万科企业股份有限公司的税收筹划-刁煜

西南财经大学天府学院西南财经大学天府学院 2012 届届 本科毕业论文 设计 本科毕业论文 设计 论文题目 万科企业股份有限公司的税收筹划 学生姓名 刁煜 所在学院 西南财经大学天府学院 专 业 财务管理 学 号 40804309 指导教师 柳玉寿 2012 年年 3 月月 西南财经大学天府学院 本科毕业论文 设计 原创性及知识产权声明 本人郑重声明 所呈交的毕业论文 设计 是本人在导师的指导下 取得的成果 对本论文 设计 的研究做出重要贡献的个人和集体 均 已在文中以明确方式标明 因本毕业论文 设计 引起的法律结果完全 由本人承担 本毕业论文 设计 成果归西南财经大学所有 特此声明 毕业论文 设计 作者签名 作者专业 财务管理 作者学号 40804309 2012 年 3 月 20 日 西南财经大学天府学院本科学生毕业论文 设计 开题报告表 论文 设 计 名称 万万科科企企业业股股份份有有限限公公司司 的税收筹划的税收筹划 论文 设 计 来源 自 选 论文 设 计 类型 应用研究导 师柳玉寿 学生姓名刁煜学 号 40804309 专 业会计 一 调研资料的准备一 调研资料的准备 1 收集纳税筹划的发展史 2 收集我国房地产相关的税收政策 以及了解税收筹划的一些方法 3 收集万科企业股份有限公司的背景 近几年的日常经营活动 税负情况 投资等纳税 筹划等行为 4 分析万科的税收活动 并总结适合万科的税收筹划方法 二 设计目的 思路与预期成果二 设计目的 思路与预期成果 目的目的 随着我国经济的发展 房地产行业获得越来越多的关注 这个行业的纳税筹划必然热 门 而通过合理的纳税筹划 来安排企业的投资 筹资 日常经营活动 不但能够达到减轻 税收负担的目的 还能让企业获得更多的好处 从而使企业树立良好的纳税筹划意识 进而 减少偷税 漏税等违法犯罪的行为 而我国的税收筹划相对国外处于起步阶段 税收筹划具 有广阔的发展空间 思路 思路 首先 介绍我国房地产行业的发展过程 以及当下整个房地产业的大背景 其次 介绍房地产行业主要涉及的税种有哪些 并有哪些税收优惠政策 接着 主要以万科为例 重点分析万科从 2008 年到 2010 年的纳税情况 和在日常经 营活动中 比如 2008 年汶川地震的捐赠或者其他投资等行为 针对同一事件 提出不同的 纳税筹划方案 来比较节税效果 最后 对万科纳税筹划的方法进行归纳总结 预期效果 预期效果 通过对万科纳税筹划的研究 加深自己对房地产行业的认识 并且学习到 一些纳税筹划的方法 学习税法的过程中 也能提升自己的专业水平 并树立税收筹划的意 识 为毕业后从事会计专业打下基础 三 任务完成的阶段内容及时间安排三 任务完成的阶段内容及时间安排 2011 年 11 月 16 日前 完成开题报告 2011 年 12 月 10 日前 完成文献综述 2011 年 12 月 18 日前 完成毕业设计的系统设计 进行程序编码 2012 年 01 月 16 日前 完成论文的粗钢 2012 年 03 月 16 日前 完成论文终稿 并且打印成册 上交论文准备答辩 四 完成论文 设计 所具备的条件因素四 完成论文 设计 所具备的条件因素 通过这几年的理论学习 在学校的帮助和支持下 指导老师的指导下 目前基本具备完成 论文的条件 但也存在困难 一是时间太紧 必须妥善安排论文时间 二是缺乏理论的文献资 料 需要借助学校图书馆的文献资料及相关数据 指导教师签名 日期 2011 年 11 月 15 日 论文 设计 类型 A 理论研究 B 应用研究 C 软件设计等 摘要摘要 近几年来 中国的房地产企业发展迅速 在渡过 2008 年的全球金 融危机后 中国的房地产企业正在经历洗盘 主要表现为一些抗风险能 力差的中小型房地产企业的破产或重组 以及部分央企的退出 本文以 万科企业股份有限公司为例 主要通过分析万科近几年的税收筹划行为 来寻找对房地产企业合理的一些纳税筹划方法 为企业减轻税收负担的 同时 并验证纳税筹划对企业发展的重要性 关键词 关键词 万科 税收筹划 方法 Abstract In recent years China s rapid development of real estate enterprises Throughout the global financial crisis of 2008 Chinese real estate enterprises are experiencing dishwash The main performance for some poor ability to resist risks of small and medium sized