念 熟练运用现值和终值的计算方法 收益法涉及三个基本要素 一是被评估资产的预期收益 二是折现率或资本化率 三是被评估资产取得预 期收益的持续时间 因此 能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提 但收益法涉及的三 个基本要素对评估基准日来讲都是未来的 不确定的 因此 操作起来并不容易 二 收益法原理讲解 可以帮助理解 应用收益法 非大纲内容 二 收益法原理讲解 可以帮助理解 应用收益法 非大纲内容 如果你朋友欠你钱 2000 元 计划归还 方案一 现在就全部归还 方案二 现在还 1000 元 一年后再还 1000 元 你希望是哪种 一 货币时间价值的含义 指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值 基准日投入本金 100 万 投资回报 利率 分别为 5 和 10 的情况下 1 年和 2 年后的价值是多少 下图 示中的 0 指的就是第 1 年年初 也就是评估基准日 1 指的是第一年末 如图 利率越高 终值越大 未来收益一定的情况下 利率越低 现值越大 二 相关概念 1 复利 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 10 页 每经过一个计息期 要将所生利息加入本金再计利息 逐期滚算 俗称 利滚利 这里所说的计息期 是 指年 月 日等 除非特别指明 本教材基本上都是年度的概念 2 现值 现值的符号记为 P 它表示资金发生在某一时间序列 本教材基本上都是年度 起点时的价值 3 终值 终值的符号为 F 它表示资金发生在某一时间序列 本教材基本上都是年度 终点时的价值 故又称将来 值 4 年金 1 定义 年金的符号为 A 它表示在每年每次等额收付的金额 2 特点 每笔收付之间相隔时间相等 每笔金额相等 3 普通年金 后付年金 普通年金是指从第一期起 在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项 当期限无限期等额收付时 n 称为永续年金 普通年金图 三 应注意的问题 在运用以上这些货币时间价值的计算方法时 应注意以下问题 1 P 是发生在一个时间序列的第 1 期期初 F 则是发生在一个时间序列的第 n 期 最后一期 期末 2 没有特别说明 收益额都认为是在该期期末发生 3 现金流量的分布如不规则时 需灵活运用各种计算方法 比如 一般企业开业前几年由于需要先投资才能有产出 现金流是负的 后面的年度可能是正现金流 中 间年度除正常经营产生的现金流 可能会有增加投资 资产变现 分红等影响现金流 四 货币时间价值的计算 1 复利终值 已知现值 P 在复利计息的前提下 年利率 i 几年后本金与利息之和 F 即为复利终值 F1 P P i P 1 i F2 P 1 i P 1 i i P 1 i 2 Fn P 1 i n 将 1 i n称为复利终值系数 用符号 F P i n 表示 例如 F P 5 5 表示利率为 5 5 年 期复利终值的系数 2 复利现值 已知终值 F 在复利计息的前提下 求年利率为 i n 年后的复利现值 P F1 P P i P 1 i P F1 1 i 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 11 页 F2 P 1 i 2 P F2 1 i 2 Fn P 1 i n P F2 1 i n F2 1 i n 把 1 i n称为复利现值系数 用符号 P F i n 表示 例如 P F 5 5 表示折现率为 5 5 年期的复利现值系数 3 普通年金现值 利用复利现值的计算公式 将每期末存入的年金 A 折算到 0 这一时点 即第一年年初 然后再相加 求 出 P 这是个等比数列 运用等比数列的求和公式 得到 把 称为年金现值系数 用符号 P A i n 表示 例题 2 某人每年 12 月 31 日存入保险公司 2 000 元 连续 10 年 其中第三年的年末多存款 5 000 元 设保险公司回报率为 6 每年复利计息一次 问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少 P 2 000 P A 6 10 5000 P F 6 3 2 000 7 3601 5 000 0 8396 14 720 2 4 198 18 918 2 元 4 永续年金现值 永续年金现值与普通年金的差别在于 n 是无穷大 所以其现值为 P A i 其中 A 为每年末收到的现金 i 为资本化率 折现率 三 收益法的基本前提三 收益法的基本前提 1 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 A 2 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量 i 不同的收益 可能有着不同的风险 