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住宅产业化历程及其在郑州市的发展研究 摘要文章介绍住宅产业化的含义及其在我国的发展程度，分析住宅产业化的发展趋势，结合郑州市房地产开发的现状提出郑州市发展住宅产业化的政策建议。 关键词房地产开发；住宅产业化；郑州 基金项目本文为郑州航空工业管理学院校青年科研基金项目“我国货币政策与房地产市场发展的关系研究”(埔号为10033040)的研究成果之一 作者简介贺书平，郑州航空工业管理学院经贸学院助教，研究方向：区域经济与产业经济，河南郑州，450015 中图分类号F293，3 文献标识码A 文章编号1007-7723(2009)06-0125-0004 随着社会的发展，人们对住宅的要求不再仅仅限于遮风避雨，人居、环保、生态、节能等等越来越高的要求不断被提了出来。然而，在外表越来越华丽的社区背后，不得不面对很多无奈的现实：粗犷的运作方式，在规划的科学性、前瞻性和可持续发展上考虑不足且有时摇摆不定，造成了土地资源的极大浪费和重复建设；高端住宅、豪宅充斥市场，造成过度开发和消费；从设计、施工到材料的生产，没多少人关注节能，住宅性能不高。 “大力推进住宅产业化，发展节能省地型住宅是我国住宅建设方式的重大转折，是今后一段时期我国住宅建设的基本方针，体现了我国城乡建设可持续发展的具体要求，是促进我国住宅与房地产业可持续发展的重要途径。”前建设部副部长刘志峰这样说。那么，什么是住宅产业化呢?住宅产业化究竟有什么样的作用?本文将对此进行探讨。 一、住宅产业化的含义及其重要作用 住宅产业化(Housing Industrialization)的概念最早于1968年出自日本通产省，其含义是采用工业化生产的方式生产住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，降低成本。我国是在1994年时提出住宅产业化这一概念的，即建设部原部长侯捷在一次会议上的讲话提到，所谓住宅产业化，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅物业为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化，建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化，简言之，即以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。 具体来讲，就是采用社会化大生产的方式进行住宅的生产和经营，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量。降低成本，降低物耗、能耗，是房地产业机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，也是对传统“秦砖汉瓦”式住宅生产与经营方式的彻底“颠覆”。 目前，我国的房地产业是个高能耗、低效率、低科技含量、资本和劳动力密集的产业。与发达国家比，我国能源消耗是其34倍，劳动生产率是其14，科技贡献率是其12。这与中央倡导建设资源节约型社会、发展节能省地型住宅是不相协调的，国家有关部门2005年年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。我国“十一五”社会发展纲要把降低单位资源消耗作为重要奋斗目标，而住宅产业化是提高建筑质量、降低能耗的重要手段。因此，要全面推进住宅产业化，其重要作用表现在以下几个方面： 1，可以满足广大居民不断改善居住状况的需求，实现住宅产业建设从粗放型向集约型的根本转变。 2，可以提高我国住宅建设的综合质量，实现住宅发展的经济效益、环境效益、社会效益。 3，大力推进住宅产业化进程，细化分工，拉长产业链条，由专业厂商专注于建筑部品的生产，能大大提高科技含量从而降低资源消耗。 4，可以大大提高劳动生产率，缩短建设周期，从而加快资金周转，提高开发商的利润率。 5，从长远来看，在全国房价居高不下的背景下，推进住宅产业化，加快房地产业的资金周转将有效缓解房价上涨压力。 二、我国住宅产业化的发展程度 住宅产业化实际上是一个过程，与我国的生产力水平和科技水平紧密相关。我国现在的工资水平不高，还有许多剩余劳动力。住宅产业仍然属于劳动密集型行业，但可以预见到未来一定要走住宅产业化之路，在住宅领域通过技术进步达到节能、节地、节材、环境保护的目的，这也是我们可持续发展的目标。 由于住宅产业化在我国只有十几年的历史，与发达国家相比有一定的差距。衡量住宅产业化发展水平有三个重要指标：产业化率、建筑部品标准化率、科技贡献率。