real estate enterprises bankruptcy or reorganization as well as part of the central enterprises exit The article with China Vanke Co Ltd as an example mainly through the analysis of Vanke recent years of tax planning for real estate enterprises to find a reasonable number of tax planning method for enterprises to reduce the tax burden at the same time and validated the importance of the development of enterprise tax planning Key words Vanke Taxplanning Methods 目录目录 前言 1 一 纳税筹划的含义 1 一 含义 1 二 纳税筹划与偷税和避税的区别 2 三 纳税筹划的主要内容 2 二 万科企业股份有限公司的介绍 3 一 背景介绍 3 二 近几年纳税情况 4 三 房地产企业主要涉及税种 5 一 营业税 6 二 土地增值税 6 三 企业所得税 7 四 万科企业股份有限公司的纳税筹划行为 8 一 2008 年四川汶川地区赈灾捐赠 9 二 转换销售方式 10 1 对增值率的影响 10 2 对土地增值税的影响 11 五 万科纳税筹划方法归纳 12 营业税 12 1 合作建房 12 2 收入分散 14 3 股权转让 14 二 土地增值税 14 1 股权转让 14 2 利息支出 14 3 其它可扣除项目 15 三 企业所得税 15 1 捐赠 15 2 股权转让 16 六 总结 16 文献综述 18 参考文献 26 致谢 28 前言 纳税筹划在我国处于起步的阶段 不是所有的企业都有纳税筹划的 意识 纳税筹划在国外兴起时间早 企业接受度较高 并且已经发展成 熟的行业 并且许多大型的企业也会聘用高级人才 专门负责企业的节 税等 而且在国外企业中 在进行一项经营决策前 都会充分重视纳税 筹划方案以及建议 在美国 常用的纳税筹划的方法是推迟实现所得和提前扣除 这主 要是利用货币时间价值的不同 很简单 比如 100 元人民币 在 2010 年和 2012 的时间价值是肯定不同的 这中间要考虑通货膨胀等客观因 素等 而在我国 纳税筹划正渐渐被企业重视 比如北京 上海等沿海 经济发达城市 也出现了许多专业的纳税筹划代理机构 并且从业人员 的数量也在每年快速的递增中 可见 纳税筹划在我国 无论是在企业 还是所在的行业 都具有广阔的发展前景 一 纳税筹划的含义 一 含义 纳税筹划 是指通过对涉税的业务进行筹划 形成一套完整的纳税 方案 最终节税 减轻企业税收压力的行为 二 纳税筹划与偷税和避税的区别 偷税是指纳税人通过伪造 编造 隐匿 擅自销毁账簿凭证活在账 簿上多列或不列 少列收入 或进行虚假的纳税申报 采取各种欺瞒等 手段 以达到不缴或少缴应纳税款的违法行为 避税是指纳税人利用税法的漏洞 缺陷 或利用税负部门监督成本 太高 不易发现其违法行为 借用非违法手段减轻税收负担 获取税收 收益 避税属于非违法行为 但不符合立法本意 纳税筹划是指纳税人在遵守税法的前提下 在做经营决策前 通过 合理的筹划 充分利用国家的各种税收优惠政策等 把企业的税负降至 最低 以此来获得合理的税收收益 与偷税不同的是 纳税筹划是合法 的 与避税不同的是 纳税筹划是与立法本意不冲突的 三 纳税筹划的主要内容 纳税筹划的内容包括了避税 节税 规避 税收陷阱 转嫁筹划 实现零风险 节税是指纳税人在不违反我国税法的基础上 运用税法规定的各种 起征点 免征额 减税 免税等一系列的优惠政策 和针对企业不合法 的行为 进行税收惩罚等政策 来巧妙的安排企业的对外投资 融资等 从而减少纳税额 来减轻企业税收压力的行为 在我国 特别是民营企 业 对 节税 非常敏感 相对国企而言 中小民营企业面临的市场竞 争更加激烈 因此 能尽量的减少税收支出 对企业是喜于乐见的 在税法中 某一种税种 针对不同的经营行为 是有有不同的税率 级别的 兼营不同税率的货物或劳务 应分别核算 未分别核算的 从 高适用增值税税率 这种情况 类似于 纳税陷阱 如果企业没有合理 的把企业业务进行分类 或者说没有事先了解我国税法的特殊约定 对 企业来说 是相对容易掉入陷阱 从而多缴纳应纳税额的 税收转嫁筹划 是指纳税企业在调整商品的价格后 降低了纳税金 额 