关于不动产抵押权与租赁权竞合的法律分析

关于不动产抵押权与租赁权竞合的法律分析关于不动产抵押权与租赁权竞合的法律分析 在我国实践过程中 不动产抵押权与租赁权并存在于同一不动产 上的现象非常普遍 不动产所有人在不动产上设定抵押后 其并不需 要转移抵押财产给债权人 抵押人仍然对抵押财产享有占有 使用 收益的权利 根据物尽其用的原则 抵押人一般都会在抵押的不动产 上再设立一个租赁权 当租赁权和抵押权产生竞合的时候 在实际操 作的过程中就不可避免的产生一定的矛盾 一 先抵押后租赁的情形一 先抵押后租赁的情形 担保法解释 第 66 条第 1 款规定 抵押人将己抵押的财产出租 的 抵押权实现后 租赁合同对受让人不具有约束力 该条款直接排 除了 买卖不破租赁 的适用 不动产受让人可以毫无负担的购买抵 押财产 后设立租赁权的承租人不能对不动产受让人主张权利 从而 很好的维护了抵押权人的利益 案例一 王某于 2003 年 5 月向张某借款 20 万元 约定借款期为一年 并 将其所有的一套房屋作为抵押 双方办理了抵押登记 同年 7 月 王 某把其房屋出租给了李某 约定租期为 2 年 租金为每年 1 万元 事 后 王某未将房屋出租的情况告知予张某 2004 年 6 月 张某向王某 主张债权 王某因经商失败 无力偿还 双方经协商后决定将房屋出 卖 卖得房款偿还债务 但并未告知李某 但数月后无人购买该房 后因张某儿子结婚需要一处房产 张某与王某商定一该房屋抵消 20 万 的债务 双方于同年 7 月办理了产权过户手续 8 月 张某要求李某要 么增加房租 要么解除租房合同 李某不同意 要求行使 优先购买权 以 20 万购买该房屋 双方未协商一致 张某向法院提起诉讼 本案中 张某与王某的抵押权先行设立并且办理了抵押登记 王 某与李某的租赁权后设立 根据 担保法解释 第 66 条的规定 王某 的租赁合同不能阻碍张某抵押权的实现 实现抵押权后的房屋受让人 是不需要再承受该房屋上的租赁合同 不动产抵押权的设立必须办理抵押登记才能生效 房屋承租人可 以通过抵押财产登记查询的方式了解到房屋上权利负担的情况 在有 途径知道不动产上可能存在其他权利负担的情况下 承租人没有主动 了解而订立租赁合同 就要承担相应的法律风险 若是 不动产抵押 后再设立租赁权 仍然适用 买卖不破租赁 的规则 那么抵押权就 会变得很不确定 抵押权的效力就会收到很大的影响 此外 这种规 定也是为了防止出租人与承租人相互串通损害抵押权人利益的一种方 式 因为 抵押财产上负担一个租赁权对抵押物价值的实现还是存在 一定的消极影响 二 二 先租赁后抵押的情形先租赁后抵押的情形 我国 物权法 第一百九十条规定 订立抵押合同前抵押财产己 出租的 原租赁关系不受该抵押权的影响 抵押权设立后抵押财产出 租的 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 本条是关于我国不动产抵 押权和租赁权关系的总则性规定 合同法 第二百二十九条规定 租 赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力 根据该法 律规定可知 因实现抵押权而导致抵押财产所有权人变更 抵押人与 承租人之间原有的租赁关系不会当然终止 租赁合同继续有效 承租 人可以继续享有租赁权 这是对 买卖不破租赁 规则的适用 案例二 1996 年 2 月 2 日 某市中兴公司与该市化学公司签订门面房屋租 赁合同 中兴公司将其自己的上十下十的 20 间门面房出租给化学公司 租赁期限为 3 年 年租金为 6 万元 租赁期满后 在同等条件下化学 公司享有优先承租权 租赁合同签订后 化学公司租金支付给中兴公 司 1996 年 9 月 6 日 中兴公司与该市阳光支行签订借款抵押担保合 同书 阳光支行贷给中兴公司 30 万元 担保方式为抵押担保 中兴公 司用其门面房屋 20 间及所占用的土地使用权抵押担保 次日 经评估 为 40 万元 并办理了抵押登记 中兴公司与阳光支行签订借款抵押担保合同 将化学公司所租用 的门面房屋设置抵押 中兴公司未将设置抵押情况告知化学公司 并 于 1997 年 2 月 3 日继续收取租金 中兴公司贷款到期后 仅偿还了贷 款的利息 经中兴公司与阳光支行协商 中兴公司将抵押物协议作价 38 万元抵还贷款 尚余的 8 万元将由阳光支行支付给中兴公司 双方 协商后 1997 年 5 月 9 日即到土地部门和房管部门办理了土地使用权 和产权过户手续 过户后 1997 年 5 月 13 日 阳光支行以在此设立分 理处为由 通知承租人化学公司限期搬走 化学公司接到通知后 以 与中兴公司所签订的门面房租赁合同有效 而应继续履行租赁合同或 者享有优先购买权为由拒绝搬走 双方形成纠纷 化学公司以阳光支 行和中兴公司为被告诉至该市人民法院 请求人民法院确认房屋租赁 合同有效应继续履行依法享有同等条件下的优先购买权 本案中 中兴公司与化学公司的租赁权设立在先 中兴公司与阳 光支行的抵押权设立在后 根据 买卖不破租赁 的规则 抵押权实 现后 不动产的受让人也要负担该不动产上的租赁合同 这样的法律 规定主要是侧重对承租人利益的保护 此外 作为承租人还享有一个 优先购买权 出租人出卖不动产时还要通知承租人 看其是否要在同 等条件下行使优先购买权 中兴公司违反法定通知义务 损害了承租 人化学公司的权益 在已经出租的不动产上设立抵押权 抵押权实现后 也不得对抗 在先的租赁权 租赁权作为物权化的债权 根据先物权优先于后物权 的原则 其本身就具有对抗后成立抵押权的效力 从抵押权人的角度 来看 其设立抵押权时知道该不动产上存在租赁权 抵押权人在接受 该抵押物作为债权担保的时候就应该考虑到租赁关系可能给抵押物价 值带来的影响 若抵押人隐瞒抵押财产已经先设立租赁的情况 抵押权人如何保 障自己的权利 最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法 若 干问题的解释第六十六条规定 抵押人将已抵押的财产出租时 如果 抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的 抵押人对出租抵押物造成 承租人的损失承担赔偿责任 如果抵押人已书面通知承租人该财产已 抵押的 抵押权实现造成承租人的损失 由承租人自己承担 该条规 定体现了对承租人权利的保护 抵押权是一种担保物权 其本质是为 了实现债权 只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可 所以 抵押权人在接受抵押物的时候 应当对抵押财产进行估值 抵押财产 价值越高 其担保能力越强 抵押权人可以书面形式与抵押人约定抵 押物存在租赁或其他权利负担时的处理办法 例如抵押财产上存在影 响抵押权实现的权利负担 抵押权人可要求增加或变更抵押物 重新 提供担保 城市房屋租赁管理办法 第 13 条 土地登记规则 第 30 条关于不动产租赁合同登记备案制度的规定是抵押权人了解抵押物权 利负担的一种方式 但是不动产租赁合同的登记备案并不是租赁合同 生效的必备要件 所以这种方式的救济力度很低 学界的观点是采用 不动产租赁权公示的办法 公示后具有对抗第三人的效力 在这种情 况下 抵押权人可以通过查询的