房地产纠纷的解决

第十一章 房地产纠纷的解决 第十一章第十一章 房地产纠纷的解决房地产纠纷的解决 第一节第一节 房地产纠纷概述房地产纠纷概述 第二节第二节 房地产纠纷的解决房地产纠纷的解决 第三节第三节 常见房地产纠纷处理的简要分析常见房地产纠纷处理的简要分析 第一节第一节 房地产纠纷概述房地产纠纷概述 一 房地产纠纷的概念 房地产纠纷是当事人在房地产开发 经营 使用 交易 服务和管理过程中 因 土地和房屋所产生的各种权利 义务的争议 房地产开发过程中容易产生哪些纠纷 二 房地产纠纷的分类 1 按房地产纠纷法律关系的不同性质 房地产纠纷可分为 房地产民事纠纷是平等主体的自然人之间 法人之间以及他们相互之间所发生的有关权利义 务关系的纠纷 房地产行政纠纷 指房地产行政管理机关在实施管理过程中与相对方发生的纠纷 包括两种 情况 房地产行政执法行为引起的纠纷 行政司法行为引起的纠纷 2 房地产纠纷按所指向的客体之不同 可以分为 土地纠纷包括 土地权属纠纷 土地使用权因出让 转让 承包 抵押等变动发生的合同纠纷 土地侵权纠纷 因侵犯土地所有权 土地使用权引起的纠纷 因存在土地地役权 相邻权而产生的纠纷 房屋纠纷包括 房屋产权纠纷 房屋买卖含商品房预售纠纷 房屋租赁纠纷 房屋典当与抵 押纠纷 房屋继承纠纷和相邻关系产生的房屋纠纷 房地产开发 经营纠纷包括 在房地产批租 拆迁 工程建设 中介服务和售后服务诸房地 产开发与经营过程中产生的相应纠纷 3 按照房地产所涉及的民事权利的性质不同 可以分为 房地产物权纠纷包括 房地产所有权 土地使用权确认纠纷 房地产抵押纠纷 土地地役权 房地产相邻权纠纷 房地产债权纠纷有 土地使用权出让 转让合同纠纷 房地产买卖 房地产交换 房屋租赁 纠纷 三 房地产纠纷的特点 1 纠纷类型多且新颖 2 涉及面广 影响深远 3 争议标的额大 4 法律关系复杂 5 房地产纠纷的政策性极强 四 处理房地产纠纷的依据和原则 一 处理房地产纠纷的依据 1 对于法律有明文规定的 应当适用法律规定 2 对于法律没有明文规定的或虽有规定但已被废止的 应当适用有关房地产政策 包括有关 的司法政策 3 对于既无法律又无明确政策依据的 应根据市场经济的规则和民法 房地产法等法律的基 本原则 乃至公认的学理 结合具体纠纷的实际情况 合理地加以处理 二 处理房地产纠纷的原则 1 法治原则 2 稳定原则 3 平等保护原则 4 历史与现实相结合原则 5 促进发展原则 讨论讨论 国有土地使用权出让和转让过程中国有土地使用权出让和转让过程中 容易产生哪些纠纷 容易产生哪些纠纷 第二节 房地产纠纷的解决 一 房地产纠纷的协商与调解 一 协商 协商是指房地产纠纷的当事人在平等互利的基础上 以自愿互谅的精神直接磋商 分清是非 明确责任 为自行解决争议进行协议的方式 优点 简单易行 灵活方便 解决纠纷的方式成本最低 且便于日后合作 以协商方式解决纠纷须遵照的原则 1 平等自愿 2 合法原则 3 不得损害社会和他人合法权益原则 二 调解 调解 是指在第三方的主持下 房地产纠纷当事人通过平等协商 自行解决纠纷 的方式 根据第三方的身份和调解协议的效力 调解可以分为三种 1 民间调解 2 行政机关的调解 3 人民法院在诉讼程序中的调解 人民调解与行政调解的不同 1 人民调解是民间调解 是一种群众性的民主自治活动 行政调解属于官方调解 是一种行 政职能活动 2 人民调解的对象是争议不大的公民个人之间的民事纠纷 行政调解的对象一般是具有行政 隶属关系的民商纠纷 3 调解协议效力不尽相同 人民调解与法院调解的不同 1 调解活动的性质不同 2 调解组织的性质不同 3 调解对象不同 4 调解效力不同 二 行政调处 行政调处是按照有关法律规定 必须由法定机关和部门对特定的房地产纠纷先行调解和解 决的方式 法律规定必须适用行政调处的房地产案件有 1 土地管理法 第 16 条规定 土地所有权和土地使用权争议 由当事人协商解决 协 商不成的由人民政府处理 2 土地管理法实施条例 第 25 条第三款规定 对被征收土地补偿标准有争议的 由市 县级以上地方人民政府协调 协调不成的 由批准征收土地的人民政府裁决 3 城市房屋拆迁管理条例 第 16 条规定 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人 被拆迁人与 房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的 经当事人申请 由房屋拆迁管理部门裁决 房屋拆迁 管理部门是被拆迁人的 由同级人民政府裁决 行政调处程序 1 申请和受理 2 调查取证 3 先行调解 4 处理决定或裁决 5 申请行政复议或提起诉讼 三 房地产纠纷的行政复议 房地产纠纷的行政复议 是指因房地产纠纷的当事人不服行政机关的处理决定 而依法向有复议权的行政机关请求审查和裁决的行政法律行为 行政复议对于防止和纠正违法 或者不当的具体行政行为 保护公民 法人和其他组织的合法权益 保障和监督行政机关依法 行使职权有着重要意义 房地产纠纷的行政复议须经下列程序 1 复议申请 公民 法人或者其他组织认为房地产行政主管机关的具体行政行为侵犯其合法权益的 可 以自知道该具体行政行为之日起 60 