从而把税收负担转移给下一个经营者 进而获得税收收益的行为 涉税零风险 是指纳税人严格遵守税法的规定 设置清晰的账目 不采取违法行为 比如偷税漏税 主动不超时的进行纳税申报 这对企 业是一个考验 通过合法合规的筹划 可以为企业带来财务上的利益而 二 万科企业股份有限公司的介绍 一 背景介绍 万科企业股份有限公司在 1984 年 5 月成立 现在是中国最大的房 地产商 在 2007 年 公司的纳税额超过 50 亿 在 2010 年 纳税贡献 更是突破百亿元 2008 年实现销售金额 478 7 亿元 结算收入 404 9 亿 元 净利润达到 40 3 亿元 万科品牌在世界品牌价值实验室 World Brand Value Lab 编制的 2010 年度 中国品牌 500 强 排行榜中排名第 19 位 品牌价值已达 635 65 亿元 二 近几年纳税情况 2009 年 万科的纳税额达到 58 亿元 在所有 A 股上市房企中排名 首位 保利地产和招商地产分列第二 第三位 它们的纳税额分别为 39 亿元和 21 亿元 不过 万科 2009 年的纳税额较上一年的 62 亿元有所降低 原因在 于 营业税金及附加却由上年的 45 亿元降到 36 亿元 有关报道指出 土地增值的下调对万科产生了巨大影响 也就是代表万科缴纳土地增值 税的支出会增多 负担加重 在我国 A 股上市的房企纳税额占营业收入平均为 13 8 当然不 包括 ST 海鸟 阳光股份是纳税收入比最高的公司 阳光股份的比重已 经达到了 30 6 排第二的是万泽股份 为 25 万科的是 11 8 排名 第 72 位 这表明 虽然万科的纳税额高 但税负却低于行业平均水平 这就要我们思考和分析万科采取的是何种筹划 才能达到如此可观的纳 税筹划收入 如表 2 1 和图 2 1 所示 该图表列出并直观的表现了 2006 2010 年 以来万科股份有限公司每年的主营业务收入情况 纳税额 以及纳税额 占营业收入百分比的增长趋势 表 2 1 万科 2006 2010 年纳税情况表 年度主营业务收入 亿 纳税额 亿 纳税额占营业收入百分比 2006 178 482103 24 213 6 2007 355 266113 53 115 2008 409 917792 82 520 1 2009 488 810131 74 915 3 2010507 1385142116 323 图 2 1 万科 2006 2010 年主营业务收入和纳税额趋势图 从该表图可看出 万科从 2006 年至 2007 年 主营业务收入增幅 最大 纳税额在 2008 年 2009 年有所下降 这主要受全球经济危机的影 响 市场不景气引起的 2006 年至 2010 年纳税额占营业收入每年平均 在 15 以上 由此看出 万科每年纳税额占利润比例还是比较高的 应纳税额 在一个企业通过合理的税收筹划下 如果每减少应纳税额的 1 可以为 企业节约大笔费用 带来明显的经济收益 作为纳税在几十亿以上的企 业 纳税具有巨大筹划的空间 三 房地产企业主要涉及税种 房地产企业 主要涉及的税种一般是营业税 土地增值税 增值税 房产税 城镇土地使用税 契税 耕地占用税 企业所得税 印花税 城建税 教育费附加等 而营业税 土地增值税以及企业所得是房企纳 税的核心 故 本文通过研究此三种税种 对房地产企业的纳税筹划方 法进行总结归纳 一 营业税 房地产开发企业的营业税 主要在销售不动产和转让土地使用权时 会发生应税项目 下面 我们具体来研究这两项经营活动 产生营业 税的具体环节和相关的税法规定 转让土地使用权主要包括两个部分 第一是针对土地使用者的 也 就是说当使用着将使用权转出的时候 会涉及到营业税缴纳的问题 第 二是当土地所有者把使用权让出 以及土地使用者把使用权交给所有者 的时候 当这两种情况发生时 是不用收营业税的 销售不动产 既然是销售 那就不可能是无偿 不付代价就让出所 有权的 一般是不可能的 什么是不动产呢 它是指那些不能挪走 如 果要挪走 那会使其本质和形态等发生改变的财产 最简单也是大家最 熟悉的不动产的例子 就是房产 想必一般人都有此概念 而如果要让 出建筑物 比如某个写字楼的有限产权又或是永久使用权的时候 这些 行为都是被视同销售建筑物的 当然 除了以上行为 也包括有偿的销 售或者是让出其他土地附着物所有权的时候 但是如果把不动产无偿赠 送给他人 比如用于慈善的捐赠 或者其他捐赠行为 皆视同销售 如 果在销售不动产的同时 也将所有的使用权让予买方时 也一样要按照 按销售不动产来征收营业税 如果为企业销售不动产时 卖方向买方收取包括全部价格和其它的 费用外 根据相关规定 但是当销售的价格不正常时 并且也没有合理 的理由说明的 