所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当 可是由于风险 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 12 页 不一样 大家肯定会选择购买风险低的资产 或者说大家会认为风险低的资产的价值更高 对于资产评估来讲 不同风险的收益需要使用不同的折现率计算现值 3 被评估资产预期获利年限可以预测 n 四 收益法的基本程序四 收益法的基本程序 采用收益法进行评估 其基本程序如下 1 搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料 包括经营前景 财务状况 市场形势 以及经营风 险等 2 分析测算被评估对象未来预期收益 3 确定折现率或资本化率 4 用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值 5 分析确定评估结果 从评估实务的角度看 前三步比较关键 涉及到收益法计算的 3 个关键因素 收益额 收益年限 折现率 但是我们考试主要是根据已知条件按照以上第四步骤来计算被评估资产的价值 所以反而是第四步最重要 所以 对收益法来讲 找到解题思路是关键 剩下的就是快速 准确计算了 五 收益法的基本参数五 收益法的基本参数 一 收益额 1 收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额 比如 所得税就不归所有者所有 而是归国家作为税金流出企业 那么不能包含在收益当中 2 资产评估中收益额的特点 1 收益额是资产未来预期收益额 而不是资产的历史收益额或现实收益额 2 用于资产评估的收益额是资产的客观收益 而不是资产的实际收益 客观的收益就是根据各种变量 因素合理估计被评估资产的收益 而现实收益中可能受各种特定因素的影 响 3 资产的收益额表现形式有多种 不同种类资产的收益额表现形式不同 需要合理选择收益额的种类 企 业收益额指净利润或净现金流 房地产表现为净收益 注意收益额的计算口径要与折现率的统一 二 折现率 1 从本质上讲 折现率是一个期望的投资报酬率 是投资者在投资风险一定的情况下 对投资所期望的回报率 2 从构成上看 1 折现率 无风险报酬率 风险报酬率 折现率 无风险报酬率 风险报酬率 2 无风险报酬率 指没有投资限制和障碍 任何投资者都可以投资并能够获得 事实上 就是没有风险 的投资报酬率 实务中 可以使用同期国库券利率或者银行存款利率 3 风险报酬率 根据所投资的行业所面临的行业风险 财务风险 市场风险 经营风险等各种风险要素测算这项交易所承 担的风险 3 资本化率与折现率的关系 资本化率与折现率的关系 1 在本质上是没有区别的 2 但是二者适用场合不同 习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率 i 用于有限期预期收益折现 资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率 i 3 二者是否相等 主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同 面临的风险是否相同 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 13 页 三 收益期限 根据持续使用的能力 在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益 可以是 1 年 2 年 5 年有限 期 也可以是永续无限期 通常以年表示 六 收益法中的主要技术方法 重点 六 收益法中的主要技术方法 重点 在以下的公式里具体对所用的字符含义做统一的定义 P 评估值 i 年序号 Pi 未来第 i 年的评估值 Ri 未来第 i 年的预期收益 r 折现率或资本化率 rt 第 t 年的折现率或资本化率 n 收益最大年限 t 小于最大年限的收益年限 A 年金 关于本部分内容的说明 事实上 本部分的内容就是货币时间价值的运用 将其中的预期收益额 Ri 和收益期限 n 予以特殊化 计算现值额 重点掌握 年金现值的计算和知道若干年后资产的价值的情况下的计算 一 纯收益不变 即 Ri不变 令 Ri A 1 在收益永续 各因素不变的条件下 1 计算式 P A r 2 14 2 成立条件是 纯收益每年不变 资本化率固定且大于零 收益年期无限 2 在收益年期有限 资本化率大于零的条件下 计算式 A P A i n 2 15 3 在收益年限有期限 资本化率等于零的条件下 计算式 P A n 2 16 二 纯收益在若干年后保持不变 即令 Ri在不变阶段 Ri A 纯收益若干年后保持不变 那么可以先把若干年后的所有收益折现到第 N 年 然后再折现到基准日 分步 折现是一种很重要的评估思路 因为往往假设时间间隔较长的收益处于稳定状态 1 无限年期收益 1 公式为 2 17 2 成立条件是 纯收益在 n 年 含 n 年 以前有变化 纯收益在 n 