美、日、欧的住宅产业化起步于上世纪60年代，历经数十年的发展已经成绩斐然，其住宅产业化率达到70，也就是说一座房子70是在工厂加工的，在工地上做一个水泥机体就可以进行各个部件的拼装；建筑部品标准化率接近100，即一座房子上的部件均按国家标准制造，同型部件可以替换；科技贡献率达到60一80。反观我国住宅产业化的发展现状，住宅产业化率为15；部品标准化进程刚刚起步，尚未形成气候；科技贡献率为35。由以上数字对比可知，我国住宅产业化尚处于较低的发展阶段，这一水平仅相当于美日欧20世纪70年代中期的发展程度，我国落后于发达国家2030年时间。 我国住宅产业化与先进国家的差距主要表现在： 1，住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低，手工作业仍在被大量的采用，而先进的技术及技术革新往往被建设中的短期行为排除在外。目前我国科技进步对住宅产业发展的贡献率仅为35。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50才能算是集约内涵型发展的产业o 2，住宅部件标准化和通用化程度低，部件的配套性、通用性差，生产规模小，住宅与住宅部品的模数难以协调；住宅部品尚未形成配套系列，部品、材料以及配套产品品种少，日本有10000多种，中国不足2000种。 3，住宅科技含量偏低，节电、节能、节水等的先进环保技术尚不能有效地得以推广，新材料、新部品的优越性未充分发挥。日本新型建筑材料应用在墙体材料中的比重占80左右，但我国还不到20。 但同时也应该认识到，住宅产业化是一种生产方式的改进，一定要适合我国国情，现在推广也要与我国生产力发展水平相适应，而不是要求一步到位。如果我国的住宅产业全部实行产业化，那么成本太高，与整个国家发展水平不对称。所以，住宅产业化的进程是逐步推进的，而不是一蹴而就。我国可以通过制定技术标准、法律法规、相应的经济政策等来逐步推进住宅产业化的发展。这些工作主要由建设部住宅产业化促进中心来做，该中心成立于1998年7月，其主要职责有以下几个方面： (1)研究建立中国住宅建设成套技术体系，促进住宅技术的更新换代和住宅产品的结构调整，负责提出住宅产业技术发展建议和规划。 (2)负责国家康居住宅示范工程的组织实施、技术指导和经验推广工作。 (3)负责全国住宅性能认定的组织管理和技术指导、监督、检查工作，负责3A级住宅和国家住宅试点(示范)工程的性能认定工作。 (4)负责建立住宅部品体系评价与认定制度并 组织实施，定期提出住宅建设中淘汰和限制使用的落后技术与产品，适时予以公布。 同时，国家新出台的住宅建筑规范，是我国第一部专门针对住宅建筑的全文强制性技术法规。规范将对节能、节水和节材提出强制要求，同时还有作为其配套评价方法的住宅性能评定技术标准。这为我国推广节能省地型住宅提供了依据，对推进住宅产业化具有重要意义。住宅性能评定技术标准的制定，填补了国内无住宅性能评定标准的空白。它从适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面衡量住宅性能的优良程度。为我国全面推进住宅产业化提出了技术标准。 三、部分省市住宅产业化的发展情况 自1994年我国提出住宅产业化以来，各地都有了一定程度的发展，并且成立了相关主管机构，出台法律和政策来促进住宅产业化发展。由于各个地区的经济、住宅产业的发展程度不同，住宅产业化发展程度也不相同。 从目前发展情况来看，全国各地区、各大城市基本上都在推进住宅产业化工作，但实施的时间有早有晚；组织名称、主管单位和组织性质等方面也不同。大部分省市的住宅产业化推进主管部门都是在1999年以后成立，除大连市的组织名称以协会冠之外，其他城市的组织或称之为某某住宅产业领导小组，或某某住宅产业化促进中心；主管单位大部分是各自所在城市的建委，但也有归属房管局和民政局的，如北京、天津、南京、杭州、济南五城市的主管单位是建委，而上海、深圳则归属于房管局，不过它们组织的性质都是政府的直属机构；仅仅是大连，它的组织性质是行业性、地方性、非营利性的社会组织。由此可以看出，我国主要城市住宅产业化的推进工作不同于国外，还主要是政府强制的行政行为，房地产开发企业的自主意识还很弱。 比较来看，深圳、上海两城市的住宅产业化发展水平较高，而大连、杭州、南京、沈阳则处于初级阶段。住宅产业化的发展涉及到许多环节，如研发、设计、材料、配套等。目前，沈阳、杭州等城市的住宅产业化发展仅是停留在一个“零件组装”的阶段，缺乏系统的集成技术的广泛采用，与住宅产业配套的技术产业发展尚在起步；又如沈阳市住宅产业化的发展，大部分领域仍是以单一技术的推广应用为主，企业品牌意识淡薄、创新能力较差，没有形成有效的系统集成和整合，住宅部品的工业化水平还较低，尚未形成系列化、规模化生产；而深圳、上海住宅产业化发展已经形成了一定的规模，出台了相关的政策，并取得了一定的成效。 