主管税务机关判定营业额是根据以下方法做出的 一种方法是根据同类不动产的平均销售价格来制定的 第二种是按 同类应税劳务 或是销售同类不动产的平均价格来制定 统一的营业税 计税公式为 应纳税额 工程成本或营业成本 1 成本利润率 1 营业税税率 二 土地增值税 根据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 国发 1993 138 号 规定 当发生让予国有土地使用权 以及地面上的建筑物包括其地上的 附着物时 并因此取得收入的单位和个人 这时 要征收土地增值税 土地增值税主要是针对纳税人转让房地产 所取得的增值额部分 进行 征收 而使用权的转让 为什么只提到国有土地呢 这是由 中华人民共 和国土地管理法 所限定的 土地使用权的转让 任何人不能私自转让 集体土地使用权 并且集体土地使用权只能由国家征用 否则私自转让 行为会触犯法律规定 因此 使用权的征税范围不包括集体 仅仅针对 国有土地使用权 这也是国家出于长远的考虑而设定的 转让地上建筑物 是指建在地表上的一切建筑物 包括地上地下的 各种附属设施 附着物是说附在地表上的 不可以挪动 一挪动就要发 生破坏的物品 房地产转让收入包括货币收入 实物收入和因转让而房地产取得的 收入 根据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 税率 增值额未超过 扣除项目金额 50 的部分 税率 30 增值额超过扣除项目金额 50 未超过扣除项目金额 100 的部分 税率 40 增值额超过扣除 项目金额 100 未超过扣除项目金额 200 的部分 税率 50 增值 额超过扣除项目金额 200 的部分 税率为 60 三 企业所得税 企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所 得征收的一种税 企业所得税纳税人即所有实行独立经济核算的中华人 民共和国境内的内资企业或其他组织 包括以下 6 类 国有企业 集体 企业 私营企业 联营企业 股份制企业 有生产经营所得和其他所得 的其他组织 企业所得税额为 25 此种税种是专门针对企业获得的所得部分进行 征税的 企业的所得主要指的是销售货物所得 提供劳务所得 转让财 产所得 股息红利所得 利息所得 租金所得 特许权使用费所得 接 受捐赠所得和其他所得 四 万科企业股份有限公司的纳税筹划行为 一 2008 年四川汶川地区赈灾捐赠 2008 年 5 月 12 日 四川汶川地区发生里氏 8 级地震 万科随后发 出公告 在将来的 3 5 年内捐献达 1 亿元人民币 表 2 2 万科 2008 年年度利润总额表 单位 人民币 元 科目2007 年2008 年本年比上年增减 利润总额 7641605685 336322285626 03 17 26 图 2 2 捐赠额占利润总额比例 万科的善款是以企业的名义捐赠 按我国税法规定 可以在年度会 计利润的 12 以内扣除 由图 2 2 可看出 1 亿元的善款约占 2008 年利 润总额 1 3 在 12 范围内 因此可以抵扣 假设善款是通过中国红十字会捐出 万科能在在企业所得税前列支 1 亿元 进而获得多抵扣企业所得税为 2500 万元 1 亿元 25 企业所得 税 的利益 假如万科改为企业名义捐出 5000 万元 另外再以企业老总王石的 个人名义捐赠 5000 万元 那么这时的万科 能在企业所得税前列支的 最大捐赠额是 5000 万元 而另外 5000 万元的个人捐赠是不能出现在企 业所得税前列支里面的 而只能在王石的个人所得税前抵扣 两者相比 后者以个人名义捐赠的 5000 万元 企业要少抵扣企业所得税 1250 万元 毛利率是一个行业是否赚钱的最直观的指标 毛利率越高 一般来 说也就意味着净利润会越高 在 2007 年时 万科的毛利率最高时居然 达到了 41 99 截止到 2008 年 万科的毛利率约为 32 这意味着在 没有去除成本之前 每销售一套房子 就有近三分之一套房子是开发商 的毛利润 假设 2008 年万科在上海卖一套房的价格是 150 万 如果再 踢除员工工资等成本 每套房的利润在 38 万元 150 万元 32 10 左 右 如果以王石个人名义捐出 5000 万元 会使企业少抵扣 1250 万元的 企业所得税 这笔钱至少相当于万科卖出 32 套房子的利润 从企业的 纳税筹划的角度来看 是不划算的 万科公司捐出也许是资金加上实物 一般实物捐赠中 要选择一个 合适的捐赠额度的计量 对于企业来说 这其中又有一定的纳税筹划空 间 捐赠不但可以帮助企业肃立良好的社会形象 如果满足税法关于抵 扣的规定 还能为企业带来可观的税收利益 同时 