年 不含 n 年 以后保持不变 收益年期无限 r 大于零 2 有限年期收益 1 计算公式为 2 18 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 14 页 2 成立条件是 纯收益在 t 年 含第 t 年 以前有变化 纯收益在 t 年 不含第 t 年 以后保持不变 收益年期有限 为 n r 大于零 特别注意 纯收益 A 的收益年限期是 n t 而不是 n 三 纯收入按等差级数变化 1 在纯收益等差级数递增 收益年期无限的条件下在纯收益等差级数递增 收益年期无限的条件下 1 计算式 2 19 2 成立条件是 纯收益按等差级数递增 纯收益逐年递增额为 B 收益年期无限 r 大于零 2 在纯收益按等差级数递增 收益年期有限的条件下在纯收益按等差级数递增 收益年期有限的条件下 1 计算式 2 20 2 成立条件是 纯收益按等差级数递增 纯收益按等差级数递增 纯收益逐年递增额为纯收益逐年递增额为 B 收益年期有限为收益年期有限为 n r 大于零 大于零 3 例题 3 2005 年考题 某收益性资产 效益一直良好 经专业评估人员预测 评估基准日后第一 年预期收益为 100 万元 以后每年递增 10 万元 假设折现率为 10 收益期为 20 年 该资产的评估价值最接 近于 万元 A 1400 B 1700 C 1800 D 1970 答案 A 解析 本题应该使用收益法下 纯收益按等差级数递增 收益年期有限的条件下的计算公式 本题中 A 100 万元 B 10 万元 r 10 n 20 代入公式计算出结果为 1405 万元 3 在纯收益按等差级数递减 收益年期无限的条件下在纯收益按等差级数递减 收益年期无限的条件下 1 计算式 2 21 2 成立条件是 纯收益按等差级数递减 纯收益按等差级数递减 纯收益逐年递减额为纯收益逐年递减额为 B 收益年期无限 收益年期无限 r 大于零 大于零 收益递减到零为收益递减到零为 止 止 3 例题 4 某收益性资产 经专业评估人员预测 评估基准日后第一年预期收益为 100 万元 以后每 年递减 l0 万元 假设折现率为 5 该资产的评估价值最接近于 万元 A 710 B 386 C 517 D 446 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 15 页 答案 D 解析 本题应该使用收益法下 纯收益按等差级数递减 收益年期应该是 10 年 特别注意这种题目 收 益年限需要自己计算 即使题目告诉了收益年限 也要自己计算 检查题目给出的收益年限是否超过了真正的 收益年限 比如本题中收益年限最大只能够是 10 年 如果题目告诉收益年限是 8 年 则计算应该使用 8 年 如 果题目告诉收益年限超过 10 年 则计算应该使用 10 年 使用的计算公式 本题中 A 应该是评估基准日后的第一期收益 100 万元 B 应该是等差级数递增额 10 万元 r 5 n 10 则 P 100 0 05 10 0 052 1 1 5 10 10 0 05 10 1 5 10 2000 4000 0 3861 1227 82 455 62 4 在纯收益按等差级数据递减 收益年期有限的条件在纯收益按等差级数据递减 收益年期有限的条件 1 计算式 2 22 2 成立条件是 纯收益按等差级数递增 纯收益按等差级数递增 纯收益逐年递减额为纯收益逐年递减额为 B 收益年期有限为收益年期有限为 n r 大于零 大于零 这四个公式的记忆方法 计算式 2 20 成立条件是 纯收益按等差级数递增 纯收益按等差级数递增 纯收益逐年递增额为纯收益逐年递增额为 B 纯收益年期限为纯收益年期限为 n r 大于零 大于零 其他三个公式和本公式的适用条件不同 将此公式予以调整 四 纯收益按等比级数变化 四 纯收益按等比级数变化 1 在纯收益按等比级数递增 收益年期无限的条件下在纯收益按等比级数递增 收益年期无限的条件下 1 计算式 2 23 2 成立条件是 纯收益按等比级数递增 纯收益按等比级数递增 纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为 s 收益年期无限 收益年期无限 r 大于零 大于零 r s 0 2 在纯收益按等比级数递增 收益年期有限的条件下在纯收益按等比级数递增 收益年期有限的条件下 1 计算式 2 24 2 成立条件是 纯收益按等比级数递增 纯收益按等比级数递增 纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为 s 收益年期有限 收益年期有限 r 大于零 大于零 r s 0 3 在纯收益按等比级数递减 收益年期无限的条件下在纯收益按等比级数递减 收益年期无限的条件下 1 计算式 2 25 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 16 页 2 成立条件是 成立条件是 纯收益按等比级数递减 纯收益按等比级数递减 