万科对顺驰公司成本分析.ppt

2004年12月1日 1 对比顺驰项目简介2 各项成本对比3 差异汇总 题纲 一 对比顺驰项目简介 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 单位 元 M2 顺驰土地费用 加权平均 结论 顺驰在土地获得成本上并不占优势 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 万科土地费用 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 顺驰前期费用 单位 元 M2 加权平均 前期成本有差异 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 万科前期费用 1 1 顺驰设计费用 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 1 2 设计费用对比 单位 元 M2 顺驰住宅设计费约在30 40元之间 万科的设计费约合70元 M2 分析原因 1 多请国外设计公司 2 重复 修改设计 无效设计成本较高 3 需设计项目过多常规 概念设计 方案设计 环境设计其它 人防设计 照明设计 样板房装修 配饰设计 水环境设计 人工湿地设计等等 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 2 1 人防费用 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 2 2 人防费用对比 单位 元 M2 顺驰人防费用 1 区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用 2 建地下车库项目较多 导致人防费较高 结论 天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间 天津万科可在此方面加强协调力度 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 3 1 小配套费用 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 3 2 小配套费用对比 单位 元 M2 顺驰小配套费用 区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用 近两年开发项目均已规范交纳此费用 未减免 结论 随着政府部门对房地产业的逐渐规范 天津市内项目的小配套交纳将严格执行 在此项无协调空间 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 顺驰主体成本 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 单位 元 M2 简单算术平均 结论 万科建安成本较高 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 万科主体成本 顺驰区内配套成本 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 单位 元 M2 简单算术平均 区内配套成本差异很大 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 万科区内配套成本 1 1供热 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 1 2 供热费用对比 单位 元 M2 顺驰供热费用 1 源头费 万科以往项目交费77 82元不等 而顺驰在此次分析的14个项目中 有九个项目未交纳 或含在地价款中 其余交费额度在45 80元之间 在此收费项目上 明显有成本优势 2 区内费用 万科以往项目成本在25 60元之间 而顺驰此项成本平均只有22元 M2 也具有成本优势 3 没有单独的热力入口装置 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 2 1 气源基金 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 2 2 气源基金对比 单位 元 M2 此项政府收费标准为20元 M2 万科以往项目从未协调下浮过 而顺驰在此收费项目上 仅支出了10元 M2 有成本优势 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 3 1 智能化 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 3 2 万科智能化 单位 元 M2 加权平均 成本相当 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 顺驰环境成本 单位 元 M2 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 万科环境成本 单位 元 M2 加权平均 环境成本差异很大 各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 顺驰销售费用单位成本 单位 元 M2 销售成本对比 单位 元 M2 按加权平均计算 顺驰的销售费用每平米仅为83元 而天津万科销售成本一般为售价的2 5 3 在此科目上 顺驰公司有一定的优势 顺驰开发单位成本 单位 元 M2 万科开发成本 单位 元 M2 简单算术平均 开发成本差异约500元 顺驰总成本 单位 元 M2 平均毛利21 三 主要差异对比 单位 元 M2 总结 1 设计费 根据项目定位合理选择设计师档次 国内普通设计师 国内知名设计师 港台设计师和国际著名设计师 2 人防