税法规定 捐赠开发产品 视同销售 需要缴纳营业税 土 地增值税和企业所得税 三项合计税负率有可能达 12 以上 捐出 1 亿 元 应纳税额为 1200 万元左右 这就需要万科合理的安排所捐资金和 开发品的比例 进而达到最佳平衡点 万科的 1 亿元捐赠 会在以后的 3 到 5 年内逐年支出 因此 万科 可以将 1 亿元分拆为好几笔 这样就能根据未来 3 至 5 年的内每年的利 润总额 来决定当年的捐赠额 这就减小了企业的资金压力 这就要求 在捐赠前要充分的预计当年的会计利润 因此 在选择纳税筹划方案时 要尽量选择对企业最有利的方案 二 转换销售方式 万科近几年来 以销售精装修房逐渐代替毛坯房 作为行业的龙头 企业 这一举动 无疑对房地产行业产生了巨大的影响力 1 对增值率的影响 假设万科毛坯房的销售额是 a 没装修前可扣除成本是 b 可扣除 装修成本是 c 企业所得税税率是 t 万科对外销售产品时有下面两种 方案 方案一 企业出售毛坯房 销售额为 a 可扣除成本是 b 方案 二 企业出售装修房 销售额是 a c 可扣除成本是 b c 因此 增值率计算如下 方案一 a b b 方案二 a c b c b c a b b c 从上述公式可发现 a b b a b b c 所以企业卖装修 房时的增值率能变低 当增值率在临界点时 会更改项目的土地增值税 税率 而应缴的土地增值税也会变动 举例 假定某开发项目 毛坯房售价为 8000 万 可扣除成本为 5000 万 加计 20 后 现有两种销售方案可供选择 方案一 按毛坯房出售 售价为 8000 万 方案二 带装修出售 预计装修成本为 1000 万 平价装修不赚取 利润 售价定为 9000 万 2 对土地增值税的影响 方案一 增值率 8000 5000 5000 60 应交土地增值税 为 8000 5000 40 5000 5 950 万 方案二 增值率 8000 1000 5000 1000 1 2 5000 1000 1 2 45 16 应交土地增值税为 8000 1000 5000 1000 1 2 30 840 万 可见 方案二可少 交土地增值税 110 950 840 万元 因为装修公司的应纳税种和税率都会比房地产企业的低 所以万科 应该设立多家装修公司 进行能降低成本 这告诉我们 企业在做经营决策前 不要仅凭感觉或者简单的资料 来下做出判断 要充分考虑财务人员提供的数据分析 万科销售精装房 也是在考虑了成本 和土地增值税的前提下 选择的正确的筹划方案 五 万科纳税筹划的操作方法归纳 营业税 1 合作建房 合作建房 是指由甲方提供土地使用权 乙方提供资金 双方采取 合作的方式共同建房 要想通过合作建房来获取建筑的所有权 主要通 过租赁土地使用权以及 以物易物 的方式来实现 也许很多人不清楚 以物易物 的含义是什么 其实 以物易物 是指甲乙双方 互相交换彼此的土地使用权和房屋所有权 比如甲企业 有一工厂 它想通过让出该工厂一办的所有权 来换取乙企业名下的一 块土地的三分之一 此种情况 就在 以物易物 的范围内 这时候 就视同销售 故甲乙方的行为 都要纳入营业税的征税范围内 甲方的 征税项目为 转让土地使用权 而相对应的乙方的税目则是 销售不 动产 如果合作建房的任意一方 把易物得到的房屋给卖了出去 根据税 法规定 要对销售房屋后获得的收入征收营业税 除了使用权和所有权的交换外 还存在以下一种应税行为 那就是 当甲方把土地出租给乙方后 乙方获得了这块土地的使用权 并且在这 上面可以修建房屋等建筑 之后用于盈利或其他使用途径 但是当约定 的租赁期到了时 乙方不但要把土地使用权还给甲方 还要把所建房屋 的所有权此时也让给甲方 这让我想起我以前所读高中的食堂 学校让出一块土地让承包商修 建食堂 承包商可以在 15 年经营食堂 以此来赚回成本并盈利 但是 在 15 年后 无论是食堂所在的建筑 还是食堂内部所有的设备等 都 全部归学校所有 这就是很典型的使用权和所有权交换的案例 在上述中 甲方是出租了土地使用权的 所以 按照税法规定 营 业税应税科目为 服务业 租赁业 而乙方是销售了不动产 故营业 税应税科目是 销售不动产 当然 也有合作建房 不征收营业税的情况 这对企业来说 就是 相当具备吸引力的 比如甲方提供土地 而乙方则以资金入股 进行合 作建房 如果甲乙就一起承担风险 并且一起分配利润的观点达成一致 此时根据税法中规定 是不用征收营业税的 税法中具体规定如下 即 以无形资产投资入股的 参与利润分配 并且共同承担投资风险的 无 需缴纳营业税 而甲方让出的土地使用权 用于合作建房 这可认作是 投资入股 也是不用缴纳营业税的 但如果合营企业已经销售合作建房 的房屋 对销售收入会征税 