中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引

1 / 29中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引中华全国律师协会 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引 目 录总则第一编律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节 商品房销售广告 要约与要约邀请第三节 商品房买卖合同的认购书与定金第二章商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节 合同对商品房基本情况的约定第二节 合同对商品房面积和价格的约定第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的约定第四节 合同对质量标准与维修的约定第五节 合同对精装修标准与样板房的约定第六节 合同对付款方式与付款期限的约定第七节 合同对设计变更与规划变更的约定2 / 29第八节 合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定第九节 合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定第十一节 商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章商品房买卖合同无效情形第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节 商品房买卖合同的履行第二节 商品房买卖合同的变更第三节 商品房买卖合同的转让第四节 商品房买卖合同的解除第五节 商品房买卖合同的终止第五章律师提供法律服务时不同类型商品房的区分及要点第六章商品房买卖合同中的按揭第七章商品房交付时间、交接与初始登记、买受人房屋所有权证的办理与取得第一节 商品房交付时间第二节 商品房交接第三节 初始登记的办理3 / 29第四节 买受人房屋所有权证的办理与取得第五节物权取得风险第八章诉讼、仲裁前的调解第九章律师为开发商提供法律服务时自身风险的防范及相关内容第一节 律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容第二节 律师为委托方提供法律服务时的操作程序第三节律师为开发商提供法律服务的基本模式及内容第四节律师执业风险提示第二编律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章诉讼与仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章商品房买卖合同纠纷的类型第一节 商品房买卖合同订立阶段纠纷及其处理第二节 商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理第三节 商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、4 / 29终止中的纠纷及其处理第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证取得的纠纷及其处理第六节 不同类型商品房的纠纷及其处理第七节 商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容第一节诉讼委托合同的签订第二节律师的执业风险提示附则总 则第 1 条制定目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。第 2 条适用范围本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开5 / 29发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义，专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋和经济适用房。本操作指引不涉及已经取得房屋所有权证和国有土地使用权证 ，并可在房屋二级市场交易的各类房屋的再转让。对此类房屋的交易行为，另行制定专项的操作指引。本操作指引适用于律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务。第 3 条法律依据本操作指引涉及的主要法律依据为：法律类：中华人民共和国民法通则 、 中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国物权法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华人民共和国土地管理法 、中华人民共和国城乡规划法等；行政法规类：城市房地产开发经营管理条例等；部门规章类：建设部城市房地产抵押管理办法 、城市商品房预售管理办法 、 商品房销售管理办法 、房屋登记办法等；6 / 29司法解释类：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等。律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门的现行政策和法规。第 4 条律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本原则律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务应遵循如下原则：41 忠诚守信原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。42 专业精湛原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当熟悉和精通法律知识，掌握与商品房买卖相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。43 勤勉尽责原则，律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当恪尽职守，勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托7 / 29人约定的期限内完成各项具体的法律服务。第 5 条律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本要求51 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。52 律师接受当事人的委托，应当与委任人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。53 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部律师服务收费管理办法和司法部律师事务所收费程序规则的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。54 律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的律师执业行为规范 、 律师职业道德和执业纪律规范 ，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私。55 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托8 / 29人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。第 6 条特别声明本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容。在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。本操作指引主体内容的完成时间是 XX 年 10 月份。XX 年 5 月最高人民法院相继出台了最高人民法院关于适用若干问题的解释 、 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 、 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ，对操作指引的内容有一定影响，由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究，且在司法实践中又会有很多新的疑难、复杂的问题出现，律师在参考本操作指引提供9 / 29法律服务时应按上述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理，并且密切关注司法实践的最新动态。第一编 律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查第 7 条一般规定商品房买卖合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查。对买受人的审核与调查内容主要包括但不限于买受人的基本情况、买受人的履约能力、买受人资信情况等。审核与调查可以作为律师在提供商品房买卖合同非诉讼法律服务中的一项单独内容进行。