从郑州的周边省市发展程度来看，由于相对于沿海开放城市和直辖市，经济相对不发达，住宅产业化的发展也处于初级阶段。除了济南成立了专门的住宅产业化发展中心外，西安、武汉、合肥、石家庄等城市仍基本没有出台相关的法规、政策，也没有成立主管住宅产业化的单位，但都对住宅产业化提出了要求。例如河北省要求积极推进住宅产业化，以组织实施国家康居示范工程为载体，推进节能省地型住宅建设，鼓励和引导新型建材、住宅部品和成套技术的应用，提高住宅品质，以省内龙头住宅部品生产企业为主体，建立23个住宅产业现代化科研生产基地。由于这些省市的地理位置、经济发展水平和住宅产业发展水平与郑州较为接近，它们的经验值得借鉴。 四、住宅产业化发展趋势 从“住宅产业化”意识的产生到概念的提出，已经有十几年的时间了。在这段时间里，伴随着改革的深入和我国经济的发展，“住宅产业化”已由理论付诸实践，有了明显的推进，郑州市的住宅产业化已经站到了市场化的起点上。现在，全民正在积极建设“节约型社会，环境友好型社会”，因此，“住宅产业化”之路发展前景广阔。我国的住宅产业化主要有以下几个趋势： 1，住宅产业日趋标准化。标准化体系的建立是住宅产业化的基础，没有标准化，很难降低成本。标准化的重要手段就是建立模数制度。只有建立了住宅体系及部品、构配件的模数协调制度，加快建立住宅的标准规范体系，才能建立住宅产业技术保障体系，指导有关人员在设计住宅体系及选用部品部件时遵守模数化要求。才能保证组成住宅的部品、构配件都按标准化的原则制作和生产，使各种住宅部品都能准确无误地安装到指定的部位。 2，住宅产业的科技含量比重不断提高。住宅产业化的核心目标是提高住宅性能。保证住宅性能除了依靠严格的质量保证体系外，主要依赖于科技进步。在技术支持方面，全国各地的大专院校、科研、设计单位用自己的科研、技术优势，加强住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系、住宅性能认定体系以及建筑节能、节水、节地、环保、住宅一次装修到位等经济、政策、技术的研究，鼓励和引导住宅新型建材、住宅部品和成套技术的开发，推进技术创新和成套技术集成的应用，使科技转化为实际生产力，能更好地促进住宅产业化的发展。 3，住宅生产方式由“粗放型”向“集约化”发展。生产力决定了我国的住宅生产方式，现阶段，大量农民工进城务工，建筑业吸引了大量的廉价劳动力，成为劳动密集型产业，这种劳动生产率是发达国家的110，完全是粗放型，成本大、效率低。随着工业化的推进，以便能跟上经济的发展，住宅产业则要以工业化的生产方式成为技术密集型产业，在技术标准、技术体系方面形成自己的一套规范体系，促进住宅产业化水平的提高，全面提升住宅产业的档次和水平，开辟住宅产业化的新领域。 4，住宅产业向环保、适用、节约型方面发展。在党中央、国务院明确要求大力建设资源节约型社会，发展节能省地型住宅的新形势下通过科技创新，改进生产方式和生产工艺，提高城市住宅质量，控制城市住宅建设用地，确保土地的节约和集约利用，避免土地资源的浪费。所以，为了保证经济健康可持续的发展，人居环境更加理想舒适，住宅的节能、节水、节地、环保的主题会更加突出。 5，住宅产业智能化、多功能化。社会不断进步，生活水平的逐渐改善和提高，人们追求更高质量的生活享受，对居住条件和环境的要求也越来越高。住宅不再仅仅是防寒避风、繁衍栖身的处所，它更多的是学习、娱乐、交往的重要基地，并将进而发展成为工作、科研、生产辅助的场所，住宅的性质会有大的变化。因此，住宅产业利用新的技术和新的工艺创新布局，合理设置，住宅的功用会更加智能现代化，功能齐全便捷，科技含量大大提升。 五、郑州市发展住宅产业化的建议 结合部分省市住宅产业化已有的成功经验和郑州市目前住宅产业的发展状况，对郑州市今后发展住宅产业化提出如下建议： 1，成立郑州市住宅产业化促进中心，统一领导和协调郑州市住宅产业化工作，逐步整合行政资源，加速住宅产业化工作的整体推进。 2，认真贯彻住宅性能评定标准，并要求每年新建住宅中要有一定比例进行性能认定。同时，在考虑房地产企业开发资质的时候，将开发项目的品质也列入考虑范围，逐步把通过住宅性能认定作为商品房销售许可条件之一。 3，制定符合郑州市的居住水准的引导标准和住宅的用地、能耗、用水、材料、部品、环保等最低性能标准，并适时公布法规，规定限制和淘汰的落后技术和产品。 4，大力发展和鼓励房地产企业使用新技术、新材料，推进住宅产业的标准化工作，建立模数制度。推动产品的更新换代。 5，建立住宅产业数据统计与信息分析系统，研究开发节能省地型住宅的