但不会对利润进行征税 假设甲方抽出一部分销售收入用来分配利润 这就不符合税法中关 于投资入股不征营业税的规定 那么这种行为是否还在征税范围内呢 答案是肯定的 这虽然不是投资入股 但是却把土地使用权让予了甲乙 双方合营的企业 这时 就要让甲方从获取了的利润或或者是从销售收 入中抽出的部分收入 以 转让无形资产 的科目依法纳税 当然 也 要对双方合营的企业根据其销售收入的多少 进行征收营业税 当合作的建房 最终以甲乙方按比例分配房屋所有权时 此种情况 不在征税范围内 所以 当甲方向合营企业转让土地时 要征税 而对 合营企业的房屋 双方在获取后有进行销售的 其纳税科目为 销售不 动产 由此可看出 在合作建房这块 企业想要免征营业税 可以采取以 下两种方式 一是以无形资产投资入股的 参与利润分配 并且共同承 担投资风险的 是不需要缴纳营业税的 二是当甲乙方按比例分配合营 企业的房屋所有权时 也是免征营业税的 如果企业能合理利用这些优 惠的税收政策 在能合理利用资金的同时 也能为企业带来一部分的税 收收益 2 收入分散 房屋的销售合同包括两部分 一是房屋销售合同 二是装修合同 如果房地产企业自己不负责装修房屋 二是把房屋装修外包给其他公司 在销售价格不浮动的前提下 企业要缴纳的营业税 只针对房屋销售合 同中的房屋销售价格部分进行征收 而装修的价格要缴纳的税款 则是 由承包的装修公司来支付的 就不再需要房地产进行缴纳了 3 股权转让 根据税法规定 以无形资产 不动产资产入股 并且参与到利润分 配 和共同承担投资风险时 免征营业税 另外 股权转让无需上税 二 土地增值税 1 股权转让 根据税法规定 当企业和其他企业合作成立联营企业 对其投资的 土地入股联营企业时 不用征收土地增值税 这和营业税中关于股权转 让免征税的规定相似 2 利息支出 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供 金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款 利率计算的金额 其他房地产开发费用 按取得土地使用权所支付的金 额及房地产开发成本之和的 5 以内计算扣除 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 的 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本 的 10 的以内计算扣除 这就启示我们 如果房地产企业预计的利息支出较高 就可提供金 融机构的证明来扣除 而如果开发费用高 利息支出较少 就可多扣除 开发费用 3 其它可扣除项目 除了股权转让和利息支出可以免税或扣除的情况外 还存在以下情 况能对土地增值税进行扣除 具体可扣除项目有为取得土地使用权所支 出的资金 当把土地进行征用和拆迁时 要支出的拆迁补偿费 前期工 程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 等都是可以扣除的 三 企业所得税 1 捐赠 捐赠作为企业一种特殊的经营行为 在税务上可享受一定的税收优 惠 新企业所得税法第九条规定 企业发生的公益性捐赠支出 在年度 利润总额 12 以内的部分 准予在计算应纳税所得额时扣除 比如万科 在 08 年对汶川等灾区的捐赠 就获得了 12 的扣除 这就充分运用了此 条优惠政策 成功为企业带来 1200 万元的税收收益 2 股权转让 如果股权转让没有取得投资收益 不需要交纳企业所得税 此外 股权投资转让的所得或损失 在 5 年内 可以分摊到各年度的应纳所得 税中 这可以缓解部分资金暂时周转困难的企业 减轻一次性支付税额 的压力 这也利用税法的规定 不但考虑了货币时间价值 就好比将一 篮子鸡蛋 分别放置好几个篮子里 比如企业在本年经营不善 出现亏 本等情况 分摊的举措 确实能为企业缓一口气 六 总结 总的来说 在国外 税收筹划由来已久 因此外资企业的税收筹划意 识和手段比内资企业要强得多 对我国民营企业来讲 通过筹划获得的收 益都是自己的 他们也愿意在税收筹划上进行尝试 纳税筹划在我国具有广阔的发展前景 纳税筹划是在合法的前提下 为企业减轻税收负担 这对企业具有巨大的吸引力 另外 通过对纳税 筹划的宣传 也能使我国房地产企业对税法高度重视 减少偷税漏税的 情况 房地产企业在经历了金融危机的洗盘后 行业会更加规范 特别像 万科这种大型的房地产商 每年贡献的税额都是以亿计算 并逐年增长 此时 就更加需要在销售产品前 对整个经营活动进行超前的纳税筹划 特别是通过运用营业税 增值税 企业所得税的优惠政策 真正做到减 轻企业的税收负担 从而在一定程度上帮助企业资金的运转 