日内向有管辖权的房地产行政主管机关或者人民政府提出 行政复议申请 复议申请书应载明以下内容 1 申请人和被申请人的基本情况 2 申请复议的要求和理由 3 提出复议申请的日期 2 复议的受理 行政复议机关收到行政复议申请后 应当在 5 日内进行审查 对不符合行政复议法规 定的行政复议申请 决定不予受理 并书面告知申请人 3 复议案件的审理 行政复议机关在对被申请人作出的具体行政行为进行审查时 认为其依据不合法 本 机关有权处理的 应当在 30 日内依法处理 4 行政复议的决定 行政复议机关应当自受理申请之日起 60 日内作出行政复议决定 按照下列规定作出行政复议决定 1 具体行政行为认定事实清楚 证据确凿 适用依据正确 程序合法 内容适当的 决定维 持 2 被申请人不履行法定职责的 决定其在一定期限内履行 3 具体行政行为有下列情形之一的 决定撤销 变更或者确认该具体行政行为违法 决定撤 销或者确认该具体行政行为违法的 可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为 主要事实不清 证据不足的 适用依据错误的 违反法定程序的 超越或者滥用职权 的 具体行政行为明显不当的 4 被申请人不按照 行政复议法 第 23 条的规定提出书面答复 提交当初作出具体 行政行为的证据 依据和其他有关材料的 视为该具体行政行为没有证据 依据 决定撤销该 具体行政行为 四 房地产纠纷的仲裁解决 一 房地产仲裁的概念和特征 1 概念 房地产仲裁 是指民事主体之间因房地产发生纠纷 同意并请求房地产仲裁机构对 争议做出公正裁决的活动 2 特征 1 仲裁解决以双方当事人自愿为前提 2 仲裁具有强制性 3 仲裁具有保密性 4 仲裁员可以由当事人自由选择 5 不实行地域管辖和级别管辖 6 一裁终局原则 3 仲裁与诉讼的共同点 1 都是一种在第三者主持下解决争议的活动 2 都是以民事法律法规作为实体法依据的 3 仲裁规则必须以民事诉讼法为基础 在解决争议时必须贯彻一定的程序规则 这与诉讼相 同 4 仲裁与诉讼的区别 1 性质不同 2 解决纠纷的范围不同 3 取得管辖权的原因不同 4 解决纠纷的主持者不同 5 遵循的原则和制度有所不同 3 仲裁制度的优点 1 更具有公正性 权威性和彻底性 2 当事人享有很大的自主性 3 程序简便 方式灵活 二 房地产仲裁的程序 1 仲裁的申请 当事人申请仲裁须符合的条件是 1 有仲裁协议 2 有具体的仲裁请求和事实 理由 3 属于仲裁委员会的受理范围 2 仲裁的受理 仲裁委员会收到仲裁申请书之日起 5 日内 认为符合受理条件的 应当受理 并通知 当事人 3 组成仲裁庭 仲裁庭可以由 3 名仲裁员或者 1 名仲裁员组成 4 开庭和裁决 仲裁委员会应当在仲裁规则规定的期限内将开庭日期通知双方当事人 5 裁决的执行 当事人应当履行裁决 一方当事人不履行的 另一方当事人可以按照民事诉讼法的有 关规定向人民法院申请执行 五 房地产纠纷的诉讼解决 一 房地产诉讼的基本类型 房地产纠纷的诉讼解决 是指人民法院在房地产纠纷当事人和其他诉讼参与人的 参加下 通过诉讼程序 解决房地产纠纷的一种方式 房地产诉讼分为两大类 一类是房地产纠纷的民事诉讼 另一类是房地产纠纷的行政诉讼 例如 平等主体当事人之间发生了土地使用权归属纠纷 双方依法请求土地主管部门进行行 政调处 房地产民事诉讼与房地产行政诉讼的区别 1 解决纠纷的性质不同 2 提起诉讼的主体不同 3 诉讼的目的不同 4 诉讼的原则与方式不同 5 适用的法律不同 6 是否调解不同 二 房地产行政诉讼 1 房地产行政诉讼的受案范围 1 行政许可 2 行政裁决 3 房地产登记 4 房地产行政处罚 房地产行政诉讼的受案范围具体有 对罚 款吊销许可证和执照 责令停产停业 没收房地产的处罚不服的 认为房地产行政管理机关侵犯法律规定的经营自主权的 认为符合法定条件申请房地产行政管理机关颁发使用证 产权证 准建证和其他权证 而房 地产行政机关拒绝颁发或不予答复的 申请房地产行政机关行使保护人身权 财产权的法定职责 而房地产行政机关拒绝履行或不 予答复的 认为房地产行政管理机关违反要求履行义务的 以下房地产纠纷则不属行政诉讼受案范围 行政法规 规章或房地产行政管理机关制定 颁发的具有普遍约束力的决定 命令 对房地产行政机关工作人员奖惩 任免等决定 法律 法规规定由房地产行政机关最终裁决的具体行政行为 法律 司法解释规定不予受理的案件 2 房地产行政诉讼的原则 1 只审查具体行政行为的合法性 2 被告负有举证责任 3 诉讼期间不停止具体行政行为的执行 有法定情况的除外 4 不适用调解原则 3 房地产纠纷行政诉讼的程序 1 起诉和受理 2 审理和判决 3 上诉 4 申诉 5 执行 三 房地产民事诉讼 民事诉讼的房地产案件受案范围有 房地产产权纠纷 房地产开发经营纠纷 房地产销售纠 纷 房地产租赁纠纷 房地产抵押与典当纠纷 房地产赠与 析产 继承纠纷 房地产相邻关 系纠纷等 房地产纠纷的民事诉讼的管辖有 级别管辖 地域管辖和专属管辖 房地产民事诉讼基本程序 1 起诉和受理 1 起诉 根据 民事诉讼法 第 108 条的规定 起诉必须符合如下条件 原告是与本案有直接利害关系的公民 法人和其他组织 