第 8 条律师为开发商提供法律服务时对买受人的审核与调查81 对买受人基本情况的审查81 1 买受人为中国公民时的审核本市居民：居民身份证。外省市居民：居民身份证和暂住证。军人：军官证或文职干部证或士兵证或学生证或军官退休证或文职干部退休或离休干部荣誉证。10 / 2981 2 买受人为中国法人及其他经济组织时的审核企业法人：企业法人营业执照、上级单位批准证明、法定代表人或负责人身份证明、董事会购房决议。其他经济组织：营业执照、有关的批准文件和具备其他经济组织条件的证明。机关、事业单位：单位成立的批准文件、上级主管部门批准购房的文件。中央机关、所属企事业单位：国务院机关事务管理局批准购房文件，单位成立的批准文件。银行、保险企业等分支机构：营业执照、上级企业法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书。81 3 买受人为中国港、澳、台同胞时的审核港澳同胞：中华人民共和国香港特别行政区护照或居民身份证或往来内地通行证。台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。81 4 买受人为外国公民、法人时的审核外国人：护照和外国人居留证。境外法人、其他组织：经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。11 / 2981 5 对买受人委托代理人的审核委托代理人购房的，提交授权委托书、受托人身份证明。无民事行为能力人购房的，由其监护人代理购买，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿。港、澳、台法人、其他组织、个人的委托书应公证。根据 2002 年司法部 69 号令中国委托公证人管理办法第 3 条、第 5 条规定，香港出具的公证书应由中国法律服务有限公司加章转递，方为有效。根据 XX 年最高人民法院、澳门特别行政区关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排第 12 条规定：“由一方有权限公共机构做成的文书正本或者经公证的文书副本及译本，在适用本安排时，可以免除认证手续在对方使用” 。可见，澳门有权限的公证机构出具的公证书在内地可以直接认可使用。根据 1993 年司法部发布的海峡两岸公证书使用查证协议实施办法第 2 条规定，台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者省、自治区、直辖市公证员协会确认。外国法人、其他组织、个人的委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。另外，对于境外机构和人士在中国境内购买商品房，律师还应依据建设部、商务部、国家发展和改革委员会、12 / 29中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于 XX 年 7 月 11 日颁布的 关于规范房地产市场外资准人和管理的意见的规定，以及结合当地的具体政策，应对以下两个方面的问题予以关注：境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过 1 年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间 1 年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。82 对买受人履约能力、资信的审核82 1 买受人为公民时的审核买受人的职业背景，个人收入和家庭收入状况的有关证明，如已缴个人所得税或家庭财产税的税单。买受人其他物业及财产证明，如私人汽车所有权证等。 买受人的信用审核，如征信中心的信用记录。82 2 买受人为法人或其他组织时的审核13 / 29注册资金、营业额、银行信用、资产负债表等财务报表、税收情况等。中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引目录总则第一编律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节商品房销售广告 要约与要约邀请第三节商品房买卖合同的认购书与定金第二章商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节合同对商品房基本情况的约定第二节合同对商品房面积和价格的约定第三节合同对业主的建筑物区分所有权的约定第四节合同对质量标准与维修的约定第五节合同对精装修标准与样板房的约定第六节合同对付款方式与付款期限的约定第七节合同对设计变更与规划变更的约定14 / 29第八节合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定第九节 合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定第十一节商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章商品房买卖合同无效情形第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节商品房买卖合同的履行第二节商品房买卖合同的变更第三节商品房买卖合同的转让第四节商品房买卖合同的解除第五节商品房买卖合同的终止第五章律师提供法律服务时不同类型商品房的区分及要点第六章商品房买卖合同中的按揭第七章商品房交付时间、交接与初始登记、买受人房屋所有权证的办理与取得第一节商品房交付时间第二节商品房交接第三节初始登记的办理 / 55415 / 29第四节买受人房屋所有权证的办理与取得第五节物权取得风险第八章诉讼、仲裁前的调解第九章律师为开发商提供法律服务时自身风险的防范及相关内容第一节律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容第二节律师为委托方提供法律服务时的操作程序第三节律师为开发商提供法律服务的基本模式及内容第四节律师执业风险提示第二编律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章诉讼与仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章商品房买卖合同纠纷的类型第一节商品房买卖合同订立阶段纠纷及其处理第二节商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理第三节商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、16 / 29终止中的纠纷及其处理第五节商品房交付与买受人房屋所有权证取得的纠纷及其处理第六节不同类型商品房的纠纷及其处理第七节商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容第一节诉讼委托合同的签订第二节律师的执业风险提示附则总则第 1 条 制定目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。第 2 条 适用范围本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开17 / 29发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义,专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋和经济适用房。本操作指引不涉及已经取得房屋所有权证和国有土地使用权证 ，并可在房屋二级市场交易的各类房屋的再转让。对此类房屋的交易行为，另行制定专项的操作指引。本操作指引适用于律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务。第 3 条 法律依据本操作指引涉及的主要法律依据为：法律类：中华人民共和国民法通则 、 中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国物权法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华人民共和国土地管理法 、中华人民共和国城乡规划法等； 行政法规类：城市房地产开发经营管理条例等；部门规章类：建设部城市房地产抵押管理办法 、城市商品房预售管理办法 、 商品房销售管理办法 、房屋登记办法等；司法解释类：最高人民法院关于审理商品房买卖18 / 29合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等。律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门的现行政策和法规。