而学会聪明的捐赠 不但能达到提升企业公众形象的目的 也能隐 形的帮助企业增加销售收入和减少纳税额 当然除此之外 也要把握好 纳税的时机 毕竟货币是存在时间价值额 因此 房地产企业作为我国高速发展的企业 不仅社会关注很高 而且上市的房地产企业具有较大影响力 为了和国际接轨 也为了我国 企业财务发展的规范化 我国应该大力推进纳税筹划的发展 文献综述文献综述 摘要摘要 随着我国市场经济的进一步深入 税务筹划成为很多企业关注的 一个热门话题 越来越多的企业在壮大中 由于没有进行合理的企业收 税筹划 从而导致税收负担沉重 影响了企业的发展 本文主要涉及房 地产行业 以万科为例 针对其需要交纳的税种 充分利用税法提供的 税收减免等优惠政策 合理的对万科的税收进行筹划 从而使企业享得 最大的税收利益 关键词关键词 万科 税收筹划 优惠政策 引言引言 纳税筹划形成较为完整的理论与实务体系的标志应该是 1959 年欧 洲成立的税务联合会 其成员遍布美 法 德 意等 22 个国家 由从 事税务咨询的专业人士和团体组成 明确提出以税务咨询为中心开展税 务服务 而纳税筹划就是其服务的主要内容 荷兰国际财政文献局 国际税收辞汇 认为 纳税筹划是指通过纳 税人经营活动或个人事务活动的安排 实现缴纳最低的税收 印度税务 专家 N T 雅萨期威 个人投资和税务筹划 则认为 税务筹划是纳税人 通过财务活动的安排 充分利用税务法规提供的包括减免在内的一切优 惠 从而享得最大的税收利益 美国加州大学 W B 梅格斯与 R F 梅格斯合著的 会计学 也认为 纳税筹划是人们合理而又合法地安排自己的经营活动 使之缴纳可能最 低的税收 阿根廷的 宪法 规定 不应强迫阿根廷的居民做法律没有规定的 事情 同时也不能禁止他们去做法律没有禁止的事情 尽管在发达国家纳税人对纳税筹划耳熟能详 充分利用 而我国则 处于初始阶段 且参差不齐 人言言殊 但法人和自然人对纳税筹划极 其关注却是不争的事实 鉴于纳税人和税务机关法律地位平等 但权利 义务不对等 势必形成独具中国特色的纳税筹划原则 对税务机关来说 要依法行政 不折不扣地执行 法无援权不得行 的原则 不能超越范 围滥用自由裁量权 对纳税人来说 要遵守税法和尊重税法 坚定不移 地遵循 法无明文不为过 罪 的原则 切实维护自身的合法权益 正文 正文 一 纳税筹划的含义一 纳税筹划的含义 纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的 在税法所允许的范围内 对企业的经营 投资 理财 组织 交易等各 项活动进行事先安排的过程 纳税筹划是为了同时达到两个目的 减轻税收负担和实现税收零风 险 如果企业开展纳税筹划活动后 没有减轻税收负担 那么其纳税筹 划是失败的 但是 如果企业在减轻税收负担的同时 税收风险却大幅 度提升 其纳税筹划活动同样不能成功 体现了纳税筹划的手段 纳税筹划需要企业在税法所允许的范围内 通过对经营 投资 理 财 组织 交易等各项活动进行事先的合理安排 很显然 纳税筹划是 企业的一个最基本的经济行为 二 万科简介二 万科简介 中国的房地产业是在上个世纪 80 年代 改革开放后逐渐发展起来 的 房地产行业的税收成为国家税收的重要组成部分 房地产行业在经营中 具有投入资金多 经营风险高 建设及销售 周期长 涉税标的金额大 收益见效慢等特点 利用税收筹划不仅能够 减少企业的涉税成本和经营风险 还能增强企业的盈利能力和竞争力 在中国众多的房地产开发商里 万科企业股份有限公司具有强烈 的代表性 万科企业股份有限公司成立于1984 年 5 月 是目前中国 最大的专业住宅开发企业 也是股市里的代表性地产 蓝筹股 总部 设在深圳 至 2009 年 已在 20 多个城市设立分公司 2010 年公司 完成新开工面积 1248 万平方米 实现销售面积 897 7 万平方米 销 售金额 1081 6 亿元 营业收入 507 1 亿元 净利润 72 8 亿元 这 意味着 万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司 这 个数字 是一个让同行眼红 让外行震惊的数字 相当于美国四大住 宅公司高峰时的总和 在企业领导人 王石的带领下 万科通过专注于住宅开发行业 建 立起内部完善的制度体系 组建专业化团队 树立专业品牌 以所谓 万科化 的企业文化 一 简单不复杂 二 规范不权谋 三 透 明不黑箱 四 责任不放任 享誉业内 三三 房地产业主要涉及税种及范围房地产业主要涉及税种及范围 房地产行业相对于其他的行业 税负相对较高 根据国家税法和政 策规定 房地产开发企业涉及的税种主要有营业税 土地增值税 企业 所得税 