有明确的被告 有具体的诉讼请求和事实 理由 属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖的范围 2 受理 人民法院接到起诉后应当审查是否符合起诉条件 2 审理前的准备 人民法院应当在立案受理之日起 5 日内 将起诉状副本送达被告 被告应当在接 到起诉状副本之日起 15 日内提交答辩状 被告提出答辩状的 人民法院应当在收到之日起 5 日内将答辩状副本送达原告 3 开庭审理 法庭调查按照下列顺序进行 1 当事人陈述 2 告知证人的权利义务 证人作证 宣读未到 庭的证人证言 3 出示书证 物证和视听资料 4 宣读鉴定结论 5 宣读勘验笔录 法庭辩论按照下列顺序进行 1 原告及其诉讼代理人发言 2 被告及其诉讼代理人答辩 3 第三人及其诉讼代理人发言或者答辩 4 互相辩论 4 作出裁判 人民法院对公开审理或者不公开审理的案件 一律公开宣告判决 当庭宣判的 应当 在 10 日内发送判决书 定期宣判的 宣判后立即发给判决书 判决书应当写明 1 案由 诉讼请求 争议的事实和理由 2 判决认定的事实 理由和 适用的法律依据 3 判决结果和诉讼费用的负担 4 上诉 期间和上诉的法院 判决书由审判人员 书记员署名 加盖人民法院印章 5 上诉 1 提起上诉 当事人不服地方人民法院第一审判决的 有权在判决书送达之日起 15 日内向上 一级人民法院提起上诉 当事人不服地方人民法院第一审裁定的 有权在裁定书送达之日起 10 日内向上一级人民法院提起上诉 2 二审审理 第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查 3 二审裁判 第二审人民法院对上诉案件 经过审理 按照下列情形 分别处理 原判决 认定事实清楚 适用法律正确的 判决驳回上诉 维持原判 决 原判决适用法律错误的 依法改判 原判决认定事实错误 或者原判决认定事实不清 证据不足 裁定撤销原判决 发回原审人民法院重审 或者查清事实后改判 原判决违反法定程序 可能影响案件正确判 决的 裁定撤销原判决 发回原审人民法院重审 讨论讨论 如何解决房地产买卖中的纠纷 如何解决房地产买卖中的纠纷 第三节 常见房地产纠纷处理的简要分析 一 土地使用权纠纷 一 国有土地使用权出让纠纷 供地方式 出让方式 1 土地使用权出让合同主体问题 依照 城市房地产管理法 和 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同 纠纷案件适用法律问题的解释 以下简称 解释 处理土地使用权出让合同问题 土地使 用权出让合同的主体必须是市 县人民政府土地管理部门 开发区管理委员会作为出让方与受 让方订立的土地使用权出让合同 应当认定无效 2 土地使用权出让合同客体问题 在 城市房地产管理法 颁布实施之后 根据该法和 解释 的规定 经市 县人 民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权 土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按 照国家规定确定的最低价的 应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效 出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途 二 国有土地使用权转让纠纷 1 转让主体问题 在 城市房地产管理法 颁布实施之后 根据该法和 解释 转让方未取得出让 土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权 起诉前转让方已经取得出让土地使用权证 书或者有批准权的人民政府同意转让的 应当认定合同有效 2 转让合同的客体问题 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准 与受让方订立合同转让划拨土地使用权 的 应当认定合同无效 但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的 应 当认定合同有效 未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用的转让 转让集体土地使用权 转让未经依法批准的国有土地使用权 3 转让土地使用权的年限问题 以转让方式取得的土地使用权的使用年限 应当是土地使用权出让合同约定的使 用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限 转让合同约定的土地使用年限超过剩余 年限的 其超过部分无效 4 转让合同擅自改变出让合同中约定的土地用途问题 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途 出让方请求解除合同的 法 院将予以支持 5 转让合同与变更登记关系问题 转让合同签订后 双方当事人应按合同约定和法律规定 到有关主管部门办理土 地使用权变更登记手续 一方拖延不办 并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无 