纯收益逐年递减比率为纯收益逐年递减比率为 s 收益年期无限 收益年期无限 r 大于零 大于零 r s 0 4 在纯收益按等比级数递减 收益年期有限的条件下在纯收益按等比级数递减 收益年期有限的条件下 1 计算式 2 26 2 成立条件是 纯收益按等比级数递减 纯收益按等比级数递减 纯收益逐年递减比率为纯收益逐年递减比率为 s 收益年期有限为 收益年期有限为 r 大于零 大于零 01 时 表示资产超负荷运转 资产实际已使用年限比名义已使用年限要长 当资产利用率 1 时 表示资产满负荷运转 资产实际已使用年限等于名义已使用年限 当资产利用率 1 时 表示开工不足 资产实际已使用年限小于名义已使用年 3 计算公式为 重置成本 预计残值 实际已经使用年限 总使用年限 重置成本 预计残值 实体性贬值率 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 22 页 式中 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额 在资产评估中 通常只考虑数额较大的残值 如 残值数额较小可以忽略不计 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和 计算公式为 总使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限 实际已使用年限 名义已使用年限 资产利用率 显然残值是没有贬值的 所以式中扣除了预计残值 尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素 预计资产的继续使用年限 4 例题 5 某机器设备购建于 1994 年 10 月 30 日 根据其技术经济指标 规定正常使用强度下每天 的运转时间为 8 小时 由于其生产的产品自 1994 年初至 1998 年末期间在市场上供不应求 企业在此期间一直 超负荷使用该设备 每天实际运转时间为 10 小时 自 1999 年初恢复正常使用 现以 2000 年 10 月 30 日为评估 基准日 则该设备的名义已使用年限为 6 年 资产利用率为 由此可以确定该资产的实际已使用年限为 6 117 7 02 年 实际评估过程中 评估人员应综合分析资产的运转状态 诸如资产开工情况 大修间隔期 原材料供应情 况 电力供应情况 是否季节性生产等各方面因素分析确定 注意 使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛的评估技术 在资产评估实际工作中 评估 人员还可以利用资产的工作量 行驶里程等指标 利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值 3 修复费用法修复费用法 利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法 如果资产可以通过修复恢复到其全新状态 可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用 三 功能性贬值估算 三 功能性贬值估算 1 分类 功能性贬值可以分为两类 超额投资成本和营运性功能贬值 超额运营成本 2 超额投资成本 功能性贬值超额投资成本 功能性贬值 1 含义 指被评估资产与当前新资产建造成本相比 因建造技术 工艺 材料和设计上的差别而导致的 贬值 它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的贬值 事实上 它是 超额投资成本引起的功能性贬值 2 计算 功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行 即超额投资成本可视同为功能性贬值 计算公式为 功能性贬值 复原重置成本 更新重置成本功能性贬值 复原重置成本 更新重置成本 注意 如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本 则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值 3 营运性功能贬值 功能性贬值营运性功能贬值 功能性贬值 超额运营成本 1 含义 被评估资产与全新状态的资产相比 由于资产的效用 生产加工能力 工耗 物耗 能耗水平等功能方面 的差异造成的成本增加和效益降低 2 通常 功能性贬值的估算可以通过计算超额运营成本获得 具体计算步骤如下 将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较 确定超额运营成本 20122012 年注册资产评估师考试辅导年注册资产评估师考试辅导 资产评估资产评估 第 23 页 确定净超额运营成本 由于企业支付的运营成本是在税前扣除的 企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降 所得税额降 低 使得