城市维护建设税 教育费附加 印花税 契税等 以下是房地产涉及的税种的介绍 税种征税对象计税依据计算方法税率 营业税销售或转让其购置的 房屋或受让的土地使 用权 以全部收入 房 屋或土地使用权的购 置或受让原价后的余 额为营业额 纳税人向对方收取的 全部价款和家外费用 房地产开发企业的销 售房屋以营业额为计 税依据 营业额 适用税 率 5 企业所得税生产 经营所得和其 他所得税 应纳所得额应纳税额 全 部应税收入 准 扣予项目 税 率 25 城市维护建设税随营业额征收纳税人实际缴纳的营 业税 营业税 适用税 率 7 5 1 教育费附加随营业额征收以营业税等流转税为 计税依据 营业税 适用税 率 3 印花税房地产企业销售房屋 与买房人签订房屋购 买合同 产权转移书 据 营业账簿 权利 可证照等应税凭证文 件为对象 计价和从量计税应纳税额 计税 金额 税率 应纳税额 凭证 数量 单位税额 契税以转移土地 房屋使 用权的行为为征税对 象 成交价格 核定价格 交换价格差额和 土 地收益 或 补缴土 地使用权转让费用 应纳税额 计税 依据 税率 3 5 土地增值税以土地和地上建筑物 为征税对象 增值额为房地产开发 企业转让房地产所取 得的全部收入减去规 定扣除项目后的余额 应纳税额 增值税 税 率 四级超率累进 税率 城镇土地适用税以土地为征税对象实际占用的土地面积年应纳税额 各级土地 税额 相应税率 定额税率 每平方米 价格 房地产税以房屋为征税对象房屋出租收入或房屋 计税价值 年应纳税额 房 屋原值 评价 1 2 估值 70 1 2 四 房地产主要税种的优惠政策四 房地产主要税种的优惠政策 税收优惠政策指国家为鼓励某些产业 地区 产品的发展 特别制 订一些优惠条款以达到从税收方面对资源配置进行调控的目的 企业进 行纳税筹划必须以遵守国家税法为前提 如果企业运用优惠政策得当 就会为企业带来可观的税收利益 由于我国的税收优惠政策比较多 企 业要利用税收优惠政策 就需要充分了解 掌握国家的优惠政策 一 营业税优惠政策 1 企业以不动产投资入股 参与接受投资方利润分配 共同承担 投资风险的行为不征收营业税 2 将土地使用权转让给农业生产者 用于农业生产的行为免征营 业税 3 房地产企业自建自用建筑物免征营业税 二 企业所得税 1 缩小房地产企业应纳所得税 也就是通过缩小房地产企业应纳 税所得额减轻房地产企业纳税义务和负担 2 延缓纳税期限 3 选择捐赠 根据税法规定 企业发生的公益性捐赠支出 不超 过年度利润总额的 12 的部分 准予扣除 超过部分不允许 五 万科日常经营活动的税收筹划五 万科日常经营活动的税收筹划 一 利用投资方式进行税收筹划 房地产开发企业的投资性房地产具有出租以获得租金或者入股联营 以等的利润两种方式 若选择房地产出租以获得租金的方式 应该按照规定交纳营业税 房产税 附加税以及企业所得税等 若选择将房地产投资入股 接受投资利润分配并共同承担投资风险 则不收取营业税及附加 由于被投资方在税后利润分配 按税法规定 投资方收到的投资收益不缴纳企业所得税 所以房屋的投资可以减轻企 业的税收负担 二 利用分散收入进行税收筹划 房地产企业销售不动产必须缴纳营业税 城建税及附加 企业所得 税和土地增值税等 分散收入的方法主要将单独处理的部分从房地产中 分离出来 以及不考虑印花税和企业所得税的前提下多次签订购房合同 三 利用设立独立销售公司进行纳税筹划 通过设立独立核算的销售公司 分立了扩大了土地增值税和营业税 以及企业所得税的税收筹划空间 四 利用土地增值税进行纳税筹划 土地增值税是房地产企业的主要生产成本之一 按规定 纳税人建 造普通标准住宅出售 如果增值税额没有超过可扣除项目金额的 20 免予征收土地增值税 增值税额超过可扣除项目金额的 20 的 其增值 额为全部的计税金额 另外 除了税法规定的扣除项目外 纳税人还应该很注意 税法允 许扣除的项目比企业实际核算涉及的项目要少 所以计算增值额小 计 税额就小 适用的税率就低 土地增值税负担就轻 在累进税制下 收入的增加于是这相同条件下增值额的增加 从而 使高的增值额适用较高的税率 档次爬升的现象会使得纳税人税负几句 上升 纳税人进行房地产开发 往往涉及的工程范围比较多 如建筑工 程 安装工程 装饰工程 设备购置等 如果就整个房地产开发项目签 署合同 则整个开发过程中发生的费用都属于总投资的范畴 并就其整 体计算缴纳土地增值税 但实际上 房地产开发项目的开发进程 是分期进行的 纳税人可 以利用不同的工程的性质 选择不同的税种 进行纳税筹划 考虑到当 前的房地产开发企业大多数是多种经营 既从事建筑业 有从事加工业 既有房屋销售业务 又有各种设施销售和装饰业务及物业管理服务 因 此