第 4 条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本原则律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务应遵循如下原则：忠诚守信原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及目 录总则第一编 律师为买受人提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的法律服务第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节 商品房销售广告 要约与要约邀请第三节 商品房买卖合同的认购书与定金19 / 29第二章 商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节 合同对商品房基本情况的约定第二节 合同对商品房面积和价格的约定第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的相关约定第四节 合同对质量标准与维修的约定第五节 合同对精装修标准与样板房的约定第六节 合同对付款方式与付款期限的约定第七节 合同对设计变更与规划变更的约定第八节 合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定第九节 合同对违约责任的约定第十节 合同对争议解决的约定第十一节 商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章 商品房买卖合同的无效情形第四章 商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节 商品房买卖合同的履行第二节 商品房买卖合同的变更第三节 商品房买卖合同的转让20 / 29第四节 商品房买卖合同的解除第五节 商品房买卖合同的终止第五章 律师提供法律服务时不同第六章 商品房买卖合同中的按揭第七章 商品房交付时间、交接与初始登记第一节 商品房交付时间第二节 商品房交接第三节 买受人房屋所有权证的办理与取得第四节 物权取得风险第八章 诉讼、仲裁前的调解第九章 律师为买受人提供非诉讼法律服务时自身风险的防范及相关内容第一节 律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容第二节 律师为委托方提供法律服务时的操作程序第三节 律师为买受人提供法律服务的基本模式及内容第四节 律师执业风险提示第二编 律师为买受人提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章 诉讼与仲裁的一般规定第一节 诉讼21 / 29第二节 仲裁第二章 商品房买卖合同纠纷的类型第一节 商品房买卖合同订立前的纠纷及其处理第二节 商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理第三节 商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节 商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及处理第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证取得的纠纷及其处理第六节 不同类型商品房的纠纷及处理第七节 商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章 律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容第一节 诉讼委托合同的签订第二节 律师的执业风险提示附则总 则第 l 条 制订目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和22 / 29诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会，在总结律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上，制定本操作指引。第 2 条适用范围本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义，专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋和经济适用房。本操作指引不涉及已经取得房屋所有权证和国有土地使用权证 ，并可在房屋二级市场交易的各类房屋的再转让。对此类房屋的交易行为，另行制定专项的操作指引。本操作指引适用于律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务。第 3 条法律依据本操作指引涉及的主要法律依据为：法律类：中华人民共和国民法通则 、 中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国物权法 、 中华人民共23 / 29和国城市房地产管理法 、 中华人民共和国土地管理法 、中华人民共和国城乡规划法等；行政法规类：城市房地产开发经营管理条例等；部门规章类：建设部城市房地产抵押管理办法 、城市商品房预售管理办法 、 商品房销售管理办法 、房屋登记办法等；司法解释类：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等。律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门的现行政策和法规。第 4 条 律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务的基本原则41 忠诚守信原则。律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当以维护委任人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。42 专业精湛原则。律师为买受人提供商品房买24 / 29卖合同法律服务，应当熟悉并精通法律知识，掌握与商品房买卖相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。43 勤勉尽责原则。律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当恪尽职守，勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。第 5 条 律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务的基本要求51 律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。52 律师接受当事人的委托，应当与委任人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。53 律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部律师服务收费管理办法和司法部律师事务所收费程序规则的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。25 / 2954 律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的律师执业行为规范 、 律师职业道德和执业纪律规范 ，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人的商业秘密和个人隐私。55 律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。第 6 条 声明本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容。在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。本操作指引主体内容的完成时间是 XX 年 10 月份。XX 年 5 月最高人民法院相继出台了最高人民法院关于适26 / 29用若干问题的解释 、 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 、 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ，对操作指引的内容有一定影响，由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究，且在司法实践中又会有很多新的疑难、复杂问题出现，律师在参考本操作指引提供法律服务时，应按上述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理，并且密切关注司法实践的最新动态。第一编律师为买受人提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的法律服务第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查第 7 条 一般规定商品房买卖合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查。对开发商的审核和调查主要包括但不限于开发商的主体资格、履约能力、项目合法性、预售许可证、销售方式等。审核与调查可以作为律师在提供商品房买卖合同的非诉讼法律服务中单独的一项法律服务内容进行。27 / 29第 8 条 律师为买受人提供法律服务时对开发商的审核与调查81 开发商主体资格及履约能力到工商局可以查询开发商的注册资金、成立日期及法定代表人，年检等情况。还可以到开发商的经营场所进行实地考察。通过观察开发商的形象可以对开发商的实力作一个初步判断。可以到该开发商已开发的小区进行实地考察，询问小区住户，房屋质量情况、物业管理服务质量情况、收费情况。如果可能，可以争