效的 人民法院不予支持 6 重复转让土地使用权问题 土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后 未办理土地使用权变更登记手续之 前 又另与他人就同一土地使用权签订转让合同 并依法办理了土地使用权变更登记手续的 土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得 转让方给前一合同的受让方造成 损失的 应当承担相应的民事责任 均未办理土地使用权变更登记手续的情况 二 房地产开发中的纠纷 一 房地产开发企业资质问题 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的 应当认定合同有 效 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的 应当认定合同无效 但起诉前当事人一方已 取得了房地产开发经营资质或者已依法成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的 应 当认定合同有效 二 未经批准以划拨土地使用权投资开发房地产问题 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准 以划拨土地使用权作为投资与他人 订立合同合作开发房地产的 应当认定合同无效 但起诉前已经办理批准手续的 应当认定合 同有效 三 超额投资问题 投资数额超出合作开发房地产合同的约定 对增加的投资数额的承担比例 当事 人协商不成的 按照当事人的过错确定 因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确 定的 按照约定的投资比例确定 没有约定投资比例的 按照约定的利润分配比例确定 四 房屋实际建筑面积不符合合同约定的分配问题 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定 对房屋实际建筑面积的分配比例 当事人协商不成的 按照当事人的过错确定 因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法 确定的 按照约定的利润分配比例确定 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积 经有批准权的人民政府主管部门批准 五 房地产利益分配问题 在下列情形下 合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的 法院不予 受理 已经受理的 驳回起诉 具体包括 1 依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准 2 房地产建设项目未取得建设工程规划许可证 3 擅自变更建设工程规划 因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失 由当事人 按照过错承担 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例 六 开发违法建筑的责任分配问题 当事人违反规划开发建设的房屋 被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责 令拆除 当事人对损失承担协商不成的 按照当事人过错确定责任 过错无法确定的 按照约 定的投资比例确定责任 没有约定投资比例的 按照约定的利润分配比例确定责任 七 假合建 问题 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险 只收取固定利益的 应 当认定为土地使用权转让合同 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险 只分配固定数量房屋的 只收 取固定数额货币的 只以租赁或者其他形式使用房屋的 三 房地产买卖纠纷 一 广告问题 商品房销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋 及相关设施所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重 大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 二 预售合同问题 出卖人未取得商品房预售许可证明 与买受人订立的商品房预售合同 应当认定无效 当事人以商品房预售合同未按照法律 行政法规规定办理登记备案手续为 由 请求确认合同无效的 法院不予支持 三 欺诈问题 合同法 规定 因欺诈而订立的合同 当事人可以